Jos olet nuori—alle 40—vuotias tai niin-ja olet viime vuosina kuunnellut joidenkin suosituimpien kolumnistien ja bloggaajien henkilökohtaisia talousneuvoja siitä, miten kodin omistaminen ei ole enää taloudellisesti järkevää, pelkään, että sinua on huijattu.
talon ostaminen—varsinkin nuorempana—on edelleen valtaosassa tapauksista uskomattoman fiksu taloudellinen päätös. Aion selittää miksi, mutta aloitan sanomalla, että en omista kotia tätä kirjoitettaessa, joten väitteessä, jonka aion tehdä, ei ole piilevää puolueellisuutta.
Lue lisää, Miksi kaikki fiksut talousbloggaajat, jotka sanovat, että on parempi vuokrata kuin ostaa, ovat väärässä. Vihje: se näkyy luvuissa.
asetelma: laajeneva kiinteistökupla
oli vuosi 2007, ja kiinteistökupla oli kasvanut Amerikassa eeppisiin mittoihin. Asuntojen hinnat olivat riistäytyneet käsistä, ja mikä pahinta—harvat ihmiset edes tiesivät, mikä kupla oli, puhumattakaan siitä, että heidän vimmansa ostaa talo ennen kuin heidät ”hinnoiteltiin pois markkinoilta ikuisesti” vain lisäsi sitä valtavaa tuskaa, jota he olivat aiheuttamassa itselleen.
oli muutama fiksu talousneuvoja varoittamassa lähestyvästä tuhosta, mutta niitä porukoita vain sateli paraatiin, ja harva kiinnitti siihen mitään huomiota.
tarpeeksi hauskaa, juuri minun ikäiseni ihmiset, 20-25, ymmärsivät saman asian kuin nämä neuvonantajat—että doom oli tulossa. Olemme sukupolvesta, joka ei katso televisiota, emmekä olleet tarpeeksi vanhoja tai viisaita liittämään omia kokemuksiamme isompaan kuvaan.
olin juuri saanut hienon työn tehdä rahaa käsi nyrkkiin, ja aloin kiinnittää huomiota asuntomarkkinoihin.
Se oli masentavaa. Ansaitsin enemmän kuin kaikki ystäväni, eikä minulla ollut vieläkään varaa ostaa taloa.
juttelin hyväpalkkaisten kollegoideni kanssa, ja he olivat epätoivoisia samoista asioista. Katsoimme tilannetta ja sanoimme, että paskat siitä. Meillä ei ole varaa siihen.”Niinpä lakkasimme etsimästä.
sitä emme tienneet, että luopuminen olisi juuri se, mikä pelastaisi meidät taloudelliselta tuholta vain muutamaa vuotta myöhemmin.
kupla puhkeaa, ja tilalle astuu uusi elämäntapa.
niin se on 2008 ja asuntojen hinnat ovat alkaneet laskea, mutta ne ovat edelleen kilometrien päässä kohtuuhintaisia minulle tai kenellekään, jonka tunnen jopa ystävinäni ja minä kaikki edelleen ansaita reilusti yli mediaanipalkan.
tässä vaiheessa olin luopunut toivosta asunnon ostamisesta ja olin sen sijaan löytänyt Portlandista 5 makuuhuoneen talon vuokrattavaksi 1 200 dollarilla kuukaudessa ja muuttanut tyttöystäväni ja neljä muuta ystävääni sisään.
If I couldn ’ t buy a place, I was going to live damn cheap! Ja seuraavien kolmen vuoden ajan. Kävi ilmi, että monet muutkin ikäiseni ihmiset eri puolilla maata tekivät samaa.
emme silloin tienneet, että ”kollektiivinen tyytymättömyyden huokauksemme”, kuten sitä kutsun, oli juuri se, mikä ajoi asuntojen hinnat alas. Ihan kuin kaikki aikuiset olisivat juhlineet, vetäneet kännit, tehneet ison sotkun ja sanoneet, että ei hätää, lapset siivoavat sen aamulla.”
kun sen sijaan sanoimme: ”Haista paska. Emme voisi siivota tätä vaikka haluaisimme”, alkoi paniikki.
tässä vaiheessa kaikki suositut personal finance-bloggaajat ja TV-julkkikset viisastelevat ja sanovat: ”olemme kuplassa, ja kupla poksahtaa. Talon ostaminen ei ole hyvä päätös juuri nyt.”
he olivat oikeassa. Kaikki alkavat katsoa kiinteistöjä vähän eri tavalla.
kaikki personal Financen bloggaajat hyppäävät hain yli.
