Jeśli jesteś młody—poniżej 40 lat—i słuchałeś porad dotyczących finansów osobistych, które wypłynęły od najpopularniejszych publicystów i blogerów w ciągu ostatnich kilku lat o tym, jak posiadanie domu nie ma już sensu finansowego, obawiam się, że zostałeś oszukany.
kupno domu—zwłaszcza gdy jest się młodszym—to w większości przypadków niezwykle mądra decyzja finansowa. Zamierzam wyjaśnić, dlaczego, ale zacznę od tego, że w momencie pisania tego tekstu nie jestem właścicielem domu, więc nie ma ukrytego uprzedzenia w argumencie, który zamierzam wygłosić.
Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, dlaczego wszyscy inteligentni blogerzy finansowi, którzy mówią, że lepiej wynająć niż kupić, są w błędzie. Wskazówka: to jest w liczbach.
the set up: an expanding real estate bubble
był rok 2007, a bańka nieruchomości w Ameryce urosła do epickich rozmiarów. Ceny domów wymknęły się spod kontroli, a co najgorsze—niewiele osób wiedziało nawet, co to jest bańka, nie mówiąc już o tym, że ich szał zakupu domu, zanim zostały „wycenione z rynku na zawsze”, dodawał tylko do ogromnych ilości bólu, które zadawali sobie.
było kilku mądrych doradców finansowych ostrzegających przed zbliżającą się zagładą, ale ci ludzie po prostu padali na paradę, a niewiele osób zwróciło na to uwagę.
Zabawne, to ludzie w moim wieku, w tym czasie, 20-25, rozumieli to samo, co Ci doradcy-że doom jest w drodze. Tylko, że jesteśmy z pokolenia, które tak naprawdę nie ogląda telewizji, i nie byliśmy jeszcze na tyle Starzy ani mądrzy, aby połączyć nasze własne doświadczenia z szerszym obrazem.
właśnie dostałem świetną robotę zarabiając pieniądze i zacząłem zwracać szczególną uwagę na rynek mieszkaniowy.
To było przygnębiające. Zarabiałem więcej niż wszyscy moi przyjaciele, i nadal nie było możliwości, żebym mógł kupić dom.
pogadałbym z moimi dobrze opłacanymi kolegami, a oni rozpaczali nad tymi samymi rzeczami. Spojrzeliśmy na sytuację i powiedzieliśmy: „pieprzyć to. Nigdy nie będzie nas na to stać.”Więc zrezygnowaliśmy z szukania.
to, czego nie wiedzieliśmy, to to, że rezygnacja jest dokładnie tym, co uratuje nas przed finansową ruiną zaledwie kilka lat później.
bańka wyskakuje i wkracza nowy sposób życia.
więc jest rok 2008 i ceny domów zaczęły spadać, ale nadal są mile od przystępnych dla mnie lub kogokolwiek, kogo znam, nawet jako moi przyjaciele i ja nadal zarabiamy znacznie powyżej mediany płacy.
w tym momencie porzuciłem wszelką nadzieję na zakup mieszkania i zamiast tego znalazłem 5-pokojowy dom w Portland do wynajęcia za 1200 $ / miesiąc i wprowadziłem moją dziewczynę i czterech innych przyjaciół.
gdybym nie mógł kupić mieszkania, to bym żył cholernie tanio! I przez następne trzy lata tak było. Okazuje się, że wielu innych ludzi w moim wieku w całym kraju robiło to samo.
nie wiedzieliśmy wtedy, że nasze „zbiorowe westchnienie niezadowolenia”, jak to lubię nazywać, było dokładnie tym, co obniżało Ceny mieszkań. To było tak, jakby wszyscy dorośli mieli imprezę, nawalili się, zrobili wielki bałagan i powiedzieli: „w porządku, dzieci posprzątają to rano.”
Kiedy zamiast tego powiedzieliśmy: Nie mogliśmy tego posprzątać, nawet gdybyśmy chcieli-zaczęła się panika.
w tym momencie wszyscy popularni blogerzy z dziedziny finansów osobistych i gwiazdy telewizji wymądrzają się i mówią: „jesteśmy w bańce, a bańka pęka. Kupno domu nie jest teraz dobrą decyzją.”
mieli rację. Każdy zaczyna wyglądać trochę inaczej na nieruchomości.
wszyscy blogerzy o finansach osobistych skaczą z rekina.
przez następne cztery lata młodzi ludzie tacy jak ja siedzą na uboczu i patrzą jak rynek mieszkaniowy zostaje zmasakrowany. Zastanawiamy się, czy ceny kiedykolwiek przestaną spadać.
cztery lata temu wszyscy blogerzy finansów osobistych i gwiazdy telewizji przypomnieli nam: „jesteśmy w bańce, a bańka nie zmienia zasad pieniądza. Nie wydaj za dużo na dom.”
jednak teraz, gdy obserwujemy, że ceny nadal spadają, te same gadające głowy zaczynają lekceważyć własne Rady. Zaczynają zastanawiać się, czy kupno domu to w ogóle dobry pomysł. Może wszyscy zostaliśmy oszukani, a posiadanie domu to tylko prośba o finansową ruinę.
