Hvis du er ung—under 40 eller så-Og har fulgt personlig økonomi råd spyr ut fra noen av de mest populære spaltister og bloggere i løpet av de siste årene om hvordan å eie et hjem ikke gir økonomisk mening lenger, er jeg redd du har blitt lurt.Å Kjøpe et hus-spesielt når du er yngre – er fortsatt en utrolig smart økonomisk beslutning i de fleste tilfeller. Jeg er i ferd med å forklare hvorfor, men la meg starte med å si at jeg ikke eier et hjem på tidspunktet for dette skriftlig, så det er ingen skjult skjevhet i argumentet jeg er i ferd med å gjøre.Les videre for å lære hvorfor alle de smarte økonomiske bloggerne som forteller deg at det er bedre å leie enn å kjøpe, er feil. Hint: det er i tallene.
oppsettet: en voksende eiendomsboble
det var 2007, og eiendomsboblen I Amerika hadde vokst til episke proporsjoner. Boligprisene var ute av kontroll, og verst av alt—få mennesker visste selv hva en boble var, enn si at deres vanvidd å kjøpe et hus før de ble «priset ut av markedet for alltid», var bare å legge til de massive mengdene smerte de handlet om å påføre seg selv.Det var noen få smarte finansielle rådgivere som advarte om forestående undergang, men de folkene regnet bare på paraden, og få mennesker ga noen oppmerksomhet.Morsomt nok, det var folk på min alder på den tiden, 20-25, som forsto det samme som disse rådgiverne gjorde – at doom var på vei. Bare vi er fra en generasjon som egentlig ikke ser PÅ TV, og vi var ikke gamle eller kloke nok til å koble våre egne erfaringer til det større bildet.
jeg hadde nettopp fått en god jobb å tjene penger hånd over knyttneve, og jeg begynte å følge nøye med på boligmarkedet.
det var deprimerende. Jeg tjente mer enn alle vennene mine, og det var fortsatt ingen måte jeg hadde råd til å kjøpe et hus.
jeg ville snakke med noen av mine godt betalte kolleger, og de fortvilte over de samme tingene. Vi så på situasjonen og sa: «Skru det. Vi har aldri råd til det.»Så vi ga opp å se.det vi ikke visste var at å gi opp var akkurat det som ville redde oss fra økonomisk ruin bare noen få år senere.
boblen dukker opp, og en ny livsstil setter inn.
Så det er 2008 og boligprisene har begynt å falle, men de er fortsatt miles unna rimelige for meg eller noen jeg kjenner, selv som vennene mine, og jeg fortsetter å tjene godt over medianlønnen.På dette tidspunktet hadde jeg gitt opp noe håp om å kjøpe et sted og hadde i stedet funnet et 5-roms hus i Portland for å leie for $1200/måned og flyttet kjæresten min og fire andre venner inn.
Hvis jeg ikke kunne kjøpe et sted, jeg skulle leve jævla billig! De neste tre årene gjorde jeg det. Det viser seg at mange andre mennesker på min alder over hele landet gjorde det samme.Vi visste ikke på den tiden vår «kollektive sukk av misnøye» som jeg liker å kalle det var akkurat det som kjørte boligprisene ned. Det var som alle de voksne hadde en fest, ble bortkastet, gjorde et stort rot og sa: «det er greit, barna vil rydde opp i morgen.»
når vi i stedet sa, » Skru deg. Vi kunne ikke rydde opp dette selv om vi ville, » begynte panikken å sette inn. På dette punktet, alle de populære personlig økonomi bloggere og tv-kjendiser er wising opp og sier, » Vi er i en boble, og boblen er popping. Kjøpe et hus er ikke en god beslutning akkurat nå.»
