Bontási kezdődik a parkolóház a Vallco Város Központjában Cupertino, Kalifornia. okt. 11, 2018. A parkolóház lebontása előzménye volt annak, hogy az elöregedés és a bontás a kaliforniai cupertinói Vallco városközpont parkolóházában kezdődik. okt. 11, 2018. A parkolóház lebontása előfutára volt az elöregedő és teljesen üresen álló sétálóutcának, amely heves közösségi konfliktus tárgya a telephely tervezett felújításával kapcsolatban.
a jel a Vallco bevásárlóközpontba látogató néhány ügyfelet olyan vállalkozásokhoz irányítja, amelyek továbbra is nyitva állnak a Cupertino bevásárlóközpontban, Kalifornia. szerdán, február. 14, 2018. Kevés bérlő marad a plázában az a jelzésben, amely a Vallco bevásárlóközpontot látogató néhány ügyfelet a cupertinói bevásárlóközpontban nyitva tartó vállalkozások felé irányítja, Kalifornia. szerdán, február. 14, 2018. Kevés bérlő marad a Santa Clara-völgy nyugati részén található bevásárlóközpontban, köztük egy AMC Színház és néhány étterem, de nagyrészt elhagyatott.
mivel az Apple Cupertinóban virágzott, az első 1 billió dollár értékű amerikai vállalat lett, a Vallco Bevásárlóközpont az árnyékában rothadt.
az 1976-os pláza a 20. század kiskereskedelmi óriásainak adott otthont: a Macy ‘ s, a Sears és a J. C. Penney, amelyek az elmúlt három évben mind bezárták üzleteiket, mivel a lábforgalom csökkent, a vásárlók pedig online mozogtak. Ma Vallco egy barlangos, többnyire üres tér 1.2 millió négyzetméter, egy maroknyi túlélővel, mint például a Dynasty Seafood Restaurant és a Bay Club. Az Interstate 280 másik oldalán található az Apple új, 5 milliárd dolláros központja, amely egy karcsú látogatóközpontot és boltot tartalmaz.
2014 óta a fejlesztő Sand Hill Property Co. arra törekedett, hogy a bevásárlóközpontot közel 2 millió négyzetméter irodahelyiséggé, több mint 2400 lakóegységgé és egy 400 000 négyzetméteres kiskereskedelmi központtá alakítsa át.
Cupertino lakosok ezrei harcoltak vissza. 2016-ban a Sand Hill Property egy szavazólapot nyújtott be a projekt egyik verziójának támogatására, míg az ellenzéknek volt egy olyan intézkedése, amely megtiltotta az irodahelyiségeket és a lakásokat a helyszínen, és a kiskereskedelmi méretet azonos módon tartotta. Mindkét intézkedést elutasították a szavazók, dobott a projekt bizonytalanságban.
teljesen irreálisnak tűnik az a gondolat, hogy a Vallco-t egy másik bevásárlóközponttal helyettesítsék: Amerika 1100 bevásárlóközpontjának egynegyede várhatóan öt éven belül bezáródik.
az ellenfelek, akik a Better Cupertino nevű csoportot alkották, azt mondják, hogy a projekt súlyosbítja a forgalmat, ami már nyomorúságos az Apple Park megnyitása után. A hozzáadott irodaterület a régió munkahelyeit is rontja-mondják.
” az irodai növekedés üteme sokkal gyorsabb, mint korábban. Ez fenntarthatatlan ” -mondta Liang Chao, a Better Cupertino társalapítója és a városi tanács jelöltje, aki úgy tűnik, hogy a választások felé halad, néhány szavazattal, amelyet számolni kell. “Amikor a növekedésről beszélsz, olyan, mint a testünk. Ha túl magas vagyok, túlsúlyos vagyok. Most, folytassam az evést? Egészséges növekedésre van szüksége.”
Vallco potenciális átalakulása mély hatást gyakorolna Cupertinóra, egy 60 000 elővárosi városra. Az évekig tartó csata azt is tükrözi, hogy az Öbölövezet virágzó gazdasága egyre nyugtalanabbá válik, ahol a munkahelyek bőségesek, de a lakások szűkösek, különösen a kevésbé gazdag lakosok számára. Egyes városi tisztviselők azt akarják, hogy a munkahelyek növekedése lelassuljon, de a dübörgő tech szektor kevés hűtési jelet mutat.
” a legnehezebb dolog, amivel foglalkoznom kellett, az az elképzelés, hogy a növekedés végtelen és megállíthatatlan. A városok megtelnek ” – mondta Michael Goldman, a Sunnyvale-i városi tanácsos, amely az Apple székhelyével határos.
a növekedés negatív hatásai közé tartoznak a magas költségek miatt Kaliforniából menekülő emberek, az óriásvállalatok pedig a kisebbeket szorítják ki-mondta a Goldman.
