Si usted es joven-menor de 40 años o algo así-y ha estado prestando atención a los consejos de finanzas personales que le han dado algunos de los columnistas y blogueros más populares en los últimos años sobre cómo ser propietario de una casa ya no tiene sentido financiero, me temo que ha sido engañado.Comprar una casa, especialmente cuando eres más joven, sigue siendo una decisión financiera increíblemente inteligente en la mayoría de los casos. Estoy a punto de explicar por qué, pero permítanme comenzar diciendo que no tengo una casa en el momento de escribir este artículo, por lo que no hay sesgo oculto en el argumento que estoy a punto de hacer.
Siga leyendo para saber por qué todos los bloggers financieros inteligentes que le dicen que es mejor alquilar que comprar están equivocados. Pista: Está en los números.
La configuración: Una burbuja inmobiliaria en expansión
Era 2007, y la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos había crecido a proporciones épicas. Los precios de las casas estaban fuera de control y, lo peor de todo, pocas personas siquiera sabían lo que era una burbuja, y mucho menos que su frenesí por comprar una casa antes de que estuvieran «fuera del mercado para siempre» solo se sumaba a las enormes cantidades de dolor que estaban a punto de infligirse a sí mismos.
Había unos cuantos asesores financieros inteligentes advirtiendo de la muerte inminente, pero esas personas solo estaban lloviendo en el desfile, y pocas personas prestaron atención.
Bastante gracioso, fueron personas de mi edad en ese momento, de 20 a 25 años, quienes entendieron lo mismo que hicieron estos asesores: que doom estaba en camino. Solo que somos de una generación que realmente no ve televisión, y no éramos lo suficientemente viejos o sabios para conectar nuestras propias experiencias con el panorama general.
Acababa de conseguir un gran trabajo haciendo dinero a mano, y empecé a prestar mucha atención al mercado de la vivienda.
Fue deprimente. Ganaba más que todos mis amigos, y todavía no había manera de poder comprar una casa.
Hablaba con algunos de mis colegas bien pagados, y se desesperaban por las mismas cosas. Miramos la situación y dijimos: «Al diablo. Nunca podremos permitírnoslo.»Así que dejamos de buscar.
Lo que no sabíamos era que rendirnos era exactamente lo que nos salvaría de la ruina financiera unos años más tarde.
La burbuja aparece, y se establece una nueva forma de vida.
Así que es 2008 y los precios de las casas han comenzado a caer, pero todavía están a millas de distancia de ser asequibles para mí o para cualquier persona que conozca, incluso cuando mis amigos y yo seguimos ganando muy por encima del salario medio.
En este punto, había renunciado a cualquier esperanza de comprar un lugar y, en su lugar, había encontrado una casa de 5 dormitorios en Portland para alquilar por $1,200 / mes y me mudé a mi novia y otros cuatro amigos.
Si no podía comprar un lugar, yo iba a vivir maldito barato! Y durante los siguientes tres años, lo hice. Resulta que muchas otras personas de mi edad en todo el país estaban haciendo lo mismo.
No sabíamos en ese momento que nuestro «suspiro colectivo de descontento», como me gusta llamarlo, era exactamente lo que estaba bajando los precios de la vivienda. Era como si todos los adultos tuvieran una fiesta, se emborracharan, hicieran un gran desastre y dijeran: «Está bien, los niños lo limpiarán por la mañana.»
Cuando, en cambio, dijimos, » Que te jodan. No podíamos limpiar esto incluso si queríamos», comenzó el pánico.
En este punto, todos los populares bloggers de finanzas personales y celebridades de la televisión se alzan y dicen: «Estamos en una burbuja, y la burbuja está estallando. Comprar una casa no es una buena decisión en este momento.»
Tenían razón. Todo el mundo empieza a mirar un poco diferente a los bienes raíces.
Todos los bloggers de finanzas personales saltan el tiburón.
Durante los próximos cuatro años, jóvenes como yo nos sentamos al margen y observamos cómo el mercado de la vivienda es masacrado. Nos preguntamos si los precios dejarán de caer alguna vez.