De hadde rett. Alle begynner å se litt annerledes på fast eiendom.
alle personlig økonomi bloggere hoppe hai.
for de neste fire årene, unge mennesker som meg sitte på sidelinjen og se på som boligmarkedet blir massakrert. Vi lurer på om prisene noen gang vil slutte å falle.For Fire år siden minnet alle bloggere om personlig økonomi og tv-kjendiser oss: «Vi er i en boble, og en boble endrer ikke reglene for penger. Ikke bruk for mye på et hus.»
Likevel, nå, som vi ser prisene fortsetter å synke, de samme snakkende hoder begynner å se bort fra sine egne råd. De begynner å spørre om å kjøpe et hus er en god ide i det hele tatt. Kanskje vi alle har blitt lurt, og å eie et hjem er bare å be om økonomisk ruin.Artikler begynner å dukke opp over Hele Internett på respekterte nettsteder som Forbes, Time, NYT og mange andre med overskrifter som » Hvorfor Jeg Aldri Vil Eie Et Hjem Igjen.»
de begynner å argumentere for at hus er dårlige investeringer, og at du kan tjene mer andre steder. De hevder at å kjøpe binder deg ned og dreper din frihet. Eller at vedlikeholdskostnadene er for mye å bære—det er bedre å leie slik at utleier må betale for det. De utgjør alle slags andre argumenter som høres bra ut i øyeblikket, men er helt latterlige.
siden tidenes begynnelse har privat eiendom og hjem eierskap vært en bevist vei for å lagre rikdom på lang sikt. Men nå er det annerledes.for noen år siden hevdet de at lovene i økonomi ikke endres bare fordi du er i en boble. Likevel har de bestemt at lovene endrer seg nå som vi er ute av det.
Hva er det?
problemet er kortsiktig tenkning.
jeg skal legge ut for deg et scenario som antar det verste om hjemme eierskap og det beste for langsiktig leie og viser hvordan hjemme eierskap fortsatt kommer fremover.Men først må vi stille et viktig spørsmål: Hvis den langvarige konvensjonelle visdommen har vært at det å eie et hjem er et godt økonomisk trekk, hvorfor har vi plutselig bestemt oss for at det ikke lenger er det?
svaret er et perspektiv.Vi tar ikke lenger virkelig langsiktige synspunkter for vår fremtid, og vi optimaliserer våre liv for liten, men umiddelbar tilfredsstillelse i stedet for store gevinster i fremtiden. Og alle de økonomiske forfattere prøver å samle øyeepler for sitt arbeid vet dette og imøtekomme til det.Selv om realiteten er at å eie et hjem vil trolig spare deg hundretusener av dollar over livet ditt-en av de smarteste økonomiske trekk du kan gjøre-rådene vi ser overalt nå ikke står for dette fordi ingen synes å bry seg om hva deres liv vil være som mer enn noen få år fra nå.
Men du vet bedre .
hva er levetidskostnaden for å leie vs. eie?
La oss si at du er 25 år gammel, og du prøver å bestemme om du skal kjøpe et hus eller fortsette å leie. Du går inn i alle slags artikler skrevet av høyt opptjente personlige finanseksperter i 20-og 30-årene og snakker om hvordan å eie et hjem er sløsing med penger nå, og du kan nyte et fantastisk liv og økonomiske belønninger hvis du gir opp ideen om å eie.
Er det sant?
Ja, når du kjøper et hus, må du gjøre noe legwork for å sikre at du kjøper noe som er verdsatt rettferdig. Men resten er tull.
og her er et konservativt eksempel ved hjelp av svært ugunstige kriterier for å kjøpe et hjem og gunstige kriterier for leie. Det vi vil vite er, » Hva er livstidskostnaden ?»
La oss si at du kjøper et hjem på $250 000 med en dårlig 10% ned. Du tar på et lån på $225 000, og du betaler PMI (privat boliglånsforsikring) på ca 0,5% til du har 20% egenkapital i ditt sted.
