investitorii imobiliari caută modalități de a câștiga o rentabilitate competitivă a investiției în timp ce se expun la un risc minim. O modalitate de a reduce riscul investitorilor sau creditorilor este printr-un acord de ipotecă. În acest articol, vom răspunde: „Ce este un acord de ipotecă?”
apoi vă arătăm un exemplu de formular de acord de ipotecare. Vom discuta, de asemenea, ceea ce trebuie să știți despre hypothecation în domeniul imobiliar și în altă parte. În cele din urmă, vom discuta reipotecarea și vom răspunde la câteva întrebări frecvente.
ce este un Acord de ipotecă?
pentru a răspunde „Ce este un acord de ipotecare?”, să definim mai întâi ipotecarea. Este gajarea garanției pentru a asigura un împrumut fără a renunța la drepturile de proprietate colaterale, posesia sau titlul. Un acord de ipotecare sau o scrisoare de ipotecare specifică termenii Acordului de ipotecare.
este important să se precizeze recursul legal disponibil pentru creditori în caz de neplată a debitorului. De obicei, recursul se face printr-un gaj asupra proprietății colaterale. Într-adevăr, în cazul în care debitorul implicit pe împrumut, creditorul poate profita de garanție și vinde-l să se facă întreg.
aici puteți găsi un eșantion de formular de acord de ipotecare din arhivele SEC.
ce ar trebui să știu despre Hipotecație?
există multe aspecte ale ipotecării, pe care le vom explora acum.
ipotecarea în domeniul imobiliar
de obicei, ipotecarea în domeniul imobiliar apare într-o tranzacție ca o ipotecă pe proprietăți comerciale sau rezidențiale. Adică, un împrumutat gajează un activ ca garanție pentru a asigura un împrumut imobiliar.
în acest sens, împrumutatul nu renunță la drepturile de proprietate, titlul sau posesia proprietății. Nici împrumutatul nu renunță la niciun venit pe care îl generează proprietatea. Dimpotrivă, creditorul nu are nicio pretenție asupra fluxurilor de numerar ale proprietății.
în general, un creditor utilizează un contract de ipotecă atunci când proprietarul garanției nu este debitorul obligației garantate. De exemplu, Să presupunem că Tom își promite casa ca garanție pentru împrumutul de construcție al logodnicului său pentru casa ei.
Tom este proprietarul garanției (casa sa), dar nu este debitorul obligației garantate (casa Mariei). Prin urmare, acordul de ipotecă specifică faptul că casa lui Tom, dar nu și Tom, asigură împrumutul de construcție al lui Mary.
un contract de ipotecă poate specifica faptul că un chiriaș nu își poate ipoteca interesul pentru un contract de închiriere sau un sediu fără acordul proprietarului. Exemplul de mai jos prezintă acest tip de acord de ipotecă.
debitor implicit
situația se schimbă în cazul în care debitorul implicit pe împrumut. Acest lucru se datorează faptului că împrumutatul oferă un gaj creditorului ca parte a contractului de împrumut. Atunci când un debitor implicit, creditorul poate exercita gaj de foreclosing pe proprietate.
atunci poate vinde proprietatea pentru a recupera orice pierderi. Dacă rămân încasări de vânzare, acestea merg la fostul proprietar al proprietății.
o a doua ipotecă complică imaginea. Dacă un creditor exclude și intră în posesia proprietății, acesta devine responsabil pentru plata celei de-a doua ipoteci până când vinde proprietatea.
de obicei, primul și al doilea deținătorii gaj lucra un acord cu privire la modul de a gestiona acest eveniment nefericit.
diferențele dintre ipoteci și acordurile de ipotecă
deși similare, un act ipotecar și un acord de ipotecă nu sunt aceleași:
- titlu: într-o ipotecă, titlul proprietății trece de la proprietar la creditor ca garanție pentru împrumut. Cu toate acestea, într-un acord de ipotecă, titlul și posesia rămân la Împrumutat, cu excepția cazului în care apare implicit.
- Indicații: o ipotecă indică faptul că împrumutatul își transferă dobânda în activ către creditor. În schimb, un acord de ipotecare indică faptul că împrumutatul gajează proprietatea ca garanție a împrumutului.
- mandatului: faptele ipotecare sunt de lungă durată. Acordurile de ipotecare pot fi de lungă durată sau de scurtă durată, în funcție de context.
ipotecarea investițiilor
ipotecarea investițiilor are loc atunci când un comerciant sau investitor gajează garanții pentru un împrumut în marjă de cumpărare sau titluri scurte. Mai exact, brokerii/dealerii (BDS) oferă conturi în marjă care permit comercianților să împrumute până la 50% din valoarea titlurilor. Contractul de cont în marjă conține un acord de ipotecare pentru garanție.
de obicei, contractul de ipotecare specifică elemente importante:
- forma garanției: Garanția în numerar este posibilă, cu toate acestea, în majoritatea cazurilor, poziția comerciantului servește drept garanție pentru împrumut. Adică, comerciantul ipotecă valorile mobiliare în poziția de a garanta împrumutul în marjă.
- plăți de Credit: în mod natural, împrumuturile în marjă percep dobânzi pe care comerciantul trebuie să le plătească periodic către BD. Nerespectarea acestor plăți de credit poate determina BD să vândă garanții și să solicite înlocuirea acestora. Alternativ, BD poate vinde o parte din poziția comerciantului pentru a-și colecta dobânda în marjă.
- apel în marjă: într-un apel în marjă, poziția comerciantului pierde valoare, astfel încât împrumutul în marjă acoperă mai mult de 50% din poziție. În consecință, BD poate solicita mai multe garanții sub formă de titluri preplătite suplimentare sau numerar pentru a restabili soldul. Dacă comerciantul nu reușește să îndeplinească apelul într-o perioadă scurtă, BD poate lichida poziția.
