Comienza la demolición de la estructura de estacionamiento en Vallco Town Center en Cupertino, California. en Oct. 11, 2018. La demolición de la estructura de estacionamiento fue un preludio a la eventual desmolición del envejecimiento y comienza la demolición de la estructura de estacionamiento en el Centro de la Ciudad de Vallco en Cupertino, California. en Oct. 11, 2018. La demolición de la estructura del estacionamiento fue el preludio de la eventual desmolición del envejecido y casi vacío centro comercial a pie, que es objeto de un intenso conflicto comunitario con respecto a la propuesta de remodelación del sitio.
Un cartel guía a los pocos clientes que visitan el centro comercial Vallco a los negocios que permanecen abiertos en el centro comercial en Cupertino, California. el miércoles, febrero. 14, 2018. Pocos inquilinos permanecen en el centro comercial en el letrero A guía a los pocos clientes que visitan el centro comercial Vallco a los negocios que permanecen abiertos en el centro comercial en Cupertino, California. el miércoles, febrero. 14, 2018. Pocos inquilinos permanecen en el centro comercial en el oeste del Valle de Santa Clara, incluyendo un teatro AMC y un par de restaurantes, pero está en gran parte abandonado.
Como Apple floreció en Cupertino, convirtiéndose en la primera compañía Estadounidense por valor de $1 billón, centro Comercial Vallco se pudrió en su sombra.
El centro comercial de 1976 fue el hogar de los gigantes minoristas del siglo XX: Macy’s, Sears y J.C. Penney, que cerraron sus tiendas en los últimos tres años a medida que disminuía el tráfico peatonal y los compradores se movían en línea. Hoy en día, Vallco es un espacio cavernoso, en su mayoría vacío de 1.2 millones de pies cuadrados, con un puñado de sobrevivientes como Dynasty Seafood Restaurant y el Bay Club. Al otro lado de la Interestatal 280 se encuentra la nueva sede de Apple de 5 5 mil millones, que incluye un elegante centro de visitantes y una tienda.
Desde 2014, desarrollador Sand Hill Property Co. ha tratado de transformar el centro comercial en casi 2 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas, más de 2,400 unidades de vivienda y un centro comercial de 400,000 pies cuadrados.
Miles de residentes de Cupertino se han defendido. En 2016, la propiedad de Sand Hill presentó una medida de votación para ganar apoyo para una versión del proyecto, mientras que los oponentes tenían una medida que prohibía el espacio de oficinas y la vivienda en el sitio y mantenía el tamaño del comercio minorista igual. Ambas medidas fueron rechazadas por los votantes, arrojando el proyecto al limbo.
La idea de reemplazar Vallco por otro centro comercial parece totalmente irreal: se espera que una cuarta parte de los 1.100 centros comerciales de Estados Unidos cierren en cinco años.Los oponentes, que formaron un grupo llamado Better Cupertino, dicen que el proyecto exacerbará el tráfico, que ya es miserable a raíz de la apertura de Apple Park. El espacio de oficinas adicional también empeorará el desequilibrio entre empleos y vivienda de la región, dicen.
«La tasa de crecimiento de la oficina es mucho más rápida de lo que solía ser. Es insostenible», dijo Liang Chao, cofundador de Better Cupertino y candidato al Concejo Municipal que parece que se dirige a las elecciones con algunos votos por contar. «Cuando hablas de crecimiento, es como nuestro cuerpo. Si como en exceso, tengo sobrepeso. Ahora, ¿continúo comiendo? Necesitas un crecimiento saludable.»
La transformación potencial de Vallco tendría efectos profundos en Cupertino, una ciudad suburbana de 60.000 habitantes. La batalla de años de duración también refleja el creciente malestar por la economía en auge del Área de la Bahía, donde los empleos son abundantes pero la vivienda es escasa, particularmente para los residentes menos ricos. Algunos funcionarios de la ciudad quieren que el crecimiento del empleo se desacelere, pero el sector de la tecnología rugiente muestra pocos signos de enfriamiento.
«Lo más difícil con lo que he tenido que lidiar es la idea de que el crecimiento es infinito e imparable. Las ciudades se llenan», dijo Michael Goldman, concejal de Sunnyvale, que limita con la sede de Apple.
Los efectos negativos del crecimiento incluyen personas que huyen de California debido a los altos costos, y compañías gigantes que exprimen a las más pequeñas, dijo Goldman.
» Vamos a tener tres grandes empresas», dijo Goldman, refiriéndose a Apple, Google y Facebook. «¿Sabes dónde más había tres grandes compañías? Detroit.»