seuraavat neljä vuotta kaltaiseni nuoret istuvat sivusta ja seuraavat, kun asuntomarkkinat verilöylyilevät. Mietimme, lakkaavatko hinnat koskaan laskemasta.
neljä vuotta sitten kaikki personal finance-bloggaajat ja TV-julkkikset muistuttivat: ”olemme kuplassa, eikä kupla muuta rahan sääntöjä. Älä tuhlaa liikaa taloon.”
vielä nyt, kun seuraamme hintojen laskevan edelleen, samat puhuvatpäät alkavat piitata omista neuvoistaan. He alkavat epäillä, onko talon ostaminen ylipäätään hyvä idea. Ehkä meitä kaikkia on huijattu, ja asunnon omistaminen vaatii vain taloudellista tuhoa.
artikkeleita alkaa ilmestyä ympäri Internetiä arvostetuilla sivustoilla kuten Forbes, Time, NYT ja monet muut, joiden otsikot ovat ”Why I Never Want to Own a Home Again.”
he alkavat väittää, että talot ovat huonoja sijoituskohteita ja että muualla voi tienata enemmän. He väittävät, että ostaminen sitoo ja tappaa vapauden. Tai että ylläpitokustannukset ovat liian paljon kantaa—se on parempi vuokrata niin vuokranantaja joutuu maksamaan siitä. Ne keksivät kaikenlaisia muita argumentteja, jotka kuulostavat tällä hetkellä hyviltä, mutta ovat täysin naurettavia.
aikojen alusta lähtien yksityisomistus ja kotiomistus ovat olleet todistetusti tie varallisuuden varastoimiseen pitkällä tähtäimellä. Mutta nyt on toisin.
muutama vuosi sitten he väittivät, että talouden lait eivät muutu vain siksi, että ollaan kuplassa. Silti he ovat päättäneet, että lait muuttuvat Nyt, kun olemme ulkona siitä.
kumpi se on?
ongelmana on lyhytjänteisyys.
i ’ m about to lay out for you a scenario that Expositions the worst about home ownership and the best for long term renting and show how home ownership still comes out ahead.
mutta ensin on kysyttävä tärkeä kysymys:
Jos pitkäaikainen sovinnainen viisaus on ollut, että asunnon omistaminen on hyvä taloudellinen siirto, niin miksi yhtäkkiä olemme päättäneet, ettei se ole enää?
vastaus on perspektiivinen.
emme enää ota aidosti pitkän tähtäimen näkemyksiä tulevaisuudestamme, vaan optimoimme elämämme pieniin, mutta välittömiin tyydytyksiin isojen voittojen sijaan tulevaisuudessa. Ja kaikki Taloustoimittajat, jotka yrittävät kerätä katseita työhönsä, tietävät tämän ja pitävät siitä huolen.
vaikka totuus on, että asunnon omistaminen todennäköisesti säästää sinulta satoja tuhansia dollareita elämäsi aikana—yksi fiksuimmista taloudellisista siirroista, joita voit tehdä—kaikkialla nyt näkemämme neuvot eivät selitä tätä, koska kukaan ei tunnu välittävän siitä, millainen heidän elämänsä on enemmän kuin muutaman vuoden kuluttua.
mutta sinä tiedät paremmin.
mikä on vuokraamisen elinkustannus vs. omistaminen?
sanotaan, että olet 25-vuotias ja yrität päättää, ostatko talon vai jatkatko vuokraamista. Törmäät kaikenlaisia artikkeleita kirjoittanut korkean ansaitseva personal finance Asiantuntijat niiden 20s ja 30s puhuu siitä, miten omistaa koti on rahan tuhlausta nyt, ja voit nauttia hämmästyttävä elämä ja taloudellisia palkintoja, jos luovut ajatuksesta koskaan omistaa.
onko se totta?
Kyllä, Kun ostaa talon, pitää tehdä jalkatyötä, että ostaa jotain, jota arvostetaan reilusti. Mutta loppu on hölynpölyä.
ja tässä konservatiivinen esimerkki, jossa käytetään hyvin epäedullisia kriteerejä asunnon ostamiselle ja edullisia kriteerejä vuokraamiselle. Haluamme tietää: ”mikä on elinikäinen hinta?”
sanotaan, että ostat 250 000 dollarin kodin, jossa on vaivaiset 10 prosenttia miinusta. Otat 225 000 dollarin lainan, ja maksat PMI: n (private mortgage insurance) noin 0,5%, kunnes sinulla on 20% omaa pääomaa paikkasi.
nyt se on vasta alkua sille, mitä talon ostaessa pitää ottaa huomioon. Korollasi on väliä, joten sanotaan, että saat huonon sopimuksen (nykypäivän mittapuulla) ja joudut maksamaan 6%.
