So verkaufen Sie Ihr Haus: Ein vollständiger Leitfaden für Verkäufer

Die meisten Hausverkäufer träumen von einem stressfreien Verkauf, bei dem sie einfach ihr Haus auflisten, schnell einen qualifizierten Käufer finden, das Geld abholen und die Schlüssel übergeben. Die Realität ist, dass der Verkauf eines Hauses viele bewegliche Teile enthält — einige, die Sie steuern können, und einige, die außerhalb Ihrer Hände liegen.Zum Beispiel könnte die Geographie beeinflussen, wie lange Ihr Haus auf dem Markt bleibt und wie viel Aufschlag Sie davonkommen können. Wenn der Lagerbestand niedrig ist, werden Sie wahrscheinlich schneller verkaufen und einen höheren Preis erzielen. Umgekehrt müssen Hausbesitzer an Orten, an denen sich die Hausverkäufe abgekühlt haben, wahrscheinlich härter arbeiten, um den richtigen Käufer zu gewinnen.Dann gibt es die Faktoren in Ihrer Kontrolle, die einen großen Einfluss auf das Endergebnis haben — Dinge wie die Einstellung eines wirklich guten Immobilienmaklers und die Maximierung der Online-Attraktivität Ihres Hauses können Aufwand in Dollar und einen nahtloseren Abschluss umwandeln.

Hier sind 12 Schritte, um Ihr Haus im Jahr 2021 zu verkaufen:

1. Mieten Sie einen Agenten, der den Markt kennt.
2. Legen Sie einen Zeitplan für den Verkauf Ihres Hauses fest.
3. Holen Sie sich eine Inspektion vor dem Verkauf.
4. Verschwenden Sie kein Geld für unnötige Upgrades.
5. Holen Sie sich professionelle Fotos.
6. Bringen Sie Ihr Haus auf den Markt.
7. Legen Sie einen realistischen Preis fest.
8. Angebote prüfen und aushandeln.
9. Antizipieren Sie die Abschlusskosten des Verkäufers.
10. Wägen Sie die steuerlichen Auswirkungen ab.
11. Sammeln Sie die notwendigen Unterlagen, um sie zu schließen.
12. Erwägen Sie die Einstellung eines Immobilienanwalts.

Stellen Sie einen Makler ein, der den Markt kennt

Das Internet macht es einfach, in die Verkaufshistorie und die Berufsbezeichnungen von Immobilienmaklern einzutauchen, damit Sie die richtige Person für die Arbeit auswählen können. Schauen Sie sich die Online-Profile von Immobilienmaklern an, um zu erfahren, wie lange sie in der Branche tätig sind, wie viele Verkäufe sie getätigt haben und welche Bezeichnungen sie möglicherweise verdient haben. Achten Sie darauf, wie und wo sie ihre Angebote vermarkten und ob sie professionelle Fotos verwenden oder nicht.“Jede Bezeichnung, die sie verdient haben, ist ein großes Plus, denn es ist ein Zeichen, dass sie sich die Zeit genommen haben, etwas über diese bestimmte Nische zu lernen“, sagt Jorge Guerra, ein unabhängiger Immobilienmakler und 2020 Vorsitzender der Miami Association of Realtors in Florida.Hausbesitzer könnten versucht sein, die Einstellung eines Immobilienmaklers zu vermeiden, um die Zahlung der Immobilienprovision zu sparen und stattdessen ihr Haus selbst zu verkaufen. Dies wird als „For Sale by Owner“ oder FSBO bezeichnet. Der Betrag, den sie bei diesen Gebühren sparen können, kann Tausende von Dollar betragen, normalerweise 5 Prozent oder 6 Prozent des Gesamtverkaufspreises.Ein erfahrener Agent verdient die Gebühr jedoch, indem er Ihr Haus dem breitesten Publikum aussetzt, um die bestmöglichen Angebote zu erhalten und in Ihrem Namen zu verhandeln. Wenn Sie es alleine machen, müssen Sie es persönlich schaffen, Ihr Haus vorzubereiten, es zu vermarkten, die Angebote der Käufer zu überprüfen und alle Verhandlungen und Abschlussdetails abzuwickeln. Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten und eine Provision aushandeln, denken Sie daran: Die Immobiliengebühren sind auf ein Allzeittief gefallen.

