rivning börjar på parkeringsstrukturen vid Vallcos centrum i Cupertino, Kalifornien. den okt. 11, 2018. Rasningen av parkeringsstrukturen var ett förspel till den eventuella demollitionen av åldrandet och rivningen börjar på parkeringsstrukturen vid Vallco Town Center i Cupertino, Kalifornien. den okt. 11, 2018. Rasningen av parkeringsstrukturen var ett förspel till den eventuella demollitionen av det åldrande och allt-men-lediga genomgångscentret som är föremål för en intensiv samhällskonflikt om föreslagen ombyggnad av webbplatsen.
ett tecken guidar de få kunder som besöker Vallco köpcentrum till företag som förblir öppna på köpcentret i Cupertino, Calif. på onsdag, Feb. 14, 2018. Få hyresgäster kvar på köpcentret i A-skylten guidar de få kunder som besöker Vallco köpcentrum till företag som förblir öppna på köpcentret i Cupertino, Calif. på onsdag, Feb. 14, 2018. Få hyresgäster finns kvar på köpcentret i västra Santa Clara Valley, inklusive en AMC-teater och ett par restauranger, men det överges till stor del.
När Apple blomstrade i Cupertino, blev det första amerikanska företaget värt $1 biljon, Vallco Köpcentrum ruttnade bort i sin skugga.1976-köpcentret var hem för detaljhandelsjättarna i 20-talet: Macy ’ s, Sears och JC Penney, som alla stängde sina butiker under de senaste tre åren när fottrafiken minskade och shoppare skiftade online. Idag är Vallco ett cavernöst, mestadels tomt utrymme på 1.2 miljoner kvadratmeter, med en handfull överlevande som Dynasty Seafood Restaurant och Bay Club hänger på. På andra sidan Interstate 280 är Apples nya huvudkontor på 5 miljarder dollar, vilket inkluderar ett snyggt besökscenter och butik.
sedan 2014, Utvecklare Sand Hill Property Co. har försökt omvandla köpcentret till nästan 2 miljoner kvadratmeter kontorslokaler, mer än 2400 bostäder och ett 400 000 kvadratmeter detaljhandelscenter.
tusentals Cupertino invånare har kämpat tillbaka. År 2016 lämnade Sand Hill Property in en omröstningsåtgärd för att vinna stöd för en version av projektet, medan motståndarna hade en åtgärd som förbjöd kontorslokaler och bostäder på platsen och höll detaljhandelsstorleken densamma. Båda åtgärderna avvisades av väljarna och kastade projektet i limbo.
begreppet att ersätta Vallco med ett annat köpcentrum verkar helt orealistiskt: en fjärdedel av Amerikas 1 100 köpcentra förväntas stänga inom fem år.motståndare, som bildade en grupp som heter Better Cupertino, säger att projektet kommer att förvärra trafiken, vilket redan är eländigt i kölvattnet av Apple Parks öppning. Det extra kontorsutrymmet kommer också att förvärra regionens jobb-bostadsobalans, säger de.
” kontorstillväxten är mycket snabbare än den brukade vara. Det är ohållbart”, säger Liang Chao, medgrundare av Better Cupertino och en kommunfullmäktige kandidat som verkar på väg till val med några röster kvar att räkna. ”När du pratar om tillväxt är det som vår kropp. Om jag äter för mycket är jag överviktig. Ska jag fortsätta äta? Du behöver hälsosam tillväxt.”
Vallcos potentiella omvandling skulle ha djupgående effekter på Cupertino, en förortsstad på 60 000. Den årslånga striden återspeglar också växande oro över Bay Area blomstrande ekonomi, där jobb är rikliga men bostäder är knappa, särskilt för mindre rika invånare. Vissa stadstjänstemän vill att jobbtillväxten ska sakta ner, men den brusande tekniksektorn visar små tecken på kylning.
” det svåraste jag har haft att göra med är tanken att tillväxten är oändlig och ostoppbar. Städer fyller upp”, säger Michael Goldman, en kommunfullmäktige i Sunnyvale, som gränsar till Apples huvudkontor.
de negativa effekterna av tillväxt inkluderar människor som flyr Kalifornien på grund av höga kostnader, och jätteföretag pressar ut mindre, sa Goldman.
