fastighetsinvesterare leta efter sätt att tjäna en konkurrenskraftig avkastning på investeringen samtidigt utsätta sig för minimal risk. Ett sätt att minska risken för investerare eller långivare är genom ett hypoteksavtal. I den här artikeln kommer vi att svara, ” Vad är ett hypotekavtal?”
då visar vi dig ett exempel på hypoteksavtal. Vi diskuterar också vad du måste veta om hypotek i fastigheter och på andra håll. Slutligen diskuterar vi rehypothecation och svarar på några vanliga frågor.
Vad är ett Hypoteksavtal?
för att svara ” Vad är ett hypotekavtal?”, låt oss först definiera hypotek. Det är pantsättning av säkerheter för att säkra ett lån utan att avstå från säkerheter äganderätt, innehav eller titel. Ett hypoteksavtal eller hypotesbrev anger villkoren för hypoteksarrangemanget.
det är viktigt att det anges den rättsliga användningen som är tillgänglig för långivare vid gäldenärens fallissemang. Vanligtvis, anlita är genom en lien på säkerheter egendom. Faktum är att om gäldenären är standard på lånet kan långivaren gripa säkerheten och sälja den för att göra sig hel.
Här hittar du ett exempel på hypoteksavtal från SEC-arkiven.
Vad ska jag veta om hypotek?
det finns många aspekter av hypotek, som vi ska utforska nu.
hypotek i fastigheter
vanligtvis visas hypotek i fastigheter i en transaktion som en inteckning på kommersiell eller bostadsfastighet. Det vill säga en låntagare lovar en tillgång som säkerhet för att säkra ett fastighetslån.
på så sätt ger låntagaren inte upp äganderätt, titel eller innehav av fastigheten. Inte heller låntagaren avstå från någon inkomst som fastigheten genererar. Tvärtom har långivaren inget krav på fastighetens kassaflöden.
generellt använder en långivare ett hypoteksavtal när ägaren av säkerheten inte är gäldenären på den säkrade förpliktelsen. Antag till exempel att Tom pantsätter sitt hem som säkerhet för sin fianc Ubie Marys bygglån på sitt hem.
Tom är ägare till säkerheten (hans hem) men är inte gäldenären på den säkrade skyldigheten (Marys hem). Därför anger hypoteksavtalet att Toms hem, men inte Tom, säkrar Marys bygglån.
ett hypoteksavtal kan ange att en hyresgäst inte kan hypotesera sitt intresse för ett leasingavtal eller lokaler utan hyresvärdens samtycke. Exemplet nedan visar denna typ av hypotekavtal.
låntagarens standard
situationen förändras om låntagaren standard på lånet. Det beror på att låntagaren ger en panträtt till långivaren som en del av låneavtalet. När en låntagare defaults, långivaren kan utöva lien genom utestängning på fastigheten.
då kan den sälja fastigheten för att få tillbaka eventuella förluster. Om några försäljningsintäkter kvarstår, går de till den tidigare ägaren av fastigheten.
en andra inteckning komplicerar bilden. Om en långivare avskärmer och tar fastigheten i besittning blir den ansvarig för att betala det andra hypotekslånet tills det säljer fastigheten.
vanligtvis utarbetar de första och andra lien-innehavarna ett avtal om hur man hanterar denna olyckliga händelse.
skillnader mellan inteckningar och hypotek avtal
även om liknande, en inteckning handling och en hypotek avtal är inte samma sak:
- titel: i en inteckning, titeln på fastigheten övergår från ägare till långivare som säkerhet för lånet. I ett hypoteksavtal kvarstår dock titel och innehav hos låntagaren om inte standard inträffar.
- indikationer: en inteckning indikerar att låntagaren överför sitt intresse för tillgången till långivaren. Istället indikerar ett hypoteksavtal att låntagaren pantsätter fastigheten som lånesäkerhet.
- Tenure: hypotekslån är långlivade. Hypotekavtal kan vara långlivade eller kortlivade, beroende på sammanhanget.
Investeringshypotekering
investeringshypotekering uppstår när en näringsidkare eller investerare ställer säkerhet för ett marginallån att köpa eller korta värdepapper. Specifikt erbjuder mäklare / återförsäljare (BDs) marginalkonton som gör det möjligt för handlare att låna upp till 50% av värdepapperens värde. Marginalkontoavtalet innehåller ett hypoteksavtal för säkerheten.
typiskt anger hypoteksavtalet viktiga punkter:
- form av säkerheter: kontant säkerhet är möjlig, men i de flesta fall fungerar näringsidkarens ställning som säkerhet för lånet. Det vill säga näringsidkaren antar värdepapperen i stånd att garantera marginallånet.
- kreditbetalningar: naturligtvis debiterar marginallån ränta som näringsidkaren regelbundet måste betala till BD. Underlåtenhet att uppfylla dessa kreditbetalningar kan leda till att BD säljer säkerheter och kräver ersättning. Alternativt kan BD sälja en del av näringsidkarens ställning för att samla in sin marginalränta.
- Margin Call: i ett margin call förlorar näringsidkarens position värde så att marginallånet täcker mer än 50% av positionen. Följaktligen kan BD kräva mer säkerhet i form av ytterligare förbetalda värdepapper eller kontanter för att återställa balansen. Om näringsidkaren inte uppfyller samtalet på kort tid kan BD likvidera positionen.
