Wenn Sie jung sind — unter 40 oder so — und die persönlichen Finanzratschläge einiger der beliebtesten Kolumnisten und Blogger in den letzten Jahren beachtet haben, wie der Besitz eines Eigenheims finanziell nicht mehr sinnvoll ist, fürchte ich, dass Sie betrogen wurden.
Ein Haus zu kaufen — besonders wenn man jünger ist – ist in den meisten Fällen immer noch eine unglaublich kluge finanzielle Entscheidung. Ich werde gleich erklären, warum, aber lassen Sie mich zunächst sagen, dass ich zum Zeitpunkt dieses Schreibens kein Zuhause besitze, Es gibt also keine versteckte Voreingenommenheit in dem Argument, das ich machen werde.Lesen Sie weiter, um zu erfahren, warum all die klugen Finanzblogger, die Ihnen sagen, dass es besser ist zu mieten als zu kaufen, falsch liegen. Hinweis: Es ist in den Zahlen.
Der Aufbau: Eine expandierende Immobilienblase
Es war 2007, und die Immobilienblase in Amerika hatte epische Ausmaße angenommen. Die Hauspreise waren außer Kontrolle geraten und, am schlimmsten — nur wenige Menschen wussten überhaupt, was eine Blase war, geschweige denn, dass ihre Raserei, ein Haus zu kaufen, bevor sie „für immer vom Markt genommen“ wurden, nur zu den massiven Schmerzen beitrug, die sie sich selbst zufügen wollten.
Es gab ein paar kluge Finanzberater, die vor dem drohenden Untergang warnten, aber diese Leute regneten nur auf der Parade, und nur wenige Leute schenkten Aufmerksamkeit.
Lustig genug, es waren Leute in meinem Alter, 20-25, die dasselbe verstanden, was diese Berater taten — dass der Untergang auf dem Weg war. Nur dass wir aus einer Generation stammen, die nicht wirklich fernsieht, und wir waren noch nicht alt oder weise genug, um unsere eigenen Erfahrungen mit dem größeren Bild zu verbinden.
Ich hatte gerade einen tollen Job bekommen, Geld mit der Faust zu verdienen, und ich fing an, dem Wohnungsmarkt große Aufmerksamkeit zu schenken.
Es war deprimierend. Ich verdiente mehr als alle meine Freunde, und ich konnte es mir immer noch nicht leisten, ein Haus zu kaufen.
Ich habe mit einigen meiner gut bezahlten Kollegen gesprochen, und sie verzweifelten an denselben Dingen. Wir sahen uns die Situation an und sagten: „Scheiß drauf. Wir werden es uns nie leisten können.“ Also haben wir aufgegeben zu schauen.
Was wir nicht wussten, war, dass Aufgeben genau das war, was uns nur wenige Jahre später vor dem finanziellen Ruin bewahren würde.
Die Blase platzt und eine neue Lebensweise setzt ein.
Es ist also 2008 und die Immobilienpreise haben begonnen zu fallen, aber sie sind immer noch meilenweit davon entfernt, für mich oder irgendjemanden, den ich kenne, erschwinglich zu sein, auch wenn meine Freunde und ich alle weiterhin weit über dem Durchschnittslohn verdienen.An diesem Punkt hatte ich jede Hoffnung aufgegeben, einen Platz zu kaufen und hatte stattdessen ein 5-Zimmer-Haus in Portland gefunden, um für $ 1.200 / Monat zu mieten und zog meine Freundin und vier andere Freunde in.
Wenn ich keinen Platz kaufen könnte, würde ich verdammt billig leben! Und in den nächsten drei Jahren tat ich es. Es stellte sich heraus, dass viele andere Menschen in meinem Alter im ganzen Land dasselbe taten.
