Subskrybuj

gdy Apple rozkwitło w Cupertino, stając się pierwszą amerykańską firmą wartą 1 bilion dolarów, Centrum handlowe Vallco zgniło w cieniu.

Centrum handlowe w 1976 roku było domem gigantów handlu detalicznego XX wieku: Macy ’ s, Sears i J. C. Penney, które zamknęły swoje sklepy w ciągu ostatnich trzech lat, ponieważ ruch pieszy zmniejszył się, a klienci zmienili się w Internecie. Dziś Vallco jest przestrzenią jamistą, w większości pustą, równą 1.2 miliony metrów kwadratowych, z garstką ocalałych, takich jak restauracja Dynasty Seafood i Bay Club. Po drugiej stronie autostrady międzystanowej 280 znajduje się nowa siedziba Apple za 5 miliardów dolarów, w której znajduje się eleganckie centrum dla odwiedzających i sklep.

od 2014 roku deweloper Sand Hill Property Co. firma stara się przekształcić Centrum handlowe w prawie 2 miliony stóp kwadratowych powierzchni biurowej, ponad 2 400 mieszkań i centrum handlowe o powierzchni 400 000 stóp kwadratowych.

tysiące mieszkańców Cupertino walczyło. W 2016 r. Sand Hill Property zgłosiło środek do głosowania, aby uzyskać poparcie dla jednej wersji projektu, podczas gdy przeciwnicy mieli środek, który zakazał powierzchni biurowej i Mieszkaniowej na miejscu i utrzymał rozmiar detaliczny na tym samym poziomie. Oba środki zostały odrzucone przez wyborców, rzucając projekt w otchłań.

pomysł zastąpienia Vallco innym centrum handlowym wydaje się całkowicie nierealny: oczekuje się, że jedna czwarta amerykańskich centrów handlowych 1100 zostanie zamknięta w ciągu pięciu lat.

przeciwnicy, którzy utworzyli grupę o nazwie Better Cupertino, twierdzą, że projekt zaostrzy ruch, który jest już mizerny po otwarciu Apple Parku. Dodana powierzchnia biurowa pogłębi również nierównowagę miejsc pracy w regionie-mówią.

„tempo rozwoju biura jest znacznie szybsze niż kiedyś. Jest to niezrównoważone ” – powiedział Liang Chao, współzałożyciel Better Cupertino i kandydat do Rady Miasta, który pojawia się na czele wyborów z kilkoma głosami do policzenia. „Kiedy mówisz o wzroście, to jest jak nasze ciało. Jeśli przejadam się, mam nadwagę. Mam dalej jeść? Potrzebujesz zdrowego wzrostu.”

potencjalna transformacja Vallco miałaby ogromny wpływ na Cupertino, podmiejskie miasto 60,000. Wieloletnia Bitwa odzwierciedla również narastający niepokój w związku z dynamicznie rozwijającą się gospodarką regionu Bay Area, gdzie zatrudnienie jest obfite, ale brakuje mieszkań, szczególnie dla mniej zamożnych mieszkańców. Niektórzy urzędnicy miasta chcą spowolnić wzrost zatrudnienia, ale ryczący sektor technologiczny nie wykazuje oznak ochłodzenia.

„najtrudniejszą rzeczą, z jaką miałem do czynienia, jest myśl, że wzrost jest nieskończony i nie do powstrzymania. Miasta zapełniają się ” – powiedział Michael Goldman, radny miejski w Sunnyvale, który graniczy z siedzibą Apple.

negatywnymi skutkami wzrostu są ludzie uciekający z Kalifornii z powodu wysokich kosztów, oraz gigantyczne firmy wyciskające mniejsze-powiedział Goldman.

„będziemy mieć trzy duże firmy” – powiedział Goldman, odnosząc się do Apple, Google i Facebooka. „Wiesz, gdzie jeszcze były trzy duże firmy? Detroit.”

Miasta w regionie mają niewiele możliwości, aby zahamować wzrost zatrudnienia, ale mają silną kontrolę nad użytkowaniem gruntów. Projekty mogą zostać wstrzymane na lata poprzez procesy zatwierdzania miast, środki głosowania i procesy sądowe.

w obliczu rosnącej opozycji Programiści Zwykle ucinają umowę, dodając korzyści społeczności lub skalując projekty.

deweloper Sand Hill zrobił odwrotnie w Vallco: jego ostatni plan nie zawiera więcej niż 35 milionów dolarów opłat miejskich w porównaniu z alternatywnym projektem. Nie ma planu ograniczenia ruchu i wymaga wyższych budynków, do stóp 240, blisko wysokości najwyższych wież San Jose.

