Der Abriss des Parkhauses im Vallco Town Center in Cupertino, Kalifornien, beginnt. am Okt. 11, 2018. Die Zerstörung der Parkstruktur war ein Auftakt für die eventuelle Demollision der Alterungs- und Abbrucharbeiten an der Parkstruktur im Stadtzentrum von Vallco in Cupertino, Kalifornien. am Okt. 11, 2018. Die Zerstörung der Parkstruktur war ein Auftakt für die eventuelle Demollision des alternden und fast leerstehenden begehbaren Einkaufszentrums, das Gegenstand eines intensiven Gemeinschaftskonflikts über die vorgeschlagene Sanierung des Geländes ist.
Ein Schild führt die wenigen Kunden, die das Einkaufszentrum Vallco besuchen, zu Geschäften, die im Einkaufszentrum in Cupertino, Kalifornien, geöffnet bleiben. am Mittwoch, Februar. 14, 2018. Ein Schild führt die wenigen Kunden, die das Einkaufszentrum Vallco besuchen, zu Unternehmen, die im Einkaufszentrum in Cupertino geöffnet bleiben, Calif. am Mittwoch, Februar. 14, 2018. Nur wenige Mieter bleiben in der Mall im westlichen Santa Clara Valley, darunter ein AMC Theater und ein paar Restaurants, aber es ist weitgehend aufgegeben.
Als Apple in Cupertino florierte und das erste amerikanische Unternehmen im Wert von 1 Billion US-Dollar wurde, verrottete das Einkaufszentrum Vallco in seinem Schatten.Das Einkaufszentrum von 1976 war die Heimat der Einzelhandelsriesen des 20.Jahrhunderts: Macy’s, Sears und J.C. Penney, die alle ihre Geschäfte in den letzten drei Jahren schlossen, als der Fußverkehr schwand und die Käufer online gingen. Heute, Vallco ist eine Höhle, meist leerer Raum von 1.2 millionen Quadratfuß, mit einer Handvoll Überlebender wie Dynasty Seafood Restaurant und The Bay Club hängen. Auf der anderen Seite der Interstate 280 befindet sich Apples neues 5-Milliarden-Dollar-Hauptquartier mit einem eleganten Besucherzentrum und einem Geschäft.
Seit 2014 ist der Entwickler Sand Hill Property Co. hat versucht, das Einkaufszentrum in fast 2 Millionen Quadratmeter Bürofläche, mehr als 2.400 Wohneinheiten und ein 400.000 Quadratmeter großes Einzelhandelszentrum umzuwandeln.
Tausende Einwohner von Cupertino haben sich gewehrt. Im Jahr 2016 reichte Sand Hill Property eine Wahlmaßnahme ein, um Unterstützung für eine Version des Projekts zu erhalten, während die Gegner eine Maßnahme hatten, die Büroflächen und Wohnungen auf dem Gelände verbot und die Einzelhandelsgröße gleich hielt. Beide Maßnahmen wurden von den Wählern abgelehnt, das Projekt in die Schwebe zu werfen.Die Idee, Vallco durch ein anderes Einkaufszentrum zu ersetzen, scheint völlig unrealistisch: Ein Viertel der 1.100 Einkaufszentren Amerikas wird voraussichtlich innerhalb von fünf Jahren schließen.Gegner, die eine Gruppe namens Better Cupertino gründeten, sagen, dass das Projekt den Verkehr verschärfen wird, der nach der Eröffnung des Apple Parks bereits miserabel ist. Die zusätzlichen Büroflächen werden auch das Ungleichgewicht zwischen Arbeitsplätzen und Wohnraum in der Region verschlechtern, sagen sie.