Las ciudades de la región tienen pocas opciones para frenar el crecimiento del empleo, pero tienen un control poderoso sobre el uso de la tierra. Los proyectos pueden estancarse durante años a través de procesos de aprobación de la ciudad, medidas de votación y demandas judiciales.
Ante la oposición, los desarrolladores suelen llegar a un acuerdo, añadiendo beneficios a la comunidad o reduciendo los proyectos.
El desarrollador Sand Hill hizo lo contrario en Vallco: Su plan reciente no incluye más de 3 35 millones en tarifas municipales en comparación con un proyecto alternativo. No tiene un plan de mitigación de tráfico y requiere edificios más altos, de hasta 240 pies, cerca de la altura de las torres más altas de San José.
Cupertino lo aprobó en septiembre.
La razón fue la SB35, una nueva ley de California que requiere que las ciudades que no han cumplido con las metas de vivienda, y la mayoría en el Área de la Bahía no lo han hecho, aceleren los proyectos que incluyen vivienda asequible. Es una poderosa herramienta de crecimiento, que exime a los proyectos de obstáculos de años de duración, incluidas las revisiones ambientales y las audiencias públicas.
El plan aprobado de Sand Hill incluye 2,402 unidades de vivienda, y su mayor concesión es que el 50 por ciento será asequible, lo que lo califica para SB35. Cupertino planeó agregar 1,064 unidades de vivienda en toda la ciudad entre 2014 y 2022.
El autor de la SB35, el Senador estatal Scott Wiener (D-San Francisco), dijo que apoya plenamente el proyecto Vallco. Las leyes estatales que promueven la vivienda son críticas cuando hay opositores que» quieren congelar Cupertino en ámbar y no les preocupa si alguien puede permitirse vivir en Cupertino», dijo Wiener en un comunicado el mes pasado.
La batalla no ha terminado, pero el desarrollador ha tomado la iniciativa. Demolió una estructura de estacionamiento en octubre, y se espera que la demolición del centro comercial comience a principios del próximo año, según un portavoz de la ciudad.
Una organización sin fines de lucro llamada Friends of Better Cupertino, una afiliada de Better Cupertino, presentó una demanda contra la ciudad, diciendo que el proyecto no cumple con SB35. Alega que el proyecto no es una vivienda de dos tercios porque incluye espacio de estacionamiento residencial, que está construido en un sitio de desechos peligrosos y que no tiene suficiente espacio verde. (En una lista de respuestas a preguntas frecuentes en su sitio web, la ciudad niega que haya residuos peligrosos en Vallco.)
También se presentó un referéndum separado para 2020 para bloquear el plan de desarrollo alternativo de la ciudad, lo que llevó a Sand Hill a elegir el plan SB35 en su lugar.
«Estamos en marcha y nos vamos, y no podríamos estar más emocionados», dijo Reed Moulds, director general de Sand Hill Property. «No vamos a ser disuadidos.»
El proyecto de 4 4 mil millones tiene financiamiento completo para avanzar, y no se necesitan fondos públicos para construir la vivienda asequible, dijo Moulds. El socio de capital de Sand Hill es Abu Dhabi Investment Authority, el fondo de riqueza soberano con activos estimados en más de 8 800 mil millones. Se espera que el proyecto se abra en 2021 o 2022.
Más retrasos serían costosos; los costos de construcción siguen aumentando debido a la escasez de trabajadores, dijo Moulds. «Para un proyecto de este tamaño, estimamos que nuestra tasa de escalada es de 7 700,000 al día», dijo.
Moulds dijo que el espacio de oficinas ayudará a pagar la vivienda asequible, mientras que la vivienda ayudará a apoyar las tiendas y oficinas al proporcionar tráfico peatonal y dar a los trabajadores lugares para vivir.
«Todas estas piezas trabajan juntas para hacer un proyecto viable», dijo. «Tenemos otros proyectos minoristas en Cupertino que están luchando para mantener las luces encendidas, no porque el negocio sea malo, sino porque no pueden hacer que la gente se presente a trabajar porque su vivienda es inestable.»
Los niveles de vivienda asequible de Vallco no tienen precedentes, dijo Adhi Nagraj, director de SPUR en San Francisco, un grupo de expertos sin fines de lucro de planificación urbana.
«Construir el 50 por ciento en el sitio sin subsidios públicos es algo inaudito», dijo, y agregó que los proyectos típicos proporcionan del 10 al 15 por ciento.»