Legen Sie einen Zeitplan für den Verkauf Ihres Hauses fest

Der Verkauf eines Hauses ist ein großes Unterfangen, das von Anfang bis Ende zwei bis vier Monate dauern kann — oder je nach den lokalen Marktbedingungen viel länger.

Sobald Sie sich entscheiden, Ihr Haus zu verkaufen, suchen Sie nach Immobilienmaklern, um jemanden mit der richtigen Erfahrung für Ihre Situation zu finden. Erwägen Sie mindestens zwei oder drei Monate vor der geplanten Auflistung, eine Hausinspektion vor dem Verkauf durchzuführen (mehr dazu weiter unten) und Problembereiche zu identifizieren, insbesondere strukturelle oder mechanische Probleme, die möglicherweise behoben werden müssen, um einen Verkauf zu erleichtern. Lassen Sie genügend Zeit, um notwendige Reparaturen zu planen.

Beginnen Sie etwa einen Monat vor der Auflistung Ihres Hauses mit der Inszenierung und gründlichen Reinigung, um Fotos aufzunehmen.

Hier ist eine Checkliste der Dinge zu tun, bevor Sie Ihr Haus auflisten:

• Interview Immobilienmakler und überprüfen Sie ihre Verkaufshistorie.
• Entrümpeln, vielleicht überschüssige Möbel in eine Lagereinheit verschieben.
• Holen Sie sich eine optionale Hausinspektion, um Probleme zu identifizieren.
• Planen Sie bei Bedarf Reparaturen ein.
• Tiefenreinigung.
• Inszenieren Sie das Haus.
• Machen Sie professionelle Fotos.

Holen Sie sich eine Pre-sale Home Inspection

Eine Pre-Sale Home Inspection kann eine kluge Vorabinvestition sein, ist aber optional. Ein detaillierter Inspektionsbericht kann strukturelle oder mechanische Probleme identifizieren, bevor Sie Ihr Haus zum Verkauf anbieten. Es kann ein paar hundert Dollar kosten, aber eine Inspektion wird Sie im Voraus auf Probleme aufmerksam machen, die Käufer wahrscheinlich kennzeichnen werden, wenn sie später ihre eigene Inspektion durchführen.Indem sie dem Käufer ein paar Schritte voraus sind, könnten Verkäufer in der Lage sein, den Verkaufsprozess zu beschleunigen, indem sie Reparaturen zusammen mit anderen Hausvorbereitungsarbeiten durchführen. Dies bedeutet, wenn das Haus auf den Markt kommt, sollte es bereit sein zu verkaufen, Drama-frei und schnell.

Verschwenden Sie kein Geld für unnötige Upgrades

Wenn Sie Geld in teure Upgrades investieren, stellen Sie sicher, dass die von Ihnen vorgenommenen Ergänzungen oder Updates eine hohe Kapitalrendite haben. Es macht keinen Sinn, neue Granit-Arbeitsplatten zu installieren, wenn Sie beim Verkauf die Gewinnschwelle erreichen oder sogar Geld verlieren.

Hier kann Ihnen ein guter Immobilienmakler helfen. Sie wissen oft, was die Leute in Ihrer Nachbarschaft erwarten und können Ihnen helfen, Upgrades entsprechend zu planen. Wenn lokale Käufer nicht nach Super-Oberlichtern oder einer Dampfdusche suchen, ist es nicht sinnvoll, sie hinzuzufügen. Ein frischer Anstrich neutraler Farbe, ein neuer Teppich und eine aufgefrischte Landschaft sind in der Regel kostengünstige Möglichkeiten, um einen guten ersten Eindruck zu hinterlassen.

Im Allgemeinen bieten Aktualisierungen der Küche und des Badezimmers die höchste Kapitalrendite. Wenn Sie alte Schränke haben, können Sie möglicherweise einfach die Türen und die Hardware austauschen, um ein aktualisiertes Aussehen zu erhalten. Zum Beispiel können Sie diese Standard-Küchenschranktüren an einem Wochenende gegen moderne Türen im Shaker-Stil austauschen, ohne die Bank zu sprengen.

