Si vous êtes jeune — moins de 40 ans environ – et que vous avez écouté les conseils de finances personnelles de certains des chroniqueurs et blogueurs les plus populaires au cours des dernières années sur la façon dont posséder une maison n’a plus de sens financier, j’ai peur que vous ayez été dupé.
Acheter une maison – surtout quand on est plus jeune – reste une décision financière incroyablement intelligente dans la majorité des cas. Je suis sur le point d’expliquer pourquoi, mais permettez-moi de commencer par dire que je ne possède pas de maison au moment d’écrire ces lignes, il n’y a donc pas de parti pris caché dans l’argument que je vais faire.
Lisez la suite pour savoir pourquoi tous les blogueurs financiers intelligents qui vous disent qu’il vaut mieux louer qu’acheter se trompent. Indice: C’est dans les chiffres.
La mise en place: Une bulle immobilière en expansion
C’était en 2007, et la bulle immobilière en Amérique avait atteint des proportions épiques. Les prix des maisons étaient hors de contrôle et, pire encore, peu de gens savaient même ce qu’était une bulle, sans parler du fait que leur frénésie d’acheter une maison avant d’être « hors du marché pour toujours” ne faisait qu’ajouter aux énormes quantités de douleur qu’ils s’infligeaient. eux-mêmes.
Il y avait quelques conseillers financiers intelligents avertissant d’une catastrophe imminente, mais ces gens pleuvaient juste sur le défilé, et peu de gens y prêtaient attention.
Assez drôle, ce sont des gens de mon âge à l’époque, 20-25 ans, qui ont compris la même chose que ces conseillers — que la catastrophe était en route. Seulement, nous sommes d’une génération qui ne regarde pas vraiment la télévision, et nous n’étions pas encore assez vieux ou assez sages pour connecter nos propres expériences à la vue d’ensemble.
Je venais d’obtenir un excellent travail pour gagner de l’argent main sur le poing, et j’ai commencé à porter une attention particulière au marché du logement.
C’était déprimant. Je gagnais plus que tous mes amis, et je ne pouvais toujours pas me permettre d’acheter une maison.
Je parlais à certains de mes collègues bien payés, et ils désespéraient pour les mêmes choses. Nous avons regardé la situation et nous avons dit: « Visez-le. On ne pourra jamais se le permettre. »Nous avons donc renoncé à chercher.
Ce que nous ne savions pas, c’est qu’abandonner était exactement ce qui nous sauverait de la ruine financière quelques années plus tard.
La bulle éclate et un nouveau mode de vie s’installe.
Nous sommes donc en 2008 et les prix des maisons ont commencé à baisser, mais ils sont toujours à des kilomètres d’abordables pour moi ou pour quelqu’un que je connais, même si mes amis et moi continuons tous à gagner bien au-dessus du salaire médian.
À ce stade, j’avais abandonné tout espoir d’acheter une place et j’avais plutôt trouvé une maison de 5 chambres à Portland à louer pour 1 200 $ / mois et j’avais déménagé ma petite amie et quatre autres amis.
Si je ne pouvais pas acheter une place, j’allais vivre sacrément pas cher! Et pendant les trois années suivantes, je l’ai fait. Il s’avère que beaucoup d’autres personnes de mon âge à travers le pays faisaient la même chose.
Nous ne savions pas à l’époque que notre « soupir collectif de mécontentement” comme j’aime l’appeler était exactement ce qui faisait baisser les prix des logements. C’était comme si tous les adultes avaient fait une fête, s’étaient gâtés, avaient fait un énorme gâchis et disaient: « Ça va, les enfants vont le nettoyer le matin. »
Quand, à la place, nous avons dit : » Va te faire foutre. Nous ne pouvions pas nettoyer cela même si nous le voulions « , la panique a commencé à s’installer.
À ce stade, tous les blogueurs de finances personnelles populaires et les célébrités de la télévision se lèvent et disent: « Nous sommes dans une bulle, et la bulle éclate. Acheter une maison n’est pas une bonne décision en ce moment. »
Ils avaient raison. Tout le monde commence à regarder un peu différemment l’immobilier.
Tous les blogueurs de finances personnelles sautent le requin.
Pendant les quatre prochaines années, des jeunes comme moi restent à l’écart et regardent le marché du logement se faire massacrer. Nous nous demandons si les prix ne cesseront jamais de baisser.
