Pokud jste mladí—pod 40 nebo tak—a byly dbát na osobní finance rady chrlí tam z některé z nejvíce populárních publicistů a bloggerů za posledních několik let o tom, jak vlastnit dům nemá finanční smysl, obávám se, že jste byli podvedeni.
koupě domu-zvláště když jste mladší – je ve většině případů stále neuvěřitelně chytré finanční rozhodnutí. Chystám se vysvětlit proč, ale dovolte mi začít tím, že v době psaní tohoto článku nevlastním domov, takže v argumentu, který se chystám učinit, není žádná skrytá zaujatost.
čtěte dále a dozvíte se, proč se mýlí všichni chytří finanční blogeři, kteří vám říkají, že je lepší si pronajmout než koupit. Tip: je to v číslech.
nastavení: expandující realitní bublina
byl rok 2007 a realitní bublina v Americe se rozrostla do epických rozměrů. Ceny domů byly mimo kontrolu, a nejhorší ze všech—jen málo lidí, dokonce věděl, co bublina byla, natož, že jejich šílenství koupit dům předtím, než byli „cenově z trhu navždy“ byla pouze přidávat k obrovské množství bolesti byly o uvalit na sebe.
Tam bylo málo inteligentní finanční poradci varování o blížící se zkázy, ale ti lidé byli prostě prší na přehlídce, a jen málo lidí věnována pozornost.
dost legrační, byli to lidé mého věku v té době, 20-25, kteří pochopili to samé, co tito poradci udělali – že zkáza je na cestě. Jenomže jsme z generace, která se na televizi opravdu nedívá, a nebyli jsme ještě dost staří ani moudří, abychom spojili své vlastní zkušenosti s větším obrazem.
právě jsem dostal skvělou práci vydělávání peněz ruku v pěst, a začal jsem věnovat velkou pozornost na trhu s bydlením.
bylo to depresivní. Vydělával jsem víc než všichni moji přátelé, a stále jsem si nemohl dovolit koupit dům.
mluvil jsem s některými svými dobře placenými kolegy a oni zoufali nad stejnými věcmi. Podívali jsme se na situaci a řekli: „Kašlu na to. Nikdy si to nebudeme moci dovolit.“Tak jsme se vzdali hledání.
nevěděli jsme, že vzdání se je přesně to, co nás zachrání před finančním krachem jen o několik let později.
bublina se objeví a nastává nový způsob života.
v roce 2008, a ceny domů začaly klesat, ale jsou stále na míle daleko od cenově dostupné pro mě, nebo někoho znám dokonce i já a moji přátelé vše i nadále dobře vydělávají nad mediánem mzdy.
v tomto okamžiku jsem se vzdal jakékoli naděje na koupi místa a místo toho jsem našel dům s 5 ložnicemi v Portlandu k pronájmu za $ 1,200 / měsíc a přestěhoval jsem svou přítelkyni a čtyři další přátele.
kdybych si nemohl koupit místo, chtěl bych žít zatraceně levně! A další tři roky jsem to udělal. Ukázalo se, že mnoho dalších lidí v mém věku po celé zemi dělalo totéž.
nevěděli jsme tehdy, že náš „kolektivní vzdech nespokojenosti“, jak rád říkám, je přesně to, co žene ceny bytů dolů. Bylo to, jako by všichni dospělí měli párty, promarnili se, udělali obrovský nepořádek a řekli: „To je v pořádku, děti to ráno uklidí.“
Když jsme místo toho řekli: „Jdi do háje. Nedokázali jsme to uklidit, i kdybychom chtěli, “ začala panika.
V tomto bodě, všechny populární osobní finance bloggerů a televizní celebrity jsou wising a říká, „Jsme v bublině a bublina je praskání. Koupě domu není právě teď dobré rozhodnutí.“
měli pravdu. Každý se na nemovitosti začíná dívat trochu jinak.
všechny osobní finance bloggerů skočit žraloka.
následující čtyři roky mladí lidé jako já sedí na vedlejší koleji a sledují, jak se trh s bydlením zmasakruje. Jsme zvědaví, jestli ceny někdy přestanou klesat.
před čtyřmi lety nám všichni blogeři a televizní celebrity připomněli: „jsme v bublině a bublina nemění pravidla peněz. Neutrácejte příliš mnoho za dům.“
Nyní, když sledujeme, jak ceny stále klesají, začínají stejné mluvící hlavy ignorovat své vlastní rady. Začnou se ptát, zda je koupě domu vůbec dobrý nápad. Možná jsme byli všichni podvedeni, a vlastnit dům je jen žádat o finanční krach.
