Hvis du er ung – Under 40 eller deromkring-og har fulgt de personlige finansråd, der udspyder fra nogle af de mest populære spaltister og bloggere i de sidste par år om, hvordan det at eje et hjem ikke giver økonomisk mening mere, er jeg bange for, at du er blevet narret.
at købe et hus-især når du er yngre—er stadig en utrolig smart økonomisk beslutning i de fleste tilfælde. Jeg er ved at forklare hvorfor, men lad mig starte med at sige, at jeg ikke ejer et hjem på tidspunktet for denne skrivning, så der er ingen skjult bias i det argument, jeg er ved at gøre.
læs videre for at lære, hvorfor alle de smarte finansielle bloggere, der fortæller dig, at det er bedre at leje end at købe, er forkerte. Tip: Det er i tallene.
opsætningen: en ekspanderende ejendomsboble
det var 2007, og ejendomsboblen i Amerika var vokset til episke proportioner. Boligpriserne var ude af kontrol, og værst af alt—få mennesker vidste endda, hvad en boble var, endsige at deres vanvid til at købe et hus, før de blev “prissat ud af markedet for evigt”, kun tilføjede de enorme mængder smerte, de var ved at påføre sig selv.
der var et par smarte finansielle rådgivere, der advarede om forestående undergang, men disse folk regnede bare på paraden, og få mennesker var opmærksomme.
sjovt nok, det var folk på min alder på det tidspunkt, 20-25, der forstod det samme, som disse rådgivere gjorde—at doom var på vej. Kun vi er fra en generation, der ikke rigtig ser TV, og vi var ikke gamle eller kloge nok endnu til at forbinde vores egne oplevelser med det større billede.
Jeg havde lige fået et godt stykke arbejde at tjene penge hånd over knytnæve, og jeg begyndte at være meget opmærksom på boligmarkedet.
det var deprimerende. Jeg tjente mere end alle mine venner, og der var stadig ingen måde, jeg havde råd til at købe et hus.
Jeg ville tale med nogle af mine godt betalte kolleger, og de fortvivlede over de samme ting. Vi kiggede på situationen og sagde: “skru det. Vi har aldrig råd til det.”Så vi opgav at kigge.
hvad vi ikke vidste var at give op var præcis, hvad der ville redde os fra økonomisk ruin bare et par år senere.
boblen popper, og en ny livsstil sætter ind.
så det er 2008, og huspriserne er begyndt at falde, men de er stadig miles væk fra overkommelige priser for mig eller nogen, jeg kender, selv som mine venner, og jeg fortsætter med at tjene langt over medianlønnen.
på dette tidspunkt havde jeg opgivet ethvert håb om at købe et sted og havde i stedet fundet et 5-værelses hus i Portland til leje for $1.200/måned og flyttet min kæreste og fire andre venner ind.
Hvis jeg ikke kunne købe et sted, ville jeg leve forbandet billigt! Og i de næste tre år gjorde jeg det. Det viser sig, at mange andre mennesker på min alder over hele landet gjorde det samme.
Vi vidste ikke på det tidspunkt, at vores “kollektive suk af utilfredshed”, som jeg gerne kalder det, var præcis, hvad der kørte boligpriserne ned. Det var som om alle de voksne havde en fest, blev spildt, lavede et stort rod og sagde, “det er okay, børnene rydder det op om morgenen.”
da vi i stedet sagde: “skru dig. Vi kunne ikke rydde op, selvom vi ville,” begyndte panikken at sætte ind.
på dette tidspunkt kigger alle de populære personlige finansbloggere og tv-berømtheder op og siger: “Vi er i en boble, og boblen springer. At købe et hus er ikke en god beslutning lige nu.”
de havde ret. Alle begynder at se lidt anderledes ud på fast ejendom.
alle personlige finansbloggere hopper hajen.
i de næste fire år sidder unge mennesker som mig på sidelinjen og ser på, hvordan boligmarkedet bliver massakreret. Vi spekulerer på, om priserne nogensinde vil stoppe med at falde.