Nå er det bare begynnelsen på hva du må gjøre rede for når du kjøper et hus. Renten er viktig, så la oss si at du får en dårlig avtale (etter dagens standarder) og må betale 6%.
du må også betale eiendomsskatt på 2% av verdien av huset ditt hvert år så lenge du eier stedet. Og ikke glem vedlikeholdet du absolutt trenger å spare for i løpet av eierskapet. Vi antar 1% av boligverdien—som er høy-fordi du ikke vil reparere deg selv eller sammenligne bud for å få det beste tilbudet.
Sett alt sammen og her er hva du har betalt for ditt hjem når du når 80 år:
Yep, nesten en $1MM. Det ser ut som mye, men husk: dette konservativt dekker ditt boareal for hele livet ditt.
hvor mye ville leie det samme stedet koste? Vi antar at utleier eier det på lignende vilkår, men siden hun er en super fin dame som bare prøver å gi anstendig bolig, gir hun ingen fortjeneste på utleie. Det er kontantstrøm nøytral for henne.
så leier hun det ut for prisen på boliglånet: $1,766 / måned.I løpet av livet ditt betaler du $1,2 millioner, eller omtrent $200k mer enn du ville hvis du hadde eid stedet.
det stemmer, $200.000 mer. Hva kan du gjøre med en ekstra $200.000? Vel, ikke mye for deg selv siden det tok hele livet for å redde det, men du kan starte et ganske fantastisk høyskolefond for dine 15 barnebarn.Kanskje det er derfor så mange personlige finansguruer fokuserer på kortsiktige gevinster: fordi folk vil ha ekstra penger de kan bruke nå for seg selv, ikke senere for andre.
og argumentet for å eie blir bare sterkere når du vurderer disse tre tingene som er utelatt av vårt eksempel ovenfor:
- vi utelatt verdien av huset på slutten av livet. Kanskje i de siste årene du bestemmer deg for å flytte inn med barna. Hvis huset ikke setter pris på i det hele tatt i 55 år, vil du fortsatt kunne selge den til den opprinnelige kjøpesummen på $250k, og det setter deg $400k før du leier.
- denne modellen ignorerer helt inflasjonen. Når du kjøper et hus på et langsiktig, fast boliglån, kortslutter du i hovedsak verdien av dollaren (eller hvilken valuta du bruker)-en ganske trygg innsats for ethvert land som skriver ut penger raskere enn det kan bli kvitt det. Hvert år du eier ditt hjem, blir det billigere å bo der. Det motsatte er sant når du leier. Dette vipper skalaen mot eierskap astronomisk mer.
- Kjøpe yngre? Lever lenger? Ikke noe problem, enda mer penger i lommen siden hvert år av eierskap legger til din fordel.
Alle de andre grunnene til at du fortsatt tror leie er bedre, debunked.
Hvis du er en stor fortaler for livslang leie (eller en av de økonomiske bloggerne jeg nettopp har ringt ut), så kan du skumme på munnen nå, klar til å frigjøre en strøm av rebuttals for hvorfor jeg er helt feil.
Forhåpentligvis har jeg allerede overbevist deg ellers, men bare i tilfelle, her er mitt svar på de mest populære pro-leie argumentene:
1. Jeg vil reise og aldri bli bundet til et boliglån! Jeg vil være freeee!Dette er et virkelig uopplyst argument, og det er gjennomsyret av den begrensende troen på at du på en eller annen måte, hvis du eier et hjem, har registrert deg for en levetid for servitude, aldri å våge deg utover eiendomslinjen din igjen på grunn av den økonomiske forpliktelsen og overveldende mengden av tilbakebrytende arbeidskraft som følger med å eie et hjem.
Tull! Hvis du vil reise og være fri, så leie huset ditt ut og få noen andre til å betale boliglånet mens du er borte.
hvis du leier, er det det du gjør for din egen utleier nå!
er det fortsatt for mye arbeid å være utleier? Lei et eiendomsforvaltningsselskap for å drive stedet. Alt du trenger å gjøre er å samle og skrive sjekker. Sikkert du kan håndtere så mye.
