als je jong bent-onder de 40 of zo – en hebben geluisterd naar de persoonlijke financiën advies spuwen voort uit een aantal van de meest populaire columnisten en bloggers in de afgelopen jaren over hoe het bezitten van een huis niet financieel zinvol meer, ik ben bang dat je bent bedrogen.
het kopen van een huis—vooral als je jonger bent—is nog steeds een ongelooflijk slimme financiële beslissing in de meeste gevallen. Ik sta op het punt uit te leggen waarom, maar laat ik beginnen met te zeggen dat ik geen huis bezit op het moment van dit schrijven, dus er is geen verborgen vooroordeel in het argument dat ik ga maken.
Lees verder om te leren waarom alle slimme financiële bloggers die je vertellen dat het beter is om te huren dan te kopen, verkeerd zijn. Hint: Het zit in de getallen.
de opzet: een groeiende vastgoedbel
het was 2007, en de vastgoedbel in Amerika was tot epische proporties gegroeid. Huizenprijzen waren uit de hand gelopen en, het ergste van alles-weinig mensen wisten zelfs wat een zeepbel was, laat staan dat hun razernij om een huis te kopen voordat ze “voor altijd uit de markt geprijsd” was alleen maar toe te voegen aan de enorme hoeveelheden pijn die ze over toe te brengen op zichzelf.
Er waren een paar slimme financiële adviseurs die waarschuwden voor dreigende ondergang, maar die mensen regende gewoon op de parade, en weinig mensen besteedden enige aandacht.grappig genoeg waren het mensen van mijn leeftijd op dat moment, 20-25, die hetzelfde begrepen als deze adviseurs—dat doom onderweg was. Alleen zijn we van een generatie die niet echt TV kijkt, en we waren nog niet oud of wijs genoeg om onze eigen ervaringen te verbinden met het grotere plaatje.
Ik had net een geweldige baan gekregen om hand over hand geld te verdienen, en ik begon veel aandacht te besteden aan de huizenmarkt.
Het was deprimerend. Ik verdiende meer dan al mijn vrienden, en er was nog steeds geen manier waarop ik kon veroorloven om een huis te kopen.
Ik zou praten met een aantal van mijn goed betaalde collega ‘ s, en ze wanhoopten over dezelfde dingen. We keken naar de situatie en zeiden: “de pot op. Dat kunnen we ons nooit veroorloven.”Dus we gaven het zoeken op.
wat we niet wisten was dat opgeven precies was wat ons zou redden van financiële ondergang slechts een paar jaar later.
de bubbel verschijnt, en een nieuwe manier van leven begint.
dus het is 2008 en de huizenprijzen zijn begonnen te dalen, maar ze zijn nog steeds mijl afstand van betaalbaar voor mij of iedereen die ik ken, zelfs als mijn vrienden en ik allemaal blijven verdienen ruim boven het mediane loon.
Op dit punt had ik alle hoop opgegeven om een plek te kopen en had in plaats daarvan een huis met 5 slaapkamers in Portland gevonden om te huren voor $1.200/maand en mijn vriendin en vier andere vrienden verhuisd.
als ik geen huis kon kopen, zou ik verdomd goedkoop gaan wonen! En de volgende drie jaar deed ik dat. Blijkt dat veel andere mensen van mijn leeftijd in het hele land hetzelfde deden.
We wisten toen niet dat onze “collectieve zucht van ontevredenheid”, zoals ik het graag noem, precies was wat de huizenprijzen naar beneden dreef. Het was alsof alle volwassenen een feestje hadden, dronken werden, een enorme puinhoop maakten en zeiden: “Het is goed, de kinderen zullen het morgenochtend opruimen.”
toen we in plaats daarvan zeiden: “Val dood. We konden dit niet opruimen, zelfs als we zouden willen,” de paniek begon in te slaan.
