Gli investitori immobiliari cercano modi per guadagnare un ritorno competitivo sull’investimento esponendosi al minimo rischio. Un modo per ridurre il rischio di investitore o creditore è attraverso un accordo di ipotecazione. In questo articolo, risponderemo, ” Che cosa è un accordo di ipotecazione?”
Quindi vi mostriamo un esempio di modulo di accordo di ipotecazione. Discutiamo anche di ciò che devi sapere sull’ipotecazione nel settore immobiliare e altrove. Infine, discuteremo rehypothecation e rispondere ad alcune domande frequenti.
Che cos’è un accordo di ipotecazione?
Per rispondere “Che cos’è un accordo di ipotecazione?”, definiamo prima l’ipotecazione. È la costituzione in pegno di garanzie per garantire un prestito senza rinunciare ai diritti di proprietà collaterali, al possesso o al titolo. Un accordo di ipotecazione o lettera di ipotecazione specifica i termini dell’accordo di ipotecazione.
Importante, si afferma il ricorso legale a disposizione dei creditori in caso di default del debitore. Di solito, il ricorso è attraverso un pegno sulla proprietà collaterale. Infatti, se il debitore default sul prestito, il creditore può cogliere la garanzia e venderlo a farsi intero.
Qui puoi trovare un modulo di accordo di ipotecazione di esempio dagli archivi SEC.
Cosa dovrei sapere sull’ipotecazione?
Ci sono molti aspetti dell’ipotecazione, che esploreremo ora.
Ipotecazione nel settore immobiliare
Di solito, ipotecazione nel settore immobiliare appare in una transazione come un mutuo su immobili commerciali o residenziali. Cioè, un mutuatario impegna un bene come garanzia per garantire un prestito immobiliare.
In tal modo, il mutuatario non rinuncia ai diritti di proprietà, al titolo o al possesso della proprietà. Né il mutuatario rinunciare a qualsiasi reddito che la proprietà genera. Al contrario, il creditore non ha alcuna pretesa sui flussi di cassa della proprietà.
Generalmente, un prestatore utilizza un contratto di ipotecazione quando il proprietario della garanzia non è il debitore dell’obbligazione garantita. Ad esempio, supponiamo che Tom impegni la sua casa come garanzia per il prestito di costruzione della sua fidanzata Mary sulla sua casa.
Tom è il proprietario della garanzia (la sua casa) ma non è il debitore dell’obbligazione garantita (la casa di Mary). Quindi, l’accordo di ipotecazione specifica che la casa di Tom, ma non Tom, assicura il prestito di costruzione di Mary.
Un accordo di ipotecazione può specificare che un inquilino non può ipotecare il proprio interesse in un contratto di locazione o locali senza il consenso del proprietario. L’esempio seguente mostra questo tipo di accordo di ipotecazione.
Mutuatario Default
La situazione cambia se il mutuatario default sul prestito. Questo perché il mutuatario fornisce un pegno al creditore come parte del contratto di prestito. Quando un mutuatario default, il creditore può esercitare il pegno precludendo sulla proprietà.
Quindi può vendere la proprietà per recuperare eventuali perdite. Se i proventi della vendita rimangono, vanno all’ex proprietario della proprietà.
Una seconda ipoteca complica il quadro. Se un creditore preclude e prende possesso della proprietà, diventa responsabile del pagamento del secondo mutuo fino a quando non vende la proprietà.
In genere, i titolari del primo e del secondo pegno elaborano un accordo su come gestire questo evento sfortunato.
Differenze tra ipoteche e contratti di ipoteca
Sebbene simili, un atto ipotecario e un contratto di ipoteca non sono gli stessi:
- Titolo: In un mutuo, il titolo della proprietà passa dal proprietario al creditore come garanzia per il prestito. Tuttavia, in un accordo di ipotecazione, il titolo e il possesso rimangono con il mutuatario a meno che non si verifichi un default.
- Indicazioni: Un mutuo indica che il mutuatario trasferisce i propri interessi nel bene al creditore. Invece, un accordo di ipotecazione indica che il mutuatario impegna la proprietà come garanzia del prestito.
- Mandato: gli atti ipotecari sono longevi. Gli accordi di ipotecazione possono essere di lunga durata o di breve durata, a seconda del contesto.
Investment Hypothecation
Investment hypothecation si verifica quando un trader o un investitore impegna garanzie per un prestito a margine per l’acquisto o titoli brevi. In particolare, broker / dealer (BDS) offrono conti di margine che consentono ai trader di prendere in prestito fino al 50% del valore dei titoli. L’accordo sul conto margine contiene un accordo di ipotecazione per la garanzia.
In genere, l’accordo di ipotecazione specifica elementi importanti:
- Forma di garanzia: la garanzia in contanti è possibile, tuttavia, nella maggior parte dei casi, la posizione del trader funge da garanzia per il prestito. Cioè, il commerciante ipoteca i titoli in grado di garantire il prestito a margine.
- Pagamenti di credito: naturalmente, i prestiti a margine addebitano interessi che il trader deve pagare periodicamente al BD. Il mancato rispetto di questi pagamenti di credito può causare il BD per vendere garanzie e chiamare per la sua sostituzione. In alternativa, il BD può vendere parte della posizione del trader per raccogliere i suoi interessi di margine.
- Margin Call: in una margin call, la posizione del trader perde valore in modo che il prestito a margine copra oltre il 50% della posizione. Di conseguenza, il BD può richiedere più garanzie sotto forma di titoli prepagati aggiuntivi o contanti per ripristinare l’equilibrio. Se il commerciante non riesce a soddisfare la chiamata in un breve periodo, il BD può liquidare la posizione.