Artykuły zaczynają pojawiać się w całym Internecie na szanowanych witrynach, takich jak Forbes, Time, NYT i wiele innych z nagłówkami w stylu „dlaczego nigdy nie chcę mieć Domu ponownie.”
zaczynają argumentować, że domy to słabe inwestycje i że można zarobić więcej gdzie indziej. Twierdzą, że kupowanie wiąże cię i zabija twoją wolność. Albo, że koszty utrzymania są zbyt duże do zniesienia-lepiej wynająć, więc właściciel musi za to zapłacić. Składają się one na różnego rodzaju inne argumenty, które w danej chwili brzmią dobrze, ale są całkowicie niedorzeczne.
od początku istnienia własność prywatna i własność domu są sprawdzoną drogą do długoterminowego przechowywania bogactwa. Ale teraz jest inaczej.
kilka lat temu twierdzili, że prawa ekonomii się nie zmieniają tylko dlatego, że jesteś w bańce. Jednak zdecydowali, że prawa się zmieniają, skoro już ich nie mamy.
Co to jest?
problemem jest myślenie krótkoterminowe.
mam zamiar ułożyć dla Ciebie scenariusz, który zakłada najgorsze o własności domu i najlepsze dla długoterminowego wynajmu i pokazać, jak własność domu nadal wychodzi przed siebie.
ale najpierw musimy zadać ważne pytanie:
Jeśli od dawna tradycyjna mądrość głosi, że posiadanie domu jest dobrym posunięciem finansowym, to dlaczego nagle zdecydowaliśmy, że już nim nie jest?
odpowiedź jest jedna z perspektyw.
nie bierzemy już naprawdę długoterminowych poglądów na naszą przyszłość i optymalizujemy nasze życie, aby uzyskać małe, ale natychmiastowe zadowolenie, zamiast wielkich wygranych w przyszłości. I wszyscy pisarze finansowi, którzy próbują zebrać gałki oczne do swojej pracy, wiedzą o tym i zaspokajają to.
mimo, że w rzeczywistości posiadanie domu prawdopodobnie uratuje ci setki tysięcy dolarów w ciągu twojego życia—jeden z najmądrzejszych ruchów finansowych, jakie możesz zrobić—rady, które widzimy wszędzie, nie wyjaśniają tego, ponieważ nikt nie wydaje się dbać o to, jak będzie wyglądało ich życie za kilka lat.
ale ty wiesz lepiej.
jaki jest koszt wynajmu a posiadania?
Załóżmy, że masz 25 lat i próbujesz zdecydować, czy kupić dom, czy nadal wynajmować. Można uruchomić na wszelkiego rodzaju artykułów napisanych przez wysoko zarabiających ekspertów finansów osobistych w ich 20s i 30s mówi o tym, jak posiadanie domu jest marnowanie pieniędzy teraz, i można cieszyć się niesamowite życie i nagrody finansowe, jeśli zrezygnować z idei kiedykolwiek posiadanie.
czy to prawda?
tak, kupując dom, trzeba trochę popracować, aby mieć pewność, że kupuje się coś, co jest uczciwie cenione. Ale reszta to nonsens.
a oto konserwatywny przykład przy użyciu bardzo niekorzystnych kryteriów zakupu domu i korzystnych kryteriów wynajmu. Chcemy wiedzieć: „jaki jest koszt życia?”
powiedzmy, że kupujesz dom za 250 000 $z marnym 10% zniżką. Bierzesz pożyczkę w wysokości 225 000 USD i płacisz PMI (private mortgage insurance) w wysokości około 0,5%, dopóki nie będziesz miał 20% kapitału własnego.
to dopiero początek tego, co musisz wziąć pod uwagę przy zakupie domu. Twoja stopa procentowa ma znaczenie, więc powiedzmy, że masz złą ofertę (według dzisiejszych standardów) i musisz zapłacić 6%.