Op dit punt, alle populaire persoonlijke financiën bloggers en TV-Beroemdheden zijn wis up en zeggen, “We’ re in a bubble, and the bubble is popping. Een huis kopen is nu geen goede beslissing.”
ze hadden gelijk. Iedereen begint een beetje anders te kijken naar onroerend goed.
alle persoonlijke financiële bloggers springen de haai.de komende vier jaar zitten jongeren zoals ik aan de zijlijn en kijken toe hoe de huizenmarkt wordt afgeslacht. We vragen ons af of de prijzen ooit zullen stoppen met dalen.
vier jaar geleden herinnerden alle personal finance bloggers en TV-Beroemdheden ons eraan: “We’ re in a bubble, and a bubble does not change the rules of money. Geef niet te veel uit aan een huis.”
toch, nu we zien dat de prijzen blijven dalen, beginnen dezelfde pratende hoofden hun eigen advies te negeren. Ze beginnen zich af te vragen of het kopen van een huis wel een goed idee is. Misschien zijn we allemaal bedrogen, en een huis bezitten is gewoon vragen om financiële ondergang.
artikelen verschijnen over het hele Internet op gerespecteerde sites zoals Forbes, Time, NYT en vele anderen met koppen als ” Why I Never Want to Own a Home Again.”
ze beginnen te beweren dat huizen slechte investeringen zijn en dat je elders meer kunt verdienen. Ze beweren dat kopen je bindt en je vrijheid doodt. Of dat onderhoudskosten te veel zijn om te dragen—het is beter om te huren, dus de verhuurder moet betalen. Ze verzinnen allerlei andere argumenten die op het moment goed klinken, maar totaal belachelijk zijn.
sinds het begin der tijden zijn privé-eigendom en huiseigendom een bewezen manier om rijkdom op lange termijn op te slaan. Maar nu is het anders.
een paar jaar geleden voerden ze aan dat de wetten van de economie niet veranderen alleen omdat je in een zeepbel zit. Toch hebben ze besloten dat de wetten veranderen nu we eruit zijn.
Wat is het?
het probleem is kortetermijndenken.
Ik sta op het punt om voor u een scenario uit te leggen dat uitgaat van het slechtste over huiseigendom en het beste voor lange termijn verhuur en laat zien hoe huiseigendom nog steeds vooruit komt.
maar eerst moeten we een belangrijke vraag stellen:
als de oude conventionele wijsheid is geweest dat het bezitten van een huis een goede financiële zet is, waarom hebben we dan plotseling besloten dat het niet meer is?
het antwoord is een perspectief.
We nemen niet langer echt langetermijnvisie voor onze toekomst, en we optimaliseren ons leven voor kleine maar onmiddellijke bevrediging in plaats van grote overwinningen in de toekomst. En alle financiële schrijvers proberen oogballen te verzamelen voor hun werk weten dit en tegemoet te komen aan het.
hoewel de realiteit is dat het bezitten van een huis je waarschijnlijk honderdduizenden dollars zal besparen over je leven—een van de slimste financiële stappen die je kunt maken—is het advies dat we nu overal zien hier geen rekening mee omdat niemand er meer om lijkt te geven hoe hun leven er over een paar jaar uit zal zien.
maar u weet beter.
wat zijn de levensduurkosten van huren versus bezitten?
stel dat je 25 jaar oud bent en je probeert te beslissen of je een huis koopt of blijft huren. Je loopt in allerlei artikelen geschreven door hoogverdienende persoonlijke financiën experts in hun jaren ’20 en’ 30 praten over hoe het bezitten van een huis is een verspilling van geld nu, en u kunt genieten van een geweldig leven en financiële beloningen als je het idee van ooit bezitten opgeven.
is het waar?
Ja, als je een huis koopt, moet je wat werk doen om er zeker van te zijn dat je iets koopt dat eerlijk gewaardeerd wordt. Maar de rest is onzin.
en hier is een conservatief voorbeeld met behulp van zeer ongunstige criteria voor de aankoop van een huis en gunstige criteria voor het huren. Wat we willen weten is: “wat kost de levensduur?”
laten we zeggen dat je een $250.000 huis koopt met een schamele 10% naar beneden. Je neemt een lening van $225.000 aan en je betaalt PMI (private mortgage insurance) van ongeveer 0,5% totdat je 20% eigen vermogen in je plaats hebt.
nu, dat is nog maar het begin van waar je rekening mee moet houden wanneer je een huis koopt. Je rente is belangrijk, dus laten we zeggen dat je een slechte deal krijgt (volgens de huidige normen) en 6% moet betalen.
u moet ook vastgoedbelasting betalen van 2% van de waarde van uw huis elk jaar, zolang u eigenaar bent van de plaats. En vergeet niet het onderhoud dat je zeker nodig hebt om te sparen voor in de loop van de eigendom. We gaan uit van 1% van de thuiswaarde—wat hoog is—omdat u zelf geen reparaties wilt uitvoeren of biedingen wilt vergelijken om de beste deal te krijgen.