- Reipotecarea: Acordul de ipotecare prevede dacă să permită sau nu reipotecarea (a se vedea mai jos) și, dacă da, cât de mult.
Reipotecarea
definiția reipotecării este atunci când un bd reutilizează garanția gajată a unui comerciant ca garanție pentru tranzacțiile și împrumuturile proprii ale BD. Acest lucru oferă creditorului efectul de levier, deoarece creditorul nu trebuie să-și lege propriile active. În SUA, legile limitează valoarea reipotecării la cel mult 140% din soldul debitor inițial.
interesant este că creditorul nu are în bilanț garanția fără numerar disponibilă din reipotecare. Un comerciant poate indica faptul că nu dorește ca BD să reipoteceze garanția comerciantului. BD trebuie apoi să decidă dacă acordă un cont în marjă comerciantului.
în unele cazuri, comerciantul primește compensații pentru a permite BD să reipoteceze garanția comerciantului. Această compensație poate lua forma unei rate mai mici a dobânzii la împrumuturile în marjă sau a unei reduceri a comisioanelor.
Hypothecation, Rehypotecation, and Churning
ce ar trebui să știu despre Hypothecation?
riscurile contractelor de ipotecare a investițiilor
atunci când un Broker / Dealer acordă un cont de marjă unui comerciant, acesta trebuie să poată gestiona trei riscuri importante. În mod normal, rapoartele standard dezvăluie aceste practici riscante și le împiedică să apară.
- uneori, comercianții folosesc titluri preplătite, cum ar fi bonurile de trezorerie, pentru a colateraliza un cont în marjă. Riscul este ca comerciantul să poată vinde această garanție chiar dacă poziția rămâne în vigoare.
- comercianții pot „dubla” finanțarea tranzacțiilor în marjă prin ipotecarea aceleiași garanții de mai multe ori.
- dacă BD trebuie să execute un apel în marjă, ar putea fi costisitor pentru BD să realizeze întreaga valoare a garanției.
repo și Reverse repo
acordurile de răscumpărare sau repo permit unei părți să vândă valori mobiliare unei a doua părți și să le cumpere mai târziu. Prima parte plătește mai puțin decât veniturile din vânzare pentru a cumpăra înapoi garanția. Reducerea de răscumpărare este sursa de profit a vânzătorului din Acordul repo. Astfel, acordurile repo sunt de fapt împrumuturi în care valorile mobiliare vândute acționează ca garanții reipotecate.
băncile mari și fondurile speculative folosesc titluri reipotecate de la clienții lor pentru a efectua tranzacții repo. Majoritatea repo-urilor au un termen peste noapte în care răscumpărarea are loc a doua zi după vânzare. Cu toate acestea, participanții folosesc și repo-uri pe termen lung și deschise.
un reverse repo este o tranzacție repo din punctul de vedere al Împrumutatului/cumpărătorului, mai degrabă decât al creditorului/vânzătorului.
formulare de acord de ipotecă
următoarea limbă este pentru un formular de acord de ipotecă imobiliară și provine de la Legea din interior:
ipotecă. Chiriașul nu va Ipoteca, Ipoteca sau împovăra interesul chiriașului în acest contract de închiriere sau în incintă sau nu va folosi în alt mod Acest contract de închiriere ca dispozitiv de securitate în niciun mod fără consimțământul proprietarului, pe care proprietarul de consimțământ îl poate reține la discreția sa unică și absolută. Acordul proprietarului cu privire la orice astfel de ipotecă sau creare a unui drept de retenție sau ipotecă nu constituie consimțământul pentru o cesiune sau alt transfer al acestui contract de leasing în urma excluderii oricărui drept de retenție sau ipotecă permis.
există și alte tipuri de acorduri de ipotecare, cum ar fi cele pentru investiții și repo. Lăsăm la latitudinea cititorului curios să-i ferreteze pe cei prin căutări adecvate pe Internet și sfatul lor juridic.
dacă sunteți interesat, puteți citi acest exemplu din lumea reală a unui acord de ipotecare.
Întrebări frecvente
ce este ipotecarea în domeniul imobiliar comercial?
ipotecarea în domeniul imobiliar comercial este postarea garanției pentru a asigura un împrumut. De obicei, o clădire de închiriere funcționează ca garanție proprie. Cu toate acestea, împrumuturile pentru construcții necesită alte garanții, deoarece împrumutatul nu a construit încă proprietatea subiacentă.
de ce este o ipotecă ca un contract de ipotecă?
nu sunt chiar la fel. Într-o ipotecă, împrumutatul deține titlul proprietății până când împrumutatul rambursează împrumutul. Într-un acord de ipotecă, împrumutatul păstrează titlul de proprietate.
care este diferența dintre ipotecă și promisiuni?
într-un angajament, intenționați să transferați activul unui alt proprietar. În hypothecation, intenția dvs. este de a colateraliza activul pentru a garanta un împrumut. Important, aveți de gând să mențină titlul activului ipotecat după ce rambursa împrumutul.
ce este o scrisoare de hipotecație?
scrisoarea de ipotecare este un alt nume pentru un acord de ipotecare. Uneori, numim un acord de ipotecă o faptă de ipotecă. Toate acestea sunt sinonime pentru același document care specifică termenii unui aranjament de ipotecare.
când se utilizează un acord de ipotecă?
brokerul / dealerii folosesc în mod obișnuit acorduri de ipotecare atunci când creează conturi în marjă. În domeniul imobiliar, un proprietar folosește un acord de ipotecare pentru a preveni subînchirierea. De asemenea, creditorii folosesc ipotecarea în domeniul imobiliar atunci când o proprietate diferită asigură un credit ipotecar sau un împrumut pentru clădiri.