články se začínají objevovat po celém internetu na uznávaných webech, jako jsou Forbes, Time, NYT a mnoho dalších, s titulky jako “ Proč už nikdy nechci vlastnit domov.“
začnou tvrdit, že domy jsou špatné investice a že jinde můžete vydělat více. Tvrdí, že nákup vás svazuje a zabíjí vaši svobodu. Nebo že náklady na údržbu jsou příliš velké-je lepší pronajmout, takže pronajímatel musí zaplatit za to— Tvoří všechny druhy dalších argumentů, které v tuto chvíli znějí dobře, ale jsou naprosto směšné.
Od počátku času byly soukromé vlastnictví a vlastnictví domů osvědčenou cestou k dlouhodobému ukládání bohatství. Ale teď je to jiné.
před několika lety tvrdili, že zákony ekonomiky se nemění jen proto, že jste v bublině. Přesto se rozhodli, že se zákony změní, když jsme z toho venku.
Co to je?
problémem je krátkodobé myšlení.
chystám se vyložit pro vás scénář, který předpokládá, že nejhorší o vlastnictví domu a nejlépe pro dlouhodobý pronájem a ukázat, jak vlastnictví domu ještě vyjde.
Ale nejprve si musíme položit důležitou otázku:
Pokud dlouhodobý konvenční moudrost bylo, že vlastní domov je dobrý finanční tah, tak proč, najednou jsme se rozhodli, že už není?
odpověď je jedna z perspektiv.
již nepřijímáme skutečně dlouhodobé názory na naši budoucnost a optimalizujeme naše životy pro malé, ale okamžité uspokojení místo velkých vítězství v budoucnosti. A všichni finanční spisovatelé, kteří se snaží shromáždit oční bulvy pro svou práci, to vědí a starají se o to.
I když realita je taková, že vlastnit doma, bude pravděpodobně ušetří stovky tisíc dolarů v průběhu svého života—jeden z nejchytřejších finanční pohyby, které můžete udělat—poradit se vidíme teď všude neodpovídá za to, protože je to očividně jedno, co jejich život bude jako více než několik let.
ale víte lépe.
jaké jsou celoživotní náklady na pronájem vs. vlastnictví?
řekněme, že je vám 25 let a snažíte se rozhodnout, zda si koupíte dům nebo si budete pronajímat. Narazíte na všechny druhy článků o high-vydělávat osobní finance odborníci v jejich 20s a 30s mluví o tom, jak vlastnit dům je plýtvání penězi teď, a můžete si vychutnat úžasný život a finanční odměny pokud jste se vzdát myšlenky, že se někdy vlastnit.
je to pravda?
Ano, Když si koupíte dům, musíte udělat nějakou práci, abyste se ujistili, že kupujete něco, co je poctivě oceněno. Ale zbytek je nesmysl.
a zde je konzervativní příklad s použitím velmi nepříznivých kritérií pro koupi domu a příznivých kritérií pro pronájem. To, co chceme vědět, je, “ jaké jsou celoživotní náklady.“?“
Řekněme, že si koupíte dům $ 250,000 s mizerným 10% dolů. Berete na $ 225,000 úvěr ,a budete platit PMI (private mortgage insurance) asi 0.5%, dokud nebudete mít 20% vlastního kapitálu na vašem místě.
nyní je to jen začátek toho, co budete muset při koupi domu zohlednit. Vaše úroková sazba záleží, takže řekněme, že dostanete špatnou dohodu (podle dnešních standardů) a musíte zaplatit 6%.
