de sloop begint op de parkeergarage in Vallco Town Center in Cupertino, Calif. op okt. 11, 2018. De sloop van de parkeergarage was een prelude op de uiteindelijke afbraak van de veroudering en sloop begint op de parkeergarage in Vallco centrum in Cupertino, Calif. op okt. 11, 2018. Het met de grond gelijk maken van de parkeergarage was een voorbode van de uiteindelijke afbraak van het verouderende en bijna leegstaande winkelcentrum dat het onderwerp is van een intens gemeenschapsconflict met betrekking tot de voorgestelde herontwikkeling van de site.
een bord leidt de weinige klanten die het Vallco shopping mall bezoeken naar bedrijven die open blijven in het winkelcentrum in Cupertino, Calif. op woensdag, Feb. 14, 2018. Weinig huurders blijven in het winkelcentrum in het A-teken leidt de paar klanten een bezoek aan het Vallco winkelcentrum aan bedrijven die open blijven in het winkelcentrum in Cupertino, Calif. op woensdag, Feb. 14, 2018. Weinig huurders blijven in het winkelcentrum in de westelijke Santa Clara Valley, waaronder een AMC Theater en een paar restaurants, maar het is grotendeels verlaten.
toen Apple floreerde in Cupertino en het eerste Amerikaanse bedrijf ter waarde van $1 biljoen werd, rotte het winkelcentrum Vallco weg in zijn schaduw.het winkelcentrum van 1976 was de thuisbasis van de retailgiganten van de 20e eeuw: Macy ‘ s, Sears en J. C. Penney, die de laatste drie jaar hun winkels sloten toen het voetverkeer afnam en het winkelend publiek online veranderde. Vandaag de dag is Vallco een holle, meestal lege ruimte van 1.2 miljoen vierkante meter, met een handvol overlevenden zoals Dynasty Seafood Restaurant en de Bay Club opknoping op. Aan de andere kant van de Interstate 280 is Apple ‘ s nieuwe $5 miljard hoofdkantoor, die een slanke bezoekerscentrum en winkel omvat.sinds 2014 is Sand Hill Property Co. heeft geprobeerd om het winkelcentrum te transformeren in bijna 2 miljoen vierkante meter kantoorruimte, meer dan 2400 woningen en een 400,000-vierkante-voet retail center.
duizenden Cupertino bewoners hebben teruggevochten. In 2016 diende Sand Hill Property een stembriefje in om steun te krijgen voor één versie van het project, terwijl tegenstanders een maatregel hadden die kantoorruimte en huisvesting op de site verbood en de retailgrootte gelijk hield. Beide maatregelen werden door de kiezers afgewezen, waardoor het project in het ongewisse werd gelaten.het idee om Vallco te vervangen door een ander winkelcentrum lijkt volstrekt onrealistisch: een kwart van de 1.100 Amerikaanse winkelcentra zal naar verwachting binnen vijf jaar sluiten.
tegenstanders, die een groep vormden genaamd Better Cupertino, zeggen dat het project het verkeer zal verergeren, wat al ellendig is na de opening van Apple Park. De extra kantoorruimte zal ook verergeren de regio ‘ s banen-huisvesting onevenwichtigheid, zeggen ze.
” De kantoorgroei is veel sneller dan vroeger. Het is onhoudbaar, ” zei Liang Chao, medeoprichter van Better Cupertino en een Gemeenteraadskandidaat die lijkt op weg naar de verkiezingen met een aantal stemmen te tellen. “Als je het over groei hebt, is het net ons lichaam. Als ik te veel eet, heb ik overgewicht. Zal ik doorgaan met eten? Je hebt gezonde groei nodig.Vallco ‘ s potentiële transformatie zou ingrijpende gevolgen hebben voor Cupertino, een stad met 60.000 inwoners. De jarenlange strijd weerspiegelt ook het groeiende onbehagen over de bloeiende economie van de Bay Area, waar veel banen zijn, maar huisvesting schaars is, vooral voor minder rijke bewoners. Sommige stadsambtenaren willen dat de banengroei vertraagt, maar de brullende tech sector vertoont weinig tekenen van afkoeling.
” Het moeilijkste waar ik mee te maken heb gehad is het idee dat groei oneindig en niet te stoppen is. Steden vullen zich, ” zei Michael Goldman, een gemeenteraadslid in Sunnyvale, die grenst aan het hoofdkantoor van Apple.
de negatieve effecten van groei zijn onder meer mensen die Californië ontvluchten vanwege de hoge kosten, en grote bedrijven die kleinere bedrijven uitpersen, zei Goldman.
