Ha a fiatal—40 év alatti vagy—pedig volt, hogy bízzunk a személyes pénzügyi tanácsadás okádó oda néhány a leg — bb népszerű tárcaíró, bloggerek az elmúlt években arról, hogy a tulajdonos otthon nincs értelme pénzügyi már, attól tartok, hogy becsapták.
házvásárlás-különösen, ha fiatalabb vagy-még mindig hihetetlenül okos pénzügyi döntés az esetek többségében. Én arról, hogy miért, de hadd kezdjem azzal, hogy nem a saját otthon idején ezt az írást, így nincs rejtett elfogultság az érv vagyok, hogy.
olvassa tovább, hogy megtudja, miért tévednek azok az intelligens pénzügyi bloggerek, akik azt mondják, hogy jobb bérelni, mint vásárolni. Tipp: Ez a számok.
the set up: an expanding real estate bubble
It was 2007, and the real estate bubble in America had grown to epic proporses. Otthoni árak az ellenőrzés, illetve, ami a legrosszabb—néhány ember is tudta, hogy mi egy buborék volt, pláne, hogy az őrület, hogy vesz egy házat, mielőtt ők voltak az “ára a piaci örökké” csak hozzátéve, hogy a hatalmas fájdalmat akartak kiszabni magukat.
volt néhány okos pénzügyi tanácsadó, akik figyelmeztettek a közelgő végzetre, de ezek az emberek csak estek a felvonuláson,és kevés ember figyelt fel rá.
elég vicces, akkoriban az én koromban, 20-25 éves emberek értették ugyanazt, amit ezek a tanácsadók tettek—ez a végzet úton volt. Csak egy olyan generációból származunk, amely nem igazán néz tévét, és még nem voltunk elég idősek vagy bölcsek ahhoz, hogy a saját tapasztalatainkat a nagyobb képhez kapcsoljuk.
nemrég kaptam egy nagy munkát, hogy a pénzt adja át ököl, és elkezdtem figyelni, hogy a lakáspiacon.
lehangoló volt. Többet kerestem, mint a barátaim, és még mindig nem engedhettem meg magamnak, hogy házat vegyek.
beszélgettem néhány jól fizetett kollégámmal, akik kétségbe vonták ugyanazokat a dolgokat. Megnéztük a helyzetet, és azt mondtuk: “Csessze meg. Nem engedhetjük meg magunknak.”Ezért feladtuk a keresést.
amit nem tudtunk, az az volt, hogy a lemondás pontosan az, ami néhány évvel később megmenthet minket a pénzügyi romoktól.
a buborék kipattan,és egy új életforma jön létre.
tehát 2008 van, és a lakásárak csökkenni kezdtek, de még mindig mérföldekre vannak attól, hogy megfizethetőek legyenek számomra vagy bárki számára, akit még barátaimként is ismerek, és mindannyian továbbra is jóval a medián bér felett keresnek.
Ezen a ponton, feladtam minden reményt vásárol egy helyet, és volt, helyette, talált egy 5 hálószobás ház Portland bérelni $ 1,200 / hónap, és költözött a barátnőm és négy másik barátok.
ha nem tudtam vásárolni egy helyet, átkozottul olcsón akartam élni! És a következő három évben igen. Kiderült, hogy az én koromban az egész országban sokan ugyanezt tették.
akkor még nem tudtuk, hogy “kollektív elégedetlenségi sóhaj”, ahogy én hívom, pontosan mi vezette le a lakásárakat. Olyan volt, mintha minden felnőtt bulizott volna, elpazarolták volna, hatalmas rendetlenséget csináltak, és azt mondták: “rendben van, a gyerekek reggel feltakarítják.”
amikor ehelyett azt mondtuk: “cseszd meg. Még akkor sem tudtuk megtisztítani ezt, ha akartuk” – kezdte a pánik.