for fire år siden mindede alle de personlige finansbloggere og tv-berømtheder os: “Vi er i en boble, og en boble ændrer ikke reglerne for penge. Brug ikke for meget på et hus.”
men nu, når vi ser priserne fortsætte med at falde, begynder de samme talende hoveder at se bort fra deres egne råd. De begynder at stille spørgsmålstegn ved, om det overhovedet er en god ide at købe et hus. Måske er vi alle blevet narret, og at eje et hjem beder bare om økonomisk ruin.
artikler begynder at dukke op over hele internettet på respekterede sider som Forbes, Time, NYT og mange andre med overskrifter som “Hvorfor jeg aldrig vil eje et hjem igen.”
de begynder at argumentere for, at huse er dårlige investeringer, og at du kan tjene mere andre steder. De hævder, at købe binder dig ned og dræber din frihed. Eller at vedligeholdelsesomkostninger er for meget at bære—det er bedre at leje, så udlejer skal betale for det. De udgør alle mulige andre argumenter, der lyder godt i øjeblikket, men er helt latterlige.
siden begyndelsen af tiden har privat ejendom og boligejerskab været en bevist vej til at opbevare rigdom på lang sigt. Men nu er det anderledes.
for et par år siden argumenterede de for, at økonomiens love ikke ændrer sig, bare fordi du er i en boble. Alligevel har de besluttet, at lovene ændrer sig nu, når vi er ude af det.
Hvad er det?
problemet er kortsigtet tænkning.
jeg er ved at lægge ud for dig et scenario, der antager det værste om boligejerskab og det bedste til langsigtet leje og viser, hvordan boligejerskab stadig kommer ud forude.
men først skal vi stille et vigtigt spørgsmål:
Hvis den mangeårige konventionelle visdom har været at eje et hjem er et godt økonomisk træk, hvorfor har vi pludselig besluttet, at det ikke længere er?
svaret er et perspektiv.
Vi tager ikke længere virkelig langsigtede synspunkter for vores fremtid, og vi optimerer vores liv til lille, men øjeblikkelig tilfredsstillelse i stedet for store gevinster i fremtiden. Og alle de finansielle forfattere forsøger at samle øjne for deres arbejde kender dette og tage højde for det.
selvom virkeligheden er, at det at eje et hjem sandsynligvis vil spare dig hundreder af tusinder af dollars i løbet af dit liv—et af de smarteste økonomiske træk, du kan foretage—de råd, vi ser overalt nu, tager ikke højde for dette, fordi ingen ser ud til at være ligeglad med, hvordan deres liv vil være mere end et par år fra nu.
men du ved bedre.
hvad er levetidsomkostningerne ved leje vs. at eje?
lad os sige, at du er 25 år gammel, og du prøver at beslutte, om du vil købe et hus eller fortsætte med at leje. Du løber ind i alle slags artikler skrevet af højt tjente personlige finanseksperter i 20 ‘erne og 30’ erne og taler om, hvordan det at eje et hjem er spild af penge nu, og du kan nyde et fantastisk liv og økonomiske belønninger, hvis du opgiver ideen om nogensinde at eje.
er det sandt?
Ja, Når du køber et hus, skal du gøre noget benarbejde for at sikre, at du køber noget, der er værdsat retfærdigt. Men resten er noget vrøvl.
og her er et konservativt eksempel ved hjælp af meget ugunstige kriterier for køb af et hjem og gunstige kriterier for leje. Hvad vi vil vide er, ” hvad er levetidsomkostningerne?”
lad os sige, at du køber et $250.000 hjem med en dårlig 10% nede. Du tager et lån på $225.000, og du betaler PMI (privat realkreditforsikring) på omkring 0,5%, indtil du har 20% egenkapital i dit sted.
nu er det bare begyndelsen på, hvad du skal redegøre for, når du køber et hus. Din rente betyder noget, så lad os sige, at du får en dårlig aftale (efter dagens standarder) og skal betale 6%.