” We gaan drie grote bedrijven, ” Goldman zei, verwijzend naar Apple, Google en Facebook. “Weet je waar nog drie grote bedrijven hadden? Detroit.”
steden in de regio hebben weinig opties om de groei van de werkgelegenheid te remmen, maar ze hebben een krachtige controle over het landgebruik. Projecten kunnen jarenlang worden geblokkeerd door middel van goedkeuringsprocessen van steden, stembriefmaatregelen en rechtszaken.
in het licht van het afsterven van oppositie sluiten ontwikkelaars meestal een deal, waarbij ze gemeenschapsvoordelen toevoegen of projecten inkrimpen.
Ontwikkelaar Sand Hill deed het tegenovergestelde bij Vallco: zijn recente plan bevat niet meer dan $35 miljoen aan stadskosten in vergelijking met een alternatief project. Het heeft geen plan voor beperking van het verkeer en vraagt om hogere gebouwen, tot 240 voet, dicht bij de hoogte van San Jose ‘ s hoogste torens.
Cupertino heeft het in September goedgekeurd.
de reden was SB35, een nieuwe Californische wet die vereist dat steden die niet hebben voldaan aan de huisvestingsdoelstellingen — en de meeste in de Bay Area niet-om snel projecten te volgen die betaalbare huisvesting omvatten. Het is een krachtig groeiinstrument dat projecten vrijstelt van jarenlange hindernissen, zoals milieuevaluaties en openbare hoorzittingen.het goedgekeurde plan van Sand Hill omvat 2.402 wooneenheden, en de grootste concessie is dat 50 procent betaalbaar zal zijn, wat in aanmerking komt voor SB35. Cupertino was van plan om tussen 2014 en 2022 1.064 wooneenheden in de stad toe te voegen.SB35 ‘ s auteur, state Sen. Scott Wiener, D-San Francisco, zei dat hij het Vallco-project volledig steunt. Staatswetten duwen voor huisvesting zijn van cruciaal belang als er tegenstanders zijn die “Cupertino in amber willen bevriezen en die zich geen zorgen maken over de vraag of iemand zich daadwerkelijk kan veroorloven om in Cupertino te wonen,” Wiener zei in een verklaring vorige maand.
De strijd is nog niet voorbij, maar de ontwikkelaar heeft het initiatief genomen. Het gesloopt een parkeergarage in oktober, en de sloop van het winkelcentrum zal naar verwachting begin volgend jaar beginnen, volgens een woordvoerder van de stad.
een non-profit genaamd Friends of Better Cupertino, een Better Cupertino affiliate, diende een rechtszaak aan tegen de stad, omdat het project niet voldoet aan SB35. Het beweert dat het project is niet twee derde huisvesting, omdat het omvat residentiële parkeerplaats, dat het is gebouwd op een gevaarlijke afval site en dat het niet genoeg groene ruimte. (Op een lijst van antwoorden op veelgestelde vragen op haar website ontkent de stad dat er gevaarlijk afval is in Vallco.in 2020 werd ook een apart referendum gehouden om het alternatieve ontwikkelingsplan van de stad te blokkeren, waardoor Sand Hill het SB35-plan koos.
” We zijn onderweg en we gaan, en we konden niet meer opgewonden zijn, ” zei Reed Moulds, een managing director bij Sand Hill Property. “We laten ons niet afschrikken.”
het $4 miljard project heeft volledige financiering om vooruit te gaan, en er zijn geen publieke middelen nodig om de betaalbare huisvesting te bouwen, Mulds zei. Sand Hill ‘ s equity partner is Abu Dhabi Investment Authority, het sovereign wealth fund met geschatte activa van meer dan $ 800 miljard. Het project zal naar verwachting in 2021 of 2022 worden geopend.
meer vertragingen zouden kostbaar zijn; bouwkosten blijven stijgen omdat werknemers schaars zijn, aldus molds. “Voor een project van deze omvang, schatten we onze snelheid van escalatie is $ 700.000 per dag,” zei hij.
Moulds zei dat de kantoorruimte zal helpen betalen voor de betaalbare huisvesting, terwijl huisvesting zal helpen ondersteunen winkels en kantoren door het verstrekken van voetverkeer en het geven van werknemers plaatsen om te wonen.
“al deze stukken werken samen om een levensvatbaar project te maken,” zei hij. “We hebben andere retailprojecten in Cupertino die moeite hebben om de lichten aan te houden, niet omdat de zaken slecht zijn, maar omdat ze mensen niet kunnen krijgen om te komen werken omdat hun huisvesting onstabiel is.”
Vallco ‘ s betaalbare woonniveaus zijn ongekend, zei Adhi Nagraj, San Francisco directeur van SPUR, een Stedelijke planning Non-profit denktank.
“het bouwen van 50 procent op de site zonder overheidssubsidie is ongehoord,” zei hij, toe te voegen dat typische projecten bieden 10 tot 15 procent.”
