Les investisseurs immobiliers cherchent des moyens d’obtenir un retour sur investissement compétitif tout en s’exposant à un risque minimal. Une façon de réduire le risque de l’investisseur ou du prêteur consiste à conclure une convention d’hypothèque. Dans cet article, nous répondrons : » Qu’est-ce qu’un contrat d’hypothèque?”
Ensuite, nous vous montrons un exemple de formulaire d’accord d’hypothèque. Nous discutons également de ce que vous devez savoir sur l’hypothèque dans l’immobilier et ailleurs. Enfin, nous discuterons de la réhypothécation et répondrons à quelques questions fréquemment posées.
Qu’est-ce qu’un Contrat d’Hypothèque?
Pour répondre « Qu’est-ce qu’un contrat d’hypothèque? », définissons d’abord l’hypothèque. C’est la mise en gage de garanties pour garantir un prêt sans renoncer aux droits de propriété, de possession ou de titre de garantie. Une convention d’hypothèque ou une lettre d’hypothèque précise les modalités de l’entente d’hypothèque.
Fait important, il indique les recours juridiques disponibles pour les prêteurs en cas de défaut du débiteur. Habituellement, le recours se fait par un privilège sur la propriété en garantie. En effet, si le débiteur fait défaut sur le prêt, le prêteur peut saisir la garantie et la vendre pour se rendre entière.
Vous trouverez ici un exemple de formulaire de contrat d’hypothèque provenant des archives de la SEC.
Que Dois-Je Savoir Sur L’Hypothèque?
Il existe de nombreux aspects de l’hypothèque, que nous allons explorer maintenant.
Hypothèque dans l’immobilier
Habituellement, l’hypothèque dans l’immobilier apparaît dans une transaction comme une hypothèque sur une propriété commerciale ou résidentielle. Autrement dit, un emprunteur promet un actif en garantie pour garantir un prêt immobilier.
Ce faisant, l’emprunteur ne renonce pas aux droits de propriété, au titre ou à la possession du bien. L’emprunteur ne renonce pas non plus aux revenus générés par la propriété. Au contraire, le prêteur n’a aucune créance sur les flux de trésorerie du bien.
En règle générale, un prêteur utilise un contrat d’hypothèque lorsque le propriétaire de la garantie n’est pas le débiteur de l’obligation garantie. Par exemple, supposons que Tom promet sa maison comme garantie pour le prêt de construction de sa fiancée Mary sur sa maison.
Tom est le propriétaire de la garantie (sa maison) mais n’est pas le débiteur de l’obligation garantie (la maison de Mary). Par conséquent, l’accord d’hypothèque précise que la maison de Tom, mais pas Tom, garantit le prêt de construction de Mary.
Une convention d’hypothèque peut spécifier qu’un locataire ne peut hypothéquer ses intérêts dans un bail ou des locaux sans le consentement du propriétaire. L’exemple ci-dessous montre ce type d’accord d’hypothèque.
Défaut de l’emprunteur
La situation change si l’emprunteur fait défaut sur le prêt. En effet, l’emprunteur accorde un privilège au prêteur dans le cadre de l’accord de prêt. Lorsqu’un emprunteur fait défaut, le prêteur peut exercer le privilège en saisissant la propriété.
Ensuite, il peut vendre la propriété pour récupérer les pertes éventuelles. S’il reste des produits de vente, ils vont à l’ancien propriétaire de la propriété.
Une deuxième hypothèque complique l’image. Si un prêteur saisit et prend possession de la propriété, il devient responsable du paiement de la deuxième hypothèque jusqu’à ce qu’il vende la propriété.
En règle générale, les titulaires de premier et de deuxième privilège parviennent à un accord sur la façon de gérer cet événement malheureux.