budete také muset platit daně z nemovitosti ve výši 2% z hodnoty vašeho domu každý rok, pokud vlastníte místo. A nezapomeňte na údržbu, kterou budete určitě muset ušetřit v průběhu vlastnictví. Předpokládáme 1% z hodnoty domu-což je vysoká-protože nechcete provádět žádné opravy sami nebo porovnávat nabídky, abyste získali nejlepší nabídku.
dejte to všechno dohromady a tady je to, co jste zaplatili za svůj domov, jakmile dosáhnete věku 80:
Jo, téměř $1MM. vypadá to jako hodně, ale pamatujte: toto konzervativně pokrývá váš životní prostor po celý váš život.
kolik by stál pronájem stejného místa? Budeme předpokládat, že pronajímatel ji vlastní za podobných podmínek, ale, protože je to super milá dáma, která se snaží zajistit slušné bydlení,nevydělává na pronájmu. Je to pro ni cashflow neutrální.
takže ji pronajímá za cenu své hypotéky: 1 766 $ / měsíc.
v průběhu svého života zaplatíte 1,2 milionu dolarů, tedy asi o 200 tisíc více, než kdybyste to místo vlastnili.
to je pravda, $ 200,000 více. Co byste mohli dělat s $200,000 navíc? No, ne moc pro sebe, protože to trvalo celý váš život, aby ji zachránil, ale můžete začít docela úžasné univerzitní fond pro vaše 15 vnoučata.
možná proto se tolik Guru osobních financí zaměřuje na krátkodobé zisky: protože lidé chtějí peníze navíc, které mohou nyní použít pro sebe, ne později pro ostatní.
A argument pro vlastní jen dostane silnější, když vezmete v úvahu tyto tři věci odešel z našeho příkladu výše:
- Jsme odešli z hodnoty domu na konci života. Možná se v posledních několika letech rozhodnete nastěhovat se ke svým dětem. Pokud by dům za 55 let vůbec nehodnotil, stále byste ho mohli prodat za původní kupní cenu 250 tisíc dolarů, a to vám dává 400 tisíc dolarů před pronájmem.
- tento model zcela ignoruje inflaci. Když si koupíte dům na dlouhodobé, fixní hypotéku, jste v podstatě zkrat hodnota dolaru (nebo cokoliv měně, kterou používáte)—sázka na jistotu pro každou zemi tisknout peníze rychleji, než to může zbavit. Každý rok vlastníte svůj domov, je levnější žít tam. Opak je pravdou, když si půjčíte. To astronomicky více nakloní měřítko k vlastnictví.
- nákup mladší? Žít déle? Žádný problém, ještě více peněz v kapse, protože každý rok vlastnictví přispívá k vaší výhodě.
všechny ostatní důvody, proč si stále myslíte, že pronájem je lepší, odhalen.
Pokud jste velkým zastáncem celoživotního pronájmu (nebo jedné z finančních bloggerů, právě jsem volal ven), pak byste mohli být s pěnou u huby, připraven rozpoutat torrent vyvrácení důkazů na to, proč jsem úplně špatně.
doufejme, že jsem vás již přesvědčil o opaku, ale pro případ, zde je moje odpověď na nejoblíbenější argumenty pro pronájem:
1. Chci cestovat a nikdy být vázána na hypotéku! Chci být svobodný!
Toto je skutečně neosvícené argument, a to je ponořený v omezující přesvědčení, že nějakým způsobem, pokud máte vlastní domov, jste se zaregistrovali pro celoživotní otroctví, nikdy se pustit za své hranice pozemku, opět vzhledem k finanční závazek a ohromující množství back-lámání práce, která přichází s vlastní domov.
nesmysl! Pokud chcete cestovat a být zdarma, pak si pronajměte dům a nechte někoho jiného zaplatit hypotéku, když jste pryč.
Pokud si pronajmete, to je to, co teď děláte pro svého pronajímatele!
je pronajímatel stále příliš mnoho práce? Najměte si společnost pro správu nemovitostí, která místo provozuje. Jediné, co musíte udělat, je sbírat a psát šeky. Určitě to zvládnete.
