Los inversores inmobiliarios buscan formas de obtener un rendimiento competitivo de la inversión mientras se exponen a un riesgo mínimo. Una forma de reducir el riesgo del inversor o prestamista es a través de un acuerdo de hipoteca. En este artículo, responderemos: «¿Qué es un acuerdo de hipoteca?»
Luego le mostramos un formulario de acuerdo de hipoteca de ejemplo. También discutimos lo que debe saber sobre la hipoteca en bienes raíces y en otros lugares. Finalmente, discutiremos la rehipotecación y responderemos algunas preguntas frecuentes.
¿Qué es un Acuerdo de Hipoteca?
Para responder «¿Qué es un acuerdo de hipoteca?», primero definamos la hipoteca. Es la promesa de garantía para asegurar un préstamo sin renunciar a los derechos de propiedad, posesión o título de propiedad de la garantía. Un acuerdo de hipoteca o carta de hipoteca especifica los términos del acuerdo de hipoteca.
Es importante destacar que establece el recurso legal disponible para los prestamistas en caso de incumplimiento del deudor. Por lo general, el recurso es a través de un gravamen sobre la propiedad colateral. De hecho, si el deudor incumple el préstamo, el prestamista puede apoderarse de la garantía y venderla para recuperarse.
Aquí puede encontrar un modelo de formulario de acuerdo de hipoteca de los archivos de la SEC.
¿Qué Debo Saber Sobre La Hipoteca?
Hay muchos aspectos de la hipoteca, que exploraremos ahora.
Hipoteca en bienes raíces
Generalmente, la hipoteca en bienes raíces aparece en una transacción como una hipoteca sobre una propiedad comercial o residencial. Es decir, un prestatario compromete un activo como garantía para asegurar un préstamo inmobiliario.
Al hacerlo, el prestatario no renuncia a los derechos de propiedad, título o posesión de la propiedad. El prestatario tampoco renuncia a los ingresos que genera la propiedad. Por el contrario, el prestamista no tiene ningún derecho sobre los flujos de efectivo de la propiedad.
Generalmente, un prestamista utiliza un acuerdo de hipoteca cuando el propietario de la garantía no es el deudor de la obligación garantizada. Por ejemplo, supongamos que Tom promete su casa como garantía para el préstamo de construcción de su prometida Mary sobre su casa.
Tom es el propietario de la garantía (su casa), pero no es el deudor de la obligación garantizada (la casa de Mary). Por lo tanto, el acuerdo de hipoteca especifica que la casa de Tom, pero no Tom, asegura el préstamo de construcción de Mary.
Un acuerdo de hipoteca puede especificar que un inquilino no puede hipotecar su interés en un arrendamiento o local sin el consentimiento del propietario. El siguiente ejemplo muestra este tipo de acuerdo de hipoteca.
Prestatario Predeterminado
La situación cambia si el prestatario incumple el préstamo. Esto se debe a que el prestatario proporciona un gravamen al prestamista como parte del acuerdo de préstamo. Cuando un prestatario incumple, el prestamista puede ejercer el gravamen mediante la ejecución hipotecaria de la propiedad.
Entonces puede vender la propiedad para recuperar cualquier pérdida. Si queda algún producto de la venta, irá al antiguo propietario de la propiedad.
Una segunda hipoteca complica la imagen. Si un prestamista ejecuta una hipoteca y toma posesión de la propiedad, se hace responsable de pagar la segunda hipoteca hasta que venda la propiedad.
Normalmente, los titulares del primer y segundo gravamen llegan a un acuerdo sobre cómo manejar esta desafortunada ocurrencia.
Diferencias entre Hipotecas y Acuerdos de Hipoteca
Aunque similares, una escritura de hipoteca y un acuerdo de hipoteca no son lo mismo:
- Título: En una hipoteca, el título de la propiedad pasa del propietario al prestamista como garantía para el préstamo. Sin embargo, en un acuerdo de hipoteca, el título y la posesión permanecen con el prestatario a menos que se produzca un incumplimiento.
- Indicaciones: Una hipoteca indica que el prestatario transfiere su interés en el activo al prestamista. En cambio, un acuerdo de hipoteca indica que el prestatario compromete la propiedad como garantía del préstamo.
- Tenencia: Las escrituras de hipoteca son de larga duración. Los acuerdos de hipoteca pueden ser de larga o corta duración, dependiendo del contexto.
Hipoteca de inversión
La hipoteca de inversión se produce cuando un comerciante o inversor pignora una garantía para un préstamo de margen para comprar o valores en corto. Específicamente, los corredores / agentes (BDs) ofrecen cuentas de margen que permiten a los operadores pedir prestado hasta el 50% del valor de los valores. El acuerdo de cuenta de margen contiene un acuerdo de hipoteca para la garantía.
Normalmente, el acuerdo de hipoteca especifica elementos importantes:
- Forma de garantía: La garantía en efectivo es posible, sin embargo, en la mayoría de los casos, la posición del operador sirve como garantía para el préstamo. Es decir, el operador hipotecará los valores en posición de garantizar el préstamo de margen.
- Pagos de crédito: Naturalmente, los préstamos de margen cobran intereses que el comerciante tiene que pagar periódicamente al BD. El incumplimiento de estos pagos de crédito puede hacer que el BD venda la garantía y solicite su reemplazo. Alternativamente, el BD puede vender parte de la posición del comerciante para cobrar su interés de margen.