musisz również płacić podatek od nieruchomości w wysokości 2% wartości domu każdego roku, tak długo, jak jesteś właścicielem lokalu. I nie zapomnij o konserwacji, na którą z pewnością będziesz musiał oszczędzać w trakcie posiadania. Zakładamy 1% wartości domu—która jest wysoka-ponieważ nie chcesz samodzielnie dokonywać żadnych napraw ani porównywać ofert, aby uzyskać najlepszą ofertę.
poskładaj to wszystko do kupy, a oto ile zapłacisz za dom, gdy skończysz 80 lat:
tak, prawie 1 mm. wygląda na to, że dużo, ale pamiętaj: to chroni Twoją przestrzeń życiową przez całe życie.
ile kosztowałoby wynajęcie tego samego lokalu? Założymy, że właściciel jest właścicielem na podobnych warunkach, ale ponieważ jest super miłą kobietą, która stara się zapewnić przyzwoite mieszkanie, nie czerpie zysków z wynajmu. To dla niej neutralne.
wynajmuje go za cenę kredytu hipotecznego: 1766 zł / miesiąc.
w ciągu swojego życia zapłacisz 1,2 miliona dolarów, czyli około 200 tysięcy więcej niż gdybyś był właścicielem tego miejsca.
To prawda, jeszcze 200 tys. Co można zrobić z dodatkowymi 200,000 dolarów? Cóż, nie wiele dla siebie, ponieważ zajęło ci całe życie, aby go uratować, ale możesz założyć całkiem niezły Fundusz na studia dla swoich 15 wnuków.
być może dlatego tak wielu guru finansów osobistych koncentruje się na krótkoterminowych zyskach: ponieważ ludzie chcą dodatkowych pieniędzy, mogą wykorzystać teraz dla siebie, a nie później dla innych.
a argument za posiadaniem staje się silniejszy tylko wtedy, gdy weźmiemy pod uwagę te trzy rzeczy pominięte w naszym powyższym przykładzie:
- pominęliśmy wartość domu pod koniec życia. Może w ciągu ostatnich kilku lat zdecydujesz się zamieszkać z dziećmi. Jeśli dom nie docenił w ogóle przez 55 lat, nadal będziesz w stanie go sprzedać za oryginalną cenę zakupu 250 tysięcy dolarów, a to stawia cię 400 tysięcy przed wynajmem.
- ten model całkowicie ignoruje inflację. Kupując dom na długoterminowy, stały kredyt hipoteczny, zasadniczo skracasz wartość dolara (lub jakiejkolwiek waluty, której używasz) – całkiem bezpieczny zakład dla każdego kraju, który drukuje pieniądze szybciej, niż może się ich pozbyć. Każdego roku jesteś właścicielem domu, mieszkanie w nim jest tańsze. Odwrotnie jest, gdy wynajmujesz. To astronomicznie bardziej przechyla skalę w kierunku własności.
- kupujesz młodsze? Dłużej żyć? Nie ma problemu, jeszcze więcej pieniędzy w kieszeni, ponieważ każdy rok posiadania zwiększa twoją przewagę.
wszystkie inne powody, dla których nadal uważasz, że wynajem jest lepszy, obalone.
Jeśli jesteś wielkim zwolennikiem wynajmowania na całe życie (lub jednym z blogerów finansowych, których właśnie wezwałem), możesz już pianę mieć w ustach, gotowy do uwolnienia strumienia obelg za to, dlaczego całkowicie się mylę.
Mam nadzieję, że przekonałem cię już inaczej, ale na wszelki wypadek oto moja odpowiedź na najpopularniejsze argumenty pro-rentowe:
1. Chcę podróżować i nigdy nie być przywiązany do hipoteki! Chcę być wolny!
To jest naprawdę nieoświecony argument, i jest przesiąknięty ograniczającym przekonaniem, że w jakiś sposób, jeśli jesteś właścicielem domu, zapisałeś się na całe życie służebności, nigdy więcej nie wychodzić poza linię własności ze względu na zaangażowanie finansowe i przytłaczającą ilość back-breaking pracy, która pochodzi z posiadania domu.
bzdura! Jeśli chcesz podróżować i być wolnym, wynajmij swój dom i poproś kogoś innego o spłatę kredytu hipotecznego podczas Twojej nieobecności.
jeśli wynajmujesz, to właśnie robisz dla własnego właściciela!
czy bycie właścicielem nadal jest zbyt pracochłonne? Wynajmij firmę zarządzającą nieruchomościami do prowadzenia lokalu. Wszystko, co musisz zrobić, to zbierać i wypisywać czeki. Na pewno sobie z tym poradzisz.
