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Appleがクパチーノで栄えたように、American1兆の価値がある最初のアメリカの会社になって、Vallcoショッピン

1976年のモールは、20世紀の小売大手メイシーズ、シアーズ、J.C.ペニーの本拠地であり、歩行者が減少し、買い物客がオンラインにシフトしたため、過去三年間ですべての店舗を閉鎖した。 現在、ヴァルコは海綿状で、ほとんどが1つの空のスペースである。ダイナスティシーフードレストランやベイクラブなどの生存者の一握りで、2万平方フィート、上にぶら下がっています。 州間高速道路280号線の反対側には、洗練されたビジターセンターとショップを含むAppleの新しいheadquarters5億本社があります。

2014年以来、開発者サンドヒルプロパティ株式会社。 オフィススペースのほぼ2万平方フィート、2,400以上の住宅ユニットと400,000平方フィートの小売センターにモールを変換しようとしています。

クパチーノの住民の何千人もが反撃してきました。 2016年、Sand Hill Propertyはプロジェクトの1つのバージョンのサポートを獲得するための投票法案を提出しましたが、反対派は敷地内のオフィススペースと住宅を禁止し、小売サイズを同じに保つ措置を取っていました。 両方の措置は有権者によって拒否され、プロジェクトはどっちつかずの状態に投げ込まれた。

Vallcoを別のモールに置き換えるという概念は全く非現実的なようです：アメリカの1,100のショッピングモールの四分の一は五年以内に閉鎖すると予想されています。

より良いクパチーノと呼ばれるグループを形成した反対派は、プロジェクトは、アップルパークの開口部をきっかけにすでに悲惨であるトラフィックを、悪化させると言います。 追加されたオフィススペースはまた、地域の雇用-住宅の不均衡を悪化させるだろう、と彼らは言う。p>

“オフィスの成長率は、それが以前よりもはるかに高速です。 それは持続不可能だ、”梁チャオ、ベタークパチーノの共同創設者とカウントするために残っていくつかの票で選挙に向かって表示され、市議会の候補者は言 “成長について話すとき、それは私たちの体のようなものです。 私が過食すれば、私は太りすぎです。 さて、私は食べ続けましょうか？ あなたは健康的な成長が必要です。”

Vallcoの潜在的な変換は、クパチーノ、60,000の郊外の都市に大きな影響を与えるだろう。 長年の戦いはまた、雇用が豊富であるが、特に裕福でない住民のために、住宅が不足しているベイエリアの活況を呈している経済に対する不安の高まりを反映している。 一部の市当局者は、仕事の成長を遅くしたいが、轟音技術部門は、冷却のほとんど兆候を示しています。”私が対処しなければならなかった最も困難なことは、成長は無限で止められないという考えです。 都市がいっぱい、”マイケル-ゴールドマン、Appleの本社と国境を接するサニーベール、の市議会議員は述べています。

成長の負の影響は、高コストのためにカリフォルニア州を逃げる人々、および小さなものを絞り出す巨大企業が含まれ、ゴールドマンは言いました。

“私たちは三つの大企業を持っているつもりだ、”ゴールドマンは、Apple、Google、Facebookを参照して、言いました。 “あなたは他にどこに三つの大企業を持っていた知っていますか？ デトロイト”

この地域の都市には、雇用の伸びにブレーキをかける選択肢はほとんどありませんが、土地利用を強力に制御しています。 プロジェクトは、市の承認プロセス、投票用紙対策や訴訟を通じて年間停止することができます。p>

枯れ反対に直面して、開発者は通常、コミュニティの利益を追加したり、プロジェクトを縮小し、契約をカットします。

開発者Sand HillはVallcoで反対をしました：その最近の計画には、代替プロジェクトと比較して都市料金に35万ドル以上は含まれていません。 それは交通緩和計画を持っておらず、サンノゼの最も高い塔の高さに近い240フィートまでの背の高い建物を求めています。

