La demolizione inizia sulla struttura di parcheggio a Vallco Town Center a Cupertino, in California. il ott. 11, 2018. Il radere al suolo la struttura di parcheggio è stato un preludio alla eventuale demolizione dell’invecchiamento e la demolizione inizia sulla struttura di parcheggio a Vallco Town Center a Cupertino, in California. il ott. 11, 2018. Il radere al suolo la struttura di parcheggio è stato un preludio alla eventuale demolizione del vecchio e tutto-ma-vacante walk-through centro commerciale che è oggetto di un intenso conflitto comunitario per quanto riguarda la proposta di riqualificazione del sito.
Un cartello guida i pochi clienti che visitano il centro commerciale Vallco alle aziende che rimangono aperte presso il centro commerciale di Cupertino, in California. mercoledì, febbraio. 14, 2018. Pochi inquilini rimangono al centro commerciale nel segno A guida i pochi clienti che visitano il centro commerciale Vallco alle imprese che rimangono aperte presso il centro commerciale di Cupertino, in California. mercoledì, febbraio. 14, 2018. Pochi inquilini rimangono al centro commerciale nella valle occidentale di Santa Clara, tra cui un teatro AMC e un paio di ristoranti, ma è in gran parte abbandonato.
Mentre Apple fioriva a Cupertino, diventando la prima azienda americana del valore di trillion 1 trilioni, Vallco Shopping Mall marcì nella sua ombra.
Il centro commerciale del 1976 ospitava i giganti della vendita al dettaglio del 20 ° secolo: Macy’s, Sears e JC Penney, che hanno tutti chiuso i loro negozi negli ultimi tre anni mentre il traffico pedonale diminuiva e gli acquirenti si spostavano online. Oggi, Vallco è uno spazio cavernoso, per lo più vuoto di 1.2 milioni di piedi quadrati, con una manciata di sopravvissuti come Dynasty Seafood Restaurant e the Bay Club appeso su. Dall’altra parte della Interstate 280 c’è la nuova sede di Apple da Apple 5 miliardi, che include un elegante centro visitatori e un negozio.
Dal 2014, sviluppatore Sand Hill Property Co. ha cercato di trasformare il centro commerciale in quasi 2 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici, più di 2.400 unità abitative e un centro commerciale di 400.000 piedi quadrati.
Migliaia di residenti di Cupertino hanno reagito. Nel 2016, la proprietà di Sand Hill ha presentato una misura di voto per ottenere il supporto per una versione del progetto, mentre gli oppositori avevano una misura che vietava lo spazio per uffici e le abitazioni sul sito e manteneva le stesse dimensioni al dettaglio. Entrambe le misure sono state respinte dagli elettori, gettando il progetto nel limbo.
L’idea di sostituire Vallco con un altro centro commerciale sembra assolutamente irrealistica: un quarto dei 1.100 centri commerciali americani dovrebbe chiudere entro cinque anni.
Gli avversari, che hanno formato un gruppo chiamato Better Cupertino, dicono che il progetto esacerberà il traffico, che è già miserabile sulla scia dell’apertura di Apple Park. Lo spazio ufficio aggiunto peggiorerà anche i posti di lavoro della regione-squilibrio abitativo, dicono.
“Il tasso di crescita dell’ufficio è molto più veloce di prima. È insostenibile”, ha detto Liang Chao, co-fondatore di Better Cupertino e candidato del Consiglio comunale che sembra diretto alle elezioni con alcuni voti rimasti da contare. “Quando parli di crescita, è come il nostro corpo. Se mangio troppo, sono sovrappeso. Ora, devo continuare a mangiare? Hai bisogno di una crescita sana.”
Potenziale trasformazione di Vallco avrebbe effetti profondi su Cupertino, una città suburbana di 60.000. La battaglia lunga anni riflette anche il crescente disagio per l’economia in piena espansione della Bay Area, dove i posti di lavoro sono abbondanti ma le abitazioni sono scarse, in particolare per i residenti meno ricchi. Alcuni funzionari della città vogliono che la crescita dei posti di lavoro rallenti, ma il ruggente settore tecnologico mostra piccoli segni di raffreddamento.
” La cosa più difficile che ho dovuto affrontare è l’idea che la crescita è infinita e inarrestabile. Le città si riempiono”, ha detto Michael Goldman, un consigliere comunale a Sunnyvale, che confina con la sede di Apple.
Gli effetti negativi della crescita includono persone che fuggono dalla California a causa di costi elevati e aziende giganti che spremono quelle più piccole, ha detto Goldman.
“Avremo tre grandi aziende”, ha detto Goldman, riferendosi ad Apple, Google e Facebook. “Sai dove altro aveva tre grandi aziende? Detroit.”