- Rehypotecation: I hypoteksavtalet anges huruvida rehypotecation ska tillåtas eller inte (se nedan) och i så fall hur mycket.
Rehypothecation
definitionen av rehypothecation är när en BD återanvänder en näringsidkares pantsatta säkerhet som säkerhet för BD: s egna affärer och lån. Detta ger borgenären hävstångseffekt eftersom borgenären inte behöver binda upp sina egna tillgångar. I USA begränsar lagarna mängden rehypotecation till högst 140% av det ursprungliga debetsaldot.
intressant är att borgenären inte bär den icke-kontanta säkerheten som finns tillgänglig från rehypothecation på sin balansräkning. En näringsidkare kan indikera att den inte vill att BD ska rehypotecate näringsidkarens säkerhet. BD måste sedan besluta om att bevilja ett marginalkonto till näringsidkaren.
I vissa fall får näringsidkaren ersättning för att låta BD återföra näringsidkarens säkerhet. Denna ersättning kan ske i form av lägre ränta på marginallån eller en rabatt på avgifter.
hypotek, Rehypotekation och spottar
Vad ska jag veta om hypotek?
risker för Investeringshypotekationsavtal
när en mäklare/återförsäljare beviljar ett marginalkonto till en näringsidkare måste den kunna hantera tre viktiga risker. Normalt avslöjar standardrapporter dessa riskabla metoder och förhindrar att de inträffar.
- ibland använder handlare förbetalda värdepapper, såsom statsskuldväxlar, för att säkra ett marginalkonto. Risken är att näringsidkaren kan sälja denna säkerhet även om positionen förblir i kraft.
- handlare kan ”dubbla dopp” på finansieringsmarginaltransaktioner genom att hypotesera samma säkerhet flera gånger.
- Om BD måste utföra ett marginalanrop kan det vara dyrt för BD att realisera säkerhetens fulla värde.
repor och omvända repor
återköpsavtal, eller repor, tillåter en part att sälja värdepapper till en andra part och köpa tillbaka den senare. Den första parten betalar mindre än försäljningsintäkterna för att köpa tillbaka säkerheten. Återköpsrabatten är säljarens vinstkälla på repo-avtalet. Således är repo-avtal faktiskt lån där de sålda värdepapperen fungerar som rehypotecated säkerheter.
stora banker och hedgefonder använder rehypotecated värdepapper från sina kunder för att genomföra repotransaktioner. De flesta repor har en övernattningsperiod där återköpet sker dagen efter försäljningen. Deltagarna använder dock också långsiktiga och öppna repor.
en omvänd repo är en repotransaktion ur låntagarens/köparens synvinkel snarare än långivaren / säljaren.
hypotek avtal former
följande språk är för en fastighet hypotek avtal form och kommer från Law Insider:
hypotek. Hyresgästen får inte hypotesera, inteckning eller belasta hyresgästens intresse för detta leasingavtal eller i lokalerna eller på annat sätt använda detta leasingavtal som en säkerhetsanordning på något sätt utan hyresvärdens samtycke, vilket samtycke hyresvärden kan hålla inne efter eget gottfinnande. Hyresvärdens samtycke till sådan hypotek eller skapande av en panträtt eller inteckning ska inte utgöra samtycke till ett uppdrag eller annan överföring av detta leasingavtal efter avskärmning av tillåten panträtt eller inteckning.
det finns andra typer av hypotekavtal, till exempel för investeringar och repor. Vi lämnar det till den nyfikna läsaren att fräta ut dem via lämpliga internetsökningar och deras juridiska rådgivare.
om du är intresserad kan du läsa detta verkliga exempel på ett hypotekavtal.
Vanliga frågor
vad är hypotek i kommersiella fastigheter?
hypotek i kommersiella fastigheter är utstationering av säkerheter för att säkra ett lån. Vanligtvis fungerar en hyresbyggnad som egen säkerhet. Bygglån kräver dock andra säkerheter eftersom låntagaren inte har byggt den underliggande egendomen ännu.
Varför är en inteckning som ett hypotek kontrakt?
de är inte riktigt samma. I en inteckning, låntagaren hold är fastighetens titel tills låntagaren återbetalar lånet. I ett hypoteksavtal behåller låntagaren äganderätten till fastigheten.
vad är skillnaden mellan hypotek och löften?
I en pant avser du att överföra tillgången till en annan ägare. I hypotek är din avsikt att säkra tillgången för att garantera ett lån. Det är viktigt att du planerar att behålla titeln till den hypotetiska tillgången efter att du har återbetalat lånet.
Vad är en hypotek brev?
hypotek är ett annat namn för ett hypotekavtal. Ibland, vi kallar en hypotek avtal en hypotek handling. Dessa är alla synonymer för samma dokument som anger villkoren för ett hypoteksarrangemang.
när används ett hypoteksavtal?
mäklare / återförsäljare använder rutinmässigt hypotekavtal när de ställer in marginalkonton. I fastigheter använder en hyresvärd ett hypoteksavtal för att förhindra andrahandsuthyrning. Långivare använder också hypotek i fastigheter när en annan fastighet säkrar en inteckning eller bygglån.