LLCs werden gebildet, um Vermögenswerte zu schützen und die Haftung zu begrenzen. Die Bildung einer einzigen LLC schützt die Eigentümer (Mitglieder) vor der persönlichen Haftung für Schulden und Verpflichtungen der LLC. Solange die LLC ordnungsgemäß gegründet (einschließlich einer soliden Betriebsvereinbarung) und verwaltet wird, können Gläubiger der LLC nur auf das Vermögen der LLC zurückgreifen, um Ansprüche gegen die LLC zu befriedigen. Gläubiger können von den Mitgliedern nicht verlangen, LLC-Schulden aus persönlichen Vermögenswerten zu begleichen.
Wenn eine LLC einen einzelnen Vermögenswert besitzt, reicht oft eine LLC aus, um einen Haftungsschutz zu bieten. Aber was ist, wenn die LLC mehrere Vermögenswerte besitzt? Die meisten erfahrenen Immobilieninvestoren besitzen mehrere Immobilien. Das Halten dieser Eigenschaften in einer einzelnen LLC öffnet sie alle bis zur Haftung. Wenn eine Klage in Verbindung mit einem Eigentum entsteht, kann ein erfolgreicher Urteilsgläubiger zu den anderen Eigenschaften schauen, um die Schuld zufriedenzustellen.Wenn eine LLC mehrere Vermögenswerte besitzt, kann der Haftungsschutz verbessert werden, indem diese Vermögenswerte in verschiedene „Container“ der Haftung aufgeteilt werden. Die Trennung von Vermögenswerten hilft, die Haftung zu isolieren, so dass ein Gläubiger mit einer Forderung gegen einen Vermögenswert nicht auch auf die anderen Vermögenswerte schauen kann, um die Forderung zu befriedigen. Die Holdingstruktur ist die traditionelle Art, Vermögenswerte in separate Container zu unterteilen.
Die Holdingstruktur
Die Holdingstruktur hilft, die Haftung für jeden Vermögenswert auf den Vermögenswert zu beschränken. So funktioniert’s:
- One LLC ist als Muttergesellschaft organisiert.
- Die Geschäftsinhaber halten alle Anteile an der Muttergesellschaft LLC.
- Es werden separate Tochter-LLCs gebildet, die das Eigentum an jedem hochriskanten Vermögenswert (z. B. Mietobjekt) oder Geschäftsbereich halten.
- Die Mutterholding besitzt die Tochtergesellschaft LLCs.
- Risikoreiche Vermögenswerte werden in die Tochtergesellschaft LLCs übertragen.
Im obigen Beispiel besitzt der Immobilieninvestor drei Immobilien (ein Gewerbe- und zwei Wohnmietobjekte). Der Investor bildet vier LLCs – eine als Mutter-LLC und drei als Tochter-LLCs – und platziert die Immobilien in Tochter-LLCs. Wenn eine Klage gegen eine Tochtergesellschaft LLC entsteht, können die Kläger nur auf das Vermögen der LLC schauen. Wenn beispielsweise Property 1, LLC, erfolgreich verklagt wird, kann der Gläubiger nur auf die Gewerbeimmobilie schauen, um das Urteil zu befriedigen. Der Gläubiger kann nicht auf die beiden Wohnimmobilien schauen, die sich im Besitz separater LLCs befinden.
Die Holdingstruktur gibt es schon eine Weile und ist bei Immobilientransaktionen ziemlich verbreitet. Im Vergleich zu anderen LLCs (siehe unten) ist der Schutz durch die Holdingstruktur relativ sicher und gilt in allen Staaten. Solange jede LLC ordnungsgemäß gegründet und betrieben wird, ist der Rechtsschutz, den die Holdinggesellschaftsstruktur bietet, gut geregelt.
Vergleich mit Serien-LLCs
Serien-LLCs sind eine relativ neue Form von LLC, die einen ähnlichen Schutz wie die Holdinggesellschaftsstruktur bieten soll, ohne jedoch die Bildung mehrerer LLCs zu erfordern. Anstatt eine Mutter-LLC und mehrere Tochter-LLCs zu bilden, können Immobilieninvestoren eine einzelne Serien-LLC bilden und mehrere Serien von Vermögenswerten innerhalb der LLC einrichten.Das Ziel einer Serie LLC ist es, Vermögenswerte zu trennen, so dass die Schulden und Verpflichtungen eines Vermögenswerts andere Vermögenswerte desselben Unternehmens nicht infizieren können. Jede Serie einer Serie LLC dient als Container. Die Verbindlichkeiten einer Serie sind in der Regel auf die von dieser Serie gehaltenen Vermögenswerte beschränkt.
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