Riving begynner på parkeringsstrukturen På Vallco Sentrum I Cupertino, California. På Oktober. 11, 2018. Rasering av parkering strukturen var et forspill til eventuell demollition av aldring og Riving begynner på parkering struktur På Vallco Sentrum I Cupertino, Calif. På Oktober. 11, 2018. Rasering av parkering strukturen var et forspill til eventuell demollition av aldring og alt-men-ledig walk-through kjøpesenter som er gjenstand for en intens samfunnskonflikt om foreslått utbygging av området.
et skilt guider de få kundene som besøker Vallco kjøpesenter til bedrifter som forblir åpne på kjøpesenteret I Cupertino, California. på onsdag, Februar. 14, 2018. Få leietakere forblir på kjøpesenteret i a-skiltet guider de få kundene som besøker Vallco kjøpesenter til bedrifter som forblir åpne på kjøpesenteret I Cupertino, Calif. på onsdag, Februar. 14, 2018. Få leietakere forblir på kjøpesenteret i Den vestlige Santa Clara-Dalen, inkludert ET Amc-Teater og et par restauranter, men det er i stor grad forlatt.
Som Eple blomstret i Cupertino, bli Den Første Amerikanske selskapet verdt $1 billion, Vallco Kjøpesenter råtnet bort i sin skygge.the 1976 mall var hjemmet til detaljhandel gigantene i det 20. århundre: Macy ‘ S, Sears Og Jc Penney, som alle lukket sine butikker i de siste tre årene som foten trafikk skrumpet og shoppere skiftet online. I Dag Er Vallco et cavernous, for det meste tomt rom på 1.2 millioner kvadratmeter, med en håndfull overlevende som Dynasty Seafood Restaurant og Bay Club hengende på. På Den andre siden av Interstate 280 er Apples nye $ 5 milliarder hovedkvarter, som inkluderer et elegant besøkssenter og butikk.
siden 2014 har Utvikler Sand Hill Property Co. har forsøkt å forvandle kjøpesenteret til nesten 2 millioner kvadratmeter kontorlokaler, mer enn 2.400 boliger og et 400.000 kvadratmeter detaljhandel.
Tusenvis Av Cupertino innbyggere har kjempet tilbake. I 2016 sendte Sand Hill Property inn et stemmeseddel for å vinne støtte til en versjon av prosjektet, mens motstanderne hadde et tiltak som forbød kontorlokaler og boliger på stedet og holdt detaljhandelsstørrelsen den samme. Begge tiltakene ble avvist av velgerne, kaste prosjektet i limbo.tanken om å erstatte Vallco med et annet kjøpesenter virker helt urealistisk: en fjerdedel Av Amerikas 1100 kjøpesentre forventes å lukke innen fem år.Motstandere, som dannet en gruppe Kalt Better Cupertino, sier at prosjektet vil forverre trafikken, som allerede er elendig i kjølvannet Av Apple Parks åpning. Den ekstra kontorlokaler vil også forverre regionens arbeidsplasser-bolig ubalanse, sier de.
«veksten i kontoret er mye raskere enn den pleide å være. Det er uholdbart, » Sa Liang Chao, medstifter Av Better Cupertino og En Bystyrekandidat som ser ut til valg med noen stemmer igjen å telle. «Når du snakker om vekst, er det som kroppen vår. Hvis jeg overvinner, er jeg overvektig. Skal jeg fortsette å spise? Du trenger sunn vekst.»Vallcos potensielle transformasjon ville ha dype effekter på Cupertino, en forstadsby på 60.000. Den årelange kampen gjenspeiler også økende uro Over Bay Areas blomstrende økonomi, hvor jobber er rikelig, men boliger er knappe, spesielt for mindre velstående innbyggere. Noen byens tjenestemenn vil at jobbveksten skal bremse, men den brølende teknologisektoren viser lite tegn på kjøling.»det vanskeligste jeg har måttet håndtere er ideen om at veksten er uendelig og ustoppelig. Byer fylles opp, » sa Michael Goldman, et byrådsmedlem I Sunnyvale, som grenser Til apples hovedkvarter.de negative effektene av vekst inkluderer folk som flyr California på grunn Av høye kostnader, og gigantiske selskaper klemmer ut mindre, Sa Goldman.»Vi skal ha tre store selskaper,» Sa Goldman, med henvisning Til Apple, Google og Facebook. «Du vet hvor ellers hadde tre store selskaper? Detroit.»
