Om du är ung-under 40 år eller så – och har följt de personliga finansråden som spyr ut från några av de mest populära kolumnisterna och bloggarna under de senaste åren om hur att äga ett hem inte ger ekonomisk mening längre, är jag rädd att du har blivit lurad.
att köpa ett hus-speciellt när du är yngre—är fortfarande ett otroligt smart ekonomiskt beslut i de flesta fall. Jag är på väg att förklara varför, men låt mig börja med att säga att jag inte äger ett hem vid tidpunkten för detta skrivande, så det finns ingen dold bias i argumentet jag ska göra.
läs vidare för att lära dig varför alla smarta finansiella bloggare som säger att det är bättre att hyra än att köpa är fel. Tips: det är i siffrorna.
uppsättningen upp: en expanderande fastighetsbubbla
det var 2007, och fastighetsbubblan i Amerika hade vuxit till episka proportioner. Bostadspriserna var utom kontroll och värst av allt—få människor visste ens vad en bubbla var, än mindre att deras frenesi att köpa ett hus innan de ”prissattes ut ur marknaden för alltid” bara ökade de enorma mängder smärta de handlade om på sig själva.
det fanns några smarta finansiella rådgivare som varnade för överhängande undergång, men dessa människor regnade bara på paraden, och få personer betalade någon uppmärksamhet.
roligt nog, det var människor i min ålder vid den tiden, 20-25, som förstod samma sak som dessa rådgivare gjorde – att doom var på väg. Bara vi är från en generation som inte riktigt tittar på TV, och vi var inte gamla eller kloka nog ännu för att ansluta våra egna erfarenheter till den större bilden.
Jag hade just fått ett bra jobb att tjäna pengar hand över näve, och jag började ägna stor uppmärksamhet åt bostadsmarknaden.
det var deprimerande. Jag tjänade mer än alla mina vänner, och det fanns fortfarande inget sätt jag hade råd att köpa ett hus.
Jag skulle prata med några av mina välbetalda kollegor, och de förtvivlade över samma saker. Vi tittade på situationen och sa, ” skruva det. Vi kommer aldrig att ha råd med det.”Så vi gav upp att titta.
vad vi inte visste var att ge upp var exakt vad som skulle rädda oss från ekonomisk ruin bara några år senare.
bubblan dyker upp och ett nytt sätt att leva sätter in.
så det är 2008 och bostadspriserna har börjat falla, men de är fortfarande mil bort från överkomliga för mig eller någon jag känner till och med som mina vänner och jag fortsätter alla att tjäna bra över medianlönen.
Vid denna tidpunkt hade jag gett upp något hopp om att köpa en plats och hade istället hittat ett hus med 5 sovrum i Portland för att hyra för $1,200/månad och flyttade min flickvän och fyra andra vänner in.
om jag inte kunde köpa en plats, skulle jag leva jävla billigt! Och under de kommande tre åren gjorde jag det. Visar sig, många andra människor i min ålder över hela landet gjorde samma sak.
vi visste inte vid den tiden vår ”kollektiva suck av missnöje” som jag gillar att kalla det var exakt vad som drev bostadspriserna ner. Det var som om alla vuxna hade en fest, slösades bort, gjorde en enorm röra och sa: ”det är okej, barnen kommer att städa upp det på morgonen.”
När vi istället sa, ” skruva dig. Vi kunde inte städa upp detta även om vi ville,” paniken började sätta in.
vid denna tidpunkt är alla populära personliga finansbloggare och TV-kändisar wising upp och säger: ”Vi är i en bubbla, och bubblan poppar. Att köpa ett hus är inte ett bra beslut just nu.”
de hade rätt. Alla börjar se lite annorlunda på fastigheter.
alla bloggare för personlig ekonomi hoppar hajen.
under de kommande fyra åren sitter unga människor som jag på sidelinjen och tittar på när bostadsmarknaden massakreras. Vi undrar om priserna någonsin kommer att sluta falla.
för fyra år sedan påminde alla personliga finansbloggare och TV-kändisar oss: ”Vi är i en bubbla, och en bubbla ändrar inte pengarnas regler. Spendera inte för mycket på ett hus.”
men nu, när vi tittar på priserna fortsätter att sjunka, börjar samma pratande huvuden bortse från sina egna råd. De börjar fråga om att köpa ett hus är en bra ide alls. Kanske har vi alla blivit lurade, och att äga ett hem ber bara om ekonomisk ruin.
artiklar börjar dyka upp över hela Internet på väl respekterade webbplatser som Forbes, Time, NYT och många andra med rubriker som ”Varför jag aldrig vill äga ett hem igen.”
de börjar hävda att hus är dåliga investeringar och att du kan tjäna mer någon annanstans. De hävdar att köpa binder dig ner och dödar din frihet. Eller att underhållskostnaderna är för mycket att bära-det är bättre att hyra så hyresvärden måste betala för det. De utgör alla slags andra argument som låter bra just nu, men är helt löjliga.
sedan tidens början har privat egendom och bostadsägande varit en beprövad väg att lagra rikedom på lång sikt. Men nu är det annorlunda.
