demolarea începe pe structura de parcare din Centrul orașului Vallco din Cupertino, California. pe Oct. 11, 2018. Distrugerea structurii de parcare a fost un preludiu al eventualei demolări a îmbătrânirii și demolarea începe pe structura de parcare din Centrul orașului Vallco din Cupertino, California. pe Oct. 11, 2018. Distrugerea structurii de parcare a fost un preludiu la eventuala demolare a centrului comercial îmbătrânit și complet vacant, care face obiectul unui conflict comunitar intens în ceea ce privește reamenajarea propusă a sitului.
un semn ghidează puținii clienți care vizitează centrul comercial Vallco către întreprinderile care rămân deschise la centrul comercial din Cupertino, California. miercuri, februarie. 14, 2018. Puțini chiriași rămân la mall în semnul A ghidează puținii clienți care vizitează centrul comercial Vallco către întreprinderile care rămân deschise la centrul comercial din Cupertino, California. miercuri, februarie. 14, 2018. Puțini chiriași rămân la mall-ul din vestul Văii Santa Clara, inclusiv un teatru AMC și câteva restaurante, dar este în mare parte abandonat.
pe măsură ce Apple a înflorit în Cupertino, devenind prima companie americană în valoare de 1 trilion de dolari, Vallco Shopping Mall a putrezit în umbra sa.
mall-ul din 1976 a găzduit giganții de retail ai secolului 20: Macy ‘ s, Sears și J. C. Penney, care și-au închis toate magazinele în ultimii trei ani, pe măsură ce traficul pietonal a scăzut și cumpărătorii s-au mutat online. Astăzi, Vallco este un spațiu cavernos, în mare parte gol de 1.2 milioane de metri pătrați, cu o mână de supraviețuitori, cum ar fi Dynasty Seafood Restaurant și Bay Club agățat pe. Pe cealaltă parte a Interstate 280 se află noul sediu Apple de 5 miliarde de dolari, care include un centru de vizitatori elegant și un magazin.
Din 2014, Dezvoltator Sand Hill Property Co. a încercat să transforme mall-ul în aproape 2 milioane de metri pătrați de spații de birouri, mai mult de 2.400 de unități de locuit și un centru de vânzare cu amănuntul de 400.000 de metri pătrați.
mii de locuitori din Cupertino au ripostat. În 2016, Sand Hill Property a depus o măsură de vot pentru a câștiga sprijin pentru o versiune a proiectului, în timp ce adversarii au avut o măsură care a interzis spațiile de birouri și locuințele de pe site și a menținut dimensiunea cu amănuntul la fel. Ambele măsuri au fost respinse de alegători, aruncând proiectul în uitare.
noțiunea de înlocuire a Vallco cu un alt mall pare complet nerealistă: un sfert din cele 1.100 de mall-uri din America se așteaptă să se închidă în cinci ani.
oponenții, care au format un grup numit Better Cupertino, spun că proiectul va exacerba traficul, care este deja mizerabil în urma deschiderii Apple Park. Spațiul de birouri adăugat va agrava, de asemenea, dezechilibrul locurilor de muncă din regiune-locuințe, spun ei.
„rata de creștere de birou este mult mai rapid decât este folosit pentru a fi. Este nesustenabil”, a declarat Liang Chao, co-fondator al Better Cupertino și un candidat la Consiliul Municipal care pare să se îndrepte spre alegeri cu câteva voturi rămase de numărat. „Când vorbim despre creștere, este ca și corpul nostru. Dacă mănânc prea mult, sunt supraponderal. Acum, să continui să mănânc? Ai nevoie de o creștere sănătoasă.”transformarea potențială a lui Vallco ar avea efecte profunde asupra Cupertino, un oraș suburban de 60.000 de locuitori. Bătălia de-a lungul anilor reflectă, de asemenea, neliniștea crescândă asupra economiei în plină expansiune a Bay Area, unde locurile de muncă sunt abundente, dar locuințele sunt rare, în special pentru locuitorii mai puțin bogați. Unii oficiali ai orașului doresc ca creșterea locurilor de muncă să încetinească, dar sectorul tehnologic roaring arată semne mici de răcire.
„cel mai greu lucru cu care am avut de-a face este ideea că creșterea este infinită și de neoprit. Orașele se umplu”, a declarat Michael Goldman, consilier municipal în Sunnyvale, care se învecinează cu sediul Apple.efectele negative ale creșterii economice includ persoane care fug din California din cauza costurilor ridicate și companii gigantice care le elimină pe cele mai mici, a spus Goldman.”vom avea trei companii mari”, a spus Goldman, referindu-se la Apple, Google și Facebook. „Știi unde altundeva a avut trei companii mari? Detroit.”orașele din regiune au puține opțiuni pentru a frâna creșterea locurilor de muncă, dar au un control puternic asupra utilizării terenurilor. Proiectele pot fi blocate de ani de zile prin procese de aprobare a orașului, Măsuri de vot și procese.
