Immobilieninvestoren suchen nach Möglichkeiten, eine wettbewerbsfähige Kapitalrendite zu erzielen und sich gleichzeitig einem minimalen Risiko auszusetzen. Eine Möglichkeit, das Risiko für Anleger oder Kreditgeber zu reduzieren, ist eine Hypothekenvereinbarung. In diesem Artikel werden wir antworten: „Was ist eine Hypothekenvereinbarung?“
Dann zeigen wir Ihnen ein Beispiel für ein Hypothekenvereinbarungsformular. Wir besprechen auch, was Sie über Hypothek in Immobilien und anderswo wissen müssen. Abschließend besprechen wir die Rehypothekation und beantworten einige häufig gestellte Fragen.
Was ist eine Hypothekenvereinbarung?
Um zu antworten „Was ist eine Hypothekenvereinbarung?“, lassen Sie uns zuerst Hypothekation definieren. Es ist die Verpfändung von Sicherheiten, um ein Darlehen zu sichern, ohne Sicherheiten Eigentumsrechte, Besitz oder Titel aufzugeben. Eine Hypothekenvereinbarung oder ein Hypothekenbrief legt die Bedingungen der Hypothekenvereinbarung fest.
Wichtig ist, dass darin der Rechtsweg angegeben ist, der den Kreditgebern im Falle eines Schuldnerausfalls zur Verfügung steht. In der Regel erfolgt der Rückgriff durch ein Pfandrecht an der Sicherheit. In der Tat, wenn der Schuldner mit dem Darlehen in Verzug gerät, kann der Kreditgeber die Sicherheiten beschlagnahmen und verkaufen, um sich ganz zu machen.
Hier finden Sie ein Musterformular für eine Hypothekenvereinbarung aus dem SEC-Archiv.
Was sollte ich über Hypothekation wissen?
Es gibt viele Aspekte der Hypothekation, die wir jetzt untersuchen werden.
Hypothek in Immobilien
Normalerweise erscheint Hypothek in Immobilien in einer Transaktion wie eine Hypothek auf Gewerbe- oder Wohnimmobilien. Das heißt, ein Kreditnehmer verpfändet einen Vermögenswert als Sicherheit, um einen Immobilienkredit zu sichern.
Dabei gibt der Kreditnehmer keine Eigentumsrechte, Titel oder den Besitz der Immobilie auf. Der Kreditnehmer verzichtet auch nicht auf Einnahmen, die die Immobilie generiert. Im Gegenteil, der Kreditgeber hat keinen Anspruch auf die Cashflows der Immobilie.
Im Allgemeinen verwendet ein Kreditgeber eine Hypothekenvereinbarung, wenn der Eigentümer der Sicherheiten nicht der Schuldner der gesicherten Verpflichtung ist. Angenommen, Tom verpfändet sein Haus als Sicherheit für das Baudarlehen seiner Verlobten Mary für ihr Haus.
Tom ist der Eigentümer der Sicherheiten (sein Haus), aber nicht der Schuldner der gesicherten Verpflichtung (Marias Haus). Daher legt die Hypothekenvereinbarung fest, dass Toms Haus, aber nicht Tom, Marias Baukredit sichert.
Eine Hypothekenvereinbarung kann festlegen, dass ein Mieter sein Interesse an einem Mietvertrag oder Räumlichkeiten ohne Zustimmung des Vermieters nicht hypothekarisch geltend machen kann. Das folgende Beispiel zeigt diese Art der Hypothekenvereinbarung.
Kreditnehmer Default
Die Situation ändert sich, wenn der Kreditnehmer mit dem Darlehen in Verzug gerät. Das liegt daran, dass der Kreditnehmer dem Kreditgeber im Rahmen des Darlehensvertrags ein Pfandrecht einräumt. Wenn ein Kreditnehmer in Verzug gerät, kann der Kreditgeber das Pfandrecht ausüben, indem er die Immobilie abschottet.
Dann kann es die Immobilie verkaufen, um Verluste auszugleichen. Wenn Verkaufserlöse verbleiben, gehen sie an den ehemaligen Eigentümer der Immobilie.
Eine zweite Hypothek erschwert das Bild. Wenn ein Kreditgeber die Immobilie ausschließt und in Besitz nimmt, ist er für die Zahlung der zweiten Hypothek verantwortlich, bis er die Immobilie verkauft.
Typischerweise erarbeiten der erste und der zweite Pfandrechtsinhaber eine Vereinbarung darüber, wie mit diesem unglücklichen Ereignis umgegangen werden soll.