» Puedes imaginar a muchos empleados de Apple que ahora tienen dificultades, sentados en los transbordadores … vivir en estas nuevas unidades», dijo Nagraj. «Esta es una gran reutilización de un activo moribundo, que es un centro comercial, y convertirlo en un activo en crecimiento.»
Los críticos del proyecto dudan de que los residentes potenciales de Vallco trabajen localmente. Los jóvenes empleados de Apple ya eligen San Francisco porque es más divertido, dijo Steven Scharf, concejal de Cupertino que «simpatiza» con los oponentes del proyecto.
«Una persona soltera no está tan interesada en vivir en Cupertino», dijo.
Los miembros de Better Cupertino dijeron que apoyan la vivienda, pero no quieren el espacio de oficina debido al tráfico.
«Soy una persona de números, así que ciertamente miré los números y dije, ‘Esto es demasiado'», dijo Jim Moore, un residente de Cupertino de 42 años y empleado jubilado de IBM. «Eso va a cambiar el paisaje de la ciudad.»
Pero le encantaría ver 2,000 unidades de vivienda, especialmente viviendas asequibles, y un centro comercial más pequeño.
Moore ha sido dueño de su casa durante décadas, y su hija nació y creció en Cupertino y trabajó para una tienda de ropa en Vallco. Anteriormente fue maestra de escuela pública de Cupertino hasta que tuvo su primer hijo. Vive en San José.
» No pudo vivir aquí. Aquí es donde creció. Aquí es donde estamos. Aquí es donde están sus amigos», dijo Moore. «Así que me gustaría una buena cantidad de viviendas asequibles, pero todos los niveles, no solo los que satisfagan a los trabajadores de servicios.»
El valor medio de la vivienda de Cupertino es de 2 2.3 millones, un aumento de 16.6 por ciento durante el año pasado, según Zillow. Eso es más de 10 veces la mediana de Estados Unidos, según Trulia.
El plan de vivienda asequible SB35 de Vallco incluye unidades de bajos y muy bajos ingresos, pero no unidades de ingresos moderados que normalmente están disponibles para los maestros.
No todo el mundo quiere vivienda asequible. En una audiencia pública de septiembre, Thomas Maiello se identificó como un estudiante de escuela pública y dio una presentación en oposición a la vivienda asequible.
«De acuerdo con el argumento de venta, las nuevas unidades de vivienda incluirían apartamentos de viviendas de alta densidad de bajos ingresos», dijo su presentación. «Esto significaría que tendríamos gente sin educación viviendo en Cupertino. A muchos otros residentes y a mí nos preocupa que esto haga que los residentes actuales de Cupertino se sientan incómodos y que divida nuestra ciudad por la mitad.»
La recepción hostil de Vallco contrasta con el cercano Apple Park, la sede de 2,8 millones de pies cuadrados, que no tiene vivienda.
«Estaba muy contento cuando viajo de que la gente dijera, cuando dije Cupertino,’ Oh, ese es el hogar de Apple.»Se fundó aquí», dijo Moore. «Mi esposa y yo tenemos iPads, y ella tiene un iPhone. Nos gustan sus productos.»
Moore dijo que el proyecto de oficina de Apple es diferente porque el sitio ya era espacio de oficina, anteriormente ocupado por Hewlett-Packard.
El proyecto, que fue aprobado en 2012, también se produjo antes de gran parte del auge tecnológico que ha inundado las carreteras con tráfico y ha llevado al aumento de los costos de vivienda. A raíz de la recesión, la posibilidad de que Apple se mudara ayudó a impulsar a la ciudad a dar luz verde al plan, recuerda Rod Sinks, vicealcalde de Cupertino.
Apple invirtió 75 millones de dólares en mejoras de infraestructura y transporte y pagó 5,85 millones de dólares en viviendas asequibles, el doble de lo que se necesitaba. Cupertino está estudiando un posible impuesto por empleado que afectaría en gran medida a Apple.
Sinks, que también ha votado a favor de la remodelación de Vallco, reconoció que el tráfico es un problema importante, sin solución a la vista.
«Somos un desierto de tránsito», dijo. «El sistema de autobuses es tan ineficaz, que casi nunca es una opción para cualquiera que tenga una alternativa.»
Pero Sinks cuestiona la idea de ralentizar el crecimiento.
«La mayoría de nosotros nos mudamos a Silicon Valley debido a la oportunidad económica. La pregunta es, ¿estamos dando a nuestros hijos la misma oportunidad?»dijo. «Creo que estamos empezando a tener un cambio de opinión sobre la vivienda.»
Roland Li es un escritor de Crónica. Correo electrónico: [email protected] Twitter: @ rolandlisf