För några år sedan hävdade de att ekonomins lagar inte förändras bara för att du är i en bubbla. Ändå har de beslutat att lagarna ändras nu när vi är ute av det.
vad är det?
problemet är kortsiktigt tänkande.
Jag är på väg att lägga ut för dig ett scenario som antar det värsta om bostadsägande och det bästa för långsiktig hyra och visar hur bostadsägande fortfarande kommer ut framåt.
men först måste vi ställa en viktig fråga:
om den långvariga konventionella visdomen har varit att äga ett hem är ett bra ekonomiskt drag, varför har vi plötsligt bestämt att det inte är längre?
svaret är ett perspektiv.
Vi tar inte längre riktigt långsiktiga åsikter för vår framtid, och vi optimerar våra liv för liten men omedelbar tillfredsställelse istället för stora vinster i framtiden. Och alla finansiella författare som försöker samla ögonbollar för sitt arbete vet detta och tillgodoser det.
även om verkligheten är att äga ett hem kommer förmodligen att spara hundratusentals dollar över ditt liv-en av de smartaste ekonomiska drag du kan göra—de råd vi ser överallt nu inte redogöra för detta eftersom ingen verkar bry sig om hur deras liv kommer att se ut mer än ett par år från nu.
men du vet bättre.
vad är livstidskostnaden för att hyra vs. äga?
låt oss säga att du är 25 år gammal, och du försöker bestämma om du ska köpa ett hus eller fortsätta hyra. Du stöter på alla typer av artiklar skrivna av hög tjäna Privatekonomi experter i 20-årsåldern och 30-talet talar om hur att äga ett hem är ett slöseri med pengar nu, och du kan njuta av ett fantastiskt liv och ekonomiska belöningar om du ger upp tanken på att någonsin äga.
är det sant?
Ja, När du köper ett hus måste du göra lite legwork för att se till att du köper något som värderas rättvist. Men resten är nonsens.
och här är ett konservativt exempel med mycket ogynnsamma kriterier för att köpa ett hem och gynnsamma kriterier för uthyrning. Vad vi vill veta är, ” vad är livstidskostnaden?”
låt oss säga att du köper en $250,000 hem med en ynka 10% ner. Du tar på en $225,000 lån, och du kommer att betala PMI (private mortgage insurance) på ca 0,5% tills du har 20% eget kapital på din plats.
Nu är det bara början på vad du behöver redogöra för när du köper ett hus. Din ränta är viktig, så låt oss säga att du får en dålig affär (enligt dagens standarder) och måste betala 6%.
Du måste också betala fastighetsskatt på 2% av värdet på ditt hus varje år så länge du äger platsen. Och glöm inte det Underhåll du säkert behöver spara för under ägandet. Vi antar 1% av hemvärdet—vilket är högt-eftersom du inte vill göra några reparationer själv själv eller jämföra bud för att få det bästa erbjudandet.
Sätt ihop allt detta och här är vad du har betalat för ditt hem när du fyller 80 år:
Japp, nästan en $1mm.det ser ut som mycket, men kom ihåg: detta täcker konservativt ditt bostadsutrymme för hela ditt liv.
hur mycket skulle hyra samma plats kosta? Vi antar att hyresvärden äger det på liknande villkor, men eftersom hon är en super trevlig dam som bara försöker ge anständigt boende, gör hon ingen vinst på hyran. Det är kassaflödesneutralt för henne.
så hon hyr ut det till priset av hennes inteckning: $1,766 / månad.
under ditt liv betalar du $1.2 miljoner, eller cirka $200k mer än du skulle göra om du hade ägt platsen.
det är rätt, $200,000 mer. Vad kan du göra med en extra $200,000? Tja, inte mycket för dig själv eftersom det tog hela ditt liv att rädda det, men du kan starta en ganska fantastisk college fond för dina 15 barnbarn.
kanske är det därför så många personliga finansguruer fokuserar på kortsiktiga vinster: eftersom människor vill ha extra pengar kan de använda nu för sig själva, inte senare för andra.
och argumentet för att äga blir bara starkare när du överväger dessa tre saker som utelämnas av vårt exempel ovan:
- vi lämnade husets värde i slutet av livet. Kanske under de senaste åren du väljer att flytta in med dina barn. Om huset inte uppskattade alls på 55 år skulle du fortfarande kunna sälja det till det ursprungliga inköpspriset på $250k, och det sätter dig $400k före uthyrning.
- denna modell ignorerar helt inflationen. När du köper ett hus på en långsiktig, fast inteckning, förkortar du i huvudsak dollarns värde (eller vilken valuta du använder)-en ganska säker satsning för något land som skriver ut pengar snabbare än det kan bli av med det. Varje år du äger ditt hem blir det billigare att bo där. Det motsatta gäller när du hyr. Detta lutar skalan mot ägande astronomiskt mer.
- köpa yngre? Leva längre? Inga problem, ännu mer pengar i fickan eftersom varje år av ägande bidrar till din fördel.
alla andra skäl som du fortfarande tycker att hyra är bättre, debunked.
