La démolition commence sur la structure de stationnement du centre-ville de Vallco à Cupertino, en Californie. le octobre. 11, 2018. Le rasage de la structure du parking était un prélude à la démolition éventuelle du vieillissement et la démolition commence sur la structure du parking au centre-ville de Vallco à Cupertino, en Californie. le octobre. 11, 2018. Le rasage de la structure du parking était un prélude à la démolition éventuelle du centre commercial vieillissant et entièrement vacant qui fait l’objet d’un conflit communautaire intense concernant le projet de réaménagement du site.
Un panneau guide les quelques clients visitant le centre commercial Vallco vers les entreprises qui restent ouvertes au centre commercial de Cupertino, en Californie. le mercredi, Fév. 14, 2018. Peu de locataires restent au centre commercial dans le panneau A guide les quelques clients visitant le centre commercial Vallco vers les entreprises qui restent ouvertes au centre commercial de Cupertino, en Californie. le mercredi, Fév. 14, 2018. Peu de locataires restent au centre commercial dans l’ouest de la vallée de Santa Clara, y compris un théâtre AMC et quelques restaurants, mais il est en grande partie abandonné.
Alors qu’Apple prospérait à Cupertino, devenant la première entreprise américaine d’une valeur de 1 billion de dollars, le centre commercial Vallco pourrit dans son ombre.
Le centre commercial de 1976 abritait les géants du commerce de détail du 20e siècle: Macy’s, Sears et J.C. Penney, qui ont tous fermé leurs magasins au cours des trois dernières années, le trafic piétonnier diminuant et les acheteurs se déplaçant en ligne. Aujourd’hui, Vallco est un espace caverneux, principalement vide de 1.2 millions de pieds carrés, avec une poignée de survivants tels que le restaurant de fruits de mer Dynasty et le Bay Club. De l’autre côté de l’Interstate 280 se trouve le nouveau siège social d’Apple à 5 milliards de dollars, qui comprend un centre d’accueil élégant et une boutique.
Depuis 2014, le promoteur Sand Hill Property Co. a cherché à transformer le centre commercial en près de 2 millions de pieds carrés de bureaux, plus de 2 400 unités d’habitation et un centre de vente au détail de 400 000 pieds carrés.
Des milliers d’habitants de Cupertino ont riposté. En 2016, Sand Hill Property a soumis une mesure de vote pour obtenir le soutien d’une version du projet, tandis que les opposants avaient une mesure interdisant les espaces de bureaux et les logements sur le site et maintenant la taille du commerce de détail la même. Les deux mesures ont été rejetées par les électeurs, jetant le projet dans les limbes.
L’idée de remplacer Vallco par un autre centre commercial semble totalement irréaliste: un quart des 1 100 centres commerciaux américains devraient fermer d’ici cinq ans.
Les opposants, qui ont formé un groupe appelé Better Cupertino, affirment que le projet exacerbera le trafic, qui est déjà misérable à la suite de l’ouverture d’Apple Park. L’ajout d’espaces de bureaux aggravera également le déséquilibre emploi-logement de la région, disent-ils.
« Le taux de croissance des bureaux est beaucoup plus rapide qu’auparavant. C’est insoutenable ”, a déclaré Liang Chao, cofondateur de Better Cupertino et candidat au conseil municipal qui semble se diriger vers les élections avec quelques voix à compter. « Quand on parle de croissance, c’est comme notre corps. Si je mange trop, je suis en surpoids. Maintenant, dois-je continuer à manger? Vous avez besoin d’une croissance saine. »
La transformation potentielle de Vallco aurait des effets profonds sur Cupertino, une ville de banlieue de 60 000 habitants. La bataille qui dure depuis des années reflète également un malaise croissant face à l’économie florissante de la région de la Baie, où les emplois sont nombreux mais où les logements sont rares, en particulier pour les résidents moins riches. Certains responsables municipaux souhaitent que la croissance de l’emploi ralentisse, mais le secteur technologique rugissant montre peu de signes de refroidissement.
« La chose la plus difficile à laquelle j’ai dû faire face est l’idée que la croissance est infinie et imparable. Les villes se remplissent « , a déclaré Michael Goldman, conseiller municipal à Sunnyvale, qui borde le siège d’Apple.
Les effets négatifs de la croissance incluent les personnes qui fuient la Californie à cause des coûts élevés, et les entreprises géantes qui évincent les plus petites, a déclaré Goldman.
« Nous allons avoir trois grandes entreprises”, a déclaré Goldman, en référence à Apple, Google et Facebook. « Vous savez où d’autre avait trois grandes entreprises? Détroit. »
Les villes de la région ont peu d’options pour freiner la croissance de l’emploi, mais elles ont un contrôle puissant sur l’utilisation des terres. Les projets peuvent être bloqués pendant des années par des processus d’approbation de la ville, des mesures de vote et des poursuites judiciaires.