sinun on myös maksettava kiinteistöveroa 2% talosi arvosta joka vuosi niin kauan kuin omistat paikan. Ja älä unohda huoltoa sinun täytyy varmasti säästää aikana omistus. Oletamme 1% kodin arvosta-mikä on korkea – koska et halua tehdä mitään korjauksia itse tai vertailla tarjouksia saada paras tarjous.
laita tämä kaikki yhteen ja tässä mitä olet maksanut kodistasi, kun täytät 80 vuotta:
Jep, melkein $1mm. se näyttää paljolta, mutta muista: tämä konservatiivisesti kattaa elintilasi koko elämäsi ajan.
paljonko saman paikan vuokraaminen maksaisi? Oletamme vuokraisännän omistavan sen samoin ehdoin, mutta koska hän on super-mukava nainen, joka vain yrittää tarjota kunnon asunnon, hän ei tee voittoa vuokralla. Rahavirta on neutraali hänelle.
niinpä hän vuokraa sitä asuntolainansa hinnalla: 1 766 dollaria / kk.
maksat elämäsi aikana 1,2 miljoonaa dollaria eli noin 200 tonnia enemmän kuin jos olisit omistanut paikan.
aivan oikein, 200 000 dollaria lisää. Mitä tekisit ylimääräisellä 200 000 dollarilla? Ei paljon itselläsi, koska sen pelastaminen vei koko elämäsi, – mutta voisit perustaa mahtavan opintorahaston 15 lapsenlapsellesi.
ehkä siksi niin monet henkilökohtaiset talousgurut keskittyvät lyhyen aikavälin hyötyihin: koska ihmiset haluavat ylimääräistä rahaa, jonka he voivat käyttää nyt itselleen, eivät myöhemmin muille.
ja argumentti omistamisen puolesta vain voimistuu, kun katsoo näitä kolmea asiaa, jotka on jätetty pois yllä olevasta esimerkistämme:
- jätimme talon arvon elämän loppuvaiheessa pois. Ehkä viimeisinä vuosinasi päätät muuttaa lastesi luo. Jos talo ei arvosta lainkaan 55 vuotta, voit silti myydä sen alkuperäisen ostohinta $250k, ja se laittaa sinut $400k ennen vuokrausta.
- tässä mallissa inflaatio jätetään kokonaan huomiotta. Kun ostat talon pitkäaikaisella, kiinteällä asuntolainalla, olet pohjimmiltaan shorttaamassa dollarin (tai minkä tahansa valuutan) arvoa—melko turvallinen veto mille tahansa maalle, joka painaa rahaa nopeammin kuin se pääsee siitä eroon. Joka vuosi kun omistaa kodin, siellä asuminen tulee halvemmaksi. Vuokralla tilanne on päinvastainen. Tämä kallistaa mittakaavaa kohti omistamista tähtitieteellisesti enemmän.
- ostamassa nuorempaa? Elätkö pidempään? Ei hätää, vielä enemmän rahaa taskussa, koska jokainen omistusvuosi lisää etua.
kaikki muut syyt, joiden vuoksi edelleen pidät vuokraamista parempana, kiistetään.
Jos olet suuri elinikäisen vuokraamisen kannattaja (tai yksi talousbloggaajista, joita juuri kutsuin), saatat olla jo vaahtoamassa suustasi, valmiina vapauttamaan ryöpyn vastaväitteitä siitä, miksi olen täysin väärässä.
toivottavasti olen jo vakuuttanut toisin, mutta varmuuden vuoksi tässä vastaukseni suosituimpiin pro-vuokrausargumentteihin:
1. Haluan matkustaa ilman asuntolainaa. Haluan olla vapaa!
Tämä on todella valistumaton argumentti, ja se on täynnä rajoittavaa uskoa, että jotenkin, jos omistat kodin, olet rekisteröitynyt elinikäiseen orjuuteen, koskaan uskaltautua yli oman omaisuuden rajan uudelleen, koska taloudellinen sitoutuminen ja ylivoimainen määrä takaisin murtavaa työtä, joka tulee omistaa kodin.
hölynpölyä! Jos haluat matkustaa ja olla vapaa, niin vuokraa talosi ja pyydä jotakuta muuta maksamaan asuntolaina, kun olet poissa.
Jos vuokraat, niin sitä teet nyt omalle vuokranantajallesi!
Onko vuokranantajana vielä liikaa töitä? Palkkaa isännöintifirma pyörittämään paikkaa. Sinun tarvitsee vain kerätä ja kirjoittaa sekkejä. Pystyt varmasti hoitamaan sen.