”Vi kommer att ha tre stora företag”, sa Goldman och hänvisade till Apple, Google och Facebook. ”Du vet var annars hade tre stora företag? Detroit.”
städer i regionen har få alternativ att slå bromsarna på jobbtillväxten, men de har kraftfull kontroll över markanvändningen. Projekt kan stoppas i flera år genom stadsgodkännandeprocesser, omröstningsåtgärder och rättegångar.
inför vissnande opposition, utvecklare brukar skära en affär, lägga till samhällsförmåner eller skala projekt ner.
utvecklaren Sand Hill gjorde motsatsen på Vallco: den senaste planen innehåller inte mer än 35 miljoner dollar i stadsavgifter jämfört med ett alternativt projekt. Det har ingen trafikreduceringsplan och kräver högre byggnader, upp till 240 fot, nära höjden på San Jose högsta torn.
Cupertino godkände det i September.
anledningen var SB35, en ny kalifornisk lag som kräver städer som inte har uppfyllt bostadsmål — och de flesta i Bay Area har inte — att snabba projekt som inkluderar prisvärda bostäder. Det är ett kraftfullt tillväxtverktyg som undantar projekt från årslånga hinder, inklusive miljööversyn och offentliga utfrågningar.Sand Hills godkända plan innehåller 2 402 bostäder, och dess största koncession är att 50 procent kommer att vara överkomliga, vilket kvalificerar det för SB35. Cupertino planerade att lägga till 1 064 bostäder över hela världen mellan 2014 och 2022.
sb35s författare, State sen. Scott Wiener, D-San Francisco, sa att han helt stöder Vallco-projektet. Statliga lagar som driver på bostäder är kritiska när det finns motståndare som ”vill frysa Cupertino i amber och som är oroade över huruvida någon faktiskt har råd att bo i Cupertino”, sa Wiener i ett uttalande förra månaden.
striden är inte över, men utvecklaren har tagit initiativet. Det revs en parkeringsstruktur i oktober, och rivning av köpcentret förväntas börja i början av nästa år, enligt en stad talesman.
en ideell organisation som heter Friends of Better Cupertino, ett bättre Cupertino-dotterbolag, lämnade in en rättegång mot staden och sa att projektet inte överensstämmer med SB35. Det hävdar att projektet inte är två tredjedelar bostäder eftersom det inkluderar bostadsparkeringsplats, att det är byggt på en farlig avfallsplats och att det inte har tillräckligt med grönt utrymme. (På en lista med svar på vanliga frågor på sin webbplats förnekar staden att det finns farligt avfall i Vallco.)
en separat folkomröstning lämnades också in för 2020 för att blockera stadens alternativa utvecklingsplan, vilket fick Sand Hill att välja sb35-planen istället.
”Vi är på väg och vi går, och vi kunde inte vara mer upphetsade”, säger Reed Moulds, VD på Sand Hill Property. ”Vi kommer inte att avskräckas.”
projektet på 4 miljarder dollar har full finansiering för att gå vidare, och inga offentliga medel behövs för att bygga prisvärda bostäder, sade Moulds. Sand Hills aktiepartner är Abu Dhabi Investment Authority, den suveräna förmögenhetsfonden med uppskattade tillgångar över 800 miljarder dollar. Projektet förväntas öppna 2021 eller 2022.
fler förseningar skulle vara kostsamma; byggkostnaderna fortsätter att stiga eftersom arbetarna är knappa, sa Moulds. ”För ett projekt av denna storlek uppskattar vi att vår eskaleringsgrad är 700 000 dollar per dag”, sa han.
molds sa att kontorsutrymmet kommer att hjälpa till att betala för prisvärda bostäder, medan bostäder hjälper till att stödja butiker och kontor genom att tillhandahålla fottrafik och ge arbetare platser att bo.
”alla dessa bitar arbetar tillsammans för att göra ett livskraftigt projekt”, sa han. ”Vi har andra detaljhandelsprojekt i Cupertino som kämpar för att hålla lamporna tända, inte för att affärer är dåliga, men för att de inte kan få folk att dyka upp till jobbet eftersom deras bostäder är instabila.”
Vallcos prisvärda bostadsnivåer är oöverträffade, säger Adhi Nagraj, San Francisco-chef för SPUR, en ideell tankesmedja för stadsplanering.
”att bygga 50 procent på plats utan offentligt bidrag är oerhört”, sa han och tillade att typiska projekt ger 10 till 15 procent.”