クパチーノは九月にそれを承認しました。

その理由は、SB35、住宅の目標を満たしていない都市を必要とする新しいカリフォルニア州の法律だった—とベイエリアのほとんどは持っていない— これは、環境レビューや公聴会を含む長年のハードルからプロジェクトを免除し、強力な成長ツールです。

サンドヒルの承認された計画には2,402戸の住宅が含まれており、最大の譲歩は50％が手頃な価格になるということであり、SB35の資格があります。 クパチーノは、2014年から2022年の間に1,064戸の住宅を市全体に追加する予定です。

SB35の著者、州上院議員スコット-ウィーナー、D-サンフランシスコは、彼が完全にVallcoプロジェクトをサポートしていると述べました。 “琥珀のクパチーノを凍結したいと誰もが実際にクパチーノに住む余裕ができるかどうかについて無関心である反対派がある場合、住宅を推進する州法は重要である,”ウィーナーは先月の声明で述べています.戦いは終わっていませんが、開発者はイニシアチブを押収しました。

市のスポークスマンによると、10月には駐車場が取り壊され、モールの解体は来年初めに開始されると予想されている。

より良いクパチーノのアフィリエイト、より良いクパチーノの友人と呼ばれる非営利団体は、プロジェクトがSB35に準拠していないと言って、市に対 それは、それが有害廃棄物のサイト上に構築されていることを、それは十分な緑のスペースを持っていないことを、それは住宅の駐車スペースが含まれて （そのウェブサイト上のよくある質問への回答のリストでは、市はVallcoに有害廃棄物があることを否定しています。）

別の国民投票はまた、代わりにSB35計画を選ぶためにサンドヒルを促した都市の代替開発計画をブロックするために、2020年のために提出されました。

“我々は進行中であり、我々は行っている、と我々はより興奮することができませんでした、”リード-モールド、サンドヒルプロパティのマネージングディレクターは言 “我々は抑止されるつもりはない。”

$4億プロジェクトは、前進するための完全な資金を持っており、手頃な価格の住宅を建設するために公的資金は必要ない、とモールドは言いました。 サンドヒルの株式パートナーは、アブダビ投資庁、over800億以上の推定資産を持つソブリン-ウェルス-ファンドです。 プロジェクトは2021年または2022年にオープンする予定です。p>

より多くの遅延は高価になります; 労働者が不足しているため、建設コストは上昇し続けている、と金型氏は述べています。 “この規模のプロジェクトでは、エスカレーション率は一日$700,000であると推定しています”と彼は言いました。

金型は、オフィススペースは、手頃な価格の住宅のために支払うのに役立つと述べました,住宅は、足のトラフィックを提供し、労働者が住む場所を与

“これらの作品はすべて、実行可能なプロジェクトを作るために一緒に働く”と彼は言った。 “私たちは、ビジネスが悪いのでではなく、彼らの住宅が不安定であるため、彼らは人々が仕事に表示させることができないので、上のライトを維持するた”

Vallcoの手頃な価格の住宅レベルは前例のない、Adhi Nagraj、スパー、都市計画非営利シンクタンクのサンフランシスコディレクターは述べています。

“公共の補助金なしで敷地内に50パーセントを建設することは前代未聞です”と彼は言った、典型的なプロジェクトは10-15パーセントを提供すると付け加えた。”あなたは今、シャトルに座って、苦労しているAppleの従業員の多くを想像することができます。.. これらの新しいユニットに住んでいる、”Nagrajは言った。 “これは、モールである瀕死の資産の偉大な再利用であり、成長資産に変換します。”

プロジェクトの批評家は、Vallcoの潜在的な住民が地元で働くことに疑問を抱いています。 それはより楽しいですので、若いAppleの従業員はすでにサンフランシスコを選択し、スティーブンScharf、プロジェクトの反対派に向かって”同情”であるクパチーノ