- Llamada de margen: En una llamada de margen, la posición del operador pierde valor, de modo que el préstamo de margen cubre más del 50% de la posición. En consecuencia, el BD puede exigir más garantías en forma de valores prepagados adicionales o efectivo para restablecer el saldo. Si el trader no cumple con la llamada en un período corto, el BD puede liquidar la posición.
- Rehipotecación: El acuerdo de hipoteca establece si se debe permitir o no la rehipotecación (ver más abajo) y, en caso afirmativo, cuánto.
Rehipotecación
La definición de rehipotecación es cuando un BD reutiliza la garantía pignorada de un comerciante como garantía para sus propias operaciones y empréstitos. Esto proporciona al acreedor un apalancamiento, ya que el acreedor no tiene que atar sus propios activos. En los Estados Unidos, las leyes limitan la cantidad de rehipotecación a no más del 140% del saldo deudor original.
Curiosamente, el acreedor no lleva en su balance la garantía no monetaria disponible de la rehipotecación. Un trader puede indicar que no quiere que el BD rehipotice la garantía del trader. El BD debe decidir entonces si concede una cuenta de margen al comerciante.
En algunos casos, el trader recibe una compensación por permitir al BD rehipotar la garantía del trader. Esa compensación puede adoptar la forma de una tasa de interés más baja sobre los préstamos de margen o un reembolso de las comisiones.
Hipoteca, Rehipotecación y Batido
¿Qué Debo Saber Sobre la Hipoteca?
Riesgos de Contratos de Hipoteca de inversión
Cuando un Corredor/Agente de bolsa otorga una cuenta de margen a un operador, debe ser capaz de manejar tres riesgos importantes. Normalmente, los informes estándar revelan estas prácticas de riesgo y evitan que ocurran.
- A veces, los operadores usan valores prepagados, como letras del Tesoro, para garantizar una cuenta de margen. El riesgo es que el comerciante pueda vender esta garantía aun cuando la posición permanezca en vigor.
- Los operadores pueden «doblar» las operaciones de financiación de márgenes al hipotecar la misma garantía varias veces.
- Si el BD debe ejecutar una llamada de margen, puede ser costoso para el BD obtener el valor total de la garantía.
Cesiones temporales y cesiones temporales
Los acuerdos de recompra, o cesiones temporales, permiten a una parte vender valores a una segunda parte y comprarlos de nuevo más tarde. La primera parte paga menos que el producto de la venta para volver a comprar el valor. El descuento de recompra es la fuente de ganancias del vendedor en el acuerdo de repo. Por lo tanto, los acuerdos de recompra son en realidad préstamos en los que los valores vendidos actúan como garantía rehipotecada.
Los grandes bancos y fondos de cobertura utilizan valores rehipotecados de sus clientes para realizar operaciones de recompra. La mayoría de los repos tienen un plazo durante la noche en el que la recompra se produce el día después de la venta. Sin embargo, los participantes también utilizan repos a más largo plazo y de duración indefinida.
Un repo inverso es una transacción de repo desde el punto de vista del prestatario/comprador en lugar del prestamista/vendedor.
Formularios de Acuerdo de hipoteca
El siguiente idioma es para un formulario de acuerdo de hipoteca de bienes raíces y proviene de Law Insider:
Hipoteca. El inquilino no podrá hipotecar, hipotecar o gravar el interés del Inquilino en este Contrato de Arrendamiento o en las Instalaciones, ni utilizar este Contrato de Arrendamiento como dispositivo de seguridad de ninguna manera sin el consentimiento del Propietario, consentimiento que el Propietario puede retener a su entera y absoluta discreción. El consentimiento del Propietario a cualquier hipoteca o creación de un gravamen o hipoteca no constituirá consentimiento a una cesión u otra transferencia de este Contrato de Arrendamiento después de la ejecución de cualquier gravamen o hipoteca permitidos.
Hay otros tipos de acuerdos de hipoteca, como los de inversiones y cesiones temporales. Dejamos que el lector curioso los descubra a través de búsquedas apropiadas en Internet y su asesor legal.
Si está interesado, puede leer este ejemplo del mundo real de un acuerdo de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la hipoteca en bienes raíces comerciales?
La hipoteca en bienes raíces comerciales es la publicación de una garantía para garantizar un préstamo. Por lo general, un edificio de alquiler funciona como garantía propia. Sin embargo, los préstamos para la construcción requieren otras garantías, ya que el prestatario aún no ha construido la propiedad subyacente.
¿Por qué una hipoteca es como un contrato de hipoteca?
No son realmente lo mismo. En una hipoteca, el prestatario retiene el título de la propiedad hasta que el prestatario pague el préstamo. En un acuerdo de hipoteca, el prestatario conserva el título de la propiedad.
¿Cuál es la diferencia entre la hipoteca y las promesas?
En una prenda, tiene la intención de transferir el activo a otro propietario. En la hipoteca, su intención es garantizar el activo para garantizar un préstamo. Es importante destacar que planea mantener el título del activo hipotecado después de pagar el préstamo.
¿Qué es una carta de hipoteca?
La letra de hipoteca es otro nombre para un acuerdo de hipoteca. A veces, llamamos a un acuerdo de hipoteca una escritura de hipoteca. Todos estos son sinónimos del mismo documento que especifica los términos de un arreglo de hipoteca.
¿Cuándo se utiliza un acuerdo de hipoteca?
Los corredores / agentes utilizan habitualmente acuerdos de hipoteca al configurar cuentas de margen. En bienes raíces, un propietario utiliza un acuerdo de hipoteca para evitar el subarrendamiento. Además, los prestamistas utilizan la hipoteca en bienes raíces cuando una propiedad diferente asegura una hipoteca o un préstamo de construcción.