la Mayoría de los vendedores de vivienda sueño de un libre de estrés de venta donde simplemente una lista de su casa, rápidamente encontrar un comprador calificado, recoger el dinero en efectivo y entregar las llaves. La realidad es que la venta de una casa incluye muchas partes móviles, algunas que usted puede controlar y otras que están fuera de sus manos.
Por ejemplo, la geografía podría influir en el tiempo que su casa permanece en el mercado y en cuánto margen de beneficio puede salirse con la suya. Cuando el inventario es bajo, es probable que vendas más rápido y tengas un precio más alto. Por el contrario, en lugares donde las ventas de las casas se han enfriado, los propietarios probablemente tendrán que trabajar más para atraer al comprador adecuado.
Luego están los factores dentro de su control que tienen un gran impacto en el resultado final: cosas como contratar a un agente de bienes raíces realmente bueno y maximizar el atractivo en línea de su casa pueden convertir el esfuerzo en dólares y un cierre más fluido.
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Aquí hay 12 pasos a seguir para vender su casa en el 2021:
- Contratar a un agente que conoce el mercado.
- Establezca un cronograma para vender su casa.
- Obtenga una inspección de preventa de la casa.
- No pierdas dinero en actualizaciones innecesarias.
- Obtener fotos profesionales.
- Ponga su casa en el mercado.
- Establezca un precio realista.
- Revisar y negociar ofertas.
- Anticipe los costos de cierre del vendedor.
- Sopesar las implicaciones fiscales.
- Reúna la documentación necesaria para cerrar.
- Considere contratar a un abogado de bienes raíces.
Contrate a un agente que conozca el mercado
Internet hace que sea fácil profundizar en el historial de ventas de los agentes de bienes raíces y las designaciones profesionales, para que pueda elegir a la persona adecuada con la que trabajar. Busque los perfiles en línea de los agentes de bienes raíces para saber cuánto tiempo han estado en la industria, cuántas ventas han realizado y qué designaciones pueden haber ganado. Preste atención a cómo y dónde comercializan sus anuncios, y si usan fotos profesionales o no.
«Cualquier designación que hayan ganado es una gran ventaja, porque es una señal de que se han tomado el tiempo para aprender sobre ese nicho en particular», dice Jorge Guerra, un corredor de bienes raíces independiente y presidente en 2020 de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami en Florida.
Los propietarios de viviendas podrían verse tentados a evitar contratar a un agente de bienes raíces para ahorrar en el pago de la comisión de bienes raíces y en su lugar vender su casa ellos mismos. Esto se conoce como «para la venta por el propietario» o FSBO. La cantidad que pueden ahorrar en esas tarifas puede ser de miles de dólares, generalmente el 5 o el 6 por ciento del precio total de venta.
Un agente experimentado gana la tarifa, sin embargo, exponiendo su casa al público más amplio para obtener las mejores ofertas posibles y negociando en su nombre. Si lo hace solo, tendrá que administrar personalmente la preparación de su casa, la comercialización, la revisión de las ofertas de los compradores y el manejo de todas las negociaciones y los detalles de cierre. Cuando trabaje con un agente y negocie una comisión, tenga esto en cuenta: Las tarifas de bienes raíces han caído a mínimos históricos.
Establezca un cronograma para vender su casa
Vender una casa es una empresa importante que puede tardar de dos a cuatro meses de principio a fin, o mucho más, dependiendo de las condiciones del mercado local.
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tan pronto Como usted decide vender su casa, saltar a la derecha en la investigación de agentes de bienes raíces para encontrar a alguien con la experiencia adecuada para su situación. Al menos dos o tres meses antes de que planee hacer la lista, considere obtener una inspección de preventa de la casa (más sobre eso a continuación) e identificar cualquier área problemática, especialmente problemas estructurales o mecánicos que puedan necesitar abordarse para facilitar una venta. Deje tiempo suficiente para programar las reparaciones necesarias.