„Das Bürowachstum ist viel schneller als früher. Es ist nicht nachhaltig „, sagte Liang Chao, Mitbegründer von Better Cupertino und Stadtratskandidat, der mit einigen noch zu zählenden Stimmen zur Wahl antritt. „Wenn Sie über Wachstum sprechen, ist es wie unser Körper. Wenn ich zu viel esse, bin ich übergewichtig. Soll ich weiter essen? Sie brauchen gesundes Wachstum.“Vallcos potenzielle Transformation hätte tiefgreifende Auswirkungen auf Cupertino, eine Vorstadt mit 60.000 Einwohnern. Der jahrelange Kampf spiegelt auch das wachsende Unbehagen über die boomende Wirtschaft der Bay Area wider, wo es reichlich Arbeitsplätze gibt, aber Wohnraum knapp ist, besonders für weniger wohlhabende Einwohner. Einige Stadtbeamte wollen, dass sich das Beschäftigungswachstum verlangsamt, aber der brüllende Technologiesektor zeigt kaum Anzeichen einer Abkühlung.
„Das Schwierigste, mit dem ich mich auseinandersetzen musste, ist die Vorstellung, dass Wachstum unendlich und unaufhaltsam ist. Städte füllen sich „, sagte Michael Goldman, Stadtrat in Sunnyvale, das an Apples Hauptsitz grenzt.Zu den negativen Auswirkungen des Wachstums zählen Menschen, die wegen hoher Kosten aus Kalifornien fliehen, und riesige Unternehmen, die kleinere verdrängen, sagte Goldman.“Wir werden drei große Unternehmen haben“, sagte Goldman und bezog sich dabei auf Apple, Google und Facebook. „Weißt du, wo sonst drei große Unternehmen waren? Detroit.“Städte in der Region haben nur wenige Möglichkeiten, das Beschäftigungswachstum zu bremsen, aber sie haben eine starke Kontrolle über die Landnutzung. Projekte können durch städtische Genehmigungsverfahren, Abstimmungsmaßnahmen und Klagen jahrelang ins Stocken geraten.
Angesichts des schwindenden Widerstands schneiden Entwickler normalerweise einen Deal ab, fügen Community-Vorteile hinzu oder skalieren Projekte.Der Entwickler Sand Hill hat in Vallco das Gegenteil getan: Sein jüngster Plan sieht im Vergleich zu einem alternativen Projekt nicht mehr als 35 Millionen US-Dollar an Stadtgebühren vor. Es hat keinen Verkehrsminderungsplan und fordert höhere Gebäude, bis zu 240 Fuß, nahe der Höhe der höchsten Türme von San Jose.
Cupertino hat es im September genehmigt.Der Grund war SB35, ein neues kalifornisches Gesetz, das Städte, die ihre Wohnziele nicht erreicht haben — und die meisten in der Bay Area nicht — dazu verpflichtet, Projekte zu beschleunigen, die bezahlbaren Wohnraum beinhalten. Es ist ein mächtiges Wachstumsinstrument, das Projekte von jahrelangen Hürden befreit, einschließlich Umweltprüfungen und öffentlichen Anhörungen.Der genehmigte Plan von Sand Hill umfasst 2.402 Wohneinheiten, und sein größtes Zugeständnis ist, dass 50 Prozent erschwinglich sein werden, was ihn für SB35 qualifiziert. Cupertino plante, zwischen 2014 und 2022 stadtweit 1.064 Wohneinheiten hinzuzufügen.Der Autor von SB35, Senator Scott Wiener, D-San Francisco, sagte, er unterstütze das Vallco-Projekt voll und ganz. Staatliche Gesetze, die auf Wohnraum drängen, sind kritisch, wenn es Gegner gibt, die „Cupertino in Bernsteinfarben einfrieren wollen und sich keine Gedanken darüber machen, ob es sich tatsächlich jemand leisten kann, in Cupertino zu leben“, sagte Wiener letzten Monat in einer Erklärung.
Der Kampf ist noch nicht vorbei, aber der Entwickler hat die Initiative ergriffen. Im Oktober wurde ein Parkhaus abgerissen, und der Abriss des Einkaufszentrums wird voraussichtlich Anfang nächsten Jahres beginnen, nach Angaben eines Stadtsprechers.Eine gemeinnützige Organisation namens Friends of Better Cupertino, eine Tochtergesellschaft von Better Cupertino, reichte eine Klage gegen die Stadt ein und sagte, dass das Projekt nicht den SB35 entspreche. Es wird behauptet, dass das Projekt nicht zu zwei Dritteln aus Wohnraum besteht, da es Wohnparkplätze umfasst, dass es auf einer gefährlichen Mülldeponie gebaut wurde und dass es nicht genügend Grünflächen gibt. (Auf einer Liste von Antworten auf häufig gestellte Fragen auf ihrer Website bestreitet die Stadt, dass es in Vallco gefährliche Abfälle gibt.)
