kiinteistösijoittajat etsivät tapoja ansaita kilpailukykyinen tuotto sijoitukselle altistuen samalla minimaaliselle riskille. Yksi tapa pienentää sijoittaja-tai lainanantajariskiä on hypoteekkisopimus. Tässä artikkelissa vastaamme: ”mikä on hypoteesisopimus?”
sitten näytämme esimerkin hypoteesisopimuksen muodossa. Keskustelemme myös siitä, mitä sinun täytyy tietää hypoteesi kiinteistöissä ja muualla. Lopuksi keskustelemme uudelleenja vastaamme muutamaan usein esitettyyn kysymykseen.
mikä on Hypoteesisopimus?
vastaamaan ”mikä on hypoteesisopimus?”, määritellään ensin hypoteesi. Se on vakuuksien panttaamista lainan takaamiseksi luopumatta vakuuksien omistusoikeuksista, hallussapidosta tai omistusoikeudesta. Hypoteekkisopimuksessa tai hypoteekkikirjeessä määritellään hypoteekkijärjestelyn ehdot.
tärkeää on, että siinä mainitaan lainanantajien käytettävissä olevat oikeudelliset keinot velallisen maksukyvyttömyystilanteessa. Yleensä takautumisoikeus tapahtuu panttioikeuden kautta vakuuskiinteistöön. Jos velallinen laiminlyö lainan takaisinmaksun, lainanantaja voi takavarikoida vakuuden ja myydä sen tehdäkseen itsestään kokonaisen.
Täältä löydät SEC: n arkistosta otantahypoteesisopimuslomakkeen.
mitä minun pitäisi tietää hypoteesista?
on olemassa monia hypoteeseja, joita tutkimme nyt.
hypoteesi kiinteistössä
yleensä hypoteesi kiinteistössä ilmenee kaupanteossa, kuten kiinnityksessä liike-tai asuinkiinteistöön. Toisin sanoen lainanottaja antaa omaisuuserän vakuudeksi saadakseen kiinteistölainan.
Näin tehdessään lainanottaja ei luovu omistusoikeudesta, omistusoikeudesta tai kiinteistön hallussapidosta. Lainanottaja ei myöskään luovu omaisuudesta kertyvistä tuloista. Sen sijaan lainanantajalla ei ole vaatimuksia kiinteistön kassavirroista.
yleensä lainanantaja käyttää hypoteekkisopimusta, kun vakuuden omistaja ei ole vakuudellisen velvoitteen velallinen. Otaksukaamme esimerkiksi, että Tom antaa talonsa pantiksi morsiamensa Maryn rakennuslainalle tämän kotiin.
Tom on vakuuden (hänen kotinsa) omistaja, mutta ei vakuudellisen velvoitteen (Marin koti) velallinen. Näin ollen hypoteekkisopimuksen mukaan Tomin koti, mutta ei Tom, turvaa Maryn rakennuslainan.
hypoteekkisopimuksessa voidaan määrätä, että vuokralainen ei voi olettaa osuuttaan vuokrasopimukseen tai tiloihin ilman vuokranantajan suostumusta. Alla olevassa esimerkissä esitetään tällainen hypoteekkisopimus.
lainanottajan maksukyvyttömyys
tilanne muuttuu, jos lainanottaja laiminlyö lainan takaisinmaksun. Tämä johtuu siitä, että lainanottaja antaa panttioikeuden lainanantajalle osana lainasopimusta. Kun lainanottaja laiminlyö maksunsa, lainanantaja voi käyttää panttioikeutta ulosmittaamalla kiinteistön.
silloin se voi myydä kiinteistön mahdollisten tappioiden kattamiseksi. Jos myyntituloja jää, ne menevät kiinteistön entiselle omistajalle.
toinen asuntolaina mutkistaa kuvaa. Jos lainanantaja ulosmittaa kiinteistön ja ottaa sen haltuunsa, se joutuu maksamaan toisen asuntolainan, kunnes se myy kiinteistön.
tyypillisesti ensimmäinen ja toinen panttioikeuden haltija tekevät sopimuksen siitä, miten tämä valitettava tapahtuma hoidetaan.
erot asuntolainojen ja Hypoteekkisopimusten välillä
vaikka asuntolainakirja ja hypoteekkisopimus ovat samanlaisia, ne eivät ole sama asia:
- Title: asuntolainassa kiinteistön omistusoikeus siirtyy omistajalta lainanantajalle lainan vakuutena. Hypoteekkisopimuksessa omistusoikeus ja hallussapito jäävät kuitenkin lainanottajalle, ellei maksukyvyttömyyttä tapahdu.