Face à l’opposition qui s’estompe, les développeurs concluent généralement un accord, ajoutant des avantages à la communauté ou réduisant les projets.
Le développeur Sand Hill a fait le contraire chez Vallco: Son plan récent n’inclut pas plus de 35 millions de dollars de frais municipaux par rapport à un projet alternatif. Il n’a pas de plan d’atténuation de la circulation et nécessite des bâtiments plus hauts, jusqu’à 240 pieds, proches de la hauteur des plus hautes tours de San Jose.
Cupertino l’a approuvé en septembre.
La raison en était SB35, une nouvelle loi californienne qui oblige les villes qui n’ont pas atteint leurs objectifs en matière de logement — et la plupart dans la région de la baie ne l’ont pas fait — à accélérer les projets qui incluent des logements abordables. C’est un outil de croissance puissant, qui exempte les projets d’obstacles de plusieurs années, y compris les examens environnementaux et les audiences publiques.
Le plan approuvé de Sand Hill comprend 2 402 unités de logement, et sa plus grande concession est que 50% seront abordables, ce qui le qualifie pour SB35. Cupertino prévoyait d’ajouter 1 064 logements dans toute la ville entre 2014 et 2022.
L’auteur du SB35, le sénateur d’État Scott Wiener, D-San Francisco, a déclaré qu’il soutenait pleinement le projet Vallco. Les lois des États qui poussent au logement sont critiques lorsqu’il y a des opposants qui « veulent geler Cupertino en ambre et qui ne se demandent pas si quelqu’un peut réellement se permettre de vivre à Cupertino”, a déclaré Wiener dans un communiqué le mois dernier.
La bataille n’est pas terminée, mais le développeur a pris l’initiative. Il a démoli une structure de stationnement en octobre, et la démolition du centre commercial devrait commencer au début de l’année prochaine, selon un porte-parole de la ville.
Une organisation à but non lucratif appelée Friends of Better Cupertino, une filiale de Better Cupertino, a intenté une action en justice contre la ville, affirmant que le projet n’était pas conforme à SB35. Il allègue que le projet ne comprend pas les deux tiers de logements parce qu’il comprend un espace de stationnement résidentiel, qu’il est construit sur un site de déchets dangereux et qu’il n’a pas assez d’espaces verts. (Sur une liste de réponses aux questions fréquemment posées sur son site Web, la ville nie qu’il y ait des déchets dangereux à Vallco.)
Un référendum séparé a également été soumis pour 2020 afin de bloquer le plan de développement alternatif de la ville, ce qui a incité Sand Hill à choisir le plan SB35 à la place.
« Nous sommes en cours et nous y allons, et nous ne pourrions pas être plus excités », a déclaré Reed Moulds, directeur général de Sand Hill Property. « Nous n’allons pas être dissuadés. »
Le projet de 4 milliards de dollars a un financement complet pour aller de l’avant, et aucun fonds public n’est nécessaire pour construire les logements abordables, a déclaré Moulds. Le partenaire en actions de Sand Hill est Abu Dhabi Investment Authority, le fonds souverain dont les actifs sont estimés à plus de 800 milliards de dollars. Le projet devrait ouvrir ses portes en 2021 ou 2022.
Plus de retards seraient coûteux; les coûts de construction continuent d’augmenter parce que les travailleurs sont rares, a déclaré Moulds. « Pour un projet de cette taille, nous estimons que notre taux d’escalade est de 700 000 $ par jour”, a-t-il déclaré.
Moulds a déclaré que l’espace de bureau aidera à payer les logements abordables, tandis que le logement aidera à soutenir les magasins et les bureaux en fournissant une circulation piétonne et en donnant aux travailleurs des lieux de vie.
« Toutes ces pièces travaillent ensemble pour faire un projet viable », a-t-il déclaré. « Nous avons d’autres projets de vente au détail à Cupertino qui ont du mal à garder les lumières allumées, non pas parce que les affaires vont mal, mais parce qu’ils ne peuvent pas amener les gens à se présenter au travail parce que leur logement est instable. »Les niveaux de logements abordables de Vallco sont sans précédent, a déclaré Adhi Nagraj, directeur de SPUR à San Francisco, un groupe de réflexion à but non lucratif sur l’urbanisme.