Il y a quatre ans, tous les blogueurs de finances personnelles et les célébrités de la télévision nous rappelaient: « Nous sommes dans une bulle, et une bulle ne change pas les règles de l’argent. Ne dépensez pas trop pour une maison. »
Pourtant, maintenant que nous regardons les prix continuer à baisser, les mêmes têtes parlantes commencent à ignorer leurs propres conseils. Ils commencent à se demander si l’achat d’une maison est une bonne idée. Peut-être que nous avons tous été dupés, et posséder une maison ne demande qu’une ruine financière.
Des articles commencent à apparaître partout sur Internet sur des sites bien respectés comme Forbes, Time, NYT et bien d’autres avec des titres comme « Pourquoi je ne veux plus jamais posséder de maison. »
Ils commencent à affirmer que les maisons sont de mauvais investissements et que vous pouvez gagner plus ailleurs. Ils soutiennent que l’achat vous attache et tue votre liberté. Ou que les coûts d’entretien sont trop élevés à supporter — il vaut mieux louer pour que le propriétaire doive payer pour cela. Ils inventent toutes sortes d’autres arguments qui sonnent bien pour le moment, mais qui sont complètement ridicules.
Depuis la nuit des temps, la propriété privée et l’accession à la propriété ont fait leurs preuves pour stocker la richesse à long terme. Mais maintenant, c’est différent.
Il y a quelques années, ils ont fait valoir que les lois de l’économie ne changent pas simplement parce que vous êtes dans une bulle. Pourtant, ils ont décidé que les lois changent maintenant que nous en sommes sortis.
C’est quoi ?
Le problème est la pensée à court terme.
Je suis sur le point de vous présenter un scénario qui suppose le pire en matière d’accession à la propriété et le meilleur pour la location à long terme et de montrer comment l’accession à la propriété est toujours en avance.
Mais d’abord, nous devons poser une question importante:
Si la sagesse conventionnelle de longue date a été que posséder une maison est un bon mouvement financier, alors pourquoi, soudainement, avons-nous décidé que ce n’était plus le cas?
La réponse est une question de perspective.
Nous ne prenons plus vraiment de vues à long terme pour notre avenir, et nous optimisons nos vies pour une gratification petite mais instantanée au lieu de grandes victoires à l’avenir. Et tous les rédacteurs financiers qui essaient de rassembler des globes oculaires pour leur travail le savent et y répondent.
Même si la réalité est que posséder une maison vous fera probablement économiser des centaines de milliers de dollars au cours de votre vie — l’un des mouvements financiers les plus intelligents que vous puissiez faire — les conseils que nous voyons partout aujourd’hui ne tiennent pas compte de cela, car personne ne semble se soucier de ce que sera sa vie dans quelques années.
Mais vous savez mieux.
Quel est le coût à vie de la location par rapport à la possession?
Disons que vous avez 25 ans et que vous essayez de décider d’acheter une maison ou de continuer à louer. Vous rencontrez toutes sortes d’articles écrits par des experts en finances personnelles bien rémunérés dans la vingtaine et la trentaine parlant de la façon dont posséder une maison est un gaspillage d’argent maintenant, et vous pouvez profiter d’une vie incroyable et de récompenses financières si vous abandonnez l’idée de jamais posséder.
Est-ce vrai?
Oui, lorsque vous achetez une maison, vous devez vous assurer que vous achetez quelque chose qui a une valeur équitable. Mais le reste est absurde.
Et voici un exemple conservateur utilisant des critères très défavorables pour l’achat d’une maison et des critères favorables pour la location. Ce que nous voulons savoir, c’est: « Quel est le coût à vie? »
Disons que vous achetez une maison de 250 000 $ avec une baisse dérisoire de 10%. Vous contractez un prêt de 225 000 $ et vous paierez une PMI (assurance hypothécaire privée) d’environ 0,5% jusqu’à ce que vous ayez 20% de capitaux propres à votre place.
Maintenant, ce n’est que le début de ce dont vous devrez tenir compte lorsque vous achetez une maison. Votre taux d’intérêt compte, alors disons que vous obtenez une mauvaise affaire (selon les normes actuelles) et que vous devez payer 6%.