Unterschiede zwischen Hypotheken und Hypothekenvereinbarungen
Obwohl ähnlich, sind eine Hypothekenurkunde und eine Hypothekenvereinbarung nicht dasselbe:
- Titel: Bei einer Hypothek geht der Titel der Immobilie als Sicherheit für das Darlehen vom Eigentümer an den Kreditgeber über. In einer Hypothekenvereinbarung bleiben Eigentum und Besitz jedoch beim Kreditnehmer, es sei denn, es kommt zum Zahlungsverzug.
- Indikationen: Eine Hypothek zeigt an, dass der Kreditnehmer seine Zinsen an dem Vermögenswert an den Kreditgeber überträgt. Stattdessen zeigt eine Hypothekenvereinbarung an, dass der Kreditnehmer die Immobilie als Kreditsicherheit verpfändet.
- Amtszeit: Hypothekenurkunden sind langlebig. Hypothekenvereinbarungen können je nach Kontext langlebig oder kurzlebig sein.
Investment Hypothecation
Investment Hypothecation tritt auf, wenn ein Händler oder Investor Sicherheiten für ein Margin-Darlehen zum Kauf oder Short von Wertpapieren verpfändet. Insbesondere bieten Broker / Dealer (BDs) Margin-Konten an, mit denen Händler bis zu 50% des Wertes der Wertpapiere ausleihen können. Die Margin-Kontovereinbarung enthält eine Hypothekenvereinbarung für die Sicherheiten.
In der Regel legt die Hypothekenvereinbarung wichtige Punkte fest:
- Form der Sicherheiten: Barsicherheiten sind möglich, in den meisten Fällen dient jedoch die Position des Händlers als Sicherheit für das Darlehen. Das heißt, der Händler hypothetisiert die Wertpapiere in der Position, um das Margin-Darlehen zu garantieren.
- Kreditzahlungen: Natürlich berechnen Margin-Darlehen Zinsen, die der Händler regelmäßig an den Kunden zahlen muss. Die Nichterfüllung dieser Kreditzahlungen kann dazu führen, dass der BD Sicherheiten verkauft und deren Ersatz fordert. Alternativ kann der BD einen Teil der Position des Händlers verkaufen, um seine Margin-Zinsen zu sammeln.
- Margin Call: Bei einem Margin Call verliert die Position des Händlers an Wert, so dass das Margin-Darlehen mehr als 50% der Position abdeckt. Dementsprechend kann der Kunde mehr Sicherheiten in Form von zusätzlichen vorausbezahlten Wertpapieren oder Bargeld verlangen, um das Gleichgewicht wiederherzustellen. Wenn der Händler den Anruf in kurzer Zeit nicht erfüllt, kann der BD die Position liquidieren.
- Rehypothekation: In der Hypothekenvereinbarung wird festgelegt, ob und in welchem Umfang eine Rehypothekation zulässig ist (siehe unten).
Rehypothecation
Die Definition von Rehypothecation ist, wenn ein BD die verpfändeten Sicherheiten eines Händlers als Sicherheit für die eigenen Geschäfte und Kredite des BD wiederverwendet. Dies bietet dem Gläubiger eine Hebelwirkung, da der Gläubiger sein eigenes Vermögen nicht binden muss. In den USA beschränken Gesetze die Höhe der Rehypothekation auf nicht mehr als 140% des ursprünglichen Sollsaldos.
Interessanterweise trägt der Gläubiger die bargeldlosen Sicherheiten aus der Rehypothekation nicht in seiner Bilanz. Ein Händler kann angeben, dass er nicht möchte, dass der BD die Sicherheiten des Händlers erneut hypothekiert. Der BD muss dann entscheiden, ob er dem Händler ein Margin-Konto gewährt.
In einigen Fällen erhält der Händler eine Entschädigung dafür, dass der BD die Sicherheiten des Händlers erneut einziehen kann. Diese Entschädigung kann in Form eines niedrigeren Zinssatzes für Margin-Darlehen oder eines Gebührenrabatts erfolgen.
Hypothekation, Rehypothekation und Buttern
Was sollte ich über Hypothekation wissen?
Risiken von Hypothekenvereinbarungen
Wenn ein Broker / Händler einem Händler ein Margin-Konto gewährt, muss er in der Lage sein, drei wichtige Risiken zu bewältigen. Normalerweise decken Standardberichte diese riskanten Praktiken auf und verhindern, dass sie auftreten.
- Manchmal verwenden Händler Prepaid-Wertpapiere wie Schatzwechsel, um ein Margin-Konto zu besichern. Das Risiko besteht darin, dass der Händler diese Sicherheiten verkaufen kann, auch wenn die Position in Kraft bleibt.