Hace cuatro años, todos los bloggers de finanzas personales y celebridades de televisión nos recordaron: «Estamos en una burbuja, y una burbuja no cambia las reglas del dinero. No gastes demasiado en una casa.»
Sin embargo, ahora, mientras vemos que los precios continúan bajando, las mismas cabezas parlantes comienzan a ignorar sus propios consejos. Empiezan a preguntarse si comprar una casa es una buena idea en absoluto. Tal vez todos hemos sido engañados, y ser dueño de una casa es solo pedir la ruina financiera.
Los artículos comienzan a aparecer por todo Internet en sitios respetados como Forbes, Time, NYT y muchos otros con titulares como «Por qué nunca quiero ser dueño de una casa de nuevo.»
Empiezan a argumentar que las casas son inversiones pobres y que se puede ganar más en otros lugares. Argumentan que comprar te ata y mata tu libertad. O que los costos de mantenimiento son demasiado para soportar: es mejor alquilar para que el propietario tenga que pagar por ello. Inventan todo tipo de argumentos que suenan bien en el momento, pero son completamente ridículos.
Desde el principio de los tiempos, la propiedad privada y la propiedad de la vivienda han sido un camino probado para almacenar riqueza a largo plazo. Pero ahora es diferente.
Hace unos años, argumentaron que las leyes de la economía no cambian solo porque estás en una burbuja. Sin embargo, han decidido que las leyes cambian ahora que estamos fuera de ella.
¿Cuál es?
El problema es el pensamiento a corto plazo.
Estoy a punto de presentarle un escenario que asume lo peor sobre la propiedad de la vivienda y lo mejor para el alquiler a largo plazo, y mostrar cómo la propiedad de la vivienda aún sale adelante.
Pero primero, tenemos que hacer una pregunta importante:
Si la sabiduría convencional de larga data ha sido que ser propietario de una casa es un buen movimiento financiero, entonces, ¿por qué, de repente, hemos decidido que ya no lo es?
La respuesta es una de perspectiva.
Ya no tomamos visiones verdaderamente a largo plazo para nuestro futuro, y optimizamos nuestras vidas para una gratificación pequeña pero instantánea en lugar de grandes ganancias en el futuro. Y todos los escritores financieros que tratan de reunir ojos para su trabajo lo saben y lo atienden.
Aunque la realidad es que ser propietario de una casa probablemente le ahorrará cientos de miles de dólares a lo largo de su vida, uno de los movimientos financieros más inteligentes que puede hacer, los consejos que vemos en todas partes ahora no explican esto porque a nadie parece importarle cómo será su vida dentro de unos pocos años.
Pero tú sabes mejor.
¿Cuál es el costo de por vida de alquilar frente a ser propietario?
Digamos que tienes 25 años y estás tratando de decidir si comprar una casa o seguir alquilando. Te encuentras con todo tipo de artículos escritos por expertos en finanzas personales de altos ingresos de 20 y 30 años que hablan de cómo ser propietario de una casa es un desperdicio de dinero ahora, y puedes disfrutar de una vida increíble y recompensas financieras si renuncias a la idea de ser propietario.
¿Es verdad?
Sí, cuando compras una casa, tienes que hacer un poco de trabajo para asegurarte de que estás comprando algo que se valora de manera justa. Pero el resto es una tontería.
Y aquí hay un ejemplo conservador que utiliza criterios muy desfavorables para comprar una casa y criterios favorables para alquilar. Lo que queremos saber es, » ¿Cuál es el costo de por vida?»
Digamos que compras una casa de 2 250,000 con un insignificante 10% de descuento. Está tomando un préstamo de 2 225,000 y pagará un PMI (seguro hipotecario privado) de aproximadamente 0.5% hasta que tenga un 20% de plusvalía en su lugar.
Ahora, eso es solo el comienzo de lo que tendrá que tener en cuenta cuando compre una casa. Su tasa de interés importa, así que digamos que obtiene un mal trato (para los estándares actuales) y tiene que pagar el 6%.