“három nagy cégünk lesz” – mondta Goldman az Apple-re, a Google-ra és a Facebook-ra utalva. “Tudod, hol volt még három nagy cég? Detroit.”
a régió városainak kevés lehetősége van arra, hogy fékezzék a munkahelyek növekedését, de erőteljes ellenőrzést gyakorolnak a földhasználat felett. A projektek évekig elakadhatnak a városfejlesztési folyamatokon, a választási eljárásokon és a pereken keresztül.
az elszáradó ellenzékkel szemben a fejlesztők általában üzletet kötnek, közösségi előnyöket adnak hozzá, vagy projektek méretezését csökkentik.
A Sand Hill Fejlesztő az ellenkezőjét tette a Vallco-nál: legutóbbi terve nem tartalmaz több mint 35 millió dollár városi díjat egy alternatív projekthez képest. Nem rendelkezik forgalomcsökkentő tervvel, és magasabb épületekre szólít fel, akár 240 lábig, San Jose legmagasabb tornyainak magasságához közel.
Cupertino szeptemberben hagyta jóvá.
ennek oka az sb35 volt, egy új kaliforniai törvény, amely előírja, hogy azok a városok, amelyek nem teljesítették a lakhatási célokat — és a Bay Area legtöbbje nem — gyorsított projektekhez, amelyek megfizethető lakhatást tartalmaznak. Ez egy erőteljes növekedési eszköz, amely mentesíti a projekteket az évek óta tartó akadályok alól, beleértve a környezetvédelmi felülvizsgálatokat és a nyilvános meghallgatásokat.
A Sand Hill által jóváhagyott terv 2402 lakóegységet tartalmaz, legnagyobb koncessziója az, hogy 50 százalék megfizethető lesz, ami megfelel az SB35-nek. Cupertino 2014 és 2022 között 1064 lakóegységet tervezett hozzá a városhoz.
sb35 szerzője, állami sen. Scott Wiener, D-San Francisco, azt mondta, hogy teljes mértékben támogatja a Vallco projekt. A lakhatást sürgető állami törvények kritikusak, ha vannak olyan ellenfelek, akik” meg akarják fagyasztani Cupertinót amberben, és akik nem érdekeltek abban, hogy bárki megengedheti magának, hogy Cupertinóban éljen ” – mondta Wiener a múlt hónapban tett nyilatkozatában.
a csata még nem ért véget, de a fejlesztő megragadta a kezdeményezést. Októberben lebontott egy parkolóházat, a bevásárlóközpont bontása várhatóan jövő év elején kezdődik-mondta a város szóvivője.
a better Cupertino Barátai nevű nonprofit szervezet, a Better Cupertino affiliate pert indított a város ellen, mondván, hogy a projekt nem felel meg az SB35-nek. Azt állítja, hogy a projekt nem kétharmados lakás, mert magában foglalja a lakóparkot, veszélyes hulladéklerakóra épül, és nincs elég zöldterülete. (A honlapján a gyakran feltett kérdésekre adott válaszok listáján a város tagadja, hogy veszélyes hulladék lenne Vallcóban.)
2020-ra külön népszavazást is benyújtottak a város alternatív fejlesztési tervének blokkolására, amely arra késztette Sand Hill-t, hogy inkább az SB35 tervet válassza.
“úton vagyunk, megyünk, és nem is lehettünk izgatottabbak” – mondta Reed Moulds, a Sand Hill Property ügyvezető igazgatója. “Nem fogunk elrettenteni.”
a 4 milliárd dolláros projekt teljes finanszírozással rendelkezik a továbblépéshez, és nincs szükség közpénzre a megfizethető lakások építéséhez ” – mondta. A Sand Hill sajáttőke-partnere az Abu Dhabi Investment Authority, a szuverén vagyonalap, amelynek becsült vagyona meghaladja a 800 milliárd dollárt. A projekt várhatóan 2021-ben vagy 2022-ben nyílik meg.
több késés költséges lenne; az építési költségek továbbra is emelkednek, mivel a munkavállalók szűkösek-mondta penészgombák. “Egy ilyen méretű projekt esetében úgy becsüljük, hogy az eszkaláció mértéke napi 700 000 dollár” – mondta.
elmondta, hogy az irodaterület a megfizethető lakások kifizetését segíti elő, míg a lakások a gyalogosforgalom biztosításával és a munkavállalók számára lakhelyekkel segítik a boltokat és az irodákat.
“mindezek a darabok együtt dolgoznak, hogy életképes projektet hozzanak létre” – mondta. “Van más kiskereskedelmi projektünk Cupertinóban, amelyek küzdenek a fények bekapcsolásáért, nem azért, mert az üzlet rossz, hanem azért, mert nem tudják rávenni az embereket, hogy munkába álljanak, mert házuk instabil.”
Vallco megfizethető lakhatási szintje példátlan, mondta Adhi Nagraj, San Francisco igazgatója SPUR, várostervezési nonprofit agytröszt.
“az, hogy 50% – ot építsenek a helyszínen állami támogatás nélkül, ismeretlen” – mondta, hozzátéve, hogy a tipikus projektek 10-15% – ot biztosítanak.”