Aproximadamente un mes antes de publicar su casa, comience a trabajar en la puesta en escena y la limpieza profunda en preparación para tomar fotos.
Aquí hay una lista de cosas que hacer antes de publicar su casa:
- Entrevista a agentes de bienes raíces y revisa su historial de ventas.
- Ordenar, tal vez mover el exceso de muebles a una unidad de almacenamiento.
- Obtenga una inspección opcional del hogar para identificar cualquier problema.
- Programe reparaciones si es necesario.
- limpieza Profunda.
- Escenifica la casa.
- Toma fotos profesionales.
Obtenga una inspección de preventa de la casa
Una inspección de preventa de la casa puede ser una inversión inteligente por adelantado, pero es opcional. Un informe de inspección detallado puede identificar cualquier problema estructural o mecánico antes de poner su casa a la venta. Puede costar unos pocos cientos de dólares, pero una inspección le alertará con anticipación de problemas que los compradores probablemente señalarán cuando realicen su propia inspección más adelante en el proceso.
Al estar unos pasos por delante del comprador, los vendedores podrían acelerar el proceso de venta haciendo reparaciones en conjunto con otros trabajos de preparación del hogar. Esto significa que en el momento en que la casa salga al mercado, debe estar lista para vender, sin drama y rápidamente.
No pierda dinero en actualizaciones innecesarias
Si va a invertir dinero en actualizaciones costosas, asegúrese de que las adiciones o actualizaciones que realice tengan un alto retorno de la inversión. No tiene sentido instalar nuevas encimeras de granito si está a punto de alcanzar el equilibrio o incluso perder dinero en la venta.
Aquí es donde un buen agente de bienes raíces puede ayudarlo a guiarlo. A menudo saben lo que la gente espera en su vecindario y pueden ayudarlo a planificar actualizaciones en consecuencia. Si los compradores locales no están buscando super tragaluces o una ducha de vapor, entonces no tiene sentido agregarlos. Una nueva capa de pintura neutra, una alfombra nueva y un paisaje adornado suelen ser formas de bajo costo para causar una gran primera impresión.
En general, las actualizaciones de la cocina y los baños proporcionan el mayor retorno de la inversión. Si tiene gabinetes antiguos, es posible que pueda simplemente reemplazar las puertas y el hardware para un aspecto actualizado. Por ejemplo, puede cambiar esas puertas de gabinetes de cocina de edición estándar por puertas modernas de estilo agitador en un fin de semana sin romper el banco.
Obtenga fotos profesionales
Trabaje con su agente de bienes raíces para programar una sesión de fotos para capturar fotos de marketing de su hogar. Las fotos de alta calidad son críticas, ya que maximizar el atractivo en línea de su casa puede marcar la diferencia entre una venta rápida o un anuncio que languidece.
Algunos agentes inmobiliarios incorporan fotografía profesional y visitas virtuales en línea en su conjunto de servicios. Sin embargo, si no lo hacen, es posible que desee buscar un fotógrafo por su cuenta. La tarifa por fotografía profesional variará en función del tamaño de su hogar, su ubicación y el tiempo que tarde en filmarse.
Un fotógrafo profesional, con un portafolio sólido, sabe cómo hacer que las habitaciones parezcan más grandes, brillantes y atractivas. Lo mismo se aplica a su césped y áreas al aire libre. Las fotos en línea con poca luz pueden apagar a los compradores de vivienda incluso antes de que tengan la oportunidad de leer sobre el encantador carril bici cercano o el nuevo techo que acaba de instalar, por lo que las fotos bien tomadas realmente pueden dar sus frutos.
Ponga su casa en el mercado
Si su objetivo es una venta rápida, aquí hay consejos para prepararla para el mercado y atraer compradores:
Concéntrese en el atractivo en línea de la casa
Usted ha oído hablar del atractivo exterior, pero los profesionales dicen que el atractivo en línea ahora es aún más importante.
«La primera presentación de su casa está en línea», dice Guerra. «La calidad de su presentación web determinará si alguien llama y hace una cita, o hace clic en el siguiente anuncio.»