Cupertino zatwierdził go we wrześniu.

powodem była SB35, nowa ustawa Kalifornijska, która wymaga, aby miasta, które nie spełniły celów mieszkaniowych-a większość w Bay Area Nie-przyspieszyć projekty, które obejmują niedrogie mieszkania. Jest to potężne narzędzie wzrostu, które zwalnia projekty z wieloletnich przeszkód, w tym przeglądów środowiskowych i wysłuchań publicznych.

zatwierdzony plan Sand Hill obejmuje 2402 lokale mieszkalne, a jego największą koncesją jest to, że 50 procent będzie niedrogie, co kwalifikuje go do SB35. W latach 2014-2022 Cupertino planowało dodać 1064 lokale mieszkalne.

Autor SB35, Stan Sen.Scott Wiener, D-San Francisco, powiedział, że w pełni popiera projekt Vallco. Prawo państwowe napierające na mieszkania jest krytyczne, gdy są przeciwnicy, którzy „chcą zamrozić Cupertino w bursztynie i którzy nie są zaniepokojeni tym, czy ktoś może sobie pozwolić na mieszkanie w Cupertino” – powiedział Wiener w oświadczeniu w zeszłym miesiącu.

Bitwa się nie skończyła, ale deweloper przejął inicjatywę. W październiku wyburzono parkingi. wyburzenie centrum handlowego ma się rozpocząć na początku przyszłego roku-poinformował rzecznik miasta.

organizacja non-profit o nazwie Friends of Better Cupertino, a Better Cupertino affiliate, złożyła pozew przeciwko miastu, twierdząc, że projekt nie jest zgodny z SB35. Twierdzi, że projekt nie jest w 2/3 mieszkań, ponieważ obejmuje miejsca parkingowe, że jest zbudowany na miejscu odpadów niebezpiecznych i że nie ma wystarczającej ilości zielonej przestrzeni. (Na liście odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania na swojej stronie internetowej miasto zaprzecza, że w Vallco znajdują się odpady niebezpieczne.)

na 2020 r.przeprowadzono również odrębne referendum w sprawie zablokowania alternatywnego planu rozwoju miasta, co skłoniło Sand Hill do wyboru planu SB35.

„jesteśmy w drodze i jedziemy, i nie mogliśmy być bardziej podekscytowani” – powiedział Reed Moulds, Dyrektor zarządzający w Sand Hill Property. „Nie będziemy zniechęcani.”

projekt wart 4 miliardy dolarów ma pełne finansowanie, aby ruszyć do przodu, i nie są potrzebne żadne środki publiczne na budowę tanich mieszkań, powiedział Moulds. Partnerem kapitałowym Sand Hill jest Abu Dhabi Investment Authority, państwowy fundusz majątkowy, którego aktywa szacowane są na ponad 800 miliardów dolarów. Projekt ma zostać otwarty w 2021 lub 2022 roku.

kolejne opóźnienia będą kosztowne; koszty budowy nadal rosną, ponieważ liczba pracowników jest ograniczona-powiedział Moulds. „Dla projektu tej wielkości szacujemy, że nasza stopa eskalacji wynosi 700 000 USD dziennie”

„wszystkie te utwory współpracują ze sobą, aby stworzyć realny projekt” – powiedział. „Mamy inne projekty handlowe w Cupertino, które starają się utrzymać włączone światło, nie dlatego, że biznes jest zły, ale dlatego, że nie mogą skłonić ludzi do pracy, ponieważ ich mieszkania są niestabilne.”

przystępne ceny mieszkań w Vallco są bezprecedensowe, powiedział Adhi Nagraj, dyrektor San Francisco SPUR, organizacji non-profit zajmującej się planowaniem urbanistycznym.

„wybudowanie 50 proc.na miejscu bez dotacji publicznej jest niespotykane” – dodał, dodając, że typowe projekty zapewniają 10-15 proc.”

” można sobie wyobrazić wielu pracowników Apple, którzy teraz zmagają się, siedząc w wahadłowcach … życie w tych nowych jednostkach ” – powiedział Nagraj. „Jest to świetne ponowne wykorzystanie umierającego aktywa, jakim jest centrum handlowe, i przekształcenie go w aktywa wzrostu.”

krytycy projektu mają wątpliwości, czy potencjalni mieszkańcy Vallco będą pracować lokalnie. Młodzi pracownicy Apple już wybierają San Francisco, bo jest więcej zabawy-powiedział Steven Scharf, radny z Cupertino, który jest „sympatyczny” wobec przeciwników projektu.