Holen Sie sich professionelle Fotos

Planen Sie mit Ihrem Immobilienmakler ein Fotoshooting, um Marketingfotos Ihres Hauses aufzunehmen. Qualitativ hochwertige Fotos sind entscheidend, da die Maximierung der Online-Attraktivität Ihres Hauses den Unterschied zwischen einem schnellen Verkauf oder einer Auflistung, die schmachtet, ausmachen kann.

Einige Immobilienmakler bauen professionelle Fotografie und virtuelle Online-Touren in ihre Dienstleistungssuite ein. Wenn nicht, möchten Sie vielleicht selbst einen Fotografen suchen. Die Gebühr für professionelle Fotografie hängt von der Größe Ihres Hauses, seinem Standort und der Dauer der Aufnahme ab.

Ein professioneller Fotograf mit einem starken Portfolio weiß, wie man Räume größer, heller und attraktiver erscheinen lässt. Gleiches gilt für Ihren Rasen und Ihre Außenbereiche. Schwach beleuchtete Online-Fotos können Hauskäufer ausschalten, bevor sie überhaupt die Möglichkeit haben, über den schönen Radweg in der Nähe oder das neue Dach zu lesen, das Sie gerade installiert haben.

Bringen Sie Ihr Haus auf den Markt

Wenn ein schneller Verkauf Ihr Ziel ist, finden Sie hier Tipps, um es marktreif zu machen und Käufer anzulocken:

Konzentrieren Sie sich auf die Online-Attraktivität des Hauses

Sie haben von Curb Appeal gehört, aber Fachleute sagen, dass Online-Attraktivität jetzt noch wichtiger ist.

„Die erste Präsentation Ihres Hauses ist online“, sagt Guerra. „Die Qualität Ihrer Webpräsentation bestimmt, ob jemand anruft und einen Termin vereinbart oder auf den nächsten Eintrag klickt.“

Inszenieren Sie es und halten Sie es sauber für Vorführungen

Immobilienmakler schlagen oft vor, dass Verkäufer ihre Häuser inszenieren. Das bedeutet einfach, dass Sie überschüssige Möbel, persönliche Gegenstände und unansehnliche Gegenstände aus dem Haus entfernen, während es auf dem Markt ist, und Räume für optimalen Fluss und Zweck arrangieren. Wenn Sie sich in einem langsameren Markt befinden oder ein Luxushaus verkaufen, kann die Investition in einen professionellen Stager Ihnen helfen, sich abzuheben. National kostet professionelles Home Staging laut HomeAdvisor durchschnittlich 1.200 US-Dollar, aber die Spanne kann zwischen etwa 520 US-Dollar am unteren Ende und bis zu 2.000 US-Dollar liegen.

Lassen Sie jemand anderes das Haus zeigen

Machen Sie sich rar, wenn potenzielle Käufer kommen, um Ihr Haus zu besichtigen. Lassen Sie sie sich im Raum vorstellen, frei von der Ablenkung, sich zu treffen und mit Ihnen zu sprechen. Im Allgemeinen werden Käufer von ihrem eigenen Immobilienmakler begleitet, um Ihr Haus zu besichtigen, oder Sie können Ihren eigenen Agenten bitten, bei Vorführungen anwesend zu sein.“Wenn Sie sehen, wie der derzeitige Hausbesitzer lauert, können Käufer zögern, ihre Meinung zu äußern, und sie davon abhalten, Ihr Haus wirklich als Option in Betracht zu ziehen“, sagt Grant Lopez, ehemaliger Vorsitzender des San Antonio Board of Realtors in Texas.

Einen realistischen Preis festlegen

Selbst in wettbewerbsintensiven Märkten möchten Käufer nicht mehr bezahlen, als die Vergleichswerte oder „Comps“ zeigen. Zu hohe Preise können nach hinten losgehen, während eine Unterschätzung des Wertes des Hauses dazu führen kann, dass Sie Geld auf dem Tisch lassen.