Du skal også betale ejendomsskat på 2% af værdien af dit hus hvert år, så længe du ejer stedet. Og glem ikke den vedligeholdelse, du helt sikkert skal spare for i løbet af ejerskabet. Vi antager 1% af hjemmeværdien—hvilket er højt-fordi du ikke selv ønsker at foretage reparationer eller sammenligne bud for at få den bedste aftale.
sæt det hele sammen, og her er hvad du har betalt for dit hjem, når du når 80 år:
Yep, næsten en $1mm. det ligner meget, men husk: dette dækker konservativt dit boligareal for hele dit liv.
hvor meget ville leje det samme sted koste? Vi antager, at udlejer ejer det på lignende vilkår, men da hun er en super-flink dame, der bare prøver at give anstændige boliger, giver hun ingen fortjeneste på lejen. Det er pengestrømsneutralt for hende.
så hun lejer det ud for prisen på hendes pant: $1,766/måned.
i løbet af dit liv betaler du $1,2 millioner eller omkring $200k mere, end du ville, hvis du havde ejet stedet.
det er rigtigt, $200.000 mere. Hvad kunne du gøre med en ekstra $200.000? Godt, ikke meget for dig selv, da det tog hele dit liv at redde det, men du kunne starte en temmelig fantastisk college fond til dine 15 børnebørn.
måske er det derfor, så mange personlige finansguruer fokuserer på kortsigtede gevinster: fordi folk vil have ekstra penge, de kan bruge nu for sig selv, ikke senere for andre.
og argumentet for at eje bliver kun stærkere, når du overvejer disse tre ting, der er udeladt af vores eksempel ovenfor:
- Vi udeladte værdien af huset i slutningen af livet. Måske i dine sidste par år beslutter du at flytte ind hos dine børn. Hvis huset ikke værdsatte overhovedet i 55 år, ville du stadig kunne sælge det til den oprindelige købspris på $250k, og det sætter dig $400k forud for leje.
- denne model ignorerer fuldstændigt inflationen. Når du køber et hus på et langsigtet, fast pant, kortlægger du i det væsentlige værdien af dollaren (eller hvilken valuta du bruger)-en ret sikker indsats for ethvert land, der udskriver penge hurtigere, end det kan slippe af med det. Hvert år du ejer dit hjem, bliver det billigere at bo der. Det modsatte er tilfældet, når du lejer. Dette vipper skalaen mod ejerskab astronomisk mere.
- købe yngre? Lever længere? Intet problem, endnu flere penge i lommen, da hvert år af ejerskab tilføjer til din fordel.
alle de andre grunde til, at du stadig synes at leje er bedre, debunked.
Hvis du er en stor fortaler for livslang leje (eller en af de finansielle bloggere, jeg lige har kaldt ud), så kan du skumme ved munden nu, klar til at frigøre en strøm af tilbagevisninger for hvorfor jeg er helt forkert.
forhåbentlig har jeg allerede overbevist dig ellers, men bare i tilfælde af, her er mit svar på de mest populære Pro-leje argumenter:
1. Jeg ønsker at rejse og aldrig være bundet til et realkreditlån! Jeg vil være freeee!
dette er et virkelig uoplyst argument, og det er gennemsyret af den begrænsende tro på, at du på en eller anden måde, hvis du ejer et hjem, har tilmeldt dig en levetid af trældom, aldrig at vove sig ud over din ejendomslinje igen på grund af den økonomiske forpligtelse og overvældende mængde tilbagevendende arbejdskraft, der følger med at eje et hjem.
nonsens! Hvis du vil rejse og være fri, så lej dit hus ud og få en anden til at betale pantet, mens du er væk.
Hvis du lejer, det er hvad du gør for din egen udlejer nu!
er det stadig for meget arbejde at være udlejer? Lej et ejendomsadministrationsselskab til at drive stedet. Alt hvad du skal gøre er at indsamle og skrive checks. Sikkert kan du håndtere så meget.
