Las LLC se forman para proteger los activos y limitar la responsabilidad. Formar una sola LLC protege a los propietarios (miembros) de la responsabilidad personal por las deudas y obligaciones de la LLC. Mientras la LLC esté debidamente formada (incluido un acuerdo operativo sólido) y administrada, los acreedores de la LLC solo pueden recurrir a los activos de la LLC para satisfacer las reclamaciones contra la LLC. Los acreedores no pueden exigir a los miembros que paguen las deudas de LLC con sus bienes personales.
Si una LLC posee un solo activo, una LLC es a menudo suficiente para proporcionar protección de responsabilidad. Pero, ¿qué pasa si la LLC posee múltiples activos? Los inversores inmobiliarios más experimentados poseen múltiples propiedades. Mantener estas propiedades en una sola LLC las abre a todas a la responsabilidad. Si surge una demanda en relación con una propiedad, un acreedor de sentencia exitosa puede buscar en las otras propiedades para satisfacer la deuda.
Cuando una LLC posee múltiples activos, la protección de la responsabilidad se puede mejorar separando esos activos en diferentes «contenedores» de responsabilidad. La separación de bienes ayuda a aislar la responsabilidad, de modo que un acreedor con un crédito contra un bien no puede recurrir también a los otros bienes para satisfacer el crédito. La estructura de la sociedad de cartera es la forma tradicional de separar los activos en contenedores separados.
La Estructura de la Sociedad de cartera
La estructura de la sociedad de cartera ayuda a limitar la responsabilidad de cada activo al activo. Así es como funciona:
- One LLC está organizada para servir como sociedad matriz.
- Los propietarios de negocios tienen todos los intereses en la LLC matriz.
- Se forman sociedades anónimas subsidiarias separadas para mantener el título de cada activo de alto riesgo (como propiedad de alquiler) o línea de negocio.
- La sociedad matriz es propietaria de las LLC subsidiarias.
- Los activos de alto riesgo se transfieren a las LLC filiales.
En el ejemplo anterior, el inversor inmobiliario posee tres propiedades (una comercial y dos residenciales de alquiler). El inversionista forma cuatro LLC – una para servir como LLC matriz y tres para servir como LLC subsidiaria—y coloca los bienes raíces en LLC subsidiarias. Si surge una demanda contra una LLC subsidiaria, los demandantes solo pueden mirar los activos de la LLC. Por ejemplo, si la Propiedad 1, LLC, es demandada con éxito, el acreedor solo puede buscar en la propiedad comercial para satisfacer el fallo. El acreedor no puede mirar a las dos propiedades residenciales que son propiedad de sociedades anónimas separadas.
La estructura de la sociedad de cartera ha existido por un tiempo y es bastante común en las transacciones de bienes raíces. En comparación con las LLC de serie (que se analizan a continuación), la protección ofrecida por la estructura de la sociedad de cartera es relativamente cierta y se aplica en todos los estados. Siempre y cuando cada LLC esté debidamente formada y operada, la protección legal ofrecida por la estructura de la sociedad de cartera está bien establecida.
Comparación con las LLC de Serie
Las LLC de Serie son una forma relativamente nueva de LLC diseñada para proporcionar una protección similar a la estructura de la sociedad de cartera, pero sin requerir la formación de múltiples LLC. En lugar de formar una LLC matriz y varias LLC subsidiarias, los inversores inmobiliarios pueden formar una LLC de una sola serie y establecer múltiples series de activos dentro de la LLC.
El objetivo de una LLC de serie es separar los activos para que las deudas y obligaciones de un activo no puedan infectar otros activos de la misma empresa. Cada serie de una serie LLC sirve como contenedor de responsabilidad civil. Los pasivos de una serie se limitan generalmente a los activos de esa serie.
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