- Händler können bei der Finanzierung von Margin-Transaktionen „Double-Dip“ machen, indem sie dieselben Sicherheiten mehrmals hypothetisieren.
- Wenn der BD einen Margin Call ausführen muss, kann es für den BD kostspielig sein, den vollen Wert der Sicherheit zu realisieren.
Repos und Reverse Repos
Pensionsgeschäfte oder Repos ermöglichen es einer Partei, Wertpapiere an eine zweite Partei zu verkaufen und später zurückzukaufen. Die erste Partei zahlt weniger als den Verkaufserlös, um das Wertpapier zurückzukaufen. Der Rückkaufrabatt ist die Gewinnquelle des Verkäufers aus der Repo-Vereinbarung. Repo-Vereinbarungen sind also eigentlich Kredite, bei denen die verkauften Wertpapiere als Rehypothecated Collateral fungieren.
Große Banken und Hedgefonds verwenden rehypothecated Securities von ihren Kunden, um Repo-Transaktionen durchzuführen. Die meisten Repos haben eine Overnight-Laufzeit, bei der der Rückkauf am Tag nach dem Verkauf erfolgt. Die Teilnehmer nutzen jedoch auch längerfristige und offene Repos.
Ein Reverse Repo ist eine Repo-Transaktion aus der Sicht des Kreditnehmers / Käufers und nicht des Kreditgebers / Verkäufers.
Hypothekenvereinbarungsformulare
Die folgende Sprache ist für ein Formular für eine Immobilienhypothekenvereinbarung und stammt von Law Insider:
Hypothek. Der Mieter darf das Interesse des Mieters an diesem Mietvertrag oder an den Räumlichkeiten nicht verpfänden, verpfänden oder belasten oder diesen Mietvertrag ohne Zustimmung des Vermieters, die der Vermieter nach eigenem Ermessen zurückhalten kann, anderweitig als Sicherheitsvorrichtung verwenden. Die Zustimmung des Vermieters zu einer solchen Hypothek oder Schaffung eines Pfandrechts oder einer Hypothek stellt keine Zustimmung zu einer Abtretung oder sonstigen Übertragung dieses Mietvertrags nach der Zwangsvollstreckung eines zulässigen Pfandrechts oder einer Hypothek dar.
Es gibt auch andere Arten von Hypothekenvereinbarungen, z. B. für Investitionen und Repos. Wir überlassen es dem neugierigen Leser, diese über entsprechende Internetrecherchen und ihren Rechtsbeistand aufzuspüren.
Wenn Sie interessiert sind, können Sie dieses reale Beispiel einer Hypothekenvereinbarung lesen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist Hypothek in Gewerbeimmobilien?
Hypothek in Gewerbeimmobilien ist die Buchung von Sicherheiten zur Sicherung eines Darlehens. In der Regel fungiert ein Mietgebäude als eigene Sicherheit. Baukredite erfordern jedoch andere Sicherheiten, da der Kreditnehmer die zugrunde liegende Immobilie noch nicht gebaut hat.
Warum ist eine Hypothek wie ein Hypothekenvertrag?
Sie sind nicht wirklich gleich. In einer Hypothek hält der Kreditnehmer den Titel der Immobilie, bis der Kreditnehmer das Darlehen zurückzahlt. In einer Hypothekenvereinbarung behält der Kreditnehmer das Eigentum an der Immobilie.
Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Verpfändung?
Bei einer Verpfändung beabsichtigen Sie, den Vermögenswert an einen anderen Eigentümer zu übertragen. Bei der Hypothek ist es Ihre Absicht, den Vermögenswert zu besichern, um ein Darlehen zu garantieren. Wichtig ist, dass Sie planen, das Eigentum an dem hypothekarisch gesicherten Vermögenswert zu behalten, nachdem Sie das Darlehen zurückgezahlt haben.
Was ist ein Hypothekenbrief?
Hypothekenbrief ist ein anderer Name für eine Hypothekenvereinbarung. Manchmal nennen wir eine Hypothekenvereinbarung eine Hypothekenurkunde. Dies sind alles Synonyme für dasselbe Dokument, in dem die Bedingungen einer Hypothekenvereinbarung festgelegt sind.
Wann wird eine Hypothekenvereinbarung verwendet?
Broker / Händler verwenden routinemäßig Hypothekenvereinbarungen bei der Einrichtung von Margin-Konten. In Immobilien verwendet ein Vermieter eine Hypothekenvereinbarung, um Untervermietung zu verhindern. Kreditgeber verwenden Hypothekarkredite auch in Immobilien, wenn eine andere Immobilie eine Hypothek oder ein Baudarlehen sichert.