- indikaatiot: asuntolaina tarkoittaa, että lainanottaja siirtää osuutensa omaisuuserästä lainanantajalle. Sen sijaan hypoteekkisopimus osoittaa, että lainanottaja antaa kiinteistölle lainan vakuudeksi.
- hallintaoikeus: Asuntolainakirjat ovat pitkäikäisiä. Hypoteekkisopimukset voivat olla asiayhteydestä riippuen pitkäikäisiä tai lyhytikäisiä.
Sijoitushypoteesi
Sijoitushypoteesi syntyy, kun elinkeinonharjoittaja tai sijoittaja antaa vakuudeksi vakuuslainan ostoon tai lyhyisiin arvopapereihin. Broker/dealers (BDS) tarjoaa vakuustilejä, joiden avulla kauppiaat voivat lainata enintään 50 prosenttia arvopapereiden arvosta. Vakuustiliä koskeva sopimus sisältää oletussopimuksen vakuuksista.
tyypillisesti hypoteekkisopimuksessa määritellään tärkeät erät:
- vakuuden muoto: käteisvakuus on mahdollinen, mutta useimmissa tapauksissa elinkeinonharjoittajan asema toimii lainan vakuutena. Toisin sanoen elinkeinonharjoittaja hypotecates arvopaperit asemassa takaamaan marginaalilainan.
- Luottomaksut: marginaalilainoista peritään luonnollisesti korkoa, joka elinkeinonharjoittajan on määräajoin maksettava BD: lle. Näiden luottomaksujen laiminlyönti voi saada BD: n myymään vakuuksia ja vaatimaan niiden korvaamista. Vaihtoehtoisesti BD voi myydä osan kauppiaan positiosta saadakseen sen marginaalikoron.
- vakuuksien muutospyyntö: vakuuksien muutospyynnössä kauppiaan positio menettää arvoaan niin, että vakuuslaina kattaa yli 50 prosenttia positiosta. Näin ollen BD voi vaatia lisää vakuuksia lisävakuuksina tai käteisenä, jotta saldo saadaan palautettua. Jos elinkeinonharjoittaja ei vastaa pyyntöön lyhyessä ajassa, BD voi realisoida position.
- Rehypothecation: Hypoteekkisopimuksessa todetaan, sallitaanko uudelleenkokeilu (KS.jäljempänä) ja jos sallitaan, kuinka paljon.
Rehypothecation
rehypothecationin määritelmä on, kun BD käyttää elinkeinonharjoittajan pantattua vakuutta BD: n omien kauppojen ja lainojen vakuutena. Tämä antaa velkojalle vipuvaikutusta, koska velkojan ei tarvitse sitoa omia varojaan. Yhdysvalloissa lait rajoittavat rehypothecation määrä enintään 140% alkuperäisestä velkasaldo.
mielenkiintoista on, että luotonantajalla ei ole taseessaan rehypothecationista saatavia muita kuin käteisvakuuksia. Elinkeinonharjoittaja voi ilmoittaa, että se ei halua BD: n uudelleenluovan elinkeinonharjoittajan vakuuksia. BD: n on tämän jälkeen päätettävä, myöntääkö se myyjälle vakuustilin.
joissakin tapauksissa elinkeinonharjoittaja saa korvauksen siitä, että BD voi palauttaa kauppiaan vakuudet. Tämä korvaus voi olla marginaalilainojen alhaisempi korko tai maksujen alennus.
Hypothecation, Rehypothecation, and Churning
What Should I Know About Hypothecation?
Sijoitushypoteesisopimusten riskit
kun meklari / jälleenmyyjä antaa marginaalitilin elinkeinonharjoittajalle, sen on pystyttävä käsittelemään kolme tärkeää riskiä. Tavallisesti standardiraportit paljastavat nämä riskialttiit käytännöt ja estävät niiden syntymisen.
- joskus kauppiaat käyttävät ennalta maksettuja arvopapereita, kuten valtion vekseleitä, marginaalitilin vakuudeksi. Riski on, että elinkeinonharjoittaja voi myydä tämän vakuuden vaikka asema pysyy voimassa.
- kauppiaat voivat ”tupla-dipata” rahoituskatteisiin transaktioihin asettamalla saman vakuuden hypoteesiksi useita kertoja.