Wir wussten damals nicht, dass unser „kollektiver Seufzer der Unzufriedenheit“, wie ich es gerne nenne, genau das war, was die Immobilienpreise nach unten trieb. Es war, als hätten alle Erwachsenen eine Party gehabt, wurden verschwendet, machten ein riesiges Durcheinander und sagten: „Es ist okay, die Kinder werden es am Morgen aufräumen.“
Als wir stattdessen sagten: „Scheiß drauf. Wir konnten das nicht aufräumen, selbst wenn wir wollten „, begann die Panik.
An diesem Punkt sind alle populären persönlichen Finanzblogger und Fernsehstars klug und sagen: „Wir sind in einer Blase, und die Blase knallt. Ein Haus zu kaufen ist im Moment keine gute Entscheidung.“
Sie hatten Recht. Jeder fängt an, Immobilien etwas anders zu betrachten.
Alle persönlichen Finanzblogger springen auf den Hai.
In den nächsten vier Jahren sitzen junge Leute wie ich am Rande und beobachten, wie der Wohnungsmarkt massakriert wird. Wir fragen uns, ob die Preise jemals aufhören werden zu fallen.
Vor vier Jahren haben uns alle persönlichen Finanzblogger und Fernsehstars daran erinnert: „Wir sind in einer Blase, und eine Blase ändert nicht die Regeln des Geldes. Gib nicht zu viel für ein Haus aus.“Doch jetzt, da wir beobachten, wie die Preise weiter sinken, beginnen dieselben Talking Heads, ihre eigenen Ratschläge zu missachten. Sie beginnen sich zu fragen, ob der Kauf eines Hauses überhaupt eine gute Idee ist. Vielleicht sind wir alle betrogen worden, und ein Haus zu besitzen verlangt nur nach finanziellem Ruin.Artikel tauchen überall im Internet auf angesehenen Websites wie Forbes, Time, NYT und vielen anderen mit Schlagzeilen wie „Warum ich nie wieder ein Haus besitzen möchte.“
Sie fangen an zu argumentieren, dass Häuser schlechte Investitionen sind und dass man woanders mehr verdienen kann. Sie argumentieren, dass das Kaufen Sie bindet und Ihre Freiheit tötet. Oder dass die Wartungskosten zu hoch sind — es ist besser zu mieten, damit der Vermieter dafür bezahlen muss. Sie erfinden alle möglichen anderen Argumente, die im Moment gut klingen, aber völlig lächerlich sind.
Privateigentum und Wohneigentum sind seit jeher ein bewährter Weg, um Wohlstand langfristig zu speichern. Aber jetzt ist es anders.
Vor ein paar Jahren argumentierten sie, dass sich die Gesetze der Ökonomie nicht ändern, nur weil man in einer Blase ist. Dennoch haben sie beschlossen, dass sich die Gesetze ändern, jetzt wo wir raus sind.
Was ist das?
Das Problem ist kurzfristiges Denken.
Ich werde Ihnen ein Szenario vorstellen, das das Schlechteste für Wohneigentum und das Beste für Langzeitmieten voraussetzt und zeigt, wie Wohneigentum immer noch die Nase vorn hat.
Aber zuerst müssen wir eine wichtige Frage stellen:
Wenn die langjährige konventionelle Weisheit war, dass der Besitz eines Hauses ein guter finanzieller Schritt ist, warum haben wir dann plötzlich entschieden, dass es nicht mehr ist?
Die Antwort ist eine Perspektive.Wir nehmen nicht mehr wirklich langfristige Ansichten für unsere Zukunft, und wir optimieren unser Leben für kleine, aber sofortige Befriedigung statt große Gewinne in der Zukunft. Und alle Finanzautoren, die versuchen, Augäpfel für ihre Arbeit zu sammeln, wissen das und kümmern sich darum.Obwohl die Realität ist, dass der Besitz eines Eigenheims Ihnen wahrscheinlich Hunderttausende von Dollar in Ihrem Leben ersparen wird – einer der klügsten finanziellen Schritte, die Sie machen können —, berücksichtigt der Rat, den wir jetzt überall sehen, dies nicht, weil niemand scheint sich darum zu kümmern, wie sein Leben in ein paar Jahren aussehen wird.