Le città della regione hanno poche opzioni per frenare la crescita dei posti di lavoro, ma hanno un potente controllo sull’uso del suolo. I progetti possono essere bloccati per anni attraverso processi di approvazione della città, misure di voto e cause legali.
Di fronte all’opposizione avvizzita, gli sviluppatori di solito tagliano un accordo, aggiungono benefici alla comunità o ridimensionano i progetti.
Lo sviluppatore Sand Hill ha fatto il contrario a Vallco: il suo piano recente non include più di million 35 milioni in tasse cittadine rispetto a un progetto alternativo. Non ha un piano di mitigazione del traffico e richiede edifici più alti, fino a 240 piedi, vicino all’altezza delle torri più alte di San Jose.
Cupertino ha approvato nel mese di settembre.
Il motivo era SB35, una nuova legge della California che richiede alle città che non hanno raggiunto gli obiettivi abitativi — e la maggior parte nella Bay Area non lo ha — di accelerare i progetti che includono alloggi a prezzi accessibili. Si tratta di un potente strumento di crescita, che esenta i progetti da ostacoli lunghi anni, tra cui revisioni ambientali e audizioni pubbliche.
Piano approvato di Sand Hill comprende 2.402 unità abitative, e la sua più grande concessione è che il 50 per cento sarà accessibile, che lo qualifica per SB35. Cupertino prevede di aggiungere 1.064 unità abitative in tutta la città tra il 2014 e il 2022.
L’autore di SB35, il senatore di stato Scott Wiener, D-San Francisco, ha dichiarato di sostenere pienamente il progetto Vallco. Le leggi statali che spingono per l’alloggio sono fondamentali quando ci sono avversari che “vogliono congelare Cupertino in ambra e che non si preoccupano se qualcuno possa effettivamente permettersi di vivere a Cupertino”, ha detto Wiener in una dichiarazione il mese scorso.
La battaglia non è finita, ma lo sviluppatore ha preso l’iniziativa. Ha demolito una struttura di parcheggio nel mese di ottobre, e la demolizione del centro commerciale dovrebbe iniziare all’inizio del prossimo anno, secondo un portavoce della città.
Un no-profit chiamato Friends of Better Cupertino, un affiliato Better Cupertino, ha intentato una causa contro la città, dicendo che il progetto non è conforme a SB35. Sostiene che il progetto non è un alloggio per due terzi perché include un parcheggio residenziale, che è costruito su un sito di rifiuti pericolosi e che non ha abbastanza spazio verde. (Su un elenco di risposte alle domande più frequenti sul suo sito web, la città nega che ci siano rifiuti pericolosi a Vallco.)
È stato anche presentato un referendum separato per il 2020 per bloccare il piano di sviluppo alternativo della città, che ha spinto Sand Hill a scegliere invece il piano SB35.
“Siamo in corso e stiamo andando, e non potremmo essere più eccitati”, ha detto Reed Moulds, amministratore delegato di Sand Hill Property. “Non saremo scoraggiati.”
Il progetto da billion 4 miliardi ha un finanziamento completo per andare avanti e non sono necessari fondi pubblici per costruire alloggi a prezzi accessibili, ha detto Moulds. Il partner azionario di Sand Hill è Abu Dhabi Investment Authority, il fondo sovrano con un patrimonio stimato di oltre 800 miliardi di dollari. Il progetto dovrebbe essere aperto nel 2021 o nel 2022.
Più ritardi sarebbero costosi; i costi di costruzione continuano ad aumentare perché i lavoratori sono scarsi, Muffe ha detto. “Per un progetto di queste dimensioni, stimiamo che il nostro tasso di escalation sia di 7 700.000 al giorno”, ha detto.
Moulds ha detto che lo spazio ufficio contribuirà a pagare per l’alloggio a prezzi accessibili, mentre l’alloggio aiuterà a sostenere negozi e uffici fornendo traffico pedonale e dando ai lavoratori posti dove vivere.
” Tutti questi pezzi lavorano insieme per fare un progetto praticabile”, ha detto. “Abbiamo altri progetti di vendita al dettaglio a Cupertino che stanno lottando per mantenere le luci accese, non perché gli affari siano cattivi, ma perché non riescono a convincere le persone a presentarsi al lavoro perché il loro alloggio è instabile.”
I livelli abitativi a prezzi accessibili di Vallco sono senza precedenti, ha detto Adhi Nagraj, direttore di San Francisco di SPUR, un think tank no-profit di pianificazione urbana.
” Costruire il 50% in loco senza sovvenzioni pubbliche è inaudito”, ha detto, aggiungendo che i progetti tipici forniscono dal 10 al 15%.”
” Puoi immaginare molti dipendenti Apple che ora stanno lottando, seduti in navette … vivere in queste nuove unità”, ha detto Nagraj. “Questo è un grande riutilizzo di un bene morente, che è un centro commerciale, e convertirlo in un bene di crescita.”
