az ingatlanbefektetők keresik a módját, hogy versenyképes megtérülést szerezzenek, miközben minimális kockázatnak teszik ki magukat. A befektetői vagy hitelezői kockázat csökkentésének egyik módja egy feltételezési megállapodás. Ebben a cikkben válaszolunk: “mi a hipotézis megállapodás?”
ezután mutatunk egy példát hipotekciós megállapodás formájában. Azt is megbeszéljük, hogy mit kell tudni a hipotézisről az ingatlanokban és máshol. Végül megbeszéljük a rehabilitációt, és válaszolunk néhány gyakran feltett kérdésre.
mi a Feltételezési megállapodás?
a ” mi a feltételezési megállapodás?”, először definiáljuk a hipotézist. Ez a biztosíték vállalása a kölcsön biztosítására anélkül, hogy lemondana a biztosíték tulajdonjogáról, birtoklásáról vagy címéről. A hipotézis megállapodás vagy hipotézis levél meghatározza a hipotézis megállapodás feltételeit.
fontos, hogy kimondja a hitelezők számára az adós nemteljesítése esetén rendelkezésre álló jogi jogorvoslatot. Általában a biztosíték vagyonának zálogjogán keresztül történik. Sőt, ha az adós nem teljesíti a kölcsönt, a hitelező megragadhatja a biztosítékot, és eladhatja, hogy teljes legyen.
itt található a SEC archívumából származó minta-feltételezési megállapodás űrlap.
mit kell tudnom a hipotézisről?
a hipotézisnek számos aspektusa van, amelyeket most feltárunk.
Hypothecation in Real Estate
általában az ingatlan hipotézise olyan tranzakcióban jelenik meg, mint a kereskedelmi vagy lakóingatlanra vonatkozó jelzálog. Ez azt jelenti, hogy a hitelfelvevő egy eszközt biztosítékként vállal az ingatlanhitel biztosítására.
ennek során a hitelfelvevő nem adja fel az ingatlan tulajdonjogát, címét vagy birtoklását. A hitelfelvevő nem mond le semmilyen jövedelemről, amelyet az ingatlan generál. Éppen ellenkezőleg, a hitelezőnek nincs igénye az ingatlan cash flow-jára.
általában a hitelező feltételezési megállapodást alkalmaz, ha a biztosíték tulajdonosa nem a biztosított kötelezettség kötelezettje. Tegyük fel például, hogy Tom felajánlja otthonát, mint fedezetet menyasszonya, Mary építési kölcsönére az otthonában.
Tom a biztosíték tulajdonosa (otthona), de nem a biztosított kötelezettség kötelezettje (Mária otthona). Ezért a feltételezési megállapodás meghatározza, hogy Tom otthona, de nem Tom, biztosítja Mary építési kölcsönét.
a feltételezési megállapodás meghatározhatja, hogy a bérlő nem feltételezheti a bérleti vagy helyiség iránti érdeklődését a bérbeadó hozzájárulása nélkül. Az alábbi példa ezt a hipotézis-megállapodást mutatja.
hitelfelvevő alapértelmezett
a helyzet megváltozik, ha a hitelfelvevő nem teljesíti a kölcsönt. Ennek oka az, hogy a hitelfelvevő zálogjogot nyújt a hitelezőnek a kölcsönszerződés részeként. Ha a hitelfelvevő nem teljesít, a hitelező gyakorolhatja a zálogjog kizárásával az ingatlan.
akkor eladhatja az ingatlant, hogy megtérítse a veszteségeket. Ha bármilyen értékesítési bevétel marad, akkor az ingatlan korábbi tulajdonosához fordulnak.
egy második jelzálog bonyolítja a képet. Ha a hitelező kizárja és birtokba veszi az ingatlant, akkor a második jelzálog kifizetéséért felelős, amíg el nem adja az ingatlant.
általában az első és a második zálogjogosok megállapodást dolgoznak ki arról, hogyan kell kezelni ezt a szerencsétlen eseményt.
Különbséget a Jelzálog-vagy Nyújtott Megállapodások
Bár a hasonló, jelzálog okirat, valamint a nyújtott megállapodás nem ugyanaz:
- Cím: A jelzálog, a címe az ingatlan halad a tulajdonos, hogy a hitelező a kölcsön fedezeteként. Egy feltételezési megállapodásban azonban a cím és a birtoklás a hitelfelvevőnél marad, kivéve, ha nem történik meg.