Um Ihr Haus von Anfang an zu bewerten, verlassen Sie sich auf die Comps Ihrer Nachbarschaft. Dies sind Datenblätter über kürzlich verkaufte Immobilien in einem bestimmten Gebiet. Auf einen Blick können Sie sich ein Bild davon machen, welche Häuser in Ihrer Nähe anstehen.“Ein häufiger Fehler, den Verkäufer machen, ist, ein Haus zu hoch zu bewerten und es dann regelmäßig zu senken“, sagt Lopez. „Einige Verkäufer denken vielleicht, dass diese Praxis die höchste Rendite bringt, aber in Wirklichkeit ist das Gegenteil oft der Fall. Häuser, die zu hoch bewertet sind, werden potenzielle Käufer abschrecken, die möglicherweise nicht einmal in Betracht ziehen, sich die Immobilie anzusehen.“

Wenn Sie keinen Agenten verwenden, überprüfen Sie Online-Listing-Websites, um zu sehen, wie ähnliche Häuser in der Gegend sind preislich. Die Verfolgung der tatsächlichen Verkaufspreise kann Ihnen ein besseres Bild geben als die Preisvorstellung. Häuser mit mehreren Preissenkungen können Käufern den Eindruck vermitteln, dass etwas mit dem Zustand Ihres Hauses nicht stimmt oder dass es unerwünscht ist, daher ist es am besten, die Notwendigkeit mehrerer Preissenkungen zu beseitigen, indem Sie Ihr Haus so bepreisen, dass es von Anfang an den breitesten Käuferpool anzieht.

Überprüfen und verhandeln Sie Angebote

Nachdem Ihr Haus offiziell auf den Markt gekommen ist und Käufer es gesehen haben, werden die Angebote im Idealfall eingeführt. Dies ist, wo Ihr Immobilienmakler (oder Anwalt) ist Ihr bester Anwalt und Go-to-Quelle für Beratung. Wenn Sie sich in einem wettbewerbsintensiven Markt befinden, der Verkäufer bevorzugt, bieten Käufer wahrscheinlich zu oder über dem geforderten Preis an, und Sie erhalten möglicherweise sogar mehrere Gebote. Auf der anderen Seite, wenn der Umsatz in Ihrer Region langsam ist und Sie nicht viele Angebote erhalten, müssen Sie möglicherweise verhandelbar sein.

Wenn Sie ein Angebot erhalten, haben Sie einige Möglichkeiten: nehmen Sie das Angebot so an, wie es ist, machen Sie ein Gegenangebot oder lehnen Sie das Angebot ab.

Ein Gegenangebot ist eine Antwort auf ein Angebot, in dem Sie über Bedingungen und Preis verhandeln. Gegenangebote sollten immer schriftlich erfolgen und einen kurzen Zeitraum (48 Stunden oder weniger) haben, in dem der Käufer antworten kann. Sie können einen Kredit für Farbe und Teppich anbieten, aber darauf bestehen, Ihren ursprünglichen Angebotspreis beizubehalten, zum Beispiel, oder bieten Sie an, bestimmte Geräte zurückzulassen, um den Deal zu versüßen.

Während Ihr Immobilienmakler Ihnen möglicherweise empfiehlt, das höchste Angebot anzunehmen, sollten Sie sich andere Aspekte des Angebots genau ansehen, z:

• Wie der Käufer zahlt (Bargeld versus Finanzierung)
• Art der Finanzierung
• Anzahlungsbetrag
• Eventualitäten
• Anfragen nach Krediten oder persönlichem Eigentum
• Vorgeschlagener Stichtag

Wenn Sie das Glück haben, mehrere Angebote zu erhalten, könnten Sie versucht sein, mit dem höchsten zu gehen, aber denken Sie daran, dass, wenn ein Käufer auf Kreditgeberfinanzierung angewiesen ist, die Immobilie bewertet werden muss. Jeder Fehlbetrag zwischen dem Kaufpreis und dem geschätzten Wert muss irgendwo ausgeglichen werden, oder der Deal könnte auseinanderfallen.

Abschlusskosten des Verkäufers antizipieren

Sowohl der Eigenheimkäufer als auch der Verkäufer haben Abschlusskosten. Der Hausverkäufer zahlt in der Regel die Provision des Immobilienmaklers, in der Regel etwa 5 bis 6 Prozent des Verkaufspreises des Hauses.

