Dacă sunteți tineri—sub 40 sau cam asa ceva—și au fost ascultat sfaturi Finanțe personale scuipa mai departe de la unele dintre cele mai populare cronicari și bloggeri în ultimii ani despre cum deține o casă nu face sens financiar mai, mă tem că ați fost păcălit.
cumpărarea unei case—mai ales când ești mai tânăr—este încă o decizie financiară incredibil de inteligentă în majoritatea cazurilor. Sunt pe cale să explic de ce, dar permiteți-mi să încep prin a spune că nu dețin o casă în momentul scrierii acestui articol, deci nu există nicio părtinire ascunsă în argumentul pe care urmează să îl fac.
citiți mai departe pentru a afla de ce toți bloggerii financiari inteligenți care vă spun că este mai bine să închiriați decât să cumpărați greșesc. Sugestie: este în cifre.
înființarea: o bulă imobiliară în expansiune
era 2007, iar bula imobiliară din America a crescut la proporții epice. Prețurile locuințelor au scăpat de sub control și, cel mai rău dintre toate—puțini oameni știau chiar ce este o bulă, să nu mai vorbim că frenezia lor de a cumpăra o casă înainte de a fi „prețați de pe piață pentru totdeauna” nu făcea decât să adauge la cantitățile masive de durere pe care le provocau asupra lor.
au existat câțiva consilieri financiari deștepți care avertizau despre soarta iminentă, dar acei oameni ploua doar la paradă și puțini oameni au acordat atenție.
destul de amuzant, oamenii de vârsta mea la acea vreme, 20-25 de ani, au înțeles același lucru pe care l—au făcut acești consilieri-că doom era pe drum. Doar că suntem dintr-o generație care nu se uită cu adevărat la televizor și nu eram încă suficient de bătrâni sau înțelepți pentru a ne conecta propriile experiențe la imaginea de ansamblu.
tocmai am primit un loc de muncă mare de a face bani mână peste pumn, și am început să acorde o atenție aproape de piața imobiliară.
a fost deprimant. Câștigam mai mult decât toți prietenii mei și încă nu aveam cum să-mi permit să cumpăr o casă.
vorbeam cu unii dintre colegii mei bine plătiți și ei disperau pentru aceleași lucruri. Ne-am uitat la situație și am spus: „La naiba. Nu ne vom putea permite niciodată.”Așa că am renunțat să mai căutăm.
ceea ce nu știam era că renunțarea era exact ceea ce ne va salva de la ruina financiară doar câțiva ani mai târziu.
bula apare și se instalează un nou mod de viață.
deci, este 2008 și prețurile de acasă au început să scadă, dar acestea sunt încă mile distanță de accesibile pentru mine sau oricine știu chiar ca prietenii mei și am tot continua să câștige mult peste salariul mediu.
în acest moment, renunțasem la orice speranță de a cumpăra un loc și, în schimb, găsisem o casă cu 5 dormitoare în Portland de închiriat pentru 1.200 de dolari/lună și mi-am mutat prietena și alți patru prieteni.
dacă nu aș putea cumpăra un loc, aș trăi al naibii de ieftin! Și în următorii trei ani, am făcut-o. Se pare că mulți alți oameni de vârsta mea din toată țara făceau același lucru.
nu știam la momentul respectiv „suspinul nostru colectiv de nemulțumire”, așa cum îmi place să-l numesc, a fost exact ceea ce a condus prețurile locuințelor în jos. A fost ca și cum toți adulții au avut o petrecere, s-au îmbătat, au făcut o mizerie uriașă și au spus: „este în regulă, copiii o vor curăța dimineața.”
când, în schimb, am spus, ” Du-te dracului. Nu am putut curăța asta chiar dacă am vrea”, a început să se instaleze panica.
în acest moment, toți bloggerii populari de Finanțe personale și celebritățile de televiziune își dau seama și spun: „Suntem într-o bulă, iar bula se deschide. Cumpărarea unei case nu este o decizie bună în acest moment.”
aveau dreptate. Toată lumea începe să arate puțin diferit la imobiliare.
toate bloggeri Finanțe personale sari rechin.
în următorii patru ani, tineri ca mine stau pe margine și privesc cum piața imobiliară este masacrată. Ne întrebăm dacă prețurile vor înceta vreodată să scadă.