2. Je levnější pronajmout si tam, kde bydlím.
jistě, prozatím.
jako nájemce, budete požehnáni vidět cykly nájmů nižší než hypotéky a prokletý prožít opak v průběhu svého života. Pravděpodobně se to několikrát přepne. Takto fungují trhy.
ale z dlouhodobého hlediska se to vyrovnává a nájemné bude vždy v průměru vyšší než vlastnictví kvůli potřebě ziskového motivu pro ty, kteří podstupují „riziko“ vlastnit.
vaše schopnost porazit průměr za svůj život bude mít více společného s rokem, kdy jste se narodili, a trochu štěstí než jakékoli finanční kouzelnictví.
3. Pronajímám, protože nechci břemeno placení daní a úroků a údržby a všechny ostatní náklady na vlastnictví.
to je můj oblíbený výbuch do zapomnění. Pravdou je, že pokud si půjčíte, všechny tyto věci již platíte. Pro vaše pohodlí jsou zabaleny do jedné měsíční kontroly. A můžete přidat něco navíc pro domácí stejně.
Přemýšlejte o tom! Pokud jste vlastnili něco, co stojí $ 1,000 / měsíc, aby, ale pak také měl spoustu dalších nákladů připojených, byste nechat někoho jiného používat bez placení za tyto další náklady? Jistěže ne. Nájemci musí zaplatit plné náklady na vlastnictví domu a pak některé, nebo by neexistovala žádná taková věc jako nájemní dům.
4. Domy jsou špatné investice. Mohu vydělat více s jinými investicemi.
ve Skutečnosti, nemůžete. Ne proto, že jsem si nemyslím, že jsi obezřetný investor, ale protože jsme již odhalil myšlenku, že budete ušetřit nějaké peníze navíc v průběhu svého života investovat v první řadě.
A i kdybyste mohli, zkuste si uvědomit, že pokud se časy někdy zhoršily, nemůžete žít na akciovém trhu.
5. Můj nájem je super nízký, protože mám 5 spolubydlící. Nikdy bych si nemohl koupit místo a udělat to samé.
neporovnáváte jablka s jablky. Právě teď, možná nebudete moci koupit dům, který máte, který vám umožní žít tento životní styl, ale stále Šetřete své haléře, a brzy budete.
mít spolubydlící platit nejvíce (nebo všechny!) z vašeho nájemného je chytrý. Nechat je platit hypotéku je ještě chytřejší.
6. Pokud můj dům ocení, musím platit daně z kapitálových výnosů!
tohle je naprosto směšné, ale musel jsem to hodit, protože to byl vlastně argument, který jsem četl v článku na Forbesu. Můžete tomu věřit!?
dělat tento druh argumentu je stejné jako říkat, že nechcete vydělat více peněz, protože budete dlužit více daní. No tak, teď…
7. Úrokové sazby jsou příliš vysoké. Není dobré kupovat.
jistě, a někdy jsou příliš nízké. Toto je krátkodobé myšlení.
Pokud můžete zachytit i cenově domů, když sazby jsou nízké, to je skvělé, ale já bych to základ mého celého koupit vs. nájem strategie na úrokové sazby.
místo toho se zaměřte na získání podhodnoceného domu. Hypotéku můžete znovu financovat, pokud budou k dispozici lepší sazby, ale dostanete pouze jednu šanci na získání správné prodejní ceny.
Poslední Slovo
To mě přivádí k šílenství poslechu tolik jinak skvělý osobní finance odborníci křičet hroznou radu znovu a znovu, takže tohle je moje odpověď.
není to tak, že by se úplně mýlili, ale že jejich zaměření je příliš krátkodobé. Pokud plánujete prodat svůj dům a upgradovat každé 3 roky, jste již na cestě k neúspěchu a určitě byste si měli pronajmout!
ale pokud si myslíte, že dlouhodobě a jste ochotni udržet svůj dům pro optimální dobu držení-navždy-nenechte se zmást všemi nepřesnými radami.
Pokud stále čtete v tomto bodě, pravděpodobně se mnou buď souhlasíte, nebo si myslíte, že jsem totální blázen. Neváhejte se dostat do kontaktu a dejte mi vědět, co to je.