También tendrá que pagar impuestos a la propiedad del 2% del valor de su casa cada año durante el tiempo que sea propietario del lugar. Y no olvide el mantenimiento para el que seguramente necesitará ahorrar durante el transcurso de la propiedad. Asumiremos el 1% del valor de la casa, que es alto, porque no desea hacer ninguna reparación usted mismo o comparar ofertas para obtener la mejor oferta.
Junte todo esto y esto es lo que habrá pagado por su casa una vez que cumpla los 80 años:
Sí, casi $1 MM. Parece mucho, pero recuerda: esto cubre de forma conservadora tu espacio vital para toda tu vida.
¿Cuánto costaría alquilar ese mismo lugar? Asumiremos que el propietario es el dueño en términos similares, pero, como es una mujer súper agradable que solo trata de proporcionar una vivienda decente, no obtiene ganancias con el alquiler. Es un flujo de caja neutral para ella.
Entonces, lo alquila por el precio de su hipoteca: 1 1,766/mes.
A lo largo de su vida, pagará 1 1.2 millones, o aproximadamente 2 200k más de lo que pagaría si hubiera sido dueño del lugar.
Así es, 200.000 dólares más. ¿Qué podrías hacer con 200.000 dólares extra? Bueno, no mucho para ti, ya que te tomó toda la vida salvarlo, pero podrías comenzar un fondo universitario bastante increíble para tus 15 nietos.
Quizás es por eso que tantos gurús de las finanzas personales se centran en las ganancias a corto plazo: porque las personas quieren dinero extra que pueden usar ahora para sí mismas, no más tarde para otros.
Y el argumento para ser propietario solo se hace más fuerte cuando considera estas tres cosas que quedaron fuera de nuestro ejemplo anterior:
- Dejamos fuera el valor de la casa al final de su vida útil. Tal vez en sus últimos años decide mudarse con sus hijos. Si la casa no se apreciara en absoluto en 55 años, aún podría venderla por el precio de compra original de 2 250k, y eso lo coloca en $400k por delante del alquiler.
- Este modelo ignora completamente la inflación. Cuando compra una casa con una hipoteca fija a largo plazo, esencialmente está reduciendo el valor del dólar (o la moneda que use), una apuesta bastante segura para cualquier país que imprima dinero más rápido de lo que puede deshacerse de él. Cada año que eres dueño de tu casa, se vuelve más barato vivir allí. Lo contrario es cierto cuando alquilas. Esto inclina la escala hacia la propiedad astronómicamente más.
- ¿Compra más joven? ¿Vivir más? No hay problema, aún más dinero en su bolsillo, ya que cada año de propiedad se suma a su ventaja.
Todas las otras razones por las que aún piensas que alquilar es mejor, están desacreditadas.
Si eres un gran defensor del alquiler de por vida (o uno de los bloggers financieros que acabo de denunciar), entonces es posible que ya estés echando espuma por la boca, listo para desatar un torrente de refutaciones de por qué estoy completamente equivocado.
Espero que ya te haya convencido de lo contrario, pero, por si acaso, aquí está mi respuesta a los argumentos más populares a favor del alquiler:
1. Quiero viajar y nunca estar atado a una hipoteca! ¡Quiero ser libre!
Este es un argumento verdaderamente poco esclarecido, y está impregnado de la creencia limitante de que de alguna manera, si usted es dueño de una casa, se ha inscrito para una vida de servidumbre, para nunca aventurarse más allá de su línea de propiedad debido al compromiso financiero y la abrumadora cantidad de trabajo agotador que viene con ser propietario de una casa.
¡Tonterías! Si desea viajar y ser libre, alquile su casa y pídale a otra persona que pague la hipoteca mientras está fuera.
Si alquila, ¡eso es lo que está haciendo por su propio propietario ahora!
¿Sigue siendo demasiado trabajo ser propietario? Contrata a una compañía de administración de propiedades para que maneje el lugar. Todo lo que tienes que hacer es cobrar y escribir cheques. Seguro que puedes manejar eso.