Escápelo y manténgalo limpio para las exhibiciones
Los agentes de bienes raíces a menudo sugerirán que los vendedores escenifiquen sus casas. Eso simplemente significa que elimina el exceso de muebles, pertenencias personales y artículos antiestéticos de la casa mientras está en el mercado, y organiza las habitaciones para un flujo y un propósito óptimos. Si está en un mercado más lento o está vendiendo una casa de lujo, invertir en una estantería profesional podría ayudarlo a sobresalir. A nivel nacional, el home staging profesional cuesta alrededor de un promedio de 1 1,200, según HomeAdvisor, pero el rango puede ser de alrededor de 5 520 en el extremo inferior y hasta 2 2,000.
Deje que otra persona le muestre la casa
Desaparezca cuando los compradores potenciales vengan a ver su casa. Deje que se imaginen a sí mismos en el espacio, libres de la distracción de reunirse y hablar con usted. En general, los compradores están acompañados por su propio agente de bienes raíces para ver su casa, o puede pedirle a su propio agente que esté presente en las presentaciones.
«Ver al actual propietario acechando puede hacer que los compradores duden en expresar sus opiniones y evitar que consideren realmente su casa como una opción», dice Grant López, ex presidente de la Junta de Agentes Inmobiliarios de San Antonio en Texas.
Establezca un precio realista
Incluso en mercados competitivos, los compradores no quieren pagar más de lo que muestran los comparables, o «comps», por lo que es crucial hacerlo bien la primera vez. Un precio demasiado alto puede ser contraproducente, mientras que subestimar el valor de la casa puede hacer que deje dinero sobre la mesa.
Para fijar el precio de su casa desde el principio, confíe en las ventajas de su vecindario. Estas son hojas de datos sobre propiedades vendidas recientemente en un área específica. De un vistazo, puede hacerse una idea de lo que buscan los hogares a su alrededor.
«Un error frecuente que cometen los vendedores es ponerle un precio demasiado alto a una casa y luego bajarla periódicamente», dice López. «Algunos vendedores podrían pensar que esta práctica dará el mayor rendimiento, pero, en realidad, a menudo ocurre lo contrario. Las casas que tienen un precio demasiado alto apagarán a los compradores potenciales que ni siquiera consideran mirar la propiedad.»
Si no está utilizando un agente, consulte los sitios web de anuncios en línea para ver el precio de las casas similares en el área. El seguimiento de los precios de venta reales puede darle una mejor imagen que preguntar los precios. Las casas con múltiples reducciones de precios pueden dar a los compradores la impresión de que hay algo mal con el estado de su casa o que es indeseable, por lo que es mejor eliminar la necesidad de múltiples reducciones al fijar el precio de su casa para atraer al grupo más amplio de compradores desde el principio.
Revise y negocie ofertas
Después de que su casa salga oficialmente al mercado y los compradores la hayan visto, idealmente las ofertas comenzarán a llegar. Aquí es donde su agente de bienes raíces (o abogado) es su mejor defensor y fuente de consulta. Si estás en un mercado competitivo que favorece a los vendedores, es probable que los compradores ofrezcan al precio de venta o por encima del precio de venta, e incluso podrías obtener varias ofertas. Por otro lado, si las ventas son lentas en su área y no recibe muchas ofertas, es posible que tenga que estar dispuesto a negociar.
Cuando recibe una oferta, tiene algunas opciones: acepte la oferta tal como está, haga una contraoferta o rechace la oferta.
Una contraoferta es una respuesta a una oferta, en la que se negocian los términos y el precio. Las contraofertas siempre deben hacerse por escrito y tener un plazo corto (48 horas o menos) para que el comprador responda. Puede ofrecer un crédito por pintura y alfombra, pero insista en mantener el precio de venta original en su lugar, por ejemplo, u ofrecer dejar atrás ciertos electrodomésticos para endulzar el trato.