Vous devrez également payer des taxes foncières de 2% de la valeur de votre maison chaque année aussi longtemps que vous en êtes propriétaire. Et n’oubliez pas l’entretien dont vous aurez certainement besoin pour économiser au cours de la propriété. Nous supposerons 1% de la valeur de la maison — ce qui est élevé — parce que vous ne voulez pas faire de réparations vous-même ou comparer les offres pour obtenir la meilleure offre.
Mettez tout cela ensemble et voici ce que vous aurez payé pour votre maison une fois que vous aurez atteint l’âge de 80 ans:
Oui, presque unM 1MM. Cela ressemble à beaucoup, mais rappelez-vous: cela couvre conservativement votre espace de vie pour toute votre vie.
Combien coûterait la location de ce même lieu? Nous supposerons que le propriétaire en est propriétaire à des conditions similaires, mais, comme c’est une femme super gentille qui essaie juste de fournir un logement décent, elle ne fait aucun profit sur la location. C’est un flux de trésorerie neutre pour elle.
Alors, elle le loue pour le prix de son hypothèque: 1 766 $/mois.
Au cours de votre vie, vous paierez 1,2 million de dollars, soit environ 200 000 dollars de plus que si vous étiez propriétaire de l’endroit.
C’est vrai, 200 000 more de plus. Que pourriez-vous faire avec 200 000 extra de plus? Eh bien, pas grand-chose pour vous car il a fallu toute votre vie pour le sauver, mais vous pourriez créer un fonds universitaire assez génial pour vos 15 petits-enfants.
C’est peut-être pourquoi tant de gourous des finances personnelles se concentrent sur des gains à court terme: parce que les gens veulent de l’argent supplémentaire qu’ils peuvent utiliser maintenant pour eux-mêmes, pas plus tard pour les autres.
Et l’argument en faveur de la propriété ne fait que se renforcer lorsque l’on considère ces trois choses laissées de côté dans notre exemple ci-dessus:
- Nous avons omis la valeur de la maison en fin de vie. Peut-être que dans vos dernières années, vous décidez d’emménager avec vos enfants. Si la maison n’appréciait pas du tout en 55 ans, vous seriez toujours en mesure de la vendre au prix d’achat initial de 250 000 $, ce qui vous place 400 000 ahead en avance sur la location.
- Ce modèle ignore complètement l’inflation. Lorsque vous achetez une maison sur une hypothèque fixe à long terme, vous court-circuitez essentiellement la valeur du dollar (ou de la devise que vous utilisez) — une valeur sûre pour n’importe quel pays imprimant de l’argent plus rapidement qu’il ne peut s’en débarrasser. Chaque année, vous êtes propriétaire de votre maison, il devient moins cher d’y vivre. Le contraire est vrai lorsque vous louez. Cela incline davantage l’échelle vers la propriété astronomiquement.
- Acheter plus jeune? Vivre plus longtemps? Pas de problème, encore plus d’argent dans votre poche puisque chaque année de propriété ajoute à votre avantage.
Toutes les autres raisons pour lesquelles vous pensez toujours que la location est meilleure, démystifiées.
Si vous êtes un grand partisan de la location à vie (ou l’un des blogueurs financiers que je viens d’appeler), alors vous êtes peut-être en train de mousser à la bouche, prêt à déclencher un torrent de réfutations pour expliquer pourquoi je me trompe complètement.
J’espère que je vous ai déjà convaincu du contraire mais, au cas où, voici ma réponse aux arguments pro-location les plus populaires:
1. Je veux voyager et ne jamais être lié à une hypothèque! Je veux être libre!
C’est un argument vraiment non éclairé, et il est ancré dans la croyance limitative que, d’une manière ou d’une autre, si vous possédez une maison, vous vous êtes inscrit pour une vie de servitude, pour ne plus jamais vous aventurer au-delà de votre limite de propriété en raison de l’engagement financier et de la quantité écrasante de travail qui vient avec la possession d’une maison.
Non-sens! Si vous voulez voyager et être libre, louez votre maison et demandez à quelqu’un d’autre de payer l’hypothèque pendant votre absence.
Si vous louez, c’est ce que vous faites pour votre propre propriétaire maintenant!
Être propriétaire est-il encore trop de travail? Embauchez une société de gestion immobilière pour gérer l’endroit. Tout ce que vous avez à faire est de collecter et d’écrire des chèques. Vous pouvez sûrement gérer cela.