Für 2020 wurde auch ein separates Referendum eingereicht, um den alternativen Entwicklungsplan der Stadt zu blockieren, was Sand Hill dazu veranlasste, stattdessen den SB35-Plan zu wählen.“Wir sind im Gange und wir gehen, und wir könnten nicht aufgeregter sein“, sagte Reed Moulds, Managing Director bei Sand Hill Property. „Wir werden uns nicht abschrecken lassen.“Das 4-Milliarden-Dollar-Projekt hat die volle Finanzierung, um voranzukommen, und es werden keine öffentlichen Mittel benötigt, um bezahlbaren Wohnraum zu bauen“, sagte er. Der Equity-Partner von Sand Hill ist die Abu Dhabi Investment Authority, der Staatsfonds mit einem geschätzten Vermögen von über 800 Milliarden US-Dollar. Das Projekt wird voraussichtlich 2021 oder 2022 eröffnet.
Weitere Verzögerungen wären teuer; die Baukosten steigen weiter, weil Arbeitskräfte knapp sind, sagte Er. „Für ein Projekt dieser Größe schätzen wir unsere Eskalationsrate auf 700.000 US-Dollar pro Tag“, sagte er.
Moulds sagte, dass die Büroräume dazu beitragen werden, bezahlbaren Wohnraum zu bezahlen, während Wohnungen dazu beitragen werden, Geschäfte und Büros zu unterstützen, indem sie Fußverkehr bieten und den Arbeitern Wohnplätze bieten.“All diese Teile arbeiten zusammen, um ein tragfähiges Projekt zu machen“, sagte er. „Wir haben andere Einzelhandelsprojekte in Cupertino, die Schwierigkeiten haben, das Licht an zu halten, nicht weil das Geschäft schlecht ist, sondern weil sie die Leute nicht dazu bringen können, zur Arbeit zu kommen, weil ihre Wohnungen instabil sind.“
Vallcos erschwinglicher Wohnraum ist beispiellos“, sagte Adhi Nagraj, Direktor von SPUR in San Francisco, einem gemeinnützigen Think Tank für Stadtplanung.“50 Prozent vor Ort ohne öffentliche Subventionen zu bauen, ist unerhört“, sagte er und fügte hinzu, dass typische Projekte 10 bis 15 Prozent liefern.“
„Sie können sich viele Apple-Mitarbeiter vorstellen, die jetzt Probleme haben und in Shuttles sitzen … leben in diesen neuen Einheiten „, sagte Nagraj. „Dies ist eine großartige Wiederverwendung eines sterbenden Vermögenswerts, eines Einkaufszentrums, und die Umwandlung in einen Wachstumswert.“
Projektkritiker bezweifeln, dass potenzielle Bewohner von Vallco vor Ort arbeiten werden. Junge Apple-Mitarbeiter wählen San Francisco bereits, weil es mehr Spaß macht, sagte Steven Scharf, ein Stadtrat von Cupertino, der den Projektgegnern gegenüber „sympathisch“ ist.“Eine einzelne Person ist nicht daran interessiert, in Cupertino zu leben“, sagte er.Bessere Cupertino-Mitglieder sagten, sie unterstützen das Gehäuse, wollen aber die Büroräume wegen des Verkehrs nicht.“Ich bin ein Zahlenmensch, also habe ich mir die Zahlen angesehen und gesagt: ‚Das ist viel zu viel'“, sagte Jim Moore, ein 42-jähriger Einwohner von Cupertino und pensionierter IBM-Mitarbeiter. „Das wird die Landschaft der Stadt verändern.“
Aber er würde sich freuen, 2.000 Wohneinheiten, vor allem bezahlbaren Wohnraum, und ein kleineres Einkaufszentrum zu sehen.Moore besitzt sein Haus seit Jahrzehnten, und seine Tochter wurde in Cupertino geboren und aufgewachsen und arbeitete für ein Bekleidungsgeschäft in Vallco. Zuvor war sie Lehrerin an der öffentlichen Schule in Cupertino, bis sie ihr erstes Kind bekam. Sie lebt in San Jose.