- Rehypothecation: L’accordo di ipotecazione stabilisce se consentire o meno la rehypothecation (vedi sotto) e in caso affermativo, quanto.
Rehypothecation
La definizione di rehypothecation è quando un BD riutilizza la garanzia in pegno di un trader come garanzia per le proprie operazioni e prestiti del BD. Ciò fornisce al creditore una leva finanziaria poiché il creditore non deve legare i propri beni. Negli Stati Uniti, le leggi limitano la quantità di rehypothecation a non più del 140% del saldo a debito originale.
È interessante notare che il creditore non porta sul proprio bilancio la garanzia non in contanti disponibile da rehypothecation. Un trader può indicare che non vuole che il BD riprogetti la garanzia del trader. Il BD deve quindi decidere se concedere un conto margine al commerciante.
In alcuni casi, il trader riceve un risarcimento per aver permesso al BD di reimpotecare la garanzia del trader. Tale compensazione può assumere la forma di un tasso di interesse più basso sui prestiti a margine o di uno sconto delle commissioni.
Ipotecazione, Rehypothecation e zangolatura
Cosa dovrei sapere sull’ipotecazione?
Rischi degli accordi di ipotecazione degli investimenti
Quando un Broker / Dealer concede un conto margine a un trader, deve essere in grado di gestire tre rischi importanti. Normalmente, i rapporti standard rivelano queste pratiche rischiose e impediscono che si verifichino.
- A volte, i trader utilizzano titoli prepagati, come buoni del Tesoro, per garantire un conto a margine. Il rischio è che il commerciante possa vendere questa garanzia anche se la posizione rimane in vigore.
- Gli operatori possono “double-dip” sulle transazioni di margine di finanziamento ipotecando la stessa garanzia più volte.
- Se il BD deve eseguire una chiamata di margine, potrebbe essere costoso per il BD realizzare l’intero valore della garanzia.
Pronti contro termine e pronti contro termine
I pronti contro termine, o pronti contro termine, consentono a una parte di vendere titoli a una seconda parte e di riacquistarli successivamente. La prima parte paga meno del ricavato della vendita per riacquistare il titolo. Lo sconto di riacquisto è la fonte di profitto del venditore sul contratto di pronti contro termine. Pertanto, gli accordi pronti contro termine sono in realtà prestiti in cui i titoli venduti fungono da garanzia rehypothecated.
Le grandi banche e gli hedge fund utilizzano i titoli reimpiegati dei loro clienti per effettuare operazioni pronti contro termine. La maggior parte dei pronti contro termine hanno un termine overnight in cui il buyback si verifica il giorno dopo la vendita. Tuttavia, i partecipanti utilizzano anche repository a lungo termine e aperti.
Un reverse repo è una transazione repo dal punto di vista del mutuatario/acquirente piuttosto che del creditore / venditore.
Forme di contratto di ipotecazione
La seguente lingua è per un modulo di contratto di ipotecazione immobiliare e proviene da Law Insider:
Ipotecazione. L’inquilino non può ipotecare, ipotecare o gravare l’interesse dell’inquilino in questo Contratto di locazione o nei Locali o altrimenti utilizzare questo Contratto di locazione come dispositivo di sicurezza in alcun modo senza il consenso del Proprietario, che il Proprietario del consenso può trattenere a sua esclusiva e assoluta discrezione. Il consenso del proprietario a qualsiasi ipotesi o creazione di un vincolo o ipoteca non costituisce consenso a una cessione o altro trasferimento di questo Contratto di locazione a seguito della preclusione di qualsiasi vincolo o ipoteca consentito.
Esistono altri tipi di accordi di ipotecazione, come quelli per investimenti e pronti contro termine. Lasciamo al lettore curioso di furtare quelli fuori tramite adeguate ricerche su Internet e il loro consulente legale.
Se sei interessato, puoi leggere questo esempio reale di un accordo di ipotecazione.
Domande frequenti
Che cos’è l’ipotecazione nel settore immobiliare commerciale?
Ipotecazione nel settore immobiliare commerciale è la pubblicazione di garanzie per garantire un prestito. In genere, un edificio in affitto opera come propria garanzia. Tuttavia, i prestiti di costruzione richiedono altre garanzie poiché il mutuatario non ha ancora costruito la proprietà sottostante.
Perché un mutuo è come un contratto di ipotecazione?
Non sono proprio gli stessi. In un mutuo, il mutuatario detiene il titolo della proprietà fino a quando il mutuatario rimborsa il prestito. In un accordo di ipotecazione, il mutuatario mantiene il titolo alla proprietà.
Qual è la differenza tra hypothecation e pledges?
In pegno, si intende trasferire il bene a un altro proprietario. In ipotecazione, il vostro intento è quello di garantire il bene per garantire un prestito. È importante sottolineare che, si prevede di mantenere il titolo al bene ipotecato dopo aver rimborsare il prestito.
Che cos’è una lettera di ipotecazione?
La lettera di ipotecazione è un altro nome per un accordo di ipotecazione. A volte, chiamiamo un accordo di ipotecazione un atto di ipotecazione. Questi sono tutti sinonimi per lo stesso documento che specifica i termini di una disposizione di ipotecazione.
Quando viene utilizzato un accordo di ipotecazione?
Broker / dealer utilizzano abitualmente accordi di ipotecazione quando si impostano account di margine. Nel settore immobiliare, un proprietario utilizza un accordo di ipotecazione per impedire il sublocazione. Inoltre, i creditori utilizzano ipotecazione nel settore immobiliare quando una proprietà diversa assicura un mutuo o un prestito di costruzione.