2. C’est moins cher de louer là où j’habite.
Bien sûr, pour l’instant.
En tant que locataire, vous serez béni de voir des cycles de loyers inférieurs aux hypothèques et maudit de vivre le contraire au cours de votre vie. Ça va probablement changer plusieurs fois. C’est ainsi que fonctionnent les marchés.
Mais à long terme, cela s’égalise, et le loyer sera toujours en moyenne plus élevé que la propriété en raison de la nécessité d’un motif de profit pour ceux qui prennent le « risque” de posséder.
Votre capacité à battre la moyenne au cours de votre vie aura plus à voir avec l’année de votre naissance et un peu de chance que toute magie financière.
3. Je loue parce que je ne veux pas le fardeau de payer les impôts, les intérêts et l’entretien et tous les autres coûts de propriété.
C’est mon préféré pour exploser dans l’oubli. La vérité est que si vous louez, vous payez déjà toutes ces choses. Ils sont emballés dans un chèque mensuel pour votre commodité. Et vous pouvez également ajouter un supplément pour le propriétaire.
Pensez-y ! Si vous possédiez quelque chose qui coûte 1 000/ / mois à conserver, mais que vous avez également un tas d’autres coûts, laisseriez-vous quelqu’un d’autre l’utiliser sans payer ces autres coûts? Bien sûr que non. Les locataires doivent payer le coût total de l’accession à la propriété, puis certains, sinon il n’y aurait pas de maison de location.
4. Les maisons sont de mauvais investissements. Je peux faire plus avec d’autres investissements.
En fait, vous ne pouvez pas. Non pas parce que je ne pense pas que vous soyez un investisseur prudent, mais parce que nous avons déjà démystifié l’idée que vous allez économiser de l’argent supplémentaire au cours de votre vie pour investir en premier lieu.
Et même si vous le pouviez, essayez de vous rappeler que si les temps devenaient difficiles, vous ne pouvez pas vivre en bourse.
5. Mon loyer est très bas car j’ai 5 colocataires. Je ne pourrais jamais acheter une place et faire la même chose.
Vous ne comparez pas des pommes à des pommes. En ce moment, vous ne pourrez peut-être pas acheter la maison que vous avez qui vous permet de vivre ce style de vie, mais continuez à économiser vos sous, et bientôt vous le ferez.
Les colocataires paient le plus (ou la totalité!) de votre loyer est intelligent. Leur faire payer votre hypothèque est encore plus intelligent.
6. Si ma maison apprécie, je dois payer des impôts sur les gains en capital!
Celui-ci est absolument ridicule, mais j’ai dû le jeter parce que c’était en fait un argument que j’ai lu dans un article sur Forbes. Pouvez-vous y croire!?
Faire ce genre d’argument revient à dire que vous ne voulez pas gagner plus d’argent parce que vous devrez plus d’impôts. Allez, maintenant7
7. Les taux d’intérêt sont trop élevés. Ce n’est pas bon à acheter.
Bien sûr, et parfois ils sont trop bas. C’est une réflexion à court terme.
Si vous pouvez acheter une maison à bon prix lorsque les taux sont bas, c’est génial, mais je ne baserais pas toute ma stratégie d’achat par rapport au loyer sur les taux d’intérêt.
Au lieu de cela, concentrez-vous sur l’obtention d’une maison sous-évaluée. Vous pouvez refinancer votre prêt hypothécaire si de meilleurs taux deviennent disponibles, mais vous n’obtenez qu’une seule chance d’obtenir le bon prix de vente.
Le mot de la fin
Cela m’a rendu fou d’écouter tant d’experts en finances personnelles autrement brillants crier de terribles conseils encore et encore, alors c’est ma réfutation.
Ce n’est pas qu’ils se trompent complètement, mais que leur objectif est trop court terme. Si vous envisagez de vendre votre maison et de la mettre à niveau tous les 3 ans, vous êtes déjà sur la voie de l’échec, et vous devriez certainement continuer à louer!
Mais si vous pensez à long terme et que vous êtes prêt à garder votre maison pour la période de détention optimale — pour toujours — ne vous laissez pas berner par tous les conseils inexacts.
Si vous lisez encore à ce stade, vous êtes probablement d’accord avec moi ou pensez que je suis un cinglé total. N’hésitez pas à me contacter et à me faire savoir de quoi il s’agit.