„Sie konnte hier nicht leben. Hier ist sie aufgewachsen. Hier sind wir. Hier sind ihre Freunde „, sagte Moore. „Ich hätte also gerne eine gute Menge an erschwinglichem Wohnraum, aber auf allen Ebenen, nicht nur auf denen, die die Servicemitarbeiter zufriedenstellen würden.“
Cupertinos Medianwert für Eigenheime liegt bei 2,3 Millionen US-Dollar, ein Plus von 16.6 Prozent im vergangenen Jahr, nach Zillow. Das ist laut Trulia mehr als das 10-fache des US-Medians.Vallcos SB35-Plan für bezahlbaren Wohnraum umfasst Einheiten mit niedrigem und sehr niedrigem Einkommen, jedoch keine Einheiten mit mittlerem Einkommen, die normalerweise für Lehrer verfügbar sind.
Nicht jeder will bezahlbaren Wohnraum. Bei einer öffentlichen Anhörung im September identifizierte sich Thomas Maiello als Schüler einer öffentlichen Schule und hielt einen Vortrag über bezahlbaren Wohnraum.“Laut dem Verkaufsgespräch würden die neuen Wohneinheiten einkommensschwache Wohnungen mit hoher Dichte umfassen“, sagte seine Präsentation. „Das würde bedeuten, dass wir ungebildete Menschen in Cupertino hätten. Viele andere Bewohner und ich sind besorgt, dass dies die derzeitigen Bewohner von Cupertino unwohl fühlen und unsere Stadt in zwei Hälften teilen würde.“Der feindselige Empfang für Vallco steht in scharfem Kontrast zum nahe gelegenen Apple Park, dem 2,8 Millionen Quadratmeter großen Hauptsitz, der keine Wohnungen hat.
„Ich war wirklich erfreut, als ich reiste, um Leute sagen zu lassen, als ich Cupertino sagte:“Oh, das ist die Heimat von Apple.“ Es wurde hier gegründet“, sagte Moore. „Meine Frau und ich haben iPads und sie hat ein iPhone. Wir mögen ihre Produkte.“
Moore sagte, Apples Office-Projekt ist anders, weil die Website bereits Büroräume war, früher von Hewlett-Packard besetzt.Das Projekt, das 2012 genehmigt wurde, kam auch vor einem Großteil des Tech-Booms, der die Autobahnen mit Verkehr überflutete und zu steigenden Wohnkosten führte. Im Zuge der Rezession hat die Möglichkeit, dass Apple wegzieht, dazu beigetragen, dass die Stadt grünes Licht für den Plan gegeben hat, erinnert sich Rodney, Cupertinos Vizebürgermeister.Apple investierte 75 Millionen US-Dollar in Infrastruktur- und Transitverbesserungen und zahlte 5,85 Millionen US-Dollar für bezahlbaren Wohnraum, doppelt so viel wie erforderlich. Cupertino untersucht derzeit eine mögliche Steuer pro Mitarbeiter, die Apple weitgehend betreffen würde.
Senks, der auch für die Sanierung von Vallco gestimmt hat, räumte ein, dass der Verkehr ein großes Problem sei, für das keine Lösung in Sicht sei.
„Wir sind eine Transitwüste“, sagte er. „Das Bussystem ist so ineffektiv, dass es für jeden, der eine Alternative hat, fast nie eine Option ist.“
Aber niemand stellt die Idee in Frage, das Wachstum zu verlangsamen.
„Die meisten von uns sind wegen der wirtschaftlichen Chancen ins Silicon Valley gezogen. Die Frage ist, bieten wir unseren Kindern die gleiche Chance?“ er sagte. „Ich denke, wir fangen an, eine Veränderung des Herzens über den Wohnungsbau zu haben.“
Roland Li ist ein Chronicle Staff Writer. E-Mail: [email protected] Twitter: @rolandlisf