2. Det er billigere å leie der jeg bor.
Sikkert, for nå.Som leietaker vil du bli velsignet for å se sykluser av leier lavere enn boliglån og forbannet for å leve gjennom det motsatte i løpet av livet ditt. Det vil trolig bytte flere ganger. Slik fungerer markedene.
Men i det lange løp jevner det ut, og leie vil alltid gjennomsnittlig høyere enn eierskap på grunn av behovet for et overskuddsmotiv for de som tar «risikoen» for å eie.din evne til å slå gjennomsnittet over livet ditt vil ha mer å gjøre med året du ble født og litt flaks enn noen økonomisk trolldom.
3. Jeg leier fordi jeg ikke vil ha byrden av å betale skatt og renter og vedlikehold og alle de andre eierkostnadene.
dette er min favoritt å sprenge inn i glemsel. Sannheten er at hvis du leier, betaler du allerede alle disse tingene. De er pakket inn i en månedlig sjekk for enkelhets skyld. Og du får legge til litt ekstra for utleier også.
Tenk på det! Hvis du eide noe som koster $1000 / måned å beholde, men da også hadde en rekke andre kostnader knyttet, ville du la noen andre bruke den uten å betale for de andre kostnadene? Selvsagt ikke. Leietakere må betale hele kostnaden for hjem eierskap og litt til, eller det ville være noe slikt som en leie hus.
4. Boliger er dårlige investeringer. Jeg kan gjøre mer med andre investeringer.Ikke Fordi jeg ikke tror du er en forsiktig investor, men fordi vi allerede har debunked ideen om at du skal spare ekstra penger i løpet av livet ditt for å investere i utgangspunktet.Og selv om du kunne, prøv å huske at hvis tider noen gang ble tøffe, kan du ikke ikke leve i aksjemarkedet.
5. Min leie er super lav fordi jeg har 5 romkamerater. Jeg kunne aldri kjøpe et sted og gjøre det samme.
du sammenligner ikke epler med epler. Akkurat nå kan du kanskje ikke kjøpe huset du har som lar deg leve denne livsstilen, men fortsett å lagre pennies, og snart vil du.
å ha romkamerater betaler mest (eller alle!) av leien din er smart . Å ha dem betale boliglån er enda smartere.
6. Hvis huset mitt setter pris på, må jeg betale kapitalgevinstskatt!Denne er helt latterlig, men jeg måtte kaste den inn fordi det faktisk var et argument jeg leste i en artikkel På Forbes. Kan du tro det!?Å Gjøre denne typen argument er det samme som å si at du ikke vil tjene mer penger fordi du skylder mer skatt. Kom igjen, nå …
7. Rentene er for høye. Det er ikke bra å kjøpe.
Sikkert, og noen ganger er de for lave. Dette er kortsiktig tenkning.Hvis du kan fange et godt priset hjem når prisene er lave, er det bra, men jeg ville ikke basere hele min kjøp vs leiestrategi på renter.
i Stedet fokusere på å få et underpriced hjem. Du kan finansiere boliglånet ditt hvis bedre priser blir tilgjengelige, men du får bare ett skudd for å få riktig salgspris.
Det Siste Ordet
Det har drevet meg til å lytte til så mange ellers strålende personlige finanseksperter roper forferdelig råd om og om igjen, så dette er min tilbakekalling.
Det er ikke at de er helt feil, men at deres fokus er for kortsiktig. Hvis du planlegger å selge huset ditt og oppgradere hvert 3. år, er du allerede på vei til feil, og du bør definitivt fortsette å leie!Men Hvis du tenker langsiktig, og du er villig til å beholde huset ditt for den optimale holdeperioden—for alltid—ikke la deg lure av alle de unøyaktige rådene.
hvis du fortsatt leser på dette punktet, er du sannsynligvis enten enig med meg eller tror jeg er en total nutjob. Ta gjerne kontakt og gi meg beskjed om hvilken det er.