în urmă cu patru ani, toate bloggeri Finanțe personale și celebrități de televiziune ne-a amintit: „suntem într-un balon, și un balon nu se schimba regulile de bani. Nu cheltui prea mult pe o casă.”
cu toate acestea, acum, așa cum ne uităm prețurile continuă să scadă, aceleași capete vorbesc începe să ignore propriile lor sfaturi. Încep să se întrebe dacă cumpărarea unei case este o idee bună. Poate că toți am fost înșelați, iar deținerea unei case cere doar ruină financiară.
articolele încep să apară peste tot pe Internet pe site-uri bine respectate precum Forbes, Time, NYT și multe altele cu titluri de genul „de ce nu vreau niciodată să dețin o casă din nou.”
ei încep să susțină că casele sunt investiții slabe și că puteți câștiga mai mult în altă parte. Ei susțin că cumpărarea te leagă și îți ucide libertatea. Sau că costurile de întreținere sunt prea mari de suportat-este mai bine să închiriați, astfel încât proprietarul trebuie să plătească pentru asta. Ele alcătuiesc tot felul de alte argumente care sună bine în acest moment, dar sunt complet ridicole.
de la începutul timpului, proprietatea privată și proprietatea asupra locuințelor au fost o cale dovedită de a stoca bogăția pe termen lung. Dar acum este diferit.
acum câțiva ani, ei susțineau că legile economiei nu se schimbă doar pentru că ești într-o bulă. Cu toate acestea, au decis că legile se schimbă acum că am ieșit din ea.
care este?
problema este gândirea pe termen scurt.
sunt pe cale de a stabili pentru tine un scenariu care presupune cel mai rău despre proprietate acasă și cel mai bun pentru închirierea pe termen lung și arată cum proprietate acasă încă iese înainte.
dar mai întâi, trebuie să punem o întrebare importantă:
dacă înțelepciunea convențională de lungă durată a fost că deținerea unei case este o mișcare financiară bună, atunci de ce, dintr-o dată, am decis că nu mai este?
răspunsul este unul de perspectivă.
nu mai avem viziuni cu adevărat pe termen lung pentru viitorul nostru și ne optimizăm viața pentru o satisfacție mică, dar instantanee, în loc de victorii mari în viitor. Și toți scriitorii financiari care încearcă să adune ochi pentru munca lor știu acest lucru și să-l satisfacă.
chiar dacă realitatea este că deținerea unei case vă va economisi probabil sute de mii de dolari pe parcursul vieții—una dintre cele mai inteligente mișcări financiare pe care le puteți face—sfatul pe care îl vedem peste tot acum nu explică acest lucru, deoarece nimănui nu pare să-i pese cum va fi viața lor mai mult de câțiva ani de acum înainte.
dar tu știi mai bine.
care este costul pe viață al închirierii vs. deținerea?
Să presupunem că aveți 25 de ani și încercați să decideți dacă să cumpărați o casă sau să continuați să închiriați. Tu a alerga în tot felul de articole scrise de mare câștig personal finanțe experți în 20 de ani și 30 de ani vorbesc despre cum deține o casă este o risipă de bani acum, și vă puteți bucura de o viață uimitoare și recompense financiare dacă renunți la ideea de a deține vreodată.
este adevărat?
da, atunci când achiziționați o casă, trebuie să faceți niște legwork pentru a vă asigura că cumpărați ceva care este evaluat corect. Dar restul este un nonsens.
iată un exemplu conservator folosind criterii foarte nefavorabile pentru achiziționarea unei case și criterii favorabile pentru închiriere. Ceea ce vrem să știm este: „Care este costul vieții?”
Să presupunem că cumpărați o casă de 250.000 de dolari cu o scădere de 10%. Luați un împrumut de 225.000 USD și veți plăti PMI (asigurare ipotecară privată) de aproximativ 0,5% până când veți avea 20% capital în locul dvs.
acum, acesta este doar începutul a ceea ce va trebui să țineți cont atunci când cumpărați o casă. Rata dobânzii contează, deci să presupunem că obțineți o afacere proastă (conform standardelor de astăzi) și trebuie să plătiți 6%.de asemenea, va trebui să plătiți impozite pe proprietate de 2% din valoarea casei dvs. în fiecare an, atât timp cât dețineți locul. Și nu uitați de întreținerea pe care va trebui cu siguranță să o economisiți pe parcursul dreptului de proprietate. Vom presupune 1% din valoarea casei—care este mare—pentru că nu doriți să faceți reparații sau să comparați sumele licitate pentru a obține cea mai bună ofertă.
