Les sociétés à responsabilité limitée sont constituées pour protéger les actifs et limiter la responsabilité. La formation d’une seule LLC protège les propriétaires (membres) de la responsabilité personnelle pour les dettes et obligations de la LLC. Tant que la LLC est correctement formée (y compris un accord d’exploitation solide) et gérée, les créanciers de la LLC ne peuvent se tourner que vers les actifs de la LLC pour satisfaire aux réclamations contre la LLC. Les créanciers ne peuvent pas exiger des membres qu’ils paient des dettes de LLC à partir de biens personnels.
Si une LLC possède un seul actif, une LLC suffit souvent pour assurer une protection en matière de responsabilité. Mais que se passe-t-il si la LLC possède plusieurs actifs? Les investisseurs immobiliers les plus expérimentés possèdent plusieurs propriétés. La détention de ces propriétés dans une seule LLC les ouvre toutes à la responsabilité. Si une action en justice survient relativement à une propriété, un créancier ayant obtenu gain de cause peut se tourner vers les autres propriétés pour satisfaire la dette.
Lorsqu’une LLC possède plusieurs actifs, la protection de la responsabilité peut être renforcée en séparant ces actifs en différents « conteneurs” de responsabilité. La séparation des actifs permet d’isoler le passif, de sorte qu’un créancier ayant une créance sur un actif ne peut pas également se tourner vers les autres actifs pour satisfaire la créance. La structure de la société holding est le moyen traditionnel de séparer les actifs dans des conteneurs séparés.
La Structure de la Société holding
La structure de la société holding permet de limiter la responsabilité de chaque actif à l’actif. Voici comment cela fonctionne:
- One LLC est organisée pour servir de société holding mère.
- Les propriétaires d’entreprise détiennent tous les intérêts dans la société mère LLC.
- Des sociétés à responsabilité limitée filiales distinctes sont constituées pour détenir le titre de chaque actif à haut risque (comme les biens locatifs) ou secteur d’activité.
- La holding mère est propriétaire de la filiale LLCs.
- Les actifs à haut risque sont transférés dans les sociétés à responsabilité limitée filiales.
Dans l’exemple ci-dessus, l’investisseur immobilier possède trois propriétés (une commerciale et deux propriétés locatives résidentielles). L’investisseur forme quatre LLC – une pour servir de LLC mère et trois pour servir de LLC filiale — et place les biens immobiliers dans des LLC filiales. En cas de poursuite contre une filiale LLC, les demandeurs ne peuvent se tourner que vers les actifs de la LLC. Par exemple, si la propriété 1, LLC, est poursuivie avec succès, le créancier ne peut se tourner que vers la propriété commerciale pour satisfaire au jugement. Le créancier ne peut pas se tourner vers les deux propriétés résidentielles appartenant à des sociétés à responsabilité limitée distinctes.
La structure de la société holding existe depuis un certain temps et est assez courante dans les transactions immobilières. Par rapport aux sociétés à responsabilité limitée de série (voir ci-dessous), la protection offerte par la structure de la société holding est relativement certaine et s’applique dans tous les États. Tant que chaque LLC est correctement formée et exploitée, la protection juridique offerte par la structure de la société holding est bien établie.
Comparaison avec les sociétés à responsabilité limitée de série
Les sociétés à responsabilité limitée de série sont une forme relativement nouvelle de LLC conçue pour offrir une protection similaire à la structure de la société holding, mais sans nécessiter la formation de plusieurs sociétés à responsabilité limitée. Au lieu de former une LLC mère et plusieurs sociétés à responsabilité limitée filiales, les investisseurs immobiliers peuvent former une seule LLC de série et établir plusieurs séries d’actifs au sein de la LLC.
L’objectif d’une LLC de série est de séparer les actifs afin que les dettes et obligations d’un actif ne puissent infecter d’autres actifs de la même entreprise. Chaque série d’une série LLC sert de conteneur de responsabilité. Les passifs d’une série sont généralement limités aux actifs détenus par cette série.
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