Byer i regionen har få muligheter til å slå bremsene på jobbvekst, men de har kraftig kontroll over arealbruk. Prosjekter kan bli stoppet i årevis gjennom byens godkjenningsprosesser, stemmesedler og søksmål.
i møte med visne opposisjon, utviklere vanligvis kutte en avtale, legge samfunnet fordeler eller skalere prosjekter ned.Utvikler Sand Hill gjorde det motsatte På Vallco: den siste planen inkluderer ikke mer enn $ 35 millioner i byavgifter sammenlignet med et alternativt prosjekt. Det har ikke en trafikkreduserende plan og krever høyere bygninger, opp til 240 fot, nær høyden På San Joses høyeste tårn.
Cupertino godkjente det i September.årsaken var SB35, en Ny California lov som krever byer som ikke har møtt boligmål – og de fleste I Bay Area har ikke-å spore prosjekter som inkluderer rimelige boliger. Det er et kraftig vekstverktøy, unntatt prosjekter fra år lange hindringer, inkludert miljøvurderinger og offentlige høringer.Sand Hills godkjente plan inkluderer 2.402 boliger, og den største konsesjonen er at 50 prosent vil være rimelig, noe som kvalifiserer FOR SB35. Cupertino planla å legge til 1,064 boliger over hele byen mellom 2014 og 2022.sb35s forfatter, Senator Scott Wiener, D-San Francisco, sa at Han fullt ut støtter Vallco-prosjektet. Statlige lover presser for boliger er kritiske når det er motstandere som «ønsker å fryse Cupertino i amber og som er likegyldig om noen faktisk kan ha råd til å leve i Cupertino,» Wiener sa i en uttalelse i forrige måned.
kampen er ikke over, men utvikleren har tatt initiativet. Det revet en parkeringsplass struktur i oktober, og riving av kjøpesenteret er ventet å begynne tidlig neste år, ifølge en by talsmann.En nonprofit kalt Friends Of Better Cupertino, En Better Cupertino-tilknyttet, sendte inn en søksmål mot byen og sa at prosjektet ikke overholder SB35. Det påstår at prosjektet ikke er to tredjedeler boliger fordi det inkluderer boligparkering, at det er bygget på et farlig avfallssted og at det ikke har nok grønn plass. (På en liste over svar på vanlige spørsmål på sin nettside, nekter byen at det er farlig avfall På Vallco.)
en egen folkeavstemning ble også sendt inn for 2020 for å blokkere byens alternative utviklingsplan, noe Som fikk Sand Hill til å velge sb35-planen i stedet.»Vi er i gang, og vi går, og vi kunne ikke være mer begeistret,» sa Reed Molds, administrerende direktør I Sand Hill Property. «Vi kommer ikke til å bli avskrekket.»prosjektet på 4 milliarder dollar har full finansiering for å gå videre, og det er ikke nødvendig med offentlige midler for å bygge rimelige boliger, Sa Molds. Sand Hills aksjepartner Er Abu Dhabi Investment Authority, sovereign wealth fund med estimerte eiendeler over 800 milliarder dollar. Prosjektet forventes å åpne i 2021 eller 2022.
flere forsinkelser ville være kostbare; byggekostnadene fortsetter å stige fordi arbeidstakere er knappe, Sa Molds. «For et prosjekt av denne størrelsen anslår vi at vår eskaleringsrate er $ 700 000 per dag,» sa han.Molds sa at kontorlokalet vil bidra til å betale for rimelige boliger, mens boliger vil bidra til å støtte butikker og kontorer ved å gi fottrafikk og gi arbeidere steder å bo.
«Alle disse brikkene jobber sammen for å gjøre et levedyktig prosjekt,» sa han. «Vi har andre detaljhandelprosjekter i Cupertino som sliter med å holde lysene på, ikke fordi virksomheten er dårlig, men fordi de ikke kan få folk til å dukke opp på jobb fordi deres bolig er ustabil.»Vallcos rimelige bolignivåer er uten sidestykke, sa Adhi Nagraj, San Francisco direktør FOR SPUR, en byplanlegging nonprofit tenketank.»å bygge 50 prosent på stedet uten offentlig tilskudd er uhørt,» sa han og la til at typiske prosjekter gir 10 til 15 prosent.»