puneți toate acestea împreună și iată ce veți fi plătit pentru casa dvs. odată ce ajungeți la vârsta de 80 de ani:
da, aproape o $1mm. se pare ca o mulțime, dar amintiți-vă: acest lucru acoperă conservator spațiul de locuit pentru întreaga viață.
cât ar costa închirierea aceluiași loc? Vom presupune proprietarul deține în condiții similare, dar, din moment ce ea este o doamnă super-frumos doar încercarea de a oferi locuințe decente, ea face nici un profit pe închiriere. Este fluxul de numerar neutru pentru ea.
deci, ea o închiriază pentru prețul ipotecii sale: 1.766 USD / lună.
de-a lungul vieții tale, vei plăti 1,2 milioane de dolari, sau cu aproximativ 200 de mii de dolari mai mult decât ai fi făcut-o dacă ai fi deținut locul.așa e, încă 200.000 de dolari. Ce ai putea face cu 200.000 de dolari în plus? Ei bine, nu de mult pentru tine, deoarece a luat întreaga viață să-l salveze, dar ai putea începe un fond de colegiu destul de minunat pentru nepoții tăi 15.
poate de aceea atât de mulți guru ai finanțelor personale se concentrează pe câștiguri pe termen scurt: pentru că oamenii doresc bani în plus pe care îi pot folosi acum pentru ei înșiși, nu mai târziu pentru alții.
și argumentul pentru a deține devine mai puternic doar atunci când luați în considerare aceste trei lucruri lăsate în afara exemplului nostru de mai sus:
- am omis valoarea casei la sfârșitul vieții. Poate că în ultimii ani ai decis să te muți cu copiii tăi. Dacă casa nu s-ar aprecia deloc în 55 de ani, ați putea să o vindeți la prețul inițial de achiziție de 250 de mii de dolari, ceea ce vă pune cu 400 de mii de dolari înainte de închiriere.
- acest model ignoră complet inflația. Când cumpărați o casă pe o ipotecă fixă pe termen lung, scurtați în esență valoarea dolarului (sau orice monedă folosiți)—un pariu destul de sigur pentru orice țară care tipărește bani mai repede decât poate scăpa de ea. În fiecare an dețineți casa ta, devine mai ieftin să trăiască acolo. Opusul este adevărat atunci când închiriați. Acest lucru înclină scara spre proprietate astronomic mai mult.
- cumpararea mai tineri? Trăiești mai mult? Nici o problemă, chiar mai mulți bani în buzunar, deoarece fiecare an de proprietate se adaugă în avantajul tău.
toate celelalte motive pentru care încă mai cred că închirierea este mai bine, demascat.
Dacă sunteți un mare susținător al închirierii pe tot parcursul vieții (sau unul dintre bloggerii financiari pe care tocmai i-am chemat), atunci s-ar putea să faceți spumă la gură până acum, gata să dezlănțuiți un torent de respingeri pentru motivul pentru care mă înșel complet.
sperăm că v-am convins deja altfel, dar, pentru orice eventualitate, iată răspunsul meu la cele mai populare argumente pro-închiriere:
1. Vreau să călătoresc și să nu fiu niciodată legat de o ipotecă! Vreau să fiu liber!
acesta este un argument cu adevărat neiluminat și este adâncit în convingerea limitativă că, într-un fel, dacă dețineți o casă, v-ați înscris pentru o viață de servitute, să nu vă mai aventurați niciodată dincolo de linia de proprietate din cauza angajamentului financiar și a cantității copleșitoare de forță de muncă care vine odată cu deținerea unei case.
prostii! Dacă vrei să călătorești și să fii liber, atunci închiriază-ți casa și pune pe altcineva să plătească ipoteca în timp ce ești plecat.
dacă închiriați, asta faceți pentru propriul proprietar acum!
este un proprietar încă prea mult de lucru? Angajați o companie de administrare a proprietății pentru a conduce locul. Tot ce trebuie să faceți este să colectați și să scrieți cecuri. Cu siguranță te descurci atât de mult.
