nedrivning begynder på parkeringsstrukturen i Vallco centrum i Cupertino, Californien. den okt. 11, 2018. Raseringen af parkeringsstrukturen var et optakt til den eventuelle nedbrydning af aldring og nedrivning begynder på parkeringsstrukturen i Vallco centrum i Cupertino, Californien. den okt. 11, 2018. Raseringen af parkeringsstrukturen var et optakt til den eventuelle nedbrydning af det aldrende og alt-men-ledige gennemgangscenter, der er genstand for en intens samfundskonflikt vedrørende foreslået ombygning af stedet.
et skilt guider de få kunder, der besøger Vallco indkøbscenter til virksomheder, der forbliver åbne i indkøbscentret i Cupertino, Calif. på onsdag, Feb. 14, 2018. Få lejere forbliver i indkøbscentret i A-skiltet guider de få kunder, der besøger Vallco indkøbscenter til virksomheder, der forbliver åbne i indkøbscentret i Cupertino, Californien. på onsdag, Feb. 14, 2018. Få lejere forbliver i indkøbscentret i den vestlige Santa Clara Valley, inklusive et AMC-Teater og et par restauranter, men det er stort set forladt.
da Apple blomstrede i Cupertino og blev det første amerikanske selskab til en værdi af $1 billioner, rottede Vallco Indkøbscenter væk i sin skygge.indkøbscentret i 1976 var hjemsted for detailgiganterne i det 20.århundrede: Macy ‘ s, Sears og JC Penney, som alle lukkede deres butikker i de sidste tre år, da fodtrafikken aftog og shoppere skiftede online. I dag, Vallco er en kavernøs, for det meste tomt rum på 1.2 millioner kvadratmeter, med en håndfuld overlevende som Dynasty Seafood Restaurant og Bay Club hængende på. På den anden side af Interstate 280 er Apples nye hovedkvarter på 5 milliarder dollars, som inkluderer et slankt Besøgscenter og butik.
siden 2014, Udvikler Sand Hill Property Co. har forsøgt at omdanne indkøbscentret til næsten 2 millioner kvadratmeter kontorlokaler, mere end 2.400 boligenheder og et 400.000 kvadratmeter detailcenter.
tusinder af Cupertino-beboere har kæmpet tilbage. I 2016 indsendte Sand Hill Property en stemmeseddel for at vinde støtte til en version af projektet, mens modstandere havde en foranstaltning, der forbød kontorlokaler og boliger på stedet og holdt detailstørrelsen den samme. Begge foranstaltninger blev afvist af vælgerne og kastede projektet i limbo.tanken om at erstatte Vallco med et andet indkøbscenter virker fuldstændig urealistisk: en fjerdedel af Amerikas 1.100 indkøbscentre forventes at lukke inden for fem år.
modstandere, der dannede en gruppe kaldet Better Cupertino, siger, at projektet vil forværre trafikken, hvilket allerede er elendigt i kølvandet på Apple Parks åbning. Den ekstra kontorlokaler vil også forværre regionens job-boliger ubalance, siger de.
“kontorets vækst er meget hurtigere end det plejede at være. Det er uholdbart, ” sagde Liang Chao, medstifter af Better Cupertino og en byrådskandidat, der ser ud til at være på vej til valg med nogle stemmer tilbage til at tælle. “Når du taler om vækst, er det som vores krop. Hvis jeg overspiser, er jeg overvægtig. Skal jeg fortsætte med at spise? Du har brug for sund vækst.”
Vallcos potentielle transformation ville have dybe virkninger på Cupertino, en forstadsby på 60.000. Den årelange kamp afspejler også voksende uro over Bay Area ‘ s blomstrende økonomi, hvor job er rigelige, men boliger er knappe, især for mindre velhavende beboere. Nogle byembedsmænd ønsker, at jobvæksten skal aftage, men den brølende teknologisektor viser små tegn på afkøling.
” det sværeste, jeg har haft at gøre med, er ideen om, at væksten er uendelig og ustoppelig. Byer fylder op, ” sagde Michael Goldman, et byrådsmedlem i Sunnyvale, der grænser op til Apples hovedkvarter.
de negative virkninger af vækst inkluderer mennesker, der flygter fra Californien på grund af høje omkostninger, og gigantiske virksomheder, der klemmer mindre ud, sagde Goldman.