“一人の人はクパチーノに住んでいることに興味がない”と彼は言った。

より良いクパチーノのメンバーは、彼らが住宅をサポートしていますが、交通のためにオフィススペースを望んでいないと述べました。

“私は数字の人なので、私は確かに数字を見て、”これはあまりにも多くのことです”と言いました”と、42歳のクパチーノ在住で退職したIBM従業員のジム-ムーア “それは街の風景を変えるだろう。”

しかし、彼は住宅、特に手頃な価格の住宅、そして小さなショッピングセンターの2,000台を見て幸せになるだろう。ムーアは何十年もの間彼の家を所有しており、彼の娘はクパチーノで生まれ育ち、Vallcoの衣料品店で働いていました。

ムーアは何十年もの間彼の家を所有しています。

彼女は彼女の最初の子供を持っているまで、以前はクパチーノ公立学校の教師でした。 彼女はサンノゼに住んでいます。

“彼女はここに住むことができませんでした。 ここが彼女が育った場所です。 ここは私たちがいる場所です。 これは彼女の友人がいるところです”とムーアは言いました。 “だから私は手頃な価格の住宅の良い量が、すべてのレベルではなく、サービス労働者を満足させるものをしたいと思います。”

クパチーノの中央値はup2.3百万、アップ16です。ジローによると、昨年の6％。 Truliaによると、これは米国の中央値の10倍以上です。

VallcoのSB35手頃な価格の住宅計画には、低所得および非常に低所得の単位が含まれていますが、通常は教師が利用できる中所得の単位は含まれてい

誰もが手頃な価格の住宅を望んでいるわけではありません。 9月の公聴会で、トーマス・マイエロは自分自身を公立学校の学生であると特定し、手頃な価格の住宅に反対するプレゼンテーションを行いました。

“販売ピッチによると、新しい住宅ユニットには低所得の高密度住宅マンションが含まれるだろう”と彼のプレゼンテーションは語った。 “これは、我々はクパチーノに住んでいる無学の人々を持っているだろうことを意味します。 他の多くの住民と私は、これがクパチーノの現在の住民を不快にし、私たちの街を半分に分割することを懸念しています。”

Vallcoの敵対的なレセプションは、近くのApple Park、住宅がない2.8万平方フィートの本部とは対照的です。

“私は人々が言うために旅行するとき、私はクパチーノを言ったとき、”ああ、それはリンゴの家です。”それはここで設立されました”とムーアは言いました。 “私の妻と私はipadを持っており、彼女はiPhoneを持っています。 私たちは彼らの製品が好きです。”

ムーアは、サイトが以前ヒューレット-パッカードが占有し、すでにオフィススペースだったので、Appleのオフィスプロジェクトが異なっていると述べました。

2012年に承認されたこのプロジェクトは、高速道路に交通量が殺到し、住宅コストの高騰につながったハイテクブームの多くの前にも来ました。 不況をきっかけに、アップルが離れて移動する可能性は、計画を緑色の光に街に拍車を助けた、ロッドシンク、クパチーノの副市長を回想します。

Appleはインフラと交通機関の改善のために$75万ドルを投資し、手頃な価格の住宅のためにdouble5.85万ドルを支払った。 クパチーノは現在、主にAppleに影響を与える可能性のある従業員あたりの税を研究しています。

また、Vallcoの再開発に賛成票を投じたシンクは、トラフィックが目の前に解決策がない大きな問題であることを認めました。

“私たちは通過する砂漠です”と彼は言った。 “バスシステムは非常に効果的ではありません、それは代替手段を持っている人のためのオプションはほとんどありません。”

しかし、シンクは成長を遅くするという考えに疑問を抱いています。

“私たちのほとんどは、経済的な機会のためにシリコンバレーに移動しました。 問題は、私たちは子供たちに同じ機会を与えているのですか？”彼は言った。 “私たちは住宅についての心の変化を持っているし始めていると思います。”

ローランド-リーはクロニクルのスタッフライターです。 電子メール:[email protected] Twitter：@rolandlisf