în fața opoziției ofilitoare, dezvoltatorii reduc de obicei o afacere, adăugând beneficii comunitare sau reducând proiectele.
dezvoltatorul Sand Hill a făcut contrariul la Vallco: planul său recent nu include mai mult de 35 de milioane de dolari în taxe de oraș în comparație cu un proiect alternativ. Nu are un plan de atenuare a traficului și solicită clădiri mai înalte, până la 240 de picioare, aproape de înălțimea celor mai înalte turnuri din San Jose.
Cupertino a aprobat-o în septembrie.
motivul a fost SB35, o nouă lege din California care impune orașelor care nu și — au îndeplinit obiectivele de locuințe — și majoritatea din Bay Area nu au-să accelereze proiectele care includ locuințe la prețuri accesibile. Este un instrument puternic de creștere, scutind proiectele de obstacole de-a lungul anilor, inclusiv revizuiri de mediu și audieri publice.planul aprobat de Sand Hill include 2.402 de locuințe, iar cea mai mare concesiune este că 50% vor fi accesibile, ceea ce îl califică pentru SB35. Cupertino a planificat să adauge 1.064 de unități locative la nivel de oraș între 2014 și 2022.autorul SB35, senatorul de Stat Scott Wiener, D-San Francisco, a declarat că sprijină pe deplin proiectul Vallco. Legile statului care fac presiuni pentru locuințe sunt critice atunci când există adversari care „vor să înghețe Cupertino în amber și care nu sunt îngrijorați dacă cineva își poate permite să locuiască în Cupertino”, a spus Wiener într-o declarație luna trecută.
bătălia nu s-a terminat, dar dezvoltatorul a preluat inițiativa. Acesta a demolat o structură de parcare în octombrie, iar demolarea mall-ului este de așteptat să înceapă la începutul anului viitor, potrivit unui purtător de cuvânt al orașului.
o organizație nonprofit numită Friends of Better Cupertino, un afiliat Better Cupertino, a intentat un proces împotriva orașului, spunând că proiectul nu respectă SB35. Acesta susține că proiectul nu este o locuință de două treimi, deoarece include spațiu de parcare rezidențial, că este construit pe un sit de deșeuri periculoase și că nu are suficient spațiu verde. (Pe o listă de răspunsuri la întrebările frecvente de pe site-ul său web, orașul neagă că există deșeuri periculoase la Vallco.)
un referendum separat a fost, de asemenea, depus pentru 2020 pentru a bloca planul alternativ de dezvoltare al orașului, ceea ce l-a determinat pe Sand Hill să aleagă în schimb planul SB35.
„suntem în curs de desfășurare și mergem și nu am putea fi mai încântați”, a spus Reed Moulds, Director general la Sand Hill Property. „Nu vom fi descurajați.”
proiectul de 4 miliarde de dolari are finanțare completă pentru a merge mai departe și nu sunt necesare fonduri publice pentru a construi locuințe la prețuri accesibile, a spus Moulds. Partenerul de capital al Sand Hill este Abu Dhabi Investment Authority, Fondul Suveran de investiții cu active estimate la peste 800 de miliarde de dolari. Se așteaptă ca proiectul să se deschidă în 2021 sau 2022.
Mai multe întârzieri ar fi costisitoare; costurile de construcție continuă să crească, deoarece lucrătorii sunt puțini, a spus Moulds. „Pentru un proiect de această dimensiune, estimăm că rata noastră de escaladare este de 700.000 de dolari pe zi”, a spus el.matrițele au spus că spațiul de birouri va ajuta la plata locuințelor la prețuri accesibile, în timp ce locuințele vor ajuta la susținerea magazinelor și birourilor, oferind trafic pietonal și oferind lucrătorilor locuri de locuit.
„toate aceste piese lucrează împreună pentru a face un proiect viabil”, a spus el. „Avem alte proiecte de retail în Cupertino care se luptă să mențină luminile aprinse, nu pentru că afacerile sunt rele, ci pentru că nu pot determina oamenii să apară la serviciu, deoarece locuințele lor sunt instabile.”
nivelurile de locuințe accesibile ale Vallco sunt fără precedent, a declarat Adhi Nagraj, directorul SPUR din San Francisco, un think tank nonprofit de planificare urbană.
„a construi 50% pe site fără subvenții publice este nemaiauzit”, a spus el, adăugând că proiectele tipice oferă 10-15%.”