Mientras que su agente de bienes raíces puede recomendarle que tome la oferta más alta, mira de cerca a otros aspectos de la oferta, tales como:
- Cómo paga el comprador (efectivo versus financiamiento)
- Tipo de financiamiento
- Cantidad del pago inicial
- Contingencias
- Solicitudes de créditos o propiedad personal
- Fecha de cierre propuesta
Si tiene la suerte de obtener múltiples ofertas, puede tener la tentación de elegir la más alta, pero tenga en cuenta que si un comprador confía en el financiamiento del prestamista, la propiedad debe ser tasada. Cualquier déficit entre el precio de compra y el valor de tasación tendrá que compensarse en algún lugar, o el trato podría desmoronarse.
Anticipe los costos de cierre del vendedor
Tanto el comprador como el vendedor tienen costos de cierre. El vendedor de la casa generalmente paga la comisión del agente de bienes raíces, generalmente alrededor del 5% al 6% del precio de venta de la casa.
Algunos otros costos comúnmente pagados por el vendedor incluyen:
- Impuesto de transferencia del gobierno
- Tasas de registro
- Gravámenes pendientes
Además, si el comprador ha negociado algún crédito a pagar al cierre por reparaciones o costos de cierre, el vendedor también pagará esos Su agente de bienes raíces o el agente de cierre debe proporcionarle una lista completa de los costos de los que será responsable en la mesa de cierre. Si bien el comprador generalmente paga la mayor parte de los costos de cierre, entre el 2 y el 4 por ciento del precio de venta, sepa que también podría tener que pagar algunas tarifas.
Sopesar las implicaciones fiscales
La buena noticia es que muchos vendedores no tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias de la venta de su vivienda principal. Si ha sido propietario y vivido en su casa durante al menos dos de los cinco años anteriores antes de venderla, entonces no tendría que pagar impuestos sobre ninguna ganancia de hasta 2 250,000. Para las parejas casadas, la cantidad que puede excluir de los impuestos aumenta a $500,000.
Sin embargo, si su ganancia de la venta de la casa es superior a 2 250,000 (5 500,000 para parejas casadas), entonces debe reportarlo al IRS en su declaración de impuestos como ganancia de capital.
Reúna los documentos necesarios para cerrar
Hay muchos documentos necesarios para documentar adecuadamente una venta de vivienda. Organice sus documentos en un solo lugar para ayudar a que las cosas vayan más rápido. Algunos de los documentos principales que necesitará recopilar incluyen:
- El contrato de compra original de su casa
- Inspección de propiedades, certificado de ocupación y certificados de cumplimiento con los códigos locales
- Documentos de hipoteca
- Registros fiscales
- Tasación de la compra de su casa
- Seguro de vivienda
- Informe de inspección de la casa, si lo hizo
Considere contratar a un abogado de bienes raíces
No todos los estados requieren que los vendedores traigan abogado hasta el cierre, pero podría valer la pena tener un profesional legal de su lado, especialmente si está vendiendo su casa solo. Puede contratar a uno para que le ayude a llenar el papeleo, revisar contratos y documentos, identificar posibles problemas y asegurarse de que la venta se realice de la manera más fluida posible. A menos que su estado lo requiera, esto es completamente opcional.
Un abogado podría detectar problemas de título que podrían retrasar su venta durante semanas o meses — o incluso torpedear el acuerdo, como:
- Gravámenes o juicios pendientes
- Problemas de fideicomiso
- Saldos hipotecarios
- Problemas fiscales
- Intrusiones
Un abogado de bienes raíces podría costar un par de miles de dólares, pero el gasto podría valer la pena para proteger una transacción financiera tan grande.
Qué sigue: Comida para llevar tangible
- Contrate a un agente inmobiliario experimentado.
- Maximice el atractivo en línea de su hogar, así como el atractivo exterior.
- Considere invertir en una inspección de preventa de la casa.
- Ordena y escenifica tu casa.
- Use comparables para fijar el precio de su casa correctamente desde el principio.
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