2. Es más barato alquilar donde vivo.
Claro, por ahora.
Como inquilino, tendrá la bendición de ver ciclos de alquileres más bajos que las hipotecas y la maldición de vivir lo contrario a lo largo de su vida. Probablemente cambiará varias veces. Así es como funcionan los mercados.
Pero a la larga se iguala, y el alquiler siempre promediará más que la propiedad debido a la necesidad de un motivo de lucro para aquellos que toman el «riesgo» de ser propietarios.
Su capacidad para superar el promedio a lo largo de su vida tendrá más que ver con el año en que nació y un poco de suerte que con cualquier magia financiera.
3. Alquilo porque no quiero la carga de pagar impuestos e intereses y mantenimiento y todos los demás costos de propiedad.
Este es mi favorito para volar al olvido. La verdad es que si alquilas, ya pagas todas esas cosas. Están envueltos en un cheque mensual para su conveniencia. Y puedes agregar algo extra para el propietario también.
¡Piénsalo! Si usted es dueño de algo que cuesta keep 1,000/mes para conservar, pero luego también tiene un montón de otros costos adjuntos, ¿dejaría que alguien más lo use sin pagar por esos otros costos? Por supuesto que no. Los inquilinos deben pagar el costo total de la propiedad de la casa y algo más, o no habría tal cosa como una casa de alquiler.
4. Las casas son malas inversiones. Puedo hacer más con otras inversiones.No porque no crea que es un inversor prudente, sino porque ya hemos desacreditado la idea de que va a ahorrar dinero extra en el transcurso de su vida para invertir en primer lugar.
E incluso si pudiera, intente recordar que si los tiempos se ponen difíciles, no puede dejar de vivir en el mercado de valores.
5. Mi alquiler es súper bajo porque tengo 5 compañeros de piso. Nunca podría comprar un lugar y hacer lo mismo.
no estás comparando manzanas con manzanas. En este momento, es posible que no pueda comprar la casa que tiene que le permite vivir este estilo de vida, pero siga ahorrando sus centavos, y pronto lo hará.
Tener compañeros de cuarto paga la mayoría(o todos!) de su alquiler es inteligente. Hacer que paguen su hipoteca es aún más inteligente.
6. Si mi casa se aprecia, ¡tengo que pagar impuestos sobre las ganancias de capital!
Esta es absolutamente ridícula, pero tuve que incluirla porque en realidad era una discusión que leí en un artículo de Forbes. ¡Puedes creerlo!?
Hacer este tipo de argumento es lo mismo que decir que no quieres ganar más dinero porque deberás más impuestos. Venga, ahora…
7. Las tasas de interés son demasiado altas. No es bueno comprarlo.
Claro, y a veces son demasiado bajos. Este es un pensamiento a corto plazo.
Si puedes conseguir una casa a buen precio cuando las tasas son bajas, eso es genial, pero no basaría toda mi estrategia de compra contra alquiler en las tasas de interés.
En su lugar, enfócate en conseguir un hogar con precios bajos. Puede volver a financiar su hipoteca si hay mejores tasas disponibles, pero solo tiene una oportunidad de obtener el precio de venta correcto.
La última Palabra
Me ha estado volviendo loco escuchar a tantos expertos en finanzas personales brillantes gritar consejos terribles una y otra vez, así que esta es mi refutación.
No es que estén completamente equivocados, sino que su enfoque es demasiado a corto plazo. Si planea vender su casa y actualizar cada 3 años, ya está en camino al fracaso, ¡y definitivamente debe seguir alquilando!
Pero si piensa a largo plazo y está dispuesto a mantener su casa durante el período óptimo de mantenimiento, para siempre, no se deje engañar por todos los consejos inexactos.
Si todavía estás leyendo en este punto, probablemente estés de acuerdo conmigo o creas que estoy totalmente loco. No dude en ponerse en contacto y hacerme saber cuál es.