Kuva: Cami Crawford 2018
purku alkaa vallcon keskustan parkkirakennuksesta Cupertinossa, Kaliforniassa. lokakuuta. 11, 2018. Razing parkkirakennuksen oli alkusoittoa lopulta purkamisen ikääntyminen ja purkaminen alkaa pysäköintirakennuksen Vallco keskustassa Cupertino, Calif. lokakuuta. 11, 2018. Razing parkkirakennuksen oli alkusoittoa lopulta purkamisen ikääntyminen ja kaikki-mutta-vapaa walk-through ostoskeskus, joka on aiheena voimakas yhteisön konflikti ehdotetun kunnostaminen sivuston.
kyltti opastaa vallcon ostoskeskuksessa vierailevia harvoja asiakkaita liikeyrityksiin, jotka ovat edelleen auki kauppakeskuksessa Cupertinossa, Califissa. Helmikuuta. 14, 2018. Harvat vuokralaiset pysyvät kauppakeskuksessa a-kyltissä opastaa muutama Vallco-ostoskeskuksessa vieraileva asiakas liikeyrityksiin, jotka pysyvät auki kauppakeskuksessa Cupertinossa, Califissa. Helmikuuta. 14, 2018. Läntisessä Santa Claran laaksossa sijaitsevaan ostoskeskukseen jää vain vähän vuokralaisia, kuten AMC-teatteri ja pari ravintolaa, mutta se on suurelta osin hylätty.
kun Apple kukoisti Cupertinossa ollen ensimmäinen 1 biljoonan dollarin arvoinen amerikkalaisyhtiö, vallcon Ostoskeskus lahosi varjoonsa.
vuoden 1976 ostoskeskuksessa asuivat 1900-luvun vähittäiskauppajätit Macy ’ s, Sears ja J. C. Penney, jotka kaikki sulkivat myymälänsä viimeisen kolmen vuoden aikana, kun jalankulkuliikenne väheni ja shoppailijat siirtyivät verkkoon. Nykyään Vallco on luolamainen, enimmäkseen tyhjä tila 1.2 miljoonaa neliöjalkaa, ja kourallinen selviytyjiä, kuten Dynasty Seafood Restaurant ja Bay Club roikkuu. Interstate 280: n toisella puolella on Applen Uusi 5 miljardin dollarin pääkonttori, johon kuuluu tyylikäs vierailijakeskus ja kauppa.
vuodesta 2014, rakennuttaja Sand Hill Property Co. on pyrkinyt muuttamaan kauppakeskuksen lähes 2 miljoonan neliön toimistotilaksi, yli 2 400 asunnoksi ja 400 000 neliön kauppakeskukseksi.
tuhannet Cupertinon asukkaat ovat taistelleet vastaan. Vuonna 2016 Sand Hill Property esitti äänestystoimenpiteen saadakseen tukea yhdelle versiolle hankkeesta, kun taas vastustajilla oli toimenpide, joka kielsi toimistotilat ja asumisen alueella ja piti vähittäiskaupan koon samana. Äänestäjät hylkäsivät molemmat toimenpiteet ja heittivät hankkeen limboon.
ajatus Vallcon korvaamisesta toisella ostoskeskuksella tuntuu täysin epärealistiselta: neljänneksen Amerikan 1 100 ostoskeskuksesta odotetaan sulkeutuvan viiden vuoden sisällä.
vastustajat, jotka perustivat Better Cupertino-nimisen ryhmän, sanovat hankkeen pahentavan liikennettä, joka on jo valmiiksi kurjaa Apple Parkin avaamisen jälkeen. Lisätyt toimistotilat pahentavat myös alueen työpaikkojen-asumisen epätasapainoa, he sanovat.
”virkojen kasvuvauhti on paljon nopeampaa kuin ennen. Se on kestämätöntä”, sanoi Liang Chao, toinen Better Cupertinon perustajista ja kaupunginvaltuuston ehdokas, joka näyttää suuntaavan vaaleihin, kun ääniä on vielä jäljellä. ”Kun puhutaan kasvusta, se on kuin kehomme. Jos syön liikaa, olen ylipainoinen. Jatkanko syömistä? Tarvitset tervettä kasvua.”