I critici del progetto dubitano che i potenziali residenti di Vallco lavoreranno localmente. I giovani dipendenti Apple scelgono già San Francisco perché è più divertente, ha detto Steven Scharf, un consigliere di Cupertino che è “simpatico” verso gli avversari del progetto.
“Una sola persona non è che interessato a vivere a Cupertino,” ha detto.
I membri di Better Cupertino hanno dichiarato di supportare l’alloggiamento ma non vogliono lo spazio ufficio a causa del traffico.
“Sono una persona di numeri, quindi ho certamente guardato i numeri e ho detto: ‘Questo è troppo’”, ha detto Jim Moore, un residente di Cupertino di 42 anni e un dipendente IBM in pensione. “Che sta per cambiare il paesaggio della città.”
Ma sarebbe felice di vedere 2.000 unità abitative, in particolare alloggi a prezzi accessibili, e un centro commerciale più piccolo.
Moore ha posseduto la sua casa per decenni, e sua figlia è nata e cresciuta a Cupertino e ha lavorato per un negozio di abbigliamento a Vallco. In precedenza era un insegnante di scuola pubblica di Cupertino fino a quando ha avuto il suo primo figlio. Vive a San Jose.
“Non era in grado di vivere qui. E ‘qui che e’ cresciuta. Siamo qui. Questo è dove i suoi amici sono, ” Moore ha detto. “Quindi mi piacerebbe una buona quantità di alloggi a prezzi accessibili, ma tutti i livelli, non solo quelli che soddisferebbero i lavoratori del servizio.”
Il valore medio della casa di Cupertino è di million 2,3 milioni, in crescita di 16.6 per cento nel corso dell’ultimo anno, secondo Zillow. Questo è più di 10 volte la mediana degli Stati Uniti, secondo Trulia.
Il piano di alloggi a prezzi accessibili SB35 di Vallco include unità a basso e molto basso reddito, ma non unità a reddito moderato che sono tipicamente disponibili per gli insegnanti.
Non tutti vogliono alloggi a prezzi accessibili. In un’udienza pubblica settembre, Thomas Maiello si è identificato come uno studente di scuola pubblica e ha dato una presentazione opponendosi alloggi a prezzi accessibili.
“Secondo il passo di vendita, le nuove unità abitative includerebbero appartamenti abitativi ad alta densità a basso reddito”, ha detto la sua presentazione. “Questo significherebbe che avremmo persone ignoranti che vivono a Cupertino. Un sacco di altri residenti e io siamo preoccupati che questo renderebbe gli attuali residenti di Cupertino a disagio, e sarebbe dividere la nostra città a metà.”
L’accoglienza ostile per Vallco si trova in netto contrasto con il vicino Apple Park, il quartier generale di 2,8 milioni di piedi quadrati, che non ha alloggi.
“Sono stato davvero contento quando sono in viaggio per avere la gente dire, quando ho detto Cupertino,’ Oh quella è la casa di Apple.” È stata fondata qui”, ha detto Moore. “Mia moglie ed io abbiamo iPad, e lei ha un iPhone. Ci piacciono i loro prodotti.”
Moore ha detto progetto ufficio di Apple è diverso perché il sito era già spazio ufficio, precedentemente occupato da Hewlett-Packard.
Il progetto, che è stato approvato nel 2012, è venuto anche prima di gran parte del boom tecnologico che ha inondato le autostrade con il traffico e ha portato a impennata dei costi degli alloggi. Sulla scia della recessione, la possibilità di Apple allontanandosi ha contribuito a stimolare la città a luce verde il piano, ricorda Rod Sinks, vice sindaco di Cupertino.
Apple ha investito million 75 milioni per infrastrutture e miglioramenti di transito e pagato million 5,85 milioni per alloggi a prezzi accessibili, il doppio di quello che era richiesto. Cupertino sta ora studiando una potenziale tassa per dipendente che interesserebbe in gran parte Apple.
Sinks, che ha anche votato a favore della riqualificazione di Vallco, ha riconosciuto che il traffico è un grosso problema, senza alcuna soluzione in vista.
“Siamo un deserto di transito”, ha detto. “Il sistema di bus è così inefficace, non è quasi mai un’opzione per chiunque abbia un’alternativa.”
Ma Sinks mette in discussione l’idea di rallentare la crescita.
“La maggior parte di noi si è trasferita nella Silicon Valley a causa delle opportunità economiche. La domanda è: stiamo dando ai nostri figli la stessa opportunità?”ha detto. “Penso che stiamo cominciando ad avere un cambiamento di cuore circa l’alloggio.”
Roland Li è uno scrittore di cronaca. E-mail: [email protected] Twitter: @ rolandlisf