Différences Entre les hypothèques et les contrats d’hypothèque
Bien que similaires, un acte hypothécaire et un contrat d’hypothèque ne sont pas les mêmes:
- Titre: Dans une hypothèque, le titre du bien passe du propriétaire au prêteur en garantie du prêt. Cependant, dans un contrat d’hypothèque, le titre et la possession restent entre les mains de l’emprunteur à moins qu’un défaut ne se produise.
- Indications: Une hypothèque indique que l’emprunteur transfère ses intérêts dans l’actif au prêteur. Au lieu de cela, un accord d’hypothèque indique que l’emprunteur met en gage le bien en garantie de prêt.
- Tenure : Les actes hypothécaires ont une longue durée de vie. Les contrats d’hypothèque peuvent être de longue durée ou de courte durée, selon le contexte.
Hypothèque d’investissement
L’hypothèque d’investissement se produit lorsqu’un trader ou un investisseur promet une garantie pour un prêt sur marge pour acheter ou acheter des titres à découvert. Plus précisément, les courtiers / courtiers (BDS) offrent des comptes sur marge qui permettent aux traders d’emprunter jusqu’à 50% de la valeur des titres. Le contrat de compte sur marge contient un contrat d’hypothèque pour la garantie.
Typiquement, le contrat d’hypothèque spécifie des éléments importants:
- Forme de garantie: Une garantie en espèces est possible, cependant, dans la plupart des cas, la position du trader sert de garantie pour le prêt. C’est-à-dire que le commerçant hypothèque les titres en mesure de garantir le prêt sur marge.
- Paiements de crédit: Naturellement, les prêts sur marge facturent des intérêts que le commerçant doit payer périodiquement à la BD. Le non-respect de ces paiements de crédit peut amener le BD à vendre des garanties et à demander leur remplacement. Alternativement, le BD peut vendre une partie de la position du trader pour percevoir ses intérêts sur marge.
- Appel de marge: Dans un appel de marge, la position du trader perd de la valeur de sorte que le prêt sur marge couvre plus de 50% de la position. En conséquence, le BD peut exiger plus de garanties sous la forme de titres prépayés supplémentaires ou d’espèces pour rétablir le solde. Si le trader ne répond pas à l’appel dans un court laps de temps, le BD peut liquider la position.
- Réhypothécation: L’accord d’hypothèque stipule s’il convient ou non d’autoriser la réhypothécation (voir ci-dessous) et si oui, combien.
Rehypothécation
La définition de rehypothécation est lorsqu’une BD réutilise la garantie nantie d’un trader comme garantie pour ses propres transactions et emprunts. Cela fournit au créancier un effet de levier, car il n’a pas à lier ses propres actifs. Aux États-Unis, les lois limitent le montant de la réhypothécation à un maximum de 140% du solde débiteur initial.
Fait intéressant, le créancier ne porte pas la garantie non monétaire disponible à partir de la réhypothécation sur son bilan. Un trader peut indiquer qu’il ne souhaite pas que le BD reprypothèque la garantie du trader. La BD doit ensuite décider d’accorder ou non un compte sur marge au trader.
Dans certains cas, le trader reçoit une compensation pour avoir permis au BD de réhypothéquer la garantie du trader. Cette compensation peut prendre la forme d’un taux d’intérêt plus bas sur les prêts sur marge ou d’un remboursement des frais.
Hypothécation, Réhypothécation et Barattage
Que Dois-Je Savoir Sur L’Hypothécation?
Risques liés aux Contrats d’hypothèque d’investissement
Lorsqu’un Courtier/Courtier accorde un compte sur marge à un trader, il doit être capable de gérer trois risques importants. Normalement, les rapports standard révèlent ces pratiques à risque et les empêchent de se produire.
- Parfois, les traders utilisent des titres prépayés, tels que des bons du Trésor, pour garantir un compte sur marge. Le risque est que le trader puisse vendre cette garantie même si la position reste en vigueur.
- Les traders peuvent « doubler » les opérations de financement sur marge en hypothéquant plusieurs fois la même garantie.