- Jos BD: n on tehtävä vakuuksien muutospyyntö, saattaa BD: lle tulla kalliiksi realisoida vakuuden koko arvo.
repot ja Takaisinmyyntisopimukset
reposopimukset eli repot antavat osapuolelle mahdollisuuden myydä arvopapereita toiselle osapuolelle ja ostaa ne myöhemmin takaisin. Ensimmäinen osapuoli maksaa vähemmän kuin myyntitulot ostaakseen vakuuden takaisin. Takaisinostoalennus on myyjän ulosottosopimuksen tuottolähde. Reposopimukset ovat siis todellisuudessa lainoja, joissa myydyt arvopaperit toimivat uudelleen vakuuksina.
suuret pankit ja hedge-rahastot käyttävät takaisinostosopimuksiin asiakkailtaan saamiaan arvopapereita. Useimmilla repoilla on yön yli-termi, jossa takaisinosto tapahtuu myynnin jälkeisenä päivänä. Osallistujat käyttävät kuitenkin myös pidempiaikaisia ja avoimia repoja.
takaisinmyyntisopimuksella tarkoitetaan repotransaktiota lainanottajan/ostajan eikä lainanantajan / myyjän näkökulmasta.
Hypoteekkisopimusmuodot
seuraava kieli on kiinteistöjen hypoteekkisopimusmuoto ja tulee lain sisäpiiristä:
hypoteesi. Vuokralainen ei saa antaa hypoteeseja, kiinnityksiä tai rasittaa vuokralaisen osuutta tähän vuokrasopimukseen tai tiloihin tai muutoin käyttää tätä vuokrasopimusta turvavälineenä millään tavalla ilman vuokranantajan suostumusta, jonka vuokranantaja voi pidättää yksinomaisen ja ehdottoman harkintansa mukaan. Vuokranantajan suostumus tällaiseen olettamukseen tai panttioikeuden tai kiinnityksen perustamiseen ei ole suostumus tämän vuokrasopimuksen luovutukseen tai muuhun siirtoon sen jälkeen, kun sallittu panttioikeus tai kiinnitys on suljettu.
on olemassa muunlaisia hypoteekkisopimuksia, kuten sijoituksia ja repoja koskevia sopimuksia. Jätämme uteliaan lukijan tehtäväksi etsiä heidät sopivien Internet-hakujen ja heidän lakimiestensä avulla.
jos olet kiinnostunut, voit lukea tämän reaalimaailman esimerkin hypoteesisopimuksesta.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
mitä on hypoteesi liikekiinteistöissä?
hypoteesi liikekiinteistöissä on vakuuksien asettaminen lainan vakuudeksi. Tyypillisesti vuokrarakennus toimii omana vakuutenaan. Rakennuslainat vaativat kuitenkin muita vakuuksia, koska lainanottaja ei ole vielä rakentanut kohde-etuutta.
miksi asuntolaina on kuin hypoteekkisopimus?
ne eivät ole oikeastaan samoja. Asuntolainassa lainanottajalla on kiinteistön omistusoikeus, kunnes lainanottaja maksaa lainan takaisin. Hypoteekkisopimuksessa lainanottaja säilyttää omistusoikeuden kiinteistöön.
Mitä eroa on hypoteesilla ja panteilla?
panttauksessa omaisuuserä aiotaan siirtää toiselle omistajalle. Olettamuksessa, aikomuksesi on vakuudistaa omaisuus lainan takaamiseksi. Tärkeää on, että aiot säilyttää omistusoikeuden oletettuun omaisuuserään sen jälkeen, kun olet maksanut lainan.
mikä on hypoteekkikirje?
Hypoteekkikirje on toinen nimi hypoteekkisopimukselle. Joskus kutsumme hypoteesisopimusta hypoteesiksi. Nämä kaikki ovat synonyymejä samalle asiakirjalle, joka määrittää hypoteekkijärjestelyn ehdot.
milloin hypoteesisopimusta käytetään?
meklarit / välittäjät käyttävät rutiininomaisesti hypoteekkisopimuksia vakuustilejä laatiessaan. Kiinteistöissä vuokranantaja käyttää hypoteekkisopimusta alivuokrauksen estämiseksi. Lainanantajat käyttävät hypoteekkia myös kiinteistöissä, kun toinen kiinteistö turvaa asuntolainan tai rakennuslainan.