Om du är en stor förespråkare för livslång hyra (eller en av de finansiella bloggarna jag just har ringt ut), kan du skumma i munnen nu, redo att släppa loss en ström av rebuttals för varför jag är helt fel.
förhoppningsvis har jag redan övertygat dig annars, men bara i fall, här är mitt svar på de mest populära Pro-hyra argumenten:
1. Jag vill resa och aldrig vara bunden till en inteckning! Jag vill vara fri!
detta är ett verkligt oupplyst argument, och det är genomsyrat av den begränsande tron att på något sätt, om du äger ett hem, har du anmält dig till en livstid av slaveri, aldrig att våga sig bortom din fastighetslinje igen på grund av det ekonomiska åtagandet och överväldigande mängd back-breaking arbetskraft som kommer med att äga ett hem.
nonsens! Om du vill resa och vara fri, sedan hyra ut ditt hus och har någon annan betala inteckning medan du är borta.
om du hyr, det är vad du gör för din egen hyresvärd nu!
är en hyresvärd fortfarande för mycket arbete? Hyr ett fastighetsbolag för att driva platsen. Allt du behöver göra är att samla in och skriva kontroller. Visst kan du hantera så mycket.
2. Det är billigare att hyra där jag bor.
visst, för nu.
som hyresgäst kommer du att bli välsignad att se cykler av hyror lägre än inteckningar och Förbannade att leva genom motsatsen under ditt liv. Det kommer förmodligen att byta flera gånger. Det är så marknaderna fungerar.
men i det långa loppet utjämnar det, och hyran kommer alltid att vara högre än ägandet på grund av behovet av vinstmotiv för dem som tar ”risken” att äga.
din förmåga att slå genomsnittet över ditt liv kommer att ha mer att göra med året du föddes och lite tur än någon ekonomisk trollkarl.
3. Jag hyr eftersom jag inte vill ha bördan att betala skatt och ränta och underhåll och alla andra ägandekostnader.
detta är min favorit att spränga i glömska. Sanningen är att om du hyr, betalar du redan alla dessa saker. De är inslagna i en månadskontroll för din bekvämlighet. Och du får lägga till lite extra för hyresvärden också.
Tänk på det! Om du ägde något som kostade $1000 / månad att behålla, men då också hade en massa andra kostnader kopplade, skulle du låta någon annan använda den utan att betala för de andra kostnaderna? Självklart inte. Hyresgäster måste betala hela kostnaden för bostadsägande och sedan några, eller det skulle inte finnas något sådant som ett hyreshus.
4. Hus är dåliga investeringar. Jag kan göra mer med andra investeringar.egentligen kan du inte. inte för att jag inte tror att du är en försiktig investerare, men för att vi redan har debunked tanken att du ska spara några extra pengar under ditt liv för att investera i första hand.
och även om du kunde, försök att komma ihåg att om tiderna någonsin blev tuffa, kan du inte leva på aktiemarknaden.
5. Min hyra är super låg eftersom jag har 5 rumskamrater. Jag kunde aldrig köpa en plats och göra detsamma.
du jämför inte äpplen med äpplen. Just nu kanske du inte kan köpa huset du har som låter dig leva den här livsstilen, men fortsätt spara dina pennies, och snart kommer du.
att ha rumskamrater betalar mest (eller alla!) av din hyra är smart. Att få dem att betala din inteckning är ännu smartare.
6. Om mitt hus uppskattar, måste jag betala kapitalvinstskatter!
den här är helt löjlig, men jag var tvungen att kasta in den eftersom det faktiskt var ett argument Jag läste i en artikel om Forbes. Kan du tro det!?
att göra denna typ av argument är detsamma som att säga att du inte vill tjäna mer pengar eftersom du är skyldig mer skatter. Kom igen, nu …
7. Räntorna är för höga. Det är inte bra att köpa.
Visst, och ibland är de för låga. Detta är kortsiktigt tänkande.
Om du kan haffa ett bra prissatt hem när priserna är låga är det bra, men jag skulle inte basera hela min köp vs. hyresstrategi på räntor.
fokusera istället på att få ett undervärderat hem. Du kan återfinansiera din inteckning om bättre priser blir tillgängliga, men du får bara ett skott för att få rätt försäljningspris.
det sista ordet
det har drivit mig nötter att lyssna på så många annars lysande personliga finansexperter ropar fruktansvärda råd om och om igen, så det här är min motbevisning.
det är inte så att de är helt fel, men att deras fokus är för kortsiktigt. Om du planerar att sälja ditt hus och uppgradera varje 3 år, är du redan på väg till misslyckande, och du borde definitivt fortsätta hyra!
men om du tänker långsiktigt, och du är villig att hålla ditt hus för den optimala hållperioden-för alltid—låt dig inte luras av alla felaktiga råd.
Om du fortfarande läser på denna punkt, du förmodligen antingen håller med mig eller tror att jag är en total nutjob. Ta gärna kontakt och låt mig veta vilket det är.