Vallcon mahdollisella muutoksella olisi syvällisiä vaikutuksia Cupertinoon, 60 000 asukkaan esikaupunkiin. Vuosia kestänyt taistelu kertoo myös kasvavasta huolesta Lahden seudun kukoistavasta taloudesta, jossa työpaikkoja on runsaasti mutta asuntoja niukasti etenkin vähemmän varakkaille asukkaille. Osa kaupungin virkamiehistä haluaa työpaikkojen kasvun hidastuvan, mutta mylvivällä teknologiasektorilla ei juuri näy kylmenemisen merkkejä.
”vaikeinta, mitä olen joutunut käsittelemään, on ajatus siitä, että kasvu on ääretöntä ja pysäyttämätöntä. Kaupungit täyttyvät”, sanoi kaupunginvaltuutettu Michael Goldman Sunnyvalessa, joka rajautuu Applen pääkonttoriin.
kasvun kielteisiin vaikutuksiin kuuluu, että ihmiset pakenevat Kaliforniasta korkeiden kustannusten takia ja jättiyritykset puristavat pienempiä pois, Goldman sanoi.
”meillä tulee olemaan kolme isoa yritystä”, Goldman sanoi viitaten Appleen, Googleen ja Facebookiin. ”Tiedätkö missä muualla oli kolme suurta yritystä? Detroit.”
alueen kaupungeilla ei ole juurikaan vaihtoehtoja jarruttaa työpaikkojen kasvua, mutta niillä on voimakas maankäytön hallinta. Hankkeet voivat jumiutua vuosiksi kaupungin hyväksymisprosessien, äänestystoimenpiteiden ja oikeusjuttujen kautta.
kuihtuvan vastustuksen edessä kehittäjät yleensä purkivat sopimuksen, lisäsivät yhteisöllisiä etuja tai skaalasivat projekteja alaspäin.
rakennuttaja Sand Hill teki vallcossa päinvastoin: sen tuore suunnitelma ei sisällä yli 35 miljoonan dollarin kaupungin maksuja vaihtoehtoiseen hankkeeseen verrattuna. Sillä ei ole liikennesuunnitelmaa ja se vaatii korkeampia rakennuksia, jopa 240 jalkaa, lähelle San Josen korkeimpien tornien korkeutta.
Cupertino hyväksyi sen syyskuussa.
syynä oli Sb35, Kalifornian uusi laki, joka vaatii kaupunkeja, jotka eivät ole täyttäneet asuntotavoitteita — ja useimmat Lahden seudulla eivät ole täyttäneet — nopeuttamaan hankkeita, jotka sisältävät kohtuuhintaisia asuntoja. Se on tehokas kasvuväline, joka vapauttaa hankkeet vuosia kestävistä esteistä, kuten ympäristökatselmuksista ja julkisista kuulemistilaisuuksista.
Hiekkamäen hyväksytty suunnitelma sisältää 2 402 asuntoa, ja sen suurin myönnytys on, että 50 prosenttia on kohtuuhintaisia, mikä oikeuttaa sen sb35: een. Cupertino suunnitteli lisäävänsä kaupunkiin 1 064 asuntoa vuosina 2014-2022.
SB35: n kirjoittaja, d-San Franciscon osavaltion senaattori Scott Wiener sanoi tukevansa täysin Vallco-hanketta. Asuntoja ajavat osavaltioiden lait ovat kriittisiä, kun on vastustajia, jotka ”haluavat jäädyttää Cupertinon meripihkaan ja jotka eivät välitä siitä, onko kenelläkään todella varaa asua Cupertinossa”, Wiener sanoi lausunnossaan viime kuussa.
taistelu ei ole ohi, mutta kehittäjä on tarttunut aloitteeseen. Se purki parkkirakennuksen lokakuussa, ja ostoskeskuksen purkamisen on määrä alkaa kaupungin tiedottajan mukaan ensi vuoden alussa.
voittoa tavoittelematon Friends of Better Cupertino, Better Cupertinon osakkuusyhtiö, nosti kanteen kaupunkia vastaan sanoen, ettei hanke ole sb35: n mukainen. Se väittää, että hanke ei ole kahden kolmasosan asunto, koska se sisältää asukaspysäköintitilaa, että se on rakennettu ongelmajätealueelle ja että siinä ei ole tarpeeksi viheraluetta. (Verkkosivuillaan olevassa vastauslistalla usein kysyttyihin kysymyksiin kaupunki kiistää, että Vallcossa olisi vaarallista jätettä.)
myös vuodelle 2020 esitettiin erillistä kansanäänestystä kaupungin vaihtoehtoisen kehittämissuunnitelman estämiseksi, mikä sai Hiekkamäen valitsemaan sen sijaan sb35-suunnitelman.