» Du kan forestille Deg Mange Apple-ansatte som nå sliter, sitter i skyttelbusser … bor i disse nye enhetene, » Nagraj sa. «Dette er en stor gjenbruk av en døende eiendel, som er et kjøpesenter, og konvertere den til en vekst eiendel.»
prosjektkritikere er tvilsomme at potensielle innbyggere I Vallco vil jobbe lokalt. Unge Apple-ansatte velger Allerede San Francisco fordi Det er mer moro, Sa Steven Scharf, En Cupertino-rådgiver som er «sympatisk» mot prosjektmotstandere.»en enkelt person er ikke så interessert i Å bo I Cupertino,» sa han.
Bedre Cupertino medlemmer sa de støtter bolig, men ønsker ikke kontorlokaler på grunn av trafikk.»jeg er en tallperson, så jeg så sikkert på tallene og sa:» Dette er altfor mye, » sa Jim Moore, en 42-årig Cupertino bosatt og pensjonert IBM-ansatt. «Det kommer til å forandre landskapet i byen .»
men han ville være glad for å se 2000 enheter av boliger, spesielt rimelige boliger, og et mindre kjøpesenter.Moore har eid huset sitt i flere tiår, og datteren hans er født og oppvokst i Cupertino og jobbet for en klesbutikk i Vallco. Hun var Tidligere En Cupertino offentlig skole lærer før hun fikk sitt første barn. Hun bor I San Jose.
» Hun kunne ikke bo her. Det var her hun vokste opp. Det er her vi er. Det er der hennes venner er,» Moore sa. «Så jeg vil ha en god mengde rimelige boliger, men alle nivåer, ikke bare de som vil tilfredsstille servicearbeidere.»
Cupertinos median hjemmeverdi er $ 2,3 millioner, opp 16.6 prosent i løpet av det siste året, Ifølge Zillow. Det er mer enn 10 ganger usas median, ifølge Trulia.Vallcos sb35 rimelige boligplan inkluderer lav-og svært lavinntektsenheter, men ikke moderate inntektsenheter som vanligvis er tilgjengelige for lærere.
Ikke alle ønsker rimelige boliger. På en offentlig høring i September, Thomas Maiello identifisert seg som en offentlig skole student og ga en presentasjon motsatte rimelige boliger.
«i henhold til salgsstripen vil de nye boligenhetene inkludere lavinntektsboliger med høy tetthet,» sa hans presentasjon. «Dette ville bety at vi ville ha uutdannede mennesker som bor i Cupertino. Mange andre innbyggere og jeg er bekymret for at dette ville gjøre dagens Innbyggere I Cupertino ubehagelig, og ville dele byen vår i to.»
Den fiendtlige mottakelsen For Vallco står i skarp kontrast til Nærliggende Apple Park, hovedkvarteret på 2,8 millioner kvadratmeter, som ikke har noen boliger.»jeg var veldig glad når jeg reiser for å få folk til å si, da jeg sa Cupertino,» Å, Det er Hjemmet Til Apple.»Det ble grunnlagt her,» Sa Moore. «Min kone og jeg har iPads, og hun har en iPhone. Vi liker produktene deres.»
Moore sa Apples kontorprosjekt er annerledes fordi området allerede var kontorlokaler, tidligere okkupert Av Hewlett-Packard.prosjektet, som ble godkjent i 2012, kom også før mye av tech boom som har oversvømmet motorveiene med trafikk og førte til stigende bokostnader. I kjølvannet av lavkonjunkturen bidro Muligheten For At Apple flyttet bort, til å anspore byen til grønt lys planen, husker Rod Sinks, Cupertinos nestleder.Apple investerte 75 millioner dollar for infrastruktur og transittforbedringer og betalte 5,85 millioner dollar for rimelige boliger, dobbelt så mye som det var nødvendig. Cupertino studerer nå en potensiell per-ansatt skatt som i stor grad vil påvirke Apple.Sinks, som også har stemt for å sanere Vallco, anerkjente at trafikken er et stort problem, uten løsning i sikte.
«Vi er en transitt ørken,» sa han. «Bussystemet er så ineffektivt, det er nesten aldri et alternativ for alle som har et alternativ.»
Men Synker spørsmål ideen om å bremse veksten.»De fleste av Oss flyttet til Silicon Valley på grunn av den økonomiske muligheten. Spørsmålet er, gir vi våre barn den samme muligheten?»han sa. «Jeg tror vi begynner å få en forandring i hjertet om bolig.»
Roland Li er En Krønike stab forfatter. Epost: [email protected] Twitter: @ rolandlisf