Se sei giovane—sotto i 40 anni o giù di lì—e stai ascoltando i consigli di finanza personale che vomitano da alcuni dei più popolari editorialisti e blogger negli ultimi anni su come possedere una casa non ha più senso finanziario, temo che tu sia stato ingannato.
Comprare una casa-soprattutto quando sei più giovane – è ancora una decisione finanziaria incredibilmente intelligente nella maggior parte dei casi. Sto per spiegare perché, ma lasciatemi iniziare dicendo che non possiedo una casa al momento della stesura di questo articolo, quindi non c’è pregiudizio nascosto nell’argomento che sto per fare.
Continua a leggere per imparare perché tutti i blogger finanziari intelligenti che ti dicono che è meglio affittare che comprare sono sbagliati. Suggerimento: È nei numeri.
Il set up: Una bolla immobiliare in espansione
Era il 2007 e la bolla immobiliare in America era cresciuta fino a proporzioni epiche. I prezzi delle case erano fuori controllo e, peggio di tutto—poche persone sapevano anche cosa fosse una bolla, per non parlare del fatto che la loro frenesia di comprare una casa prima che fossero “prezzati fuori dal mercato per sempre” stava solo aggiungendo alle enormi quantità di dolore che stavano infliggendo a se stessi.
C’erano alcuni consulenti finanziari intelligenti che avvertivano del destino imminente, ma quelle persone stavano solo piovendo sulla parata e poche persone prestavano attenzione.
Abbastanza divertente, erano le persone della mia età all’epoca, 20-25, che capivano la stessa cosa che facevano questi consiglieri—che il destino era in arrivo. Solo che veniamo da una generazione che in realtà non guarda la TV, e non eravamo ancora abbastanza vecchi o saggi da collegare le nostre esperienze al quadro più ampio.
Avevo appena ottenuto un ottimo lavoro fare soldi mano pugno, e ho iniziato a prestare molta attenzione al mercato immobiliare.
Era deprimente. Stavo guadagnando più di tutti i miei amici, e non c’era ancora modo che potessi permettermi di comprare una casa.
Parlerei con alcuni dei miei colleghi ben pagati, e si disperavano per le stesse cose. Abbiamo guardato la situazione e abbiamo detto: “Fanculo. Non ce lo potremo mai permettere.”Così abbiamo rinunciato a guardare.
Quello che non sapevamo era che rinunciare era esattamente ciò che ci avrebbe salvato dalla rovina finanziaria solo pochi anni dopo.
La bolla si apre e inizia un nuovo modo di vivere.
Quindi è il 2008 e i prezzi delle case hanno iniziato a scendere, ma sono ancora a miglia di distanza da quelli accessibili per me o per chiunque io conosca, anche se i miei amici e io continuiamo a guadagnare ben al di sopra del salario mediano.
A questo punto, avevo rinunciato a qualsiasi speranza di acquistare un posto e avevo, invece, trovato una casa di 5 camere da letto a Portland da affittare per $1.200/mese e spostato la mia ragazza e altri quattro amici.
Se non potevo comprare un posto, stavo per vivere dannatamente a buon mercato! E per i prossimi tre anni, l’ho fatto. Risulta, molte altre persone della mia età in tutto il paese stavano facendo la stessa cosa.
All’epoca non sapevamo che il nostro “sospiro collettivo di malcontento”, come mi piace chiamarlo, fosse esattamente ciò che stava facendo scendere i prezzi delle case. Era come se tutti gli adulti avessero una festa, si fossero ubriacati, avessero fatto un casino enorme e avessero detto: “Va bene, i bambini lo puliranno al mattino.”
Quando, invece, abbiamo detto: “Vaffanculo. Non siamo riusciti a ripulire questo anche se volevamo, ” il panico ha iniziato a impostare in.
A questo punto, tutti i popolari blogger di finanza personale e celebrità televisive si stanno alzando e dicendo: “Siamo in una bolla, e la bolla sta scoppiando. Comprare una casa non è una buona decisione in questo momento.”
Avevano ragione. Ognuno comincia a guardare un po ‘ diverso al settore immobiliare.
Tutti i blogger di finanza personale saltare lo squalo.