” el lehet képzelni egy csomó Apple alkalmazottak, akik most küzd, ül transzferek … ezekben az új egységekben élni ” – mondta Nagraj. “Ez egy nagy újrafelhasználása egy haldokló eszköz, amely egy plázában, és átalakítja azt a növekedési eszköz.”
A projekt kritikusai kételkednek abban, hogy a Vallco potenciális lakói helyben fognak működni. A fiatal Apple alkalmazottak már San Franciscót választják, mert szórakoztatóbb-mondta Steven Scharf, a Cupertino tanácsos, aki “szimpatikus” a projekt ellenfeleivel szemben.
“egyetlen személy nem érdekli, hogy Cupertinóban éljen” – mondta.
jobb Cupertino tagok azt mondták, hogy támogatják a házat, de a forgalom miatt nem akarják az irodaterületet.
“számszemély vagyok, ezért természetesen megnéztem a számokat, és azt mondtam:” ez túl sok ” – mondta Jim Moore, egy 42 éves cupertinói lakos és az IBM nyugdíjas alkalmazottja. “Ez megváltoztatja a város táját.”
de szívesen látna 2000 lakást, különösen megfizethető lakást, és egy kisebb bevásárlóközpontot.
Moore évtizedek óta birtokolja házát, lánya Cupertinóban született és nőtt fel, és egy vallcói ruhaüzletben dolgozott. Korábban Cupertino állami iskolai tanár volt, amíg meg nem született első gyermeke. San Jose-ban él.
” nem tudott itt élni. Itt nőtt fel. Itt vagyunk. Itt vannak a barátai” – mondta Moore. “Tehát szeretnék egy jó mennyiségű megfizethető ház, de minden szinten, nem csak azok, amelyek megfelelnek a Szolgáltató dolgozók.”
Cupertino medián otthoni értéke $2.3 millió, fel 16.6 százalék az elmúlt évben, szerint Zillow. Ez több mint 10-szerese az amerikai Medián szerint Trulia.
A Vallco sb35 megfizethető lakhatási terve magában foglalja az alacsony és nagyon alacsony jövedelmű egységeket, de nem a mérsékelt jövedelmű egységeket, amelyek általában a tanárok számára állnak rendelkezésre.
nem mindenki akar megfizethető házat. Egy szeptemberi közmeghallgatáson Thomas Maiello állami iskolásként mutatkozott be,és előadást tartott.
“az értékesítési pálya szerint az új lakóegységek alacsony jövedelmű, nagy sűrűségű lakóházakat tartalmaznának” – mondta előadásában. “Ez azt jelentené, hogy nem képzett emberek élnének Cupertinóban. Sok más lakos és én aggódunk, hogy ez kényelmetlenné tenné Cupertino jelenlegi lakóit, és kettéosztaná a városunkat.”
A vallco ellenséges fogadása éles ellentétben áll a közeli Apple parkkal, a 2, 8 millió négyzetméteres központtal, amelynek nincs lakása.
“nagyon örültem, amikor utaztam, hogy az emberek azt mondják, amikor azt mondtam Cupertino,” Ó, ez az Apple otthona.”Itt alapították” – mondta Moore. “A feleségemnek és nekem van ipadünk, és van egy iPhone-ja. Szeretjük a termékeiket.”
Moore szerint az Apple irodai projektje más, mert a webhely már irodaterület volt, amelyet korábban a Hewlett-Packard foglalt el.
a projekt, amelyet 2012-ben hagytak jóvá, szintén azelőtt jött, hogy a technológiai fellendülés nagy része elárasztotta az autópályákat a forgalommal, és szárnyaló lakhatási költségekhez vezetett. A recesszió nyomán az Apple távolodásának lehetősége ösztönözte a várost a terv zöld megvilágítására, emlékeztet Rod Mosogats, Cupertino alpolgármestere.
Az Apple 75 millió dollárt fektetett be infrastrukturális és tranzitjavításokra, és 5,85 millió dollárt fizetett a megfizethető lakásokra, kétszer annyit, mint amire szükség volt. Cupertino most egy potenciális munkavállalónkénti adót tanulmányoz, amely nagymértékben befolyásolja az Apple-t.
a Vallco újjáépítése mellett is szavazó mosogatók elismerték, hogy a forgalom jelentős probléma, nincs megoldás a láthatáron.
“tranzit sivatag vagyunk” – mondta. “A buszrendszer annyira hatástalan, hogy szinte soha nem lehetséges bárki számára, akinek van alternatívája.”
de a süllyedés megkérdőjelezi a növekedés lelassulásának gondolatát.
” legtöbben a gazdasági lehetőség miatt költöztünk A Szilícium-völgybe. A kérdés az, hogy a gyerekeinknek is megadjuk-e ugyanazt a lehetőséget?”azt mondta. “Azt hiszem, kezdünk meggondolni magunkat a lakhatással kapcsolatban.”
Roland Li a Krónika munkatársa. E-mail: [email protected] Twitter: @ rolandlisf