2. E mai ieftin să închiriez acolo unde locuiesc.
sigur, deocamdată.
ca chiriaș, vei fi binecuvântat să vezi cicluri de chirii mai mici decât ipotecile și blestemat să trăiești opusul pe parcursul vieții tale. Probabil se va schimba de mai multe ori. Așa funcționează piețele.
dar pe termen lung se uniformizează, iar chiria va fi întotdeauna în medie mai mare decât proprietatea din cauza necesității unui motiv de profit pentru cei care își asumă „riscul” de a deține.
capacitatea ta de a bate media de-a lungul vieții tale va avea mai mult de-a face cu anul în care te-ai născut și un pic de noroc decât orice vrăjitorie financiară.
3. Închiriez pentru că nu vreau povara de a plăti impozite și dobânzi și întreținere și toate celelalte costuri de proprietate.
acesta este preferatul meu pentru a exploda în uitare. Adevărul este că, dacă închiriați, plătiți deja toate aceste lucruri. Sunt împachetate într-un cec lunar pentru confortul dvs. Și veți obține pentru a adăuga unele suplimentare pentru proprietar, de asemenea.
gândește-te! Dacă ați deținut ceva care costa $ 1,000 / lună pentru a păstra, dar apoi a avut, de asemenea, o grămadă de alte costuri atașate, ai lăsa pe altcineva să-l folosească fără a plăti pentru aceste alte costuri? Bineînțeles că nu. Chiriașii trebuie să plătească costul integral de proprietate acasă și apoi unele, sau nu ar fi nici un astfel de lucru ca o casa de închiriere.
4. Casele sunt investiții proaste. Pot face mai mult cu alte investiții.
de fapt, nu poți. nu pentru că nu cred că ești un investitor prudent, ci pentru că am demascat deja ideea că vei economisi bani în plus pe parcursul vieții tale pentru a investi în primul rând.și chiar dacă ați putea, încercați să vă amintiți că, dacă vremurile au devenit grele, nu puteți să nu trăiți pe piața bursieră.
5. Chiria mea este foarte scăzută pentru că am 5 colegi de cameră. Nu aș putea cumpăra niciodată un loc și să fac același lucru.
nu compari merele cu merele. Chiar acum, s-ar putea să nu puteți cumpăra casa pe care o aveți, care vă permite să trăiți acest stil de viață, dar păstrați-vă banii și, în curând, o veți face.
având colegi de cameră plătesc cel mai mult (sau toate!) din chiria ta este inteligent. Având le plătească ipoteca este chiar mai inteligent.
6. Dacă casa mea apreciază, trebuie să plătesc impozite pe câștigurile de capital!
acesta este absolut ridicol, dar a trebuit să-l arunc pentru că era de fapt un argument pe care l-am citit într-un articol despre Forbes. Îți vine să crezi!?
a face acest tip de argument este același lucru cu a spune că nu doriți să câștigați mai mulți bani pentru că veți datora mai multe impozite. Haide, acum …
7. Ratele dobânzilor sunt prea mari. Nu e bine să cumperi.
sigur, și uneori sunt prea mici. Aceasta este gândirea pe termen scurt.
dacă puteți bloca o casă la prețuri bune atunci când ratele sunt mici, este minunat, dar nu mi-aș baza întreaga strategie de cumpărare vs.chirie pe ratele dobânzilor.
în schimb, concentrați-vă pe obținerea unei case subevaluate. Vă puteți re-finanța ipoteca dacă devin disponibile rate mai bune, dar veți obține doar o singură șansă la obținerea prețului de vânzare corect.
cuvântul Final
m-a înnebunit ascultând atât de mulți experți în finanțe personale altfel străluciți strigă sfaturi teribile de mai multe ori, deci aceasta este respingerea mea.
nu este vorba că sunt complet greșite, ci că concentrarea lor este pe termen prea scurt. Dacă intenționați să vă vindeți casa și să faceți upgrade la fiecare 3 ani, sunteți deja pe calea eșecului și ar trebui să continuați să închiriați!dar dacă vă gândiți pe termen lung și sunteți dispus să vă păstrați casa pentru perioada optimă de deținere—pentru totdeauna—nu vă lăsați păcăliți de toate sfaturile inexacte.
dacă încă mai citești în acest moment, probabil că fie ești de acord cu mine, fie crezi că sunt un nebun total. Simțiți-vă liber să luați legătura și să-mi spuneți care este.