Per i prossimi quattro anni, i giovani come me siedono in disparte e guardano mentre il mercato immobiliare viene massacrato. Ci chiediamo se i prezzi potranno mai smettere di cadere.
Quattro anni fa, tutti i blogger di finanza personale e celebrità televisive ci ha ricordato: “Siamo in una bolla, e una bolla non cambia le regole del denaro. Non spendere troppo per una casa.”
Eppure, ora, mentre guardiamo i prezzi continuano a diminuire, le stesse teste parlanti iniziano a ignorare i propri consigli. Cominciano a chiedersi se l’acquisto di una casa è una buona idea a tutti. Forse siamo stati tutti ingannati, e possedere una casa è solo chiedere la rovina finanziaria.
Gli articoli iniziano a comparire su Internet su siti rispettati come Forbes, Time, NYT e molti altri con titoli come “Perché non voglio mai più possedere una casa.”
Cominciano a sostenere che le case sono poveri investimenti e che si può guadagnare di più altrove. Sostengono che comprare ti lega e uccide la tua libertà. O che i costi di manutenzione sono troppo da sopportare—è meglio affittare in modo che il padrone di casa deve pagare per questo. Costituiscono tutti i tipi di altri argomenti che suonano bene al momento, ma sono completamente ridicoli.
Fin dall’inizio dei tempi, la proprietà privata e la proprietà della casa sono stati un percorso collaudato per immagazzinare ricchezza a lungo termine. Ma ora è diverso.
Alcuni anni fa, hanno sostenuto che le leggi dell’economia non cambiano solo perché sei in una bolla. Eppure, hanno deciso che le leggi cambiano ora che siamo fuori di esso.
Qual è?
Il problema è il pensiero a breve termine.
Sto per tracciare per te uno scenario che presuppone il peggio della proprietà della casa e il meglio per l’affitto a lungo termine e mostrare come la proprietà della casa esce ancora avanti.
Ma prima, dobbiamo fare una domanda importante:
Se la saggezza convenzionale di lunga data è stata che possedere una casa è una buona mossa finanziaria, allora perché, improvvisamente, abbiamo deciso che non lo è più?
La risposta è una prospettiva.
Non prendiamo più opinioni veramente a lungo termine per il nostro futuro, e ottimizziamo le nostre vite per piccole ma immediate gratificazioni invece di grandi vittorie in futuro. E tutti gli scrittori finanziari che cercano di raccogliere i bulbi oculari per il loro lavoro lo sanno e lo soddisfano.
Anche se la realtà è che possedere una casa probabilmente ti farà risparmiare centinaia di migliaia di dollari nella tua vita—una delle mosse finanziarie più intelligenti che puoi fare—il consiglio che vediamo ovunque ora non tiene conto di questo perché nessuno sembra preoccuparsi di quale sarà la loro vita più di qualche anno da oggi.
Ma lo sai meglio.
Qual è il costo a vita del noleggio rispetto al possesso?
Diciamo che hai 25 anni e stai cercando di decidere se comprare una casa o continuare ad affittare. Si esegue in tutti i tipi di articoli scritti da esperti di finanza personale ad alto guadagno nel loro 20s e 30s parlando di come possedere una casa è uno spreco di denaro ora, e si può godere di una vita incredibile e ricompense finanziarie se si rinuncia all’idea di possedere mai.
È vero?
Sì, quando acquisti una casa, devi fare un po ‘ di noia per assicurarti di acquistare qualcosa che sia valutato in modo equo. Ma il resto è una sciocchezza.
Ed ecco un esempio conservativo che utilizza criteri molto sfavorevoli per l’acquisto di una casa e criteri favorevoli per l’affitto. Quello che vogliamo sapere è, ” Qual è il costo della vita?”
Diciamo che si acquista una casa di $250.000 con un misero 10% in meno. Stai assumendo un prestito di loan 225.000 e pagherai PMI (private mortgage insurance) di circa lo 0,5% fino a quando non avrai il 20% di capitale al tuo posto.
Ora, questo è solo l’inizio di ciò di cui avrai bisogno per tenere conto quando acquisti una casa. Il tasso di interesse conta, quindi diciamo che si ottiene un cattivo affare (per gli standard odierni) e devono pagare il 6%.