”Du kan föreställa dig många Apple-anställda som nu kämpar och sitter i skyttlar … bor i dessa nya enheter, ” sa Nagraj. ”Det här är en stor återanvändning av en döende tillgång, som är ett köpcentrum, och omvandlar den till en tillväxttillgång.”
projektkritiker är tveksamma till att potentiella invånare i Vallco kommer att arbeta lokalt. Unga Apple-anställda väljer redan San Francisco eftersom det är roligare, säger Steven Scharf, en Cupertino-rådgivare som är ”sympatisk” mot projektmotståndare.
”en enda person är inte så intresserad av att bo i Cupertino”, sa han.
bättre Cupertino-medlemmar sa att de stöder bostaden men inte vill ha kontorsutrymmet på grund av trafik.
” Jag är en nummerperson, så jag tittade verkligen på siffrorna och sa,” det här är alldeles för mycket”, säger Jim Moore, en 42-årig Cupertino bosatt och pensionerad IBM-anställd. ”Det kommer att förändra landskapet i staden.”
men han skulle gärna se 2000 bostäder, särskilt prisvärda bostäder och ett mindre köpcentrum.
Moore har ägt sitt hus i årtionden, och hans dotter är född och uppvuxen i Cupertino och arbetade för en klädaffär i Vallco. Hon var tidigare en Cupertino public school lärare tills hon fick sitt första barn. Hon bor i San Jose.
” hon kunde inte bo här. Det var här hon växte upp. Det är här vi är. Det är här hennes vänner är,” sa Moore. ”Så jag skulle vilja ha en bra mängd prisvärda bostäder, men alla nivåer, inte bara de som skulle tillfredsställa servicearbetare.”
Cupertinos medianvärde är $2.3 miljoner, upp 16.6 procent under det senaste året, enligt Zillow. Det är mer än 10 gånger den amerikanska medianen, enligt Trulia.
Vallcos sb35 prisvärda bostadsplan innehåller låg-och mycket låginkomstenheter, men inte måttliga inkomstenheter som vanligtvis är tillgängliga för lärare.
inte alla vill ha prisvärda bostäder. Vid en offentlig utfrågning i September identifierade Thomas Maiello sig som en offentlig skolstudent och gav en presentation som motsatte sig prisvärda bostäder.
”enligt försäljningsplanen skulle de nya bostadsenheterna inkludera låginkomsthus med hög densitet,” sade hans presentation. ”Detta skulle innebära att vi skulle ha outbildade människor som bor i Cupertino. Många andra invånare och jag är oroliga för att detta skulle göra de nuvarande invånarna i Cupertino obekväma och skulle dela vår stad i hälften.”den fientliga mottagningen för Vallco står i skarp kontrast till närliggande Apple Park, huvudkontoret på 2,8 miljoner kvadratmeter, som inte har några bostäder.
”jag var verkligen nöjd när jag reser för att få folk att säga, när jag sa Cupertino,” Åh det är Apple hem.”Det grundades här,” sa Moore. ”Min fru och jag har iPads, och hon har en iPhone. Vi gillar deras produkter.”
Moore sa att Apples kontorsprojekt är annorlunda eftersom webbplatsen redan var kontorsutrymme, tidigare ockuperat av Hewlett-Packard.
projektet, som godkändes 2012, kom också före mycket av den tekniska boom som har översvämmat motorvägarna med trafik och lett till stigande bostadskostnader. I kölvattnet av lågkonjunkturen hjälpte möjligheten att Apple flyttade bort att stimulera staden till grönt ljus Planen, påminner Rod Sinks, Cupertinos vice borgmästare.
Apple investerade 75 miljoner dollar för infrastruktur-och transitförbättringar och betalade 5,85 miljoner dollar för prisvärda bostäder, dubbelt vad det krävdes. Cupertino studerar nu en potentiell skatt per anställd som till stor del skulle påverka Apple.sänkor, som också har röstat för att utveckla Vallco, erkände att trafiken är ett stort problem, utan någon lösning i sikte.
”Vi är en transitöken,” sa han. ”Bussystemet är så ineffektivt, det är nästan aldrig ett alternativ för alla som har ett alternativ.”
men sänkor ifrågasätter tanken på att sakta ner tillväxten.
” de flesta av oss flyttade till Silicon Valley på grund av den ekonomiska möjligheten. Frågan är, ger vi våra barn samma möjlighet?”sa han. ”Jag tror att vi börjar ha en förändring av hjärtat om bostäder.”
Roland Li är en krönika personal författare. E-post: [email protected] Twitter: @ rolandlisf