„vă puteți imagina o mulțime de angajați Apple care se luptă acum, stând în navete … trăind în aceste noi unități”, a spus Nagraj. „Aceasta este o mare reutilizare a unui activ pe moarte, care este un mall, și transformarea acestuia într-un activ de creștere.”
criticii proiectului sunt îndoielnici că potențialii rezidenți din Vallco vor lucra la nivel local. Tinerii angajați Apple aleg deja San Francisco pentru că este mai distractiv, a spus Steven Scharf, un consilier din Cupertino care este „simpatic” față de adversarii proiectului.”o singură persoană nu este atât de interesată să trăiască în Cupertino”, a spus el.
membrii Better Cupertino au spus că susțin locuințele, dar nu doresc spațiul de birouri din cauza traficului.
„sunt o persoană cu numere, așa că cu siguranță m-am uitat la numere și am spus:” este mult prea mult”, a spus Jim Moore, un rezident din Cupertino de 42 de ani și angajat IBM pensionat. „Acest lucru va schimba peisajul orașului.”
dar el ar fi fericit pentru a vedea 2.000 de unități de locuințe, în special locuințe la prețuri accesibile, și un centru comercial mai mic.Moore și-a deținut casa de zeci de ani, iar fiica sa s-a născut și a crescut în Cupertino și a lucrat pentru un magazin de îmbrăcăminte din Vallco. Ea a fost anterior profesor de școală publică Cupertino până când a avut primul ei copil. Locuiește în San Jose.
„nu a putut să trăiască aici. Aici a crescut. Aici suntem. Aici sunt prietenii ei”, a spus Moore. „Deci, aș dori o sumă bună de locuințe la prețuri accesibile, dar toate nivelurile, nu doar cele care ar satisface lucrătorilor de servicii.”valoarea mediană a casei Cupertino este de 2,3 milioane de dolari, în creștere cu 16.6 la sută în ultimul an, potrivit Zillow. Aceasta este de peste 10 ori mediana SUA, potrivit Trulia.planul de locuințe la prețuri accesibile Sb35 al Vallco include unități cu venituri mici și foarte mici, dar nu Unități cu venituri moderate, care sunt de obicei disponibile pentru profesori.
nu toată lumea vrea locuințe la prețuri accesibile. La o audiere publică din septembrie, Thomas Maiello s-a identificat ca student la școala publică și a susținut o prezentare care se opune locuințelor la prețuri accesibile.
„potrivit pitch de vânzări, noile unități de locuințe ar include cu venituri mici apartamente de locuințe de înaltă densitate”, a spus prezentarea sa. „Aceasta ar însemna că am avea oameni needucați care trăiesc în Cupertino. O mulțime de alți rezidenți și cu mine suntem îngrijorați că acest lucru i-ar face pe locuitorii actuali din Cupertino inconfortabili și ne-ar împărți orașul în jumătate.”
recepția ostilă pentru Vallco este în contrast puternic cu Apple Park din apropiere, sediul central de 2,8 milioane de metri pătrați, care nu are locuințe.
„am fost foarte mulțumit când am călătorit pentru ca oamenii să spună, când am spus Cupertino,” Oh, asta e casa Apple.”A fost fondată aici”, a spus Moore. „Soția mea și cu mine avem iPad-uri, iar ea are un iPhone. Ne plac produsele lor.”
Moore a spus că proiectul de birouri Apple este diferit, deoarece site-ul era deja spațiu de birouri, ocupat anterior de Hewlett-Packard.
proiectul, care a fost aprobat în 2012, a venit, de asemenea, înainte de o mare parte din boom-ul tehnologic care a inundat autostrăzile cu trafic și a dus la creșterea costurilor locuințelor. În urma recesiunii, posibilitatea ca Apple să se îndepărteze a ajutat orașul să dea undă verde planului, își amintește Rod Sinks, viceprimarul din Cupertino.
Apple a investit 75 de milioane de dolari pentru îmbunătățirea infrastructurii și a tranzitului și a plătit 5,85 milioane de dolari pentru locuințe la prețuri accesibile, dublu față de ceea ce era necesar. Cupertino studiază acum un potențial impozit pe angajat care ar afecta în mare măsură Apple.chiuvete, care a votat, de asemenea, în favoarea reamenajarea Vallco, a recunoscut că traficul este o problemă majoră, cu nici o soluție în vedere.
„Suntem un deșert de tranzit”, a spus el. „Sistemul de autobuze este atât de ineficient, încât nu este aproape niciodată o opțiune pentru oricine are o alternativă.”
dar Chiuvete întrebări ideea de încetinire a creșterii.”cei mai mulți dintre noi s-au mutat în Silicon Valley din cauza oportunității economice. Întrebarea Este: le oferim copiilor noștri aceeași oportunitate?”el a spus. „Cred că începem să ne schimbăm părerea despre locuințe.”
Roland Li este un scriitor de cronici. E-mail: [email protected] Twitter: @ rolandlisf