» Construire 50% sur site sans subvention publique est du jamais vu”, a-t-il déclaré, ajoutant que les projets typiques fournissent 10 à 15%. »
« Vous pouvez imaginer beaucoup d’employés d’Apple qui luttent maintenant, assis dans des navettes… vivre dans ces nouvelles unités « , a déclaré Nagraj. « C’est une excellente réutilisation d’un actif mourant, qui est un centre commercial, et la conversion en un actif de croissance. »
Les critiques du projet doutent que les résidents potentiels de Vallco travaillent localement. Les jeunes employés d’Apple choisissent déjà San Francisco parce que c’est plus amusant, a déclaré Steven Scharf, un conseiller municipal de Cupertino qui est « sympathique” envers les opposants au projet.
« Une personne seule n’est pas si intéressée à vivre à Cupertino”, a-t-il déclaré.
Les membres de Better Cupertino ont déclaré qu’ils soutenaient le logement mais ne voulaient pas de bureaux à cause de la circulation.
« Je suis une personne des chiffres, alors j’ai certainement regardé les chiffres et j’ai dit: ”C’est beaucoup trop » », a déclaré Jim Moore, un résident de Cupertino de 42 ans et un employé d’IBM à la retraite. « Cela va changer le paysage de la ville. »
Mais il serait heureux de voir 2 000 logements, en particulier des logements abordables, et un centre commercial plus petit.
Moore possède sa maison depuis des décennies, et sa fille est née et a grandi à Cupertino et a travaillé pour un magasin de vêtements à Vallco. Elle était auparavant enseignante à l’école publique de Cupertino jusqu’à ce qu’elle ait son premier enfant. Elle vit à San Jose.
» Elle ne pouvait pas vivre ici. C’est là qu’elle a grandi. C’est là que nous sommes. C’est là que se trouvent ses amis ”, a déclaré Moore. « J’aimerais donc une bonne quantité de logements abordables, mais à tous les niveaux, pas seulement ceux qui satisferaient les travailleurs des services. »
La valeur médiane de la maison de Cupertino est de 2,3 millions de dollars, en hausse de 16.6% au cours de la dernière année, selon Zillow. C’est plus de 10 fois la médiane américaine, selon Trulia.
Le plan de logement abordable SB35 de Vallco comprend des unités à faible et très faible revenu, mais pas des unités à revenu modéré qui sont généralement disponibles pour les enseignants.
Tout le monde ne veut pas de logements abordables. Lors d’une audience publique en septembre, Thomas Maiello s’est identifié comme un élève d’une école publique et a fait une présentation s’opposant au logement abordable.
« Selon l’argumentaire de vente, les nouvelles unités de logement comprendraient des appartements à faible revenu à haute densité”, a déclaré sa présentation. « Cela signifierait que nous aurions des personnes sans instruction vivant à Cupertino. Beaucoup d’autres résidents et moi-même craignons que cela ne mette mal à l’aise les résidents actuels de Cupertino et ne divise notre ville en deux. »
L’accueil hostile de Vallco contraste fortement avec l’Apple Park voisin, le siège social de 2,8 millions de pieds carrés, qui n’a pas de logement.
« J’étais vraiment content quand je voyageais de faire dire aux gens, quand j’ai dit à Cupertino : » Oh, c’est la maison d’Apple.”Il a été fondé ici », a déclaré Moore. « Ma femme et moi avons des iPads et elle a un iPhone. Nous aimons leurs produits. »
Moore a déclaré que le projet de bureau d’Apple est différent car le site était déjà un espace de bureau, anciennement occupé par Hewlett-Packard.
Le projet, qui a été approuvé en 2012, a également précédé une grande partie du boom technologique qui a inondé les autoroutes de trafic et entraîné une flambée des coûts du logement. À la suite de la récession, la possibilité que Apple s’éloigne a aidé la ville à donner son feu vert au plan, se souvient Rod Sinks, vice-maire de Cupertino.
Apple a investi 75 millions de dollars pour améliorer les infrastructures et les transports en commun et a versé 5,85 millions de dollars pour des logements abordables, soit le double de ce qui était nécessaire. Cupertino étudie actuellement une taxe potentielle par employé qui affecterait largement Apple.
Sinks, qui a également voté en faveur du réaménagement de Vallco, a reconnu que le trafic est un problème majeur, sans solution en vue.
» Nous sommes un désert de transit ”, a-t-il déclaré. « Le système de bus est tellement inefficace qu’il n’est presque jamais une option pour quiconque a une alternative. »
Mais Sinks remet en question l’idée de ralentir la croissance.
« La plupart d’entre nous ont déménagé dans la Silicon Valley en raison de l’opportunité économique. La question est, offrons-nous à nos enfants la même opportunité? » dit-il. « Je pense que nous commençons à changer d’avis sur le logement. »
Roland Li est rédacteur en chef de Chronicle. Courriel : [email protected] Twitter: @rolandlisf