„jedna osoba nie jest tak zainteresowana mieszkaniem w Cupertino”

członkowie Better Cupertino powiedzieli, że popierają mieszkania, ale nie chcą przestrzeni biurowej z powodu korków.

„jestem osobą z liczbami, więc z pewnością spojrzałem na Liczby i powiedziałem:” to o wiele za dużo ” -powiedział Jim Moore, 42-letni mieszkaniec Cupertino i emerytowany pracownik IBM. „To zmieni krajobraz miasta.”

ale chętnie zobaczy 2000 mieszkań, zwłaszcza tanich mieszkań i mniejsze Centrum handlowe.

Moore jest właścicielem domu od dziesięcioleci, a jego córka urodziła się i wychowała w Cupertino i pracowała w sklepie odzieżowym w Vallco. Wcześniej była nauczycielką w szkole publicznej w Cupertino, dopóki nie urodziła pierwszego dziecka. Mieszka w San Jose.

” nie mogła tu mieszkać. Tutaj dorastała. Tutaj jesteśmy. Tu są jej przyjaciele” – powiedział Moore. „Więc chciałbym dobrej ilości tanich mieszkań, ale wszystkich poziomów, nie tylko tych, które zadowolą pracowników usług.”

6 procent w ciągu ostatniego roku, według Zillow. To ponad 10 razy więcej niż średnia w USA, według Trulii.

Plan tanich mieszkań Vallco sb35 obejmuje jednostki o niskim i bardzo niskim dochodzie, ale nie jednostki o umiarkowanym dochodzie, które są zwykle dostępne dla nauczycieli.

nie każdy chce tanich mieszkań. Podczas wrześniowego wysłuchania publicznego Thomas Maiello przedstawił się jako uczeń szkoły publicznej i wygłosił prezentację przeciwną niedrogim mieszkaniom.

„zgodnie z ofertą sprzedaży, nowe mieszkania będą zawierać mieszkania o niskich dochodach o dużej gęstości”-powiedział w swojej prezentacji. „Oznaczałoby to, że mieszkalibyśmy w Cupertino niewykształceni ludzie. Wielu innych mieszkańców i ja obawiamy się, że to uczyniłoby obecnych mieszkańców Cupertino niewygodnymi i podzieliłoby nasze miasto na pół.”

wrogi odbiór Vallco stoi w ostrym kontraście do pobliskiego Apple Park, siedziby o powierzchni 2,8 miliona stóp kwadratowych, która nie ma mieszkań.

„byłem bardzo zadowolony, kiedy podróżowałem, aby ludzie mówili, Kiedy powiedziałem Cupertino:” Och, to jest dom Apple.”Powstała tutaj” – powiedział Moore. „Moja żona i ja mamy iPady, a ona ma iPhone’ a. Lubimy ich produkty.”

Moore powiedział, że projekt biurowy Apple jest inny, ponieważ strona była już powierzchnią biurową, wcześniej zajmowaną przez Hewlett-Packard.

projekt, który został zatwierdzony w 2012 roku, również pojawił się przed dużym boomem technologicznym, który zalał autostrady ruchem i doprowadził do wzrostu kosztów mieszkań. W obliczu recesji możliwość odejścia Apple pomogła pobudzić miasto do zielonego światła planu-wspomina Rod Sinks, wiceburmistrz Cupertino.

Apple zainwestowało 75 milionów dolarów na poprawę infrastruktury i transportu oraz zapłaciło 5,85 miliona dolarów za niedrogie mieszkania, dwukrotnie więcej niż było to wymagane. Cupertino bada obecnie potencjalny podatek od pracownika, który w dużej mierze wpłynąłby na Apple.

zlewozmywak, który również głosował za przebudową Vallco, przyznał, że ruch jest poważnym problemem, bez rozwiązania w zasięgu wzroku.

„jesteśmy pustynią tranzytową” „System autobusowy jest tak nieskuteczny, że prawie nigdy nie jest opcją dla każdego, kto ma alternatywę.”

ale Zlewozmywaki kwestionują ideę spowolnienia wzrostu.

„większość z nas przeniosła się do Doliny Krzemowej ze względu na możliwości ekonomiczne. Pytanie brzmi, czy Dajemy Dzieciom taką samą szansę?”powiedział. „Myślę, że zaczynamy zmieniać zdanie na temat mieszkań.”

Roland Li jest pisarzem Kroniki. E-mail: [email protected] @ rolandlisf