- jelzések: a jelzálog azt jelzi, hogy a hitelfelvevő átadja az eszköz iránti érdeklődését a hitelezőnek. Ehelyett egy feltételezési megállapodás azt jelzi, hogy a hitelfelvevő hitelbiztosítékként vállalja az ingatlant.
- hivatali ideje: a jelzáloghitelek hosszú életűek. A hipotézis megállapodások hosszú életűek vagy rövid életűek lehetnek, a kontextustól függően.
befektetési hipotézis
befektetési hipotézis akkor fordul elő, amikor egy kereskedő vagy befektető fedezeti hitelre biztosítékot vállal vagy rövid értékpapírokat vásárol. Pontosabban, a bróker / kereskedők (BDs) olyan fedezeti számlákat kínálnak, amelyek lehetővé teszik a kereskedők számára, hogy az értékpapírok értékének akár 50% – át is kölcsönözzék. A fedezeti számla-megállapodás hipotekciós megállapodást tartalmaz a biztosítékról.
általában a feltételezési megállapodás fontos tételeket határoz meg:
- biztosíték formája: Készpénzfedezet lehetséges, azonban a legtöbb esetben a kereskedő pozíciója fedezetként szolgál a kölcsön számára. Vagyis a kereskedő feltételezi az értékpapírokat abban a helyzetben, hogy garantálják a fedezeti kölcsönt.
- Hitelkifizetések: természetesen a fedezeti hitelek olyan kamatot számítanak fel, amelyet a kereskedőnek rendszeresen fizetnie kell a BD-nek. E hitelkifizetések teljesítésének elmulasztása a BD-t biztosíték eladásához és annak pótlására szólíthatja fel. Alternatív megoldásként a BD eladhatja a kereskedő pozíciójának egy részét a fedezeti kamat beszedésére.
- Margin Call: margin call esetén a kereskedő pozíciója elveszíti az értéket, így a margin hitel a pozíció több mint 50% – át fedezi. Ennek megfelelően a BD több biztosítékot igényelhet további előre fizetett értékpapírok vagy készpénz formájában az egyenleg helyreállítása érdekében. Ha a kereskedő rövid időn belül nem teljesíti a hívást, a BD felszámolhatja a pozíciót.
- Rehypothecation: A hipotézismegállapodás kimondja, hogy lehetővé kell-e tenni az újbóli beadást (lásd alább), és ha igen, mennyit.
Rehypothecation
A meghatározása rehypothecation, amikor egy BD újrahasznosítják egy kereskedő felajánlott biztosítékok biztosíték a BD saját szakmák, illetve a kölcsönök. Ez tőkeáttételt biztosít a hitelezőnek, mivel a hitelezőnek nem kell lekötnie saját eszközeit. Az Egyesült Államokban a törvények az eredeti terhelési egyenleg legfeljebb 140% – ára korlátozzák az újrakiadás összegét.
érdekes módon a hitelező mérlegében nem hordozza a rehypothecation-ből rendelkezésre álló nem készpénzes biztosítékot. A kereskedő jelezheti, hogy nem akarja, hogy a BD újra átvegye a kereskedő biztosítékát. A BD-nek ezután el kell döntenie, hogy biztosít-e fedezeti számlát a kereskedőnek.
bizonyos esetekben a kereskedő kártérítést kap azért, hogy lehetővé tegye a BD számára a kereskedő biztosítékának újbóli felvételét. Ez a kompenzáció a marginhitelek alacsonyabb kamatlábának vagy a díjak visszatérítésének formáját öltheti.
Hypothecation, Rehypothecation, and Churning
mit kell tudni a hipotézisről?
befektetési hipotézis megállapodások kockázatai
amikor egy bróker/kereskedő margin számlát ad egy kereskedőnek, képesnek kell lennie három fontos kockázat kezelésére. Általában a standard jelentések feltárják ezeket a kockázatos gyakorlatokat, és megakadályozzák azok előfordulását.
- néha a kereskedők előre fizetett értékpapírokat, például Kincstárjegyeket használnak a fedezeti számla fedezésére. A kockázat az, hogy a kereskedő eladhatja ezt a biztosítékot, még akkor is, ha a pozíció továbbra is érvényben van.