2. On halvempaa vuokrata, missä asun.
Toki, toistaiseksi.
vuokralaisena on autuas, kun näkee asuntolainoja alhaisempia vuokrasyklejä ja kirottu elämään elämänsä aikana päinvastoin. Se vaihtunee monta kertaa. Näin markkinat toimivat.
mutta pitkällä aikavälillä se tasaantuu, ja vuokra on aina keskimäärin suurempi kuin omistus, koska ”riskin” ottaneilla on tarve voitontavoitteluun.
kykysi lyödä keskiarvo elämäsi aikana liittyy enemmän syntymävuoteesi ja pieneen onneen kuin mihinkään taloudelliseen velhouteen.
3. Vuokraan, koska en halua verojen ja korkojen ja kunnossapidon taakkaa ja kaikkia muita omistamiseen liittyviä kuluja.
This is my favorite one to blast into oblivion. Totuus on, että jos vuokraat, maksat jo kaiken. Ne kääritään yhteen kuukausittaiseen shekkiin. Ja saat lisätä hieman ylimääräistä vuokranantajalle samoin.
mieti sitä! Jos Omistat jotain, joka maksaa $1,000/kk pitää, mutta sitten oli myös joukko muita kustannuksia liitteenä, antaisitko joku muu käyttää sitä maksamatta niitä muita kustannuksia? En tietenkään. Vuokraajien on maksettava kaikki asunnon omistamisen kustannukset ja sitten osa, muuten ei olisi sellaista asiaa kuin vuokratalo.
4. Talot ovat huonoja sijoituskohteita. Voin tehdä enemmän muilla sijoituksilla.
itse asiassa et voi. ei siksi, ettenkö pitäisi sinua järkevänä sijoittajana, vaan siksi, että olemme jo kiistäneet ajatuksen, että säästät elämäsi aikana yhtään ylimääräistä rahaa sijoittaaksesi ylipäätään.
ja vaikka voisit, yritä muistaa, että jos ajat joskus kovenevat, et voi olla elämättä osakemarkkinoilla.
5. Vuokrani on tosi alhainen, koska minulla on 5 kämppistä. En voisi ostaa asuntoa ja tehdä samoin.
et vertaa omenoita omenoihin. Juuri nyt, et ehkä voi ostaa talo sinulla on, joka antaa sinulle elää tätä elämäntapaa, mutta pidä säästää pennejä, ja pian teet.
kämppikset maksavat eniten (tai kaikki!) vuokrasi on fiksu. Asuntolainan maksaminen on vielä fiksumpaa.
6. Jos taloni arvostaa, joudun maksamaan myyntivoitoista veroja!
Tämä on täysin naurettava, mutta jouduin heittämään sen mukaan, koska se oli oikeasti argumentti, jonka luin Forbesin artikkelista. Voitko uskoa??
tämänkaltaisen argumentin esittäminen on sama kuin sanoisi, ettei halua ansaita enemmän rahaa, koska on enemmän veroja velkaa. Come on, now …
7. Korot ovat liian korkeat. Sitä ei kannata ostaa.
Toki, ja joskus ne ovat liian matalia. Tämä on lyhytnäköistä ajattelua.
Jos hyvin hinnoitellun kodin saa napattua, kun korot ovat alhaalla, se on hienoa, mutta en perustaisi koko buy vs. rent-strategiaani korkoihin.
keskity sen sijaan alihintaisen kodin hankkimiseen. Asuntolainan voi rahoittaa uudelleen, jos paremmat korot tulevat saataville, mutta saat vain yhden mahdollisuuden saada oikea myyntihinta.
viimeinen sana
se on ajanut minut hulluksi, kun niin monet muuten loistavat personal finance-asiantuntijat huutavat kamalia neuvoja kerta toisensa jälkeen, joten tämä on minun vastaväitteeni.
kyse ei ole siitä, että he olisivat täysin väärässä, vaan siitä, että heidän keskittymisensä on liian lyhytjänteistä. Jos aiot myydä talosi ja päivittää 3 vuoden välein, olet jo matkalla epäonnistumiseen, ja sinun pitäisi ehdottomasti pitää vuokraus!
mutta jos ajattelet pitkäjänteisesti, ja olet valmis pitämään talosi optimaalisella pitoajalla-ikuisesti—älä anna kaikkien epätarkkojen neuvojen hämätä.
Jos luet vielä tässä vaiheessa, olet varmaan joko samaa mieltä kanssani tai pidät minua ihan sekopäänä. Ota rohkeasti yhteyttä ja kerro, mikä se on.