Aber du weißt es besser.
Was sind die Lebenszeitkosten von Mieten vs. Besitzen?
Angenommen, Sie sind 25 Jahre alt und versuchen zu entscheiden, ob Sie ein Haus kaufen oder weiter mieten möchten. Sie stoßen auf alle Arten von Artikeln, die von hochverdienenden persönlichen Finanzexperten in ihren 20ern und 30ern geschrieben wurden und darüber sprechen, wie der Besitz eines Eigenheims jetzt eine Geldverschwendung ist, und Sie können ein erstaunliches Leben und finanzielle Belohnungen genießen, wenn Sie die Idee aufgeben, jemals zu besitzen.
Stimmt das?Ja, wenn Sie ein Haus kaufen, müssen Sie einige Beinarbeit tun, um sicherzustellen, dass Sie etwas kaufen, das fair bewertet wird. Aber der Rest ist Unsinn.
Und hier ist ein konservatives Beispiel mit sehr ungünstigen Kriterien für den Kauf eines Hauses und günstigen Kriterien für die Vermietung. Was wir wissen wollen, ist: „Was sind die lebenslangen Kosten?“Nehmen wir an, Sie kaufen ein Haus im Wert von 250.000 US-Dollar mit einem geringen Preisnachlass von 10%. Sie nehmen auf einem $ 225.000 Darlehen, und Sie werden PMI (private Mortgage Insurance) von etwa 0,5% zahlen, bis Sie 20% Eigenkapital an Ihrer Stelle haben.
Nun, das ist nur der Anfang von dem, was Sie berücksichtigen müssen, wenn Sie ein Haus kaufen. Ihr Zinssatz ist wichtig, also nehmen wir an, Sie bekommen ein schlechtes Geschäft (nach heutigen Maßstäben) und müssen 6% bezahlen.
Sie müssen auch Grundsteuern in Höhe von 2% des Wertes Ihres Hauses jedes Jahr zahlen, solange Sie den Ort besitzen. Und vergessen Sie nicht die Wartung, die Sie im Laufe des Besitzes sparen müssen. Wir gehen von 1% des Eigenheimwerts aus — was hoch ist -, weil Sie keine Reparaturen selbst durchführen oder Gebote vergleichen möchten, um das beste Angebot zu erhalten.
Setzen Sie das alles zusammen und hier ist, was Sie für Ihr Zuhause bezahlt haben, sobald Sie das Alter von 80 Jahren erreicht haben:
Ja, fast ein $ 1MM. Es sieht nach viel aus, aber denken Sie daran: Dies deckt Ihren Wohnraum für Ihr ganzes Leben konservativ ab.
Wie viel würde es kosten, denselben Ort zu mieten? Wir gehen davon aus, dass der Vermieter es zu ähnlichen Bedingungen besitzt, aber da sie eine super nette Dame ist, die nur versucht, anständige Wohnungen zu schaffen, macht sie keinen Gewinn aus der Miete. Es ist Cashflow neutral für sie.Also vermietet sie es für den Preis ihrer Hypothek: $ 1.766 / Monat.
Im Laufe deines Lebens wirst du $ 1,2 Millionen oder etwa $ 200k mehr bezahlen, als wenn du den Ort besessen hättest.
Das stimmt, $200.000 mehr. Was könnten Sie mit zusätzlichen 200.000 Dollar machen? Nun, nicht viel für dich selbst, da es dein ganzes Leben gedauert hat, um es zu retten, aber du könntest einen ziemlich tollen College-Fonds für deine 15 Enkelkinder gründen.Vielleicht konzentrieren sich deshalb so viele persönliche Finanzgurus auf kurzfristige Gewinne: Weil die Leute zusätzliches Geld wollen, können sie es jetzt für sich selbst verwenden, nicht später für andere.