” je kunt je een heleboel Apple medewerkers voorstellen die nu worstelen, in shuttles zitten … wonen in deze nieuwe eenheden, ” zei Nagraj. “Dit is een groot hergebruik van een stervende troef, dat is een winkelcentrum, en het omzetten in een groei troef.”
projectcritici betwijfelen of potentiële bewoners van Vallco lokaal zullen werken. Jonge Apple-medewerkers kiezen al voor San Francisco omdat het leuker is, zegt Steven Scharf, een Cupertino raadslid die “sympathiek” is ten opzichte van Project-tegenstanders.
” een enkele persoon is niet zo geïnteresseerd in het leven in Cupertino,” zei hij.
Better Cupertino-leden zeiden dat ze de huisvesting steunen, maar de kantoorruimte niet willen vanwege het verkeer.
” Ik ben een nummer persoon, dus ik zeker keek naar de nummers en zei, ‘Dit is veel te veel,'” zei Jim Moore, een 42-jarige Cupertino inwoner en gepensioneerde IBM werknemer. “Dat gaat het landschap van de stad veranderen.”
maar hij zou graag 2000 wooneenheden zien, vooral betaalbare woningen, en een kleiner winkelcentrum.Moore is al tientallen jaren eigenaar van zijn huis en zijn dochter werd geboren en getogen in Cupertino en werkte voor een kledingzaak in Vallco. Ze was voorheen een Cupertino openbare school leraar totdat ze haar eerste kind kreeg. Ze woont in San Jose.
” ze kon hier niet wonen. Hier is ze opgegroeid. Dit is waar we zijn. Dit is waar haar vrienden zijn,” Moore zei. “Dus ik zou graag een goede hoeveelheid betaalbare huisvesting, maar alle niveaus, niet alleen degenen die zouden voldoen aan de dienstmedewerkers.”
Cupertino ‘ s mediane thuiswaarde is $ 2,3 miljoen, een stijging van 16.6 procent in het afgelopen jaar, volgens Zillow. Dat is meer dan 10 keer de Amerikaanse mediaan, volgens Trulia.
Vallco ‘ s SB35 affordable housing plan omvat eenheden met een laag en zeer laag inkomen, maar geen eenheden met een gematigd inkomen die doorgaans beschikbaar zijn voor leraren.
niet iedereen wil betaalbare huisvesting. Tijdens een openbare hoorzitting in September, Thomas Maiello identificeerde zichzelf als een openbare school student en gaf een presentatie tegen betaalbare huisvesting.
“volgens het verkooppraatje zouden de nieuwe wooneenheden woningen met een laag inkomen en een hoge dichtheid omvatten,” zei zijn presentatie. “Dit zou betekenen dat we ongeschoolde mensen zouden hebben die in Cupertino wonen. Veel andere bewoners en ik zijn bezorgd dat dit de huidige bewoners van Cupertino ongemakkelijk zou maken, en onze stad in tweeën zou splitsen.de vijandige ontvangst voor Vallco staat in schril contrast met het nabijgelegen Apple Park, het hoofdkantoor van 2,8 miljoen vierkante meter, dat geen huisvesting heeft.
“Ik was erg blij toen ik op reis ging om mensen te laten zeggen, Toen ik Cupertino zei:” Oh, dat is het huis van Apple.’Het werd hier opgericht,” Moore zei. “Mijn vrouw en ik hebben iPads, en zij heeft een iPhone. We houden van hun producten.”
Moore zei dat het kantoorproject van Apple anders is omdat de site al kantoorruimte was, voorheen bezet door Hewlett-Packard.
het project, dat in 2012 werd goedgekeurd, kwam ook voor een groot deel van de tech boom die de snelwegen overspoelde met verkeer en leidde tot stijgende huisvestingskosten. In de nasleep van de recessie, de mogelijkheid van Apple verhuizen hielp de stad aan het groene licht van het plan, herinnert Rod Sinks, vice-burgemeester Cupertino ‘ s.
Apple investeerde $ 75 miljoen voor infrastructuur en transit verbeteringen en betaalde $ 5,85 miljoen voor betaalbare woningen, het dubbele van wat het nodig was. Cupertino is nu het bestuderen van een potentiële per-werknemer belasting die grotendeels Apple zou beïnvloeden.
Sinks, die ook voor de herontwikkeling van Vallco heeft gestemd, erkende dat het verkeer een groot probleem is, zonder oplossing in zicht.
“We are a transit desert,” zei hij. “Het bussysteem is zo ineffectief dat het bijna nooit een optie is voor iedereen die een alternatief heeft.”
maar Sinks plaatst vraagtekens bij het idee om de groei te vertragen.de meesten van ons verhuisden naar Silicon Valley vanwege de economische kansen. De vraag is, bieden we onze kinderen dezelfde kans?”zei hij. “Ik denk dat we van gedachten beginnen te veranderen over huisvesting.”
Roland Li is een schrijver van Chronicle staff. E-mail: [email protected] Twitter: @rolandlisf