2. Det er billigere at leje, hvor jeg bor.
sikker, for nu.
som lejer, vil du blive velsignet at se Cykler af husleje lavere end realkreditlån og forbandet til at leve gennem det modsatte i løbet af dit liv. Det vil sandsynligvis skifte flere gange. Sådan fungerer markederne.
men i det lange løb udligner det, og leje vil altid gennemsnitligt være højere end ejerskab på grund af behovet for et profitmotiv for dem, der tager “risikoen” for at eje.
din evne til at slå gennemsnittet i løbet af dit liv vil have mere at gøre med det år, du blev født, og lidt held end nogen økonomisk troldmand.
3. Jeg lejer, fordi jeg ikke ønsker byrden ved at betale skat og renter og vedligeholdelse og alle de andre ejeromkostninger.
Dette er min favorit til at sprænge i glemmebogen. Sandheden er, at hvis du lejer, betaler du allerede alle disse ting. De er pakket ind i en månedlig check for din bekvemmelighed. Og du kommer også til at tilføje nogle ekstra til udlejer.
tænk over det! Hvis du ejede noget, der kostede $1.000 / måned at beholde, men så også havde en masse andre omkostninger knyttet, ville du lade en anden bruge det uden at betale for de andre omkostninger? Selvfølgelig ikke. Lejere skal betale de fulde omkostninger ved boligejerskab og derefter nogle, ellers ville der ikke være noget som et lejehus.
4. Huse er dårlige investeringer. Jeg kan gøre mere med andre investeringer.ikke fordi jeg ikke tror, du er en forsigtig investor, men fordi vi allerede har debunked ideen om, at du vil spare ekstra penge i løbet af dit liv for at investere i første omgang.
og selvom du kunne, så prøv at huske, at hvis tiderne nogensinde blev hårde, kan du ikke leve på aktiemarkedet.
5. Min husleje er super lav, fordi jeg har 5 værelseskammerater. Jeg kunne aldrig købe et sted og gøre det samme.
du sammenligner ikke æbler med æbler. Lige nu Kan du muligvis ikke købe det hus, du har, der lader dig leve denne livsstil, men fortsæt med at gemme dine øre, og snart vil du.
at have værelseskammerater betaler mest (eller alle!) af din husleje er smart. At få dem til at betale dit pant er endnu smartere.
6. Hvis mit hus værdsætter, skal jeg betale kapitalgevinstskatter!
Denne er helt latterlig, men jeg var nødt til at smide den ind, fordi det faktisk var et argument, jeg læste i en artikel om Forbes. Kan du tro det!?
at gøre denne form for argument er det samme som at sige, at du ikke ønsker at tjene flere penge, fordi du skylder flere skatter. Kom nu, nu …
7. Renten er for høj. Det er ikke godt at købe.
sikker, og nogle gange er de for lave. Dette er kortsigtet tænkning.
Hvis du kan fange et godt prissat hjem, når priserne er lave, er det godt, men jeg ville ikke basere hele min køb vs. lejestrategi på renter.
i stedet fokusere på at få en underpriced hjem. Du kan genfinansiere dit pant, hvis bedre satser bliver tilgængelige, men du får kun et skud på at få den rigtige salgspris.
det sidste ord
det har kørt mig nødder at lytte til så mange ellers strålende personlige finanseksperter råber forfærdelige råd igen og igen, så dette er min tilbagevisning.
det er ikke, at de er helt forkerte, men at deres fokus er for kortsigtet. Hvis du planlægger at sælge dit hus og opgradere hvert 3. år, er du allerede på vej til fiasko, og du bør bestemt fortsætte med at leje!
men hvis du tænker langsigtet, og du er villig til at holde dit hus i den optimale holdeperiode-for evigt—lad dig ikke narre af alle de unøjagtige råd.
Hvis du stadig læser på dette tidspunkt, er du sandsynligvis enten enig med mig eller tror, jeg er en total nutjob. Du er velkommen til at komme i kontakt og lad mig vide, hvad det er.