”olemme menossa ja menossa, emmekä voisi olla enempää innoissamme”, Sand Hillin kiinteistön toimitusjohtaja Reed Moulds sanoi. ”Meitä ei lannisteta.”
neljän miljardin dollarin hankkeella on täysi rahoitus edetä, eikä julkisia varoja tarvita kohtuuhintaisten asuntojen rakentamiseen, Moulds sanoi. Sand Hillin osakekumppani on Abu Dhabi Investment Authority, valtion sijoitusrahasto, jolla on arviolta yli 800 miljardin dollarin omaisuus. Hankkeen on tarkoitus avautua vuonna 2021 tai 2022.
viivästysten lisääminen tulisi kalliiksi; rakennuskustannukset jatkavat nousuaan, koska työntekijöistä on pulaa, Moulds sanoi. ”Tämän kokoiselle projektille arvioimme, että nousuvauhtimme on 700 000 dollaria päivässä”, hän sanoi.
muotti sanoi, että toimistotilat auttavat kohtuuhintaisen asumisen maksamisessa, kun taas asuminen tukee kauppoja ja toimistoja tarjoamalla jalankulkuliikennettä ja antamalla työntekijöille asuinpaikkoja.
”kaikki nämä palaset yhdessä tekevät toteuttamiskelpoisen projektin”, hän sanoi. ”Meillä on Cupertinossa muita myymäläprojekteja, jotka kamppailevat pitääkseen valot päällä, ei siksi, että bisnes olisi huonoa, vaan siksi, että he eivät saa ihmisiä tulemaan töihin, koska heidän asuntonsa on epävakaa.”
Vallcon kohtuuhintaisten asuntojen taso on ennennäkemätön, sanoi Adhi Nagraj, San Franciscon johtaja SPUR, kaupunkisuunnittelusta voittoa tavoittelematon ajatushautomo.
”50 prosentin rakentaminen paikan päälle ilman julkista tukea on ennenkuulumatonta”, hän sanoi ja lisäsi, että tyypilliset hankkeet tuottavat 10-15 prosenttia.”
”voi kuvitella paljon Applen työntekijöitä, jotka kamppailevat nyt sukkuloissa istuen … asuu näissä uusissa yksiköissä”, Nagraj sanoi. ”Tämä on suuri uusiokäyttö kuoleva voimavara, joka on ostoskeskus, ja muuntaa sen kasvun voimavara.”
hankkeen kriitikot epäilevät, että vallcon potentiaaliset asukkaat tulisivat työskentelemään paikallisesti. Nuoret Applen työntekijät valitsevat jo San Franciscon, koska se on hauskempaa, sanoi Steven Scharf, Cupertinon valtuutettu, joka on ”sympaattinen” projektin vastustajia kohtaan.
”yksittäinen ihminen ei ole niin kiinnostunut Cupertinossa asumisesta”, hän sanoi.
Better Cupertinon jäsenet kertoivat kannattavansa asumista, mutta eivät halua toimistotilaa ruuhkan takia.
”olen numeroihminen, joten totisesti katsoin numeroita ja sanoin:” tämä on aivan liikaa”, sanoi Jim Moore, 42 vuotta Cupertinossa asunut ja eläkkeellä oleva IBM: n työntekijä. ”Se tulee muuttamaan kaupungin maisemaa.”
mutta hän näkisi mielellään 2 000 asuntoa, erityisesti kohtuuhintaisia asuntoja, ja pienemmän kauppakeskuksen.