Tel dit allemaal samen en dit is wat je voor je huis betaald hebt als je de leeftijd van 80 jaar bereikt.:
Yep, bijna een $1MM. het lijkt veel, maar vergeet niet: dit conservatief dekt uw leefruimte voor uw hele leven.
hoeveel zou het huren van dezelfde plek kosten? We nemen aan dat de huisbaas het op dezelfde voorwaarden bezit, maar omdat ze een super aardige dame is die gewoon probeert fatsoenlijke huisvesting te bieden, maakt ze geen winst op de huur. Het is cashflow neutraal voor haar.
dus huurt ze het voor de prijs van haar hypotheek: $1.766/maand.
in de loop van je leven, betaal je $1,2 miljoen, of ongeveer $200k meer dan je zou betalen als je de plaats zou bezitten.
Dat klopt, $200.000 meer. Wat kun je doen met een extra $200.000? Nou, niet veel voor jezelf, omdat het je hele leven kostte om het te redden, maar je zou een geweldig Universiteitsfonds kunnen beginnen voor je 15 kleinkinderen.
misschien is dat de reden waarom zo veel persoonlijke financiële goeroes zich richten op kortetermijnwinst: omdat mensen extra geld willen kunnen ze nu voor zichzelf gebruiken, niet later voor anderen.
en het argument voor het bezitten wordt alleen sterker als je deze drie dingen buiten ons voorbeeld hierboven ziet:
- we hebben de waarde van het huis aan het einde van het leven weggelaten. Misschien heb je in je laatste jaren besloten om bij je kinderen in te trekken. Als het huis niet waarderen op alle in 55 jaar, zou je nog steeds in staat zijn om het te verkopen voor de oorspronkelijke aankoopprijs van $250k, en dat zet je $400k voorsprong op het huren.
- dit model negeert de inflatie volledig. Wanneer je een huis koopt op een lange termijn, vaste hypotheek, ben je in wezen kortsluiting van de waarde van de dollar (of welke valuta je ook gebruikt)—een vrij veilige inzet voor elk land geld sneller drukken dan het kan ontdoen van het. Elk jaar is het goedkoper om er te wonen. Het tegenovergestelde is waar als je huurt. Dit kantelt de schaal naar eigendom astronomisch meer.
- jonger kopen? Langer leven? Geen probleem, nog meer geld in uw zak, omdat elk jaar van eigendom draagt bij aan uw voordeel.
alle andere redenen waarom je nog steeds denkt dat huren beter is, ontkracht.
als je een groot voorstander bent van levenslang huren (of een van de financiële bloggers die ik zojuist heb genoemd), dan zou je nu wel eens kunnen schuimen, klaar om een stortvloed aan weerleggingen te ontketenen voor waarom ik het helemaal mis heb.
hopelijk heb ik je al overtuigd van het tegendeel, maar voor het geval dat, hier is mijn antwoord op de meest populaire Pro-renting argumenten:
1. Ik wil reizen en nooit aan een hypotheek gebonden zijn! Ik wil vrij zijn!
Dit is een echt onverlichte argument, en het is doordrenkt van de beperkende overtuiging dat een of andere manier, als je een huis bezit, je hebt aangemeld voor een leven van dienstbaarheid, nooit meer buiten je eigendomslijn te wagen vanwege de financiële inzet en overweldigende hoeveelheid back-breaking arbeid die gepaard gaat met het bezitten van een huis.
onzin! Als je wilt reizen en vrij wilt zijn, huur dan je huis uit en laat iemand anders de hypotheek betalen terwijl je weg bent.
als je huurt, doe je dat nu voor je eigen verhuurder!
is verhuurder zijn nog steeds te veel werk? Huur een onroerend goed management bedrijf om de plaats te runnen. Je hoeft alleen maar cheques te innen en uit te schrijven. Dat kun je wel aan.