Ezen a ponton az összes népszerű személyes pénzügyi blogger és televíziós híresség felkiált, és azt mondja: “egy buborékban vagyunk, és a buborék felbukkan. A ház megvásárlása most nem jó döntés.”
igazuk volt. Mindenki egy kicsit másképp néz ki az ingatlanokon.
az összes személyes pénzügyi Blogger ugrik a cápára.
a következő négy évben az olyan fiatalok, mint én, a pálya szélén ülnek, és figyelik, ahogy a lakáspiacot lemészárolják. Kíváncsi vagyunk, hogy az árak valaha is megállnak-e.
négy évvel ezelőtt az összes személyes pénzügyi blogger és televíziós híresség emlékeztetett minket: “buborékban vagyunk, és egy buborék nem változtatja meg a pénz szabályait. Ne költs túl sokat egy házra.”
mégis, most, ahogy látjuk, hogy az árak továbbra is csökkennek, ugyanazok a beszélő fejek kezdik figyelmen kívül hagyni saját tanácsaikat. Kezdik megkérdőjelezni, ha vásárol egy házat egy jó ötlet egyáltalán. Lehet, hogy mindannyiunkat becsaptak, és egy otthon birtoklása csak anyagi csődöt kér.
A cikkek az egész interneten felbukkannak olyan elismert webhelyeken, mint a Forbes, a Time, a NYT, és sokan mások olyan címsorokkal, mint például: “Miért nem akarok soha többé otthont birtokolni.”
elkezdenek azzal érvelni, hogy a házak rossz befektetések, és máshol többet lehet keresni. Azzal érvelnek, hogy a nyakkendők megvétele tönkreteszi a szabadságodat. Vagy hogy a karbantartási költségek túl nagyok ahhoz, hogy viseljék—jobb bérelni, így a bérbeadónak fizetnie kell érte. Mindenféle más érvet alkotnak, amelyek ebben a pillanatban jól hangzik, de teljesen nevetségesek.
az idők kezdete óta a magántulajdon és a lakástulajdon bizonyított út a vagyon hosszú távú tárolására. De most már más.
néhány évvel ezelőtt azzal érveltek, hogy a közgazdaságtan törvényei nem változnak csak azért, mert buborékban vagy. Mégis, úgy döntöttek, hogy a törvények megváltoznak, most, hogy kiszálltunk.
melyik ez?
A probléma a rövid távú gondolkodás.
én arról, hogy állapítson meg az Ön számára egy forgatókönyv, amely feltételezi, hogy a legrosszabb a lakástulajdon, és a legjobb a hosszú távú bérleti, valamint azt mutatják, hogy a lakástulajdon még mindig jön ki előre.
de először fel kell tennünk egy fontos kérdést:
Ha a régóta fennálló hagyományos bölcsesség az volt, hogy az otthon birtoklása jó pénzügyi lépés, akkor miért hirtelen úgy döntöttünk, hogy már nem?
a válasz az egyik perspektíva.
már nem igazán hosszú távú nézeteket vallunk a jövőnkről, és a jövőben nagy győzelmek helyett kis, de azonnali kielégítésre optimalizáljuk az életünket. És az összes pénzügyi író, aki szemgolyókat próbál gyűjteni a munkájához, tudja ezt és gondoskodik róla.
bár a valóság az, hogy saját otthont valószínűleg megmenteni több százezer dollárt, mint az életed—az egyik legokosabb pénzügyi lépés lehet, hogy—a tanács látjuk mindenütt most nem magyarázza ezt, mert úgy tűnik, senki nem érdekel, milyen életük lesz, mint több, mint pár év múlva.
de jobban tudod.
mi az élethosszig tartó bérleti költség vs. tulajdonos?
tegyük fel, hogy 25 éves vagy, és megpróbálod eldönteni, hogy házat veszel vagy bérelsz. Befut mindenféle cikkeket írt magas jövedelmű személyes pénzügyi szakértők a 20 – as, 30-as évek beszél, hogyan birtokló egy otthon egy pénzpocsékolás most, és élvezheti a csodálatos élet és a pénzügyi jutalmak, ha feladja a gondolat, hogy valaha birtokló.
igaz?
Igen, ha házat vásárol, meg kell tennie néhány lábmunkát, hogy megbizonyosodjon arról, hogy vásárol valamit, ami meglehetősen értékes. De a többi ostobaság.