Moore on omistanut talonsa vuosikymmeniä, ja hänen tyttärensä syntyi ja kasvoi Cupertinossa ja työskenteli vaateliikkeessä Vallcossa. Hän toimi aiemmin Cupertinon kansakoulunopettajana, kunnes sai ensimmäisen lapsensa. Hän asuu San Josessa.
”hän ei voinut asua täällä. Täällä hän varttui. Olemme täällä. Täällä hänen ystävänsä ovat”, Moore sanoi. ”Haluaisin siis hyvän määrän kohtuuhintaisia asuntoja, mutta kaikkia tasoja, ei vain niitä, jotka tyydyttäisivät palvelutyöntekijöitä.”
Cupertinon kotiarvon mediaani on 2,3 miljoonaa dollaria, ylöspäin 16.Zillowin mukaan 6 prosenttia viime vuoden aikana. Se on Trulian mukaan yli 10 kertaa Yhdysvaltain mediaani.
Vallcon sb35: n kohtuuhintaisten asuntojen suunnitelma sisältää pieni – ja erittäin pienituloisia, mutta ei keskituloisia yksiköitä, jotka ovat tyypillisesti opettajien käytettävissä.
kaikki eivät halua kohtuuhintaisia asuntoja. Syyskuussa pidetyssä julkisessa kuulemisessa Thomas Maiello tunnisti itsensä kansalaiskoululaiseksi ja piti esityksen, jossa vastustettiin kohtuuhintaisia asuntoja.
”myyntipuheen mukaan uusiin asuntoihin tulisi pienituloisia kerrostaloasuntoja”, hänen esityksessään sanottiin. ”Tämä merkitsisi sitä, että Cupertinossa asuisi kouluttamattomia ihmisiä. Monet muut asukkaat ja minä olemme huolissamme siitä, että tämä tekisi Cupertinon nykyisistä asukkaista epämukavia ja jakaisi kaupunkimme kahtia.”
vallcon vihamielinen vastaanotto on jyrkkä vastakohta läheiselle Apple Parkille, 2,8 miljoonan neliön pääkonttorille, jossa ei ole asuntoja.
”olin todella tyytyväinen, kun matkustin ja ihmiset sanoivat, Kun sanoin Cupertino, ’Oh that’ s the home of Apple.”Se perustettiin täällä”, Moore sanoi. ”Vaimollani ja minulla on iPadit, ja hänellä on iPhone. Pidämme heidän tuotteistaan.”
Moore sanoi Applen toimistoprojektin olevan erilainen, koska sivusto oli jo toimistotilaa, jota aiemmin käytti Hewlett-Packard.
vuonna 2012 hyväksytty hanke ehti myös ennen suurta osaa tekniikkabuumista, joka on tulvinut valtaväylille liikennettä ja johtanut huimiin asumiskustannuksiin. Laman jälkeen mahdollisuus Applen siirtymisestä pois auttoi kannustamaan kaupunkia vihreää valoa suunnitelmalle, muistuttaa Cupertinon varapormestari Rod Niels.
Apple investoi 75 miljoonaa dollaria infrastruktuuriin ja Transitin parannuksiin ja maksoi 5,85 miljoonaa dollaria kohtuuhintaisista asunnoista, tuplasti sen, mitä vaadittiin. Cupertino tutkii nyt mahdollista työntekijäkohtaista veroa, joka vaikuttaisi suurelta osin Appleen.
Niels, joka on myös äänestänyt Vallcon kunnostamisen puolesta, myönsi, että liikenne on suuri ongelma, eikä ratkaisua ole näköpiirissä.
”olemme läpikulkuaavikko”, hän sanoi. ”Bussijärjestelmä on niin tehoton, ettei se ole juuri koskaan vaihtoehto kenellekään, jolla on vaihtoehto.”
mutta Niels kyseenalaistaa ajatuksen kasvun hidastamisesta.
”suurin osa meistä muutti Piilaaksoon taloudellisen mahdollisuuden takia. Kysymys kuuluu, annammeko lapsillemme saman mahdollisuuden?”hän sanoi. ”Luulen, että olemme alkaneet muuttaa mieltämme asumisen suhteen.”
Roland Li on kronikan henkilökirjailija. Sähköposti: [email protected] Twitter: @rolandlisf