Und das Argument für den Besitz wird nur stärker, wenn man diese drei Dinge betrachtet, die in unserem obigen Beispiel weggelassen wurden:
- Wir haben den Wert des Hauses am Ende des Lebens ausgelassen. Vielleicht entscheiden Sie sich in den letzten Jahren, mit Ihren Kindern zusammenzuziehen. Wenn das Haus in 55 Jahren überhaupt nicht geschätzt wurde, können Sie es immer noch zum ursprünglichen Kaufpreis von $ 250k verkaufen, und das bringt Sie $ 400k vor der Vermietung.
- Dieses Modell ignoriert die Inflation vollständig. Wenn Sie ein Haus mit einer langfristigen, festen Hypothek kaufen, kürzen Sie im Wesentlichen den Wert des Dollars (oder der Währung, die Sie verwenden) — eine ziemlich sichere Wette für jedes Land, das Geld schneller druckt, als es loswerden kann. Jedes Jahr, wenn Sie Ihr Haus besitzen, wird es billiger, dort zu leben. Das Gegenteil ist der Fall, wenn Sie mieten. Dies kippt die Skala in Richtung Eigentum astronomisch mehr.
- Jünger kaufen? Länger leben? Kein Problem, noch mehr Geld in der Tasche, da jedes Jahr des Eigentums zu Ihrem Vorteil beiträgt.
Alle anderen Gründe, warum Sie immer noch denken, Mieten ist besser, entlarvt.
Wenn Sie ein großer Befürworter des lebenslangen Mietens sind (oder einer der Finanzblogger, die ich gerade angerufen habe), dann schäumen Sie vielleicht schon vor dem Mund, bereit, einen Strom von Widerlegungen zu entfesseln, warum ich völlig falsch liege.
Hoffentlich habe ich Sie bereits davon überzeugt, aber nur für den Fall, hier ist meine Antwort auf die beliebtesten Pro-Vermietung Argumente:
1. Ich möchte reisen und niemals an eine Hypothek gebunden sein! Ich will frei sein!Dies ist ein wirklich unerleuchtetes Argument, und es ist durchdrungen von der einschränkenden Überzeugung, dass Sie, wenn Sie ein Haus besitzen, sich irgendwie für ein Leben der Knechtschaft angemeldet haben, um sich nie wieder über Ihre Grundstücksgrenze hinaus zu wagen finanzielles Engagement und überwältigende Menge an Arbeit, die mit dem Besitz eines Hauses einhergeht.
Unsinn! Wenn Sie reisen und frei sein wollen, dann mieten Sie Ihr Haus und lassen Sie jemand anderes die Hypothek bezahlen, während Sie weg sind.
Wenn Sie mieten, tun Sie das jetzt für Ihren eigenen Vermieter!
Ist es immer noch zu viel Arbeit, Vermieter zu sein? Mieten Sie eine Hausverwaltungsgesellschaft, um den Ort zu betreiben. Alles, was Sie tun müssen, ist Schecks zu sammeln und zu schreiben. Sicherlich können Sie damit umgehen.
2. Es ist billiger zu mieten, wo ich wohne.
Sicher, vorerst.Als Mieter werden Sie gesegnet sein, Mietzyklen zu sehen, die niedriger sind als Hypotheken, und verflucht sein, im Laufe Ihres Lebens das Gegenteil zu durchleben. Es wird wahrscheinlich mehrmals wechseln. So funktionieren Märkte.Aber auf lange Sicht gleicht es sich aus, und die Miete wird immer höher sein als das Eigentum, da ein Gewinnmotiv für diejenigen erforderlich ist, die das „Risiko“ eingehen, es zu besitzen.
Ihre Fähigkeit, den Durchschnitt Ihres Lebens zu übertreffen, hat mehr mit dem Jahr Ihrer Geburt und ein wenig Glück zu tun als mit jeder finanziellen Zauberei.
3. Ich miete, weil ich nicht die Last der Zahlung von Steuern und Zinsen und Wartung und alle anderen Kosten des Eigentums wollen.
Dies ist mein Favorit, um in Vergessenheit zu geraten. Die Wahrheit ist, dass Sie, wenn Sie mieten, all diese Dinge bereits bezahlen. Sie sind in einem monatlichen Scheck für Ihre Bequemlichkeit verpackt. Und Sie können auch etwas mehr für den Vermieter hinzufügen.