és itt van egy konzervatív példa a nagyon kedvezőtlen kritériumok lakásvásárlás kedvező kritériumok bérleti. Azt szeretnénk tudni ,hogy ” mi az életköltség?”
tegyük fel, hogy veszel egy $250,000 otthon egy csekély 10% le. 225.000 dolláros kölcsönt vesz fel, és körülbelül 0.5% – os PMI-t (magán jelzálogbiztosítás) fizet, amíg 20% – os saját tőke nem lesz a helyén.
most, ez csak a kezdete annak, amit el kell számolnia, amikor házat vásárol. A kamatláb számít, tehát tegyük fel, hogy rossz üzletet kap (a mai szabványok szerint), és 6% – ot kell fizetnie.
akkor is meg kell fizetni ingatlanadó 2% – a az érték a ház minden évben, amíg a saját helyén. És ne felejtsük el, a karbantartás akkor biztosan kell menteni során tulajdonosi. Feltételezzük, hogy az otthoni érték 1%—A-ami magas -, mert nem akarja, hogy saját maga javítson, vagy hasonlítsa össze az ajánlatokat, hogy a legjobb ajánlatot kapja.
mindezt össze, és itt van, amit fizetni az otthoni, ha eléri a 80 éves kor:
igen, majdnem egy $1mm. úgy néz ki, mint egy csomó, de ne feledje: ez konzervatív kiterjed a lakótér az egész élet.
mennyibe kerülne ugyanannak a helynek a bérlése? Feltételezzük, hogy a bérbeadó hasonló feltételekkel birtokolja, de mivel szuper kedves hölgy, aki csak tisztességes lakhatást próbál biztosítani, a bérleti díjból nem profitál. Ez a cashflow semleges neki.
tehát a jelzálog ára miatt bérli: $1,766/hó.
élete során 1.2 millió dollárt, vagyis körülbelül 200 ezer dollárt fizet, mint amennyit a hely tulajdonosa lenne.
így van, $ 200,000 több. Mit tehetnél egy plusz 200.000 dollárral? Nos, nem sokat magadnak, mivel az egész életedbe került, hogy megmentsd, de elindíthatnál egy elég félelmetes főiskolai alapot a 15 unokáid számára.
talán ezért sok személyes pénzügyi guruk a rövid távú nyereségekre összpontosítanak: mert az emberek extra pénzt akarnak, amelyet most maguknak használhatnak, nem később másoknak.
és a birtoklás érve csak akkor erősödik meg, ha figyelembe vesszük a fenti példánkból kihagyott három dolgot:
- az élet végén kihagytuk a ház értékét. Talán az elmúlt néhány évben úgy dönt, hogy beköltözik a gyerekekkel. Ha a ház 55 év alatt egyáltalán nem értékelné, akkor még mindig el tudná adni az eredeti 250 ezer dolláros vételárért, ami 400 ezer dollárt jelent a bérlés előtt.
- ez a modell teljesen figyelmen kívül hagyja az inflációt. Ha veszel egy házat egy hosszú távú, fix jelzálog, te lényegében rövidre az érték a dollár (vagy bármilyen pénznemben használ) – egy elég biztonságos fogadást minden ország nyomtatás pénzt gyorsabb, mint lehet megszabadulni tőle. Minden évben a saját otthonában, ez lesz olcsóbb ott élni. Az ellenkezője igaz, ha bérelni. Ez dönti a skála felé tulajdonosi csillagászati több.
- vásárlás fiatalabb? Tovább él? Nem probléma, még több pénzt a zsebében, mivel minden évben a tulajdonosi növeli az előnyt.
minden más ok, amiért még mindig úgy gondolja, hogy a bérleti díj jobb, debunked.
Ha egy nagy támogatója az egész életen át tartó bérlés (vagy az egyik pénzügyi bloggerek én most hívott ki), akkor lehet, hogy habzó a szája most, készen arra, hogy szabadítsa fel a torrent cáfolatok, hogy miért vagyok teljesen rossz.
remélhetőleg már meggyőztem másképp, de csak abban az esetben, itt van a válaszom a legnépszerűbb Pro-bérleti érvekre:
1. Utazni akarok, és soha nem kötnek jelzáloghoz! Szabad akarok lenni!
Ez egy igazán megvilágosodott érv, és ez átitatott a korlátozó meggyőződés, hogy valahogy, ha a saját otthon, már feliratkozott egy életre szolgaság, soha nem kockáztatni túl a vagyonvonal újra miatt a pénzügyi elkötelezettség és túlnyomó mennyiségű back-breaking munkaerő, hogy jön birtokló otthon.
nonszensz! Ha utazni akarsz, és szabad akarsz lenni, akkor béreld ki a házadat, és valaki más fizesse ki a jelzálogot, amíg távol vagy.
ha bérelni, ez az, amit csinálsz a saját földesúr most!
a bérbeadó még mindig túl sok munka? Béreljen fel egy Ingatlankezelő társaságot a hely működtetéséhez. Csak össze kell gyűjtened és írnod a csekkeket. Ezt biztosan meg tudod oldani.