- Si le BD doit exécuter un appel de marge, il peut être coûteux pour le BD de réaliser la pleine valeur de la garantie.
Les mises en pension et les mises en pension inversées
Les accords de mise en pension, ou les mises en pension, permettent à une partie de vendre des titres à une seconde partie et de les racheter plus tard. La première partie paie moins que le produit de la vente pour racheter le titre. La remise de rachat est la source de profit du vendeur sur le contrat de pension. Ainsi, les accords de pension sont en fait des prêts dans lesquels les titres vendus agissent comme des garanties réhypothécées.
Les grandes banques et les fonds spéculatifs utilisent des titres réhypothécés de leurs clients pour effectuer des opérations de pension. La plupart des dépôts ont une durée d’un jour au cours de laquelle le rachat a lieu le lendemain de la vente. Cependant, les participants utilisent également des pensions à plus long terme et à durée indéterminée.
Une prise en pension inversée est une opération de prise en pension du point de vue de l’emprunteur / acheteur plutôt que du prêteur / vendeur.
Formulaires de contrat d’hypothèque
La langue suivante est pour un formulaire de contrat d’hypothèque immobilière et provient de Law Insider:
Hypothecation. Le Locataire ne doit pas hypothéquer, hypothéquer ou grever les intérêts du Locataire dans le présent Bail ou dans les Locaux ou utiliser le présent Bail comme dispositif de sécurité de quelque manière que ce soit sans le consentement du Propriétaire, consentement que le Propriétaire peut retenir à sa seule et absolue discrétion. Le consentement du propriétaire à une telle hypothèque ou à la création d’un privilège ou d’une hypothèque ne constitue pas un consentement à une cession ou à un autre transfert de ce bail après la forclusion de tout privilège ou hypothèque autorisé.
Il existe d’autres types de contrats d’hypothèque, tels que ceux pour les investissements et les pensions. Nous laissons le soin au lecteur curieux de les repérer via des recherches Internet appropriées et de leur conseiller juridique.
Si vous êtes intéressé, vous pouvez lire cet exemple réel d’un contrat d’hypothèque.
Foire aux questions
Qu’est-ce que l’hypothèque dans l’immobilier commercial?
L’hypothèque dans l’immobilier commercial consiste à déposer une garantie pour garantir un prêt. En règle générale, un immeuble locatif fonctionne comme sa propre garantie. Cependant, les prêts à la construction nécessitent d’autres garanties car l’emprunteur n’a pas encore construit la propriété sous-jacente.
Pourquoi une hypothèque est-elle comme un contrat d’hypothèque?
Ils ne sont pas vraiment les mêmes. Dans une hypothèque, l’emprunteur détient le titre de propriété jusqu’à ce que l’emprunteur rembourse le prêt. Dans un contrat d’hypothèque, l’emprunteur conserve le titre de propriété.
Quelle est la différence entre l’hypothèque et les gages ?
Dans un gage, vous avez l’intention de transférer l’actif à un autre propriétaire. En hypothèque, votre intention est de garantir l’actif pour garantir un prêt. Il est important de noter que vous prévoyez de conserver le titre de propriété de l’actif hypothéqué après le remboursement du prêt.
Qu’est-ce qu’une lettre d’hypothèque?
La lettre d’hypothèque est un autre nom pour un contrat d’hypothèque. Parfois, nous appelons un contrat d’hypothèque un acte d’hypothèque. Ce sont tous des synonymes pour le même document qui spécifie les termes d’un arrangement d’hypothèque.
Quand un contrat d’hypothèque est-il utilisé?
Les courtiers/courtiers utilisent régulièrement des contrats d’hypothèque lors de la création de comptes sur marge. En immobilier, un propriétaire utilise un contrat d’hypothèque pour empêcher la sous-location. De plus, les prêteurs utilisent l’hypothèque dans l’immobilier lorsqu’une propriété différente garantit un prêt hypothécaire ou un prêt immobilier.