- a kereskedők” duplázhatják ” a fedezeti ügyletek finanszírozását ugyanazon biztosíték többszörös feltételezésével.
- ha a BD-nek fedezeti felhívást kell végrehajtania, a BD számára költséges lehet a biztosíték teljes értékének megvalósítása.
Repos and Reverse Repos
Repurchase agreements, or repos, allow a party to sell securities to a second party and buy it back later. Az első fél kevesebbet fizet, mint az eladásból származó bevétel, hogy visszavásárolja a biztosítékot. A visszavásárlási kedvezmény az eladó nyereségforrása a repo-megállapodásban. Így a repo-megállapodások valójában olyan kölcsönök, amelyekben az eladott értékpapírok újrafelhasznált biztosítékként működnek.
a nagybankok és a fedezeti alapok ügyfeleiktől visszaváltott értékpapírokat használnak repóügyletek lebonyolítására. A legtöbb repónak van egy éjszakai ideje, amelyben a visszavásárlás az eladás utáni napon történik. A résztvevők azonban hosszabb távú és nyílt végű repókat is használnak.
a fordított repo egy repo tranzakció a hitelfelvevő/vevő szempontjából, nem pedig a hitelező/eladó.
Nyújtott Megállapodás Formák
A következő nyelv egy ingatlan nyújtott megállapodás űrlapot, majd jön a Törvény Bennfentes:
Nyújtott. A bérlő nem feltételezheti, jelzálog, vagy a bérlő érdeklődését a bérleti szerződésben vagy a helyiségekben, vagy más módon használja ezt a bérleti szerződést biztonsági eszközként a bérbeadó beleegyezése nélkül, amely hozzájárul ahhoz, hogy a bérbeadó saját belátása szerint visszatartsa. A bérbeadó hozzájárulása az ilyen feltételezéshez vagy zálogjog vagy jelzálog létrehozásához nem jelenti a bérleti szerződés átruházásának vagy más átruházásának hozzájárulását az engedélyezett zálogjog vagy jelzálog kizárását követően.
Vannak más típusú feltételezési megállapodások is, mint például a beruházásokra és a repókra vonatkozó megállapodások. A kíváncsi Olvasóra bízzuk, hogy megfelelő internetes keresésekkel és jogtanácsosukkal segítsék ki őket.
ha érdekel, akkor olvassa el ezt a valós példa egy hipotézis megállapodás.
Gyakran Ismételt Kérdések
mi a hipotézis a kereskedelmi ingatlanokban?
A kereskedelmi ingatlanokban történő feltételezés a biztosíték kiküldése a kölcsön biztosítására. Általában a bérleti épület saját biztosítékként működik. Az építési kölcsönök azonban más biztosítékot igényelnek, mivel a hitelfelvevő még nem építette meg a mögöttes ingatlant.
miért olyan a jelzálog, mint egy hipotézis szerződés?
nem igazán azonosak. Jelzálogban a hitelfelvevő birtokolja az ingatlan címét, amíg a hitelfelvevő visszafizeti a kölcsönt. Egy hipotekciós megállapodásban a hitelfelvevő megtartja az ingatlan címét.
mi a különbség a hipotézis és az ígéretek között?
egy zálogjogban az eszközt egy másik tulajdonosnak kívánja átruházni. A hipotézis során az Ön célja az eszköz fedezetének biztosítása a kölcsön garantálása érdekében. Fontos, hogy azt tervezi, hogy fenntartja a feltételezett eszköz címét a kölcsön visszafizetése után.
mi a hipotézis levél?
A Hypothecation letter a hypothecation agreement másik neve. Néha a hipotekciós megállapodást hipotézisnek nevezzük. Ezek mind ugyanazon dokumentum szinonimái, amelyek meghatározzák a hipotézis elrendezésének feltételeit.
mikor használják a hipotekciós megállapodást?
A bróker/kereskedők rutinszerűen használják a feltételezési megállapodásokat a fedezeti számlák beállításakor. Az ingatlanban a bérbeadó hipotekciós megállapodást használ az albérlet megszűnésének megakadályozására. Továbbá, a hitelezők hipotézist használnak az ingatlanokban, amikor egy másik ingatlan jelzálogot vagy építési kölcsönt biztosít.