2. Olcsóbb bérelni, ahol élek.
persze, egyelőre.
bérlőként áldott lesz látni, hogy a bérleti díjak alacsonyabbak, mint a jelzáloghitelek, és átkozottak, hogy életük során az ellenkezőjét éljék át. Valószínűleg többször is vált. Így működnek a piacok.
de hosszú távon kiegyenlítődik, és a bérleti díj mindig magasabb lesz, mint a tulajdon, mivel profitmotívumra van szükség azok számára, akik “kockázatot” vállalnak.
az a képességed, hogy legyőzzed az átlagot az életed során, több köze lesz a születésed évéhez és egy kis szerencséhez, mint bármely pénzügyi varázslathoz.
3. Azért bérelek, mert nem akarom az adófizetés terhét, a kamatot, a karbantartást, és az összes többi tulajdonosi költséget.
Ez a kedvencem, hogy feledésbe merüljek. Az igazság az, hogy ha bérelni, akkor már fizetni ezeket a dolgokat. Ők csomagolva egy havi csekket az Ön kényelmét. És a bérbeadónak is jut egy kis plusz.
Gondolj bele! Ha a tulajdonában valami, hogy a költségek $ 1,000 / hó tartani, de akkor is volt egy csomó egyéb költségek csatolt, hagynád, hogy valaki használja anélkül, hogy fizet az egyéb költségek? Persze, hogy nem. Bérlők kell fizetnie a teljes költségét lakástulajdon, majd néhány, vagy nem lenne olyan dolog, mint egy bérlakás.
4. A házak rossz befektetések. Más befektetésekkel többet tudok keresni.
valójában nem lehet. nem azért, mert nem hiszem, hogy körültekintő befektető vagy, hanem azért, mert már lelepleztük azt az elképzelést, hogy minden extra pénzt megtakarít az életed során, hogy először fektessenek be.
és még ha lehetne is, próbálj meg emlékezni arra, hogy ha az idők valaha is kemények lettek, nem tudsz élni a tőzsdén.
5. A bérleti díj nagyon alacsony, mert 5 szobatársam van. Soha nem tudtam venni egy helyet, és ugyanezt tenni.
nem hasonlítja össze az almát az almával. Lehet, hogy most nem tudja megvenni azt a házat, ami lehetővé teszi, hogy ezt az életmódot élje, de tartsa meg a filléreit, és hamarosan meg is fogja.
miután szobatársak fizetni a legtöbb (vagy az összes!) a bérleti díj okos. Még okosabb, ha kifizetik a jelzálogot.
6. Ha a házam értékeli, tőkenyereség-adót kell fizetnem!
Ez teljesen nevetséges, de be kellett dobnom, mert valójában egy érv volt, amelyet a Forbes cikkében olvastam. El tudod hinni!?
Ez a fajta érvelés ugyanaz, mint azt mondani, hogy nem akar több pénzt keresni, mert több adóval tartozik. Gyerünk, most …
7. A kamatlábak túl magasak. Nem jó vásárolni.
persze, és néha túl alacsonyak. Ez rövid távú gondolkodás.
Ha lehet gubanc egy jó árú otthon, ha az árak alacsonyak, ez nagyszerű, de én nem alapozza a teljes vásárlás vs.bérleti stratégia kamatlábak.
ehelyett összpontosítson egy alulértékelt otthon megszerzésére. Akkor újra finanszírozza a jelzálog, ha jobb árak válnak elérhetővé, de csak kap egy lövés a szerzés a megfelelő eladási ár.
az utolsó szó
Ez már őrületbe kergetett hallgat oly sok egyébként ragyogó személyes pénzügyi szakértők kiabálni szörnyű tanácsot újra meg újra, így ez az én cáfolat.
nem arról van szó, hogy teljesen tévednek, de a hangsúlyuk túl rövid távú. Ha azt tervezi, hogy eladja a házat, majd frissíteni 3 évente, te már úton van a kudarc, és akkor feltétlenül tartsa bérlés!
de ha úgy gondolja, hosszú távú, és hajlandó tartani a házat az optimális tartási időszak-örökre-ne tévesszen meg minden pontatlan tanácsot.
Ha még mindig olvasol ezen a ponton, akkor valószínűleg vagy egyetért velem, vagy úgy gondolja, hogy teljes dió vagyok. Nyugodtan vegye fel a kapcsolatot, és mondja meg, melyik az.