2. Tam, gdzie mieszkam, jest taniej.
pewnie, na razie.
jako najemca będziesz błogosławiony, widząc cykle czynszów niższe niż hipoteki i przeklęty, że będziesz żył na odwrót w ciągu swojego życia. Prawdopodobnie zmieni się kilka razy. Tak działają rynki.
ale na dłuższą metę się wyrównuje, a czynsz zawsze będzie średnio wyższy niż własność ze względu na potrzebę motywacji zysku dla osób podejmujących „ryzyko” na własność.
twoja zdolność do pokonania średniej w swoim życiu będzie miała więcej wspólnego z rokiem urodzenia i odrobiną szczęścia niż jakakolwiek finansowa Magia.
3. Wynajmuję, bo nie chcę ciężaru płacenia podatków, odsetek, utrzymania i wszystkich innych kosztów posiadania.
To jest moja ulubiona piosenka do wyrzucenia w niepamięć. Prawda jest taka, że jeśli wynajmujesz, to już płacisz te wszystkie rzeczy. Są zapakowane w jeden miesięczny czek dla Twojej wygody. I można dodać coś więcej dla właściciela, jak również.
pomyśl o tym! Jeśli posiadasz coś, co kosztuje $1,000/miesiąc, aby zachować, ale potem miał również kilka innych kosztów związanych, pozwoliłbyś komuś innemu go używać bez płacenia za te inne koszty? Oczywiście, że nie. Najemcy muszą zapłacić pełne koszty posiadania domu, a następnie niektóre, w przeciwnym razie nie byłoby czegoś takiego jak wynajem domu.
4. Domy to złe inwestycje. Mogę zarobić więcej z innymi inwestycjami.
właściwie nie możesz. nie dlatego, że nie uważam cię za rozsądnego inwestora, ale dlatego, że już obaliliśmy pomysł, że zaoszczędzisz dodatkowe pieniądze w ciągu swojego życia, aby zainwestować w pierwszej kolejności.
i nawet gdybyś mógł, staraj się pamiętać, że jeśli czasy kiedyś były ciężkie, nie możesz nie żyć na giełdzie.
5. Mój czynsz jest bardzo niski, ponieważ mam 5 współlokatorów. Nigdy nie mógłbym kupić mieszkania i zrobić to samo.
nie porównujesz jabłek do jabłek. W tej chwili możesz nie być w stanie kupić domu, który pozwala Ci żyć takim stylem życia, ale oszczędzaj swoje grosze, a wkrótce to zrobisz.
Współlokatorzy płacą najwięcej (lub wszystkie!) twojego czynszu jest mądry. To, że spłacają twój kredyt hipoteczny jest jeszcze mądrzejsze.
6. Jeśli mój dom docenia, muszę płacić podatki od zysków kapitałowych!
ten jest absolutnie śmieszny, ale musiałem go dorzucić, bo tak naprawdę był to argument, który przeczytałem w artykule o Forbesie. Możesz w to uwierzyć!?
robienie tego typu argumentów jest tym samym, co mówienie, że nie chcesz zarabiać więcej, bo będziesz winien więcej podatków. No dalej …
7. Stopy procentowe są zbyt wysokie. Nie warto kupować.
jasne, a czasem są za niskie. To myślenie krótkoterminowe.
Jeśli możesz kupić dobrze wyceniony dom, gdy stawki są niskie, to świetnie, ale nie oparłbym całej strategii kupna vs.wynajmu na stopach procentowych.
zamiast tego skup się na uzyskaniu domu za niską cenę. Możesz ponownie sfinansować swój kredyt hipoteczny, jeśli dostępne będą lepsze stawki, ale masz tylko jedną szansę na uzyskanie właściwej ceny sprzedaży.
ostatnie słowo
doprowadza mnie do szału słuchając tak wielu innych genialnych ekspertów od finansów osobistych krzyczących w kółko okropne rady, więc to jest moja odpowiedź.
nie chodzi o to, że są całkowicie w błędzie, ale o to, że ich skupienie jest zbyt krótkotrwałe. Jeśli planujesz sprzedać swój dom i ulepszyć go co 3 lata, jesteś już na drodze do porażki i zdecydowanie powinieneś nadal wynajmować!
ale jeśli myślisz długoterminowo i chcesz utrzymać swój dom na optymalny okres-na zawsze-nie daj się zwieść wszelkim niedokładnym Radom.
Jeśli nadal czytasz w tym momencie, prawdopodobnie albo się ze mną zgadzasz, albo uważasz, że jestem totalnym wariatem. Skontaktuj się z nami i daj mi znać, który to jest.