Einige andere Kosten, die üblicherweise vom Verkäufer bezahlt werden, umfassen:

• Government transfer tax
• Recording fees
• Outstanding liens

Wenn der Käufer darüber hinaus Gutschriften ausgehandelt hat, die bei Abschluss für Reparaturen oder Abschlusskosten zu zahlen sind, zahlt der Verkäufer diese ebenfalls. Ihr Immobilienmakler oder der Closing Agent sollte Ihnen eine vollständige Liste der Kosten zur Verfügung stellen, für die Sie am Closing Table verantwortlich sind. Während der Käufer in der Regel einen Großteil der Abschlusskosten zahlt, zwischen 2 und 4 Prozent des Verkaufspreises, sollten Sie wissen, dass Sie möglicherweise auch einige Gebühren zahlen müssen.

Wiegen Sie die steuerlichen Auswirkungen

Die gute Nachricht ist, dass viele Hausverkäufer keine Steuern auf Gewinne aus dem Verkauf ihres Haupthauses schulden. Wenn Sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre in Ihrem Haus gelebt haben, bevor Sie es verkauft haben, müssen Sie keine Steuern auf Gewinne von bis zu 250.000 US-Dollar zahlen. Für verheiratete Paare erhöht sich der Betrag, den Sie von den Steuern ausschließen können, auf 500.000 US-Dollar.Wenn Ihr Gewinn aus dem Hausverkauf jedoch mehr als 250.000 US-Dollar beträgt (500.000 US-Dollar für verheiratete Paare), müssen Sie ihn dem IRS in Ihrer Steuererklärung als Kapitalgewinn melden.

Sammeln Sie die erforderlichen Unterlagen zum Abschluss

Es ist viel Papierkram erforderlich, um einen Hausverkauf ordnungsgemäß zu dokumentieren. Organisieren Sie Ihre Papiere an einem Ort, damit die Dinge schneller gehen. Einige der wichtigsten Dokumente, die Sie sammeln müssen, sind:

• Der ursprüngliche Kaufvertrag Ihres Hauses
• Immobilienbefragung, Belegungsbescheinigung und Bescheinigung über die Einhaltung der örtlichen Vorschriften
• Hypothekendokumente
• Steuerunterlagen
• Bewertung von Ihrem Hauskauf
• Hausbesitzerversicherung
• Hausinspektionsbericht, wenn Sie einen gemacht haben

Erwägen Sie, einen Immobilienanwalt zu beauftragen

Nicht alle Staaten verlangen von Verkäufern, dass sie einen Immobilienanwalt mitbringen Immobilienanwalt zum Abschluss, aber es könnte sich lohnen, einen Anwalt an Ihrer Seite zu haben, besonders wenn Sie Ihr Haus alleine verkaufen. Sie können einen beauftragen, um Papierkram auszufüllen, Verträge und Dokumente zu überprüfen, potenzielle Probleme zu identifizieren und sicherzustellen, dass der Verkauf so reibungslos wie möglich verläuft. Sofern Ihr Staat dies nicht verlangt, ist dies völlig optional.Ein Anwalt wäre in der Lage, Titelprobleme zu erkennen, die Ihren Verkauf für Wochen oder Monate aufhalten oder sogar den Deal torpedieren könnten, wie zum Beispiel:

• Ausstehende Pfandrechte oder Urteile
• Treuhandfragen
• Hypothekensalden
• Steuerfragen
• Eingriffe

Ein Immobilienanwalt könnte ein paar tausend Dollar kosten, aber die Kosten könnten sich lohnen, um eine so große Finanztransaktion zu schützen.

Was kommt als nächstes: Greifbare Imbissbuden

• Mieten Sie einen erfahrenen Immobilienmakler.
• Maximieren Sie die Online-Attraktivität Ihres Hauses sowie die Attraktivität der Bordsteinkante.
• Erwägen Sie, in eine Hausinspektion vor dem Verkauf zu investieren.
• Entrümpeln und inszenieren Sie Ihr Zuhause.
• Verwenden Sie Comparables, um Ihr Haus von Anfang an richtig zu bewerten.

Erfahren Sie mehr:

• 8 einfache Möglichkeiten, Ihrem Zuhause einen Bordstein zu verleihen
• Erwägen Sie, den Listenpreis Ihres Hauses zu senken? Hier sind die besten Strategien
• Was ist ein Käufer-vs. Verkäufermarkt?