Denken Sie darüber nach! Wenn Sie etwas besaßen, das $ 1.000 / Monat kostete, aber dann auch eine Reihe anderer Kosten hatte, würden Sie es jemand anderem erlauben, es zu benutzen, ohne für diese anderen Kosten zu bezahlen? Natürlich nicht. Mieter müssen die vollen Kosten für Wohneigentum und dann einige bezahlen, oder es gäbe kein Miethaus.
4. Häuser sind schlechte Investitionen. Ich kann mehr mit anderen Investitionen machen.Nicht, weil ich nicht glaube, dass Sie ein umsichtiger Investor sind, sondern weil wir bereits die Idee entlarvt haben, dass Sie im Laufe Ihres Lebens zusätzliches Geld sparen werden, um überhaupt zu investieren.
Und selbst wenn Sie könnten, versuchen Sie sich daran zu erinnern, dass Sie nicht an der Börse leben können, wenn die Zeiten jemals hart werden.
5. Meine Miete ist super niedrig, weil ich 5 Mitbewohner habe. Ich konnte nie einen Platz kaufen und das gleiche tun.
Sie vergleichen Äpfel nicht mit Äpfeln. Im Moment sind Sie vielleicht nicht in der Lage, das Haus zu kaufen, das Sie haben, mit dem Sie diesen Lebensstil leben können, aber sparen Sie weiterhin Ihre Pennies, und bald werden Sie es tun.
Mitbewohner zahlen die meisten (oder alle!) Ihrer Miete ist smart. Dass sie Ihre Hypothek bezahlen, ist noch schlauer.
6. Wenn mein Haus zu schätzen weiß, muss ich Kapitalertragsteuern zahlen!
Dieser ist absolut lächerlich, aber ich musste ihn reinwerfen, weil es tatsächlich ein Argument war, das ich in einem Artikel über Forbes gelesen habe. Kannst du es glauben!?
Diese Art von Argument zu machen ist das gleiche wie zu sagen, dass du nicht mehr Geld verdienen willst, weil du mehr Steuern schuldest. Komm schon, jetzt…
7. Die Zinsen sind zu hoch. Es ist nicht gut zu kaufen.
Sicher, und manchmal sind sie zu niedrig. Das ist kurzfristiges Denken.
Wenn Sie ein preisgünstiges Haus ergattern können, wenn die Preise niedrig sind, ist das großartig, aber ich würde meine gesamte Kauf-vs. Mietstrategie nicht auf Zinssätze stützen.
Konzentrieren Sie sich stattdessen darauf, ein unterbewertetes Zuhause zu bekommen. Sie können Ihre Hypothek refinanzieren, wenn bessere Zinssätze verfügbar werden, aber Sie erhalten nur eine Chance, den richtigen Verkaufspreis zu erzielen.
Das letzte Wort
Es hat mich verrückt gemacht, so vielen ansonsten brillanten persönlichen Finanzexperten zuzuhören, die immer wieder schreckliche Ratschläge geben, also ist dies meine Widerlegung.
Es ist nicht so, dass sie völlig falsch liegen, sondern dass ihr Fokus zu kurzfristig ist. Wenn Sie planen, Ihr Haus zu verkaufen und alle 3 Jahre zu aktualisieren, sind Sie bereits auf dem Weg zum Scheitern, und Sie sollten auf jeden Fall weiter mieten!
Aber wenn Sie langfristig denken und bereit sind, Ihr Haus für die optimale Haltedauer — für immer — zu behalten, lassen Sie sich nicht von all den ungenauen Ratschlägen täuschen.
Wenn Sie an dieser Stelle noch lesen, stimmen Sie mir wahrscheinlich entweder zu oder denken, ich bin ein totaler Spinner. Fühlen Sie sich frei, in Kontakt zu treten und lassen Sie mich wissen, was es ist.