2. Het is goedkoper om te huren waar ik woon.
zeker, voorlopig.
als een huurder, zult u gezegend zijn om cycli van huurprijzen lager dan hypotheken te zien en vervloekt om door het tegenovergestelde te leven in de loop van uw leven. Het zal waarschijnlijk meerdere keren wisselen. Zo werken markten.
maar op de lange termijn is het gelijk, en de huur zal altijd gemiddeld hoger zijn dan de eigendom vanwege de noodzaak van een winstmotief voor degenen die het “risico” nemen om te bezitten.
uw vermogen om het gemiddelde over uw leven te verslaan zal meer te maken hebben met het jaar dat u werd geboren en een beetje geluk dan enige financiële tovenarij.
3. Ik huur omdat ik de last van het betalen van belastingen, rente en onderhoud en alle andere kosten van eigendom niet wil.
Dit is mijn favoriet om de vergetelheid in te blazen. De waarheid is dat als je huurt, je al die dingen al betaalt. Ze zijn verpakt in een maandelijkse cheque voor uw gemak. En je mag ook wat extra ‘ s toevoegen voor de huisbaas.
denk er eens over na! Als je iets bezat dat $1.000/maand kostte om te houden, maar dan ook een heleboel andere kosten had, zou je iemand anders het laten gebruiken zonder te betalen voor die andere kosten? Natuurlijk niet. Huurders moeten betalen de volledige kosten van huiseigendom en dan wat, of er zou niet zoiets als een huurhuis.
4. Huizen zijn slechte investeringen. Ik kan meer verdienen met andere investeringen.
eigenlijk kun je dat niet.niet omdat ik denk dat je geen voorzichtige investeerder bent, maar omdat we al het idee hebben ontkracht dat je extra geld gaat besparen in de loop van je leven om te investeren in de eerste plaats.
en zelfs als je zou kunnen, probeer te onthouden dat als de tijden ooit moeilijk worden, je niet niet op de beurs kunt leven.
5. Mijn huur is super laag omdat ik 5 huisgenoten heb. Ik zou nooit een huis kunnen kopen en hetzelfde doen.
u vergelijkt appels niet met appels. Op dit moment, ben je misschien niet in staat om het huis te kopen dat je hebt dat laat je leven deze levensstijl, maar blijf sparen je centen, en binnenkort zul je.
het hebben van huisgenoten betalen de meeste (of alle!) van uw huur is slim. Ze je hypotheek laten betalen is nog slimmer.
6. Als mijn huis waardeert, moet ik meerwaarden belasting betalen!
deze is absoluut belachelijk, maar ik moest het erbij gooien omdat het eigenlijk een argument was dat ik las in een artikel over Forbes. Kun je het geloven!?
het maken van dit soort argumenten is hetzelfde als zeggen dat je niet meer geld wilt verdienen omdat je meer belastingen verschuldigd bent. Kom op, nu …
7. De rente is te hoog. Het is niet goed om te kopen.
zeker, en soms zijn ze te laag. Dit is kortetermijndenken.
als je een goed geprijsd huis kunt pakken wanneer de tarieven laag zijn, is dat geweldig, maar ik zou mijn hele buy vs. rent strategie niet baseren op rente.
richt u in plaats daarvan op het verkrijgen van een onderbetaald huis. U kunt uw hypotheek opnieuw financieren als er betere tarieven beschikbaar komen, maar u krijgt slechts één kans op het krijgen van de juiste verkoopprijs.
Het Laatste Woord
Het maakt me gek te luisteren naar zo veel anders briljante persoonlijke financiën experts schreeuwen verschrikkelijk advies over en weer, dus dit is mijn weerlegging.
het is niet dat ze het helemaal verkeerd hebben, maar dat hun focus te kort is. Als u van plan bent om uw huis te verkopen en elke 3 jaar te upgraden, bent u al op weg naar mislukking, en u moet zeker blijven huren!
maar als je denkt op lange termijn, en je bent bereid om je huis te houden voor de optimale bewaarperiode—voor altijd—laat je niet misleiden door al het onnauwkeurige advies.
als je op dit moment nog aan het lezen bent, ben je het waarschijnlijk met me eens of denk je dat ik een totale gek ben. Neem gerust contact op en laat me weten wat het is.