Dovrai anche pagare le tasse di proprietà del 2% del valore della tua casa ogni anno per tutto il tempo in cui possiedi il posto. E non dimenticare la manutenzione di cui avrai sicuramente bisogno per risparmiare nel corso della proprietà. Assumeremo l ‘ 1% del valore della casa—che è alto—perché non si desidera effettuare riparazioni da soli o confrontare le offerte per ottenere l’offerta migliore.
Metti tutto questo insieme ed ecco cosa avrai pagato per la tua casa una volta raggiunta l’età di 80 anni:
Sì, quasi un $1MM. Sembra molto, ma ricorda: questo copre conservativamente il tuo spazio vitale per tutta la tua vita.
Quanto costa affittare lo stesso posto? Assumeremo che il padrone di casa lo possieda a condizioni simili, ma, dal momento che è una signora super carina che cerca solo di fornire un alloggio decente, non fa profitti sul noleggio. E ‘ neutrale per i flussi di cassa.
Quindi, lei lo affitta per il prezzo del suo mutuo: $1,766 / mese.
Nel corso della tua vita, pagherai million 1,2 milioni, o circa $200k in più di quanto faresti se avessi posseduto il posto.
Esatto, 2 200.000 in più. Che cosa si potrebbe fare con un extra di $200.000? Beh, non molto per te dato che ci hai messo tutta la vita a salvarlo, ma potresti iniziare un fantastico fondo universitario per i tuoi 15 nipoti.
Forse è per questo che così tanti guru della finanza personale si concentrano sui guadagni a breve termine: perché le persone vogliono soldi extra che possono usare ora per se stessi, non più tardi per gli altri.
E l’argomento per possedere diventa più forte solo se si considerano queste tre cose lasciate fuori dal nostro esempio sopra:
- Abbiamo lasciato fuori il valore della casa alla fine della vita. Forse negli ultimi anni hai deciso di andare a vivere con i tuoi figli. Se la casa non ha apprezzato affatto in 55 anni, saresti ancora in grado di venderlo per il prezzo di acquisto originale di $250k, e questo ti mette 4 400k prima di affittare.
- Questo modello ignora completamente l’inflazione. Quando si acquista una casa su un mutuo fisso a lungo termine, si sta essenzialmente cortocircuitando il valore del dollaro (o qualsiasi altra valuta che si utilizza)—una scommessa abbastanza sicura per qualsiasi paese che stampa denaro più velocemente di quanto possa sbarazzarsi di esso. Ogni anno si possiede la vostra casa, diventa più conveniente per vivere lì. Il contrario è vero quando si affitta. Questo inclina la scala verso la proprietà astronomicamente più.
- Comprare più giovane? Vivere più a lungo? Nessun problema, ancora più soldi in tasca dal momento che ogni anno di proprietà aggiunge a vostro vantaggio.
Tutti gli altri motivi per cui pensi ancora che affittare sia meglio, sfatato.
Se sei un grande sostenitore del noleggio per tutta la vita (o uno dei blogger finanziari che ho appena chiamato), allora potresti essere schiumoso alla bocca ormai, pronto a scatenare un torrente di confutazioni per il motivo per cui mi sbaglio completamente.
Spero di averti già convinto del contrario, ma, per ogni evenienza, ecco la mia risposta agli argomenti pro-renting più popolari:
1. Voglio viaggiare e non essere mai legato a un mutuo! Voglio essere freeee!
Questo è un argomento veramente non illuminato, ed è immerso nella convinzione limitante che in qualche modo, se possiedi una casa, ti sei iscritto per una vita di servitù, non avventurarti mai oltre la tua linea di proprietà a causa dell’impegno finanziario e della quantità schiacciante di lavoro di back-breaking che viene fornito con possedere una casa.
Sciocchezze! Se si desidera viaggiare ed essere liberi, poi affittare la vostra casa fuori e avere qualcun altro pagare il mutuo mentre sei lontano.
Se noleggi, è quello che stai facendo per il tuo padrone di casa ora!
Essere un padrone di casa è ancora troppo lavoro? Assumere una società di gestione immobiliare per eseguire il posto. Tutto quello che dovete fare è raccogliere e scrivere assegni. Sicuramente si può gestire così tanto.
2. È più economico affittare dove vivo.
Certo, per ora.
Come affittuario, sarai benedetto nel vedere cicli di affitti inferiori ai mutui e maledetto a vivere attraverso il contrario nel corso della tua vita. Probabilmente cambierà più volte. Ecco come funzionano i mercati.
Ma a lungo termine si uniforma, e l’affitto sarà sempre in media superiore alla proprietà a causa della necessità di un motivo di profitto per coloro che assumono il “rischio” di possedere.
La tua capacità di battere la media nella tua vita avrà più a che fare con l’anno in cui sei nato e un po ‘ di fortuna rispetto a qualsiasi magia finanziaria.
3. Affitto perché non voglio l’onere di pagare tasse e interessi e manutenzione e tutti gli altri costi di proprietà.
Questo è il mio preferito per saltare nell’oblio. La verità è che se affitti, paghi già tutte quelle cose. Sono avvolti in un assegno mensile per la vostra convenienza. E si arriva a aggiungere qualche extra per il padrone di casa pure.
Pensaci! Se possedessi qualcosa che costa $1,000 / mese da mantenere, ma poi aveva anche un sacco di altri costi collegati, lasceresti che qualcun altro lo usasse senza pagare per quegli altri costi? Certo che no. Gli affittuari devono pagare l’intero costo della casa di proprietà e poi alcuni, o non ci sarebbe alcuna cosa come una casa in affitto.
4. Le case sono cattivi investimenti. Posso fare di più con altri investimenti.
In realtà, non puoi. Non perché non penso che tu sia un investitore prudente, ma perché abbiamo già sfatato l’idea che risparmierai denaro extra nel corso della tua vita per investire in primo luogo.
E anche se potessi, prova a ricordare che se i tempi diventassero difficili, non puoi non vivere nel mercato azionario.
5. Il mio affitto è super basso perché ho 5 coinquilini. Non potrei mai comprare un posto e fare lo stesso.
Non stai confrontando le mele con le mele. In questo momento, si potrebbe non essere in grado di acquistare la casa che hai che ti permette di vivere questo stile di vita, ma mantenere salvare i penny, e presto si.
Avere coinquilini paga di più (o tutti!) del tuo affitto è intelligente. Avere loro pagare il mutuo è ancora più intelligente.
6. Se la mia casa apprezza, devo pagare le tasse sulle plusvalenze!
Questo è assolutamente ridicolo, ma ho dovuto buttarlo perché era in realtà un argomento che ho letto in un articolo su Forbes. Riesci a crederci!?
Fare questo tipo di argomento è come dire che non vuoi guadagnare più soldi perché dovrai pagare più tasse. Andiamo, ora
7. I tassi di interesse sono troppo alti. Non è buono da comprare.
Certo, e a volte sono troppo bassi. Questo è un pensiero a breve termine.
Se riesci a strappare una casa a prezzi convenienti quando i tassi sono bassi, è fantastico, ma non baserei la mia intera strategia buy vs. rent sui tassi di interesse.
Invece, concentrarsi su come ottenere una casa sottovalutata. È possibile ri-finanziare il mutuo se i tassi migliori diventano disponibili, ma si ottiene solo un colpo a ottenere il giusto prezzo di vendita.
L’ultima parola
Mi ha fatto impazzire ascoltando così tanti esperti di finanza personale altrimenti brillanti che gridano terribili consigli più e più volte, quindi questa è la mia confutazione.
Non è che siano completamente sbagliati, ma che la loro attenzione sia troppo a breve termine. Se hai intenzione di vendere la tua casa e aggiornare ogni 3 anni, sei già sulla strada del fallimento, e dovresti assolutamente continuare ad affittare!
Ma se pensi a lungo termine e sei disposto a mantenere la tua casa per il periodo di detenzione ottimale-per sempre—non lasciarti ingannare da tutti i consigli imprecisi.
Se stai ancora leggendo a questo punto, probabilmente sei d’accordo con me o pensi che sia un pazzo totale. Sentitevi liberi di entrare in contatto e fatemi sapere quale è.