“Vi vil have tre store virksomheder,” sagde Goldman med henvisning til Apple, Google og Facebook. “Du ved, hvor ellers havde tre store virksomheder? Detroit.”
byer i regionen har få muligheder for at bremse jobvæksten, men de har stærk kontrol over arealanvendelsen. Projekter kan stoppes i årevis gennem bygodkendelsesprocesser, afstemningsforanstaltninger og retssager.
i lyset af visne modstand skærer udviklere normalt en aftale, tilføjer samfundsfordele eller nedskalerer projekter.
Udvikler Sand Hill gjorde det modsatte hos Vallco: dens nylige plan inkluderer ikke mere end $35 millioner i bygebyrer sammenlignet med et alternativt projekt. Det har ikke en trafikbegrænsningsplan og kræver højere bygninger, op til 240 fod, tæt på højden af San Jose ‘ s højeste tårne.
Cupertino godkendte det i September.
årsagen var SB35, en ny Californisk lov, der kræver byer, der ikke har opfyldt boligmål — og de fleste i Bay Area har ikke — at fast-track projekter, der omfatter overkommelige boliger. Det er et stærkt vækstværktøj, der undtager projekter fra årelange forhindringer, herunder miljøredegørelser og offentlige høringer.Sand Hills godkendte plan omfatter 2.402 boliger, og dens største indrømmelse er, at 50 procent vil være overkommelige, hvilket kvalificerer det til SB35. Cupertino planlagde at tilføje 1.064 boligenheder over hele byen mellem 2014 og 2022.SB35S forfatter, State Sen. Scott vener, D-San Francisco, sagde, at han fuldt ud støtter Vallco-projektet. Statens love, der presser på for boliger, er kritiske, når der er modstandere, der “ønsker at fryse Cupertino i amber, og som ikke er bekymrede over, om nogen faktisk har råd til at bo i Cupertino,” sagde han i en erklæring i sidste måned.
kampen er ikke forbi, men udvikleren har taget initiativet. Det nedrivede en parkeringsstruktur i oktober, og nedrivning af indkøbscentret forventes at begynde tidligt næste år, ifølge en talsmand for byen.
en nonprofit kaldet Friends of Better Cupertino, et bedre Cupertino-datterselskab, indgav en retssag mod byen og sagde, at projektet ikke overholder SB35. Det hævder, at projektet ikke er to tredjedele boliger, fordi det omfatter boligparkeringsplads, at det er bygget på et farligt affaldssted, og at det ikke har nok grønt område. (På en liste over svar på ofte stillede spørgsmål på sin hjemmeside benægter byen, at der er farligt affald i Vallco.)
en separat folkeafstemning blev også forelagt for 2020 for at blokere byens alternative udviklingsplan, hvilket fik Sand Hill til at vælge SB35-planen i stedet.
“Vi er i gang, og vi går, og vi kunne ikke være mere begejstrede,” sagde Reed Moulds, administrerende direktør hos Sand Hill Property. “Vi bliver ikke afskrækket.”
projektet på 4 milliarder dollars har fuld finansiering til at komme videre, og der er ikke behov for offentlige midler til at bygge de overkommelige boliger, sagde Moulds. Sand Hills aktiepartner er Abu Dhabi Investment Authority, den suveræne formuefond med anslåede aktiver over 800 milliarder dollars. Projektet forventes at åbne i 2021 eller 2022.
flere forsinkelser ville være dyre; byggeomkostningerne fortsætter med at stige, fordi arbejderne er knappe, sagde forme. “For et projekt af denne størrelse estimerer vi, at vores eskaleringshastighed er $700.000 om dagen,” sagde han.forme sagde, at kontorlokalet vil hjælpe med at betale for de overkommelige boliger, mens boliger vil hjælpe med at støtte butikker og kontorer ved at give fodtrafik og give arbejdstagere steder at bo.
” alle disse stykker arbejder sammen for at skabe et levedygtigt projekt,” sagde han. “Vi har andre detailprojekter i Cupertino, der kæmper for at holde lysene tændt, ikke fordi forretningen er dårlig, men fordi de ikke kan få folk til at dukke op på arbejde, fordi deres boliger er ustabile.”
Vallcos overkommelige boligniveauer er uden fortilfælde, sagde Adhi Nagraj, San Francisco-direktør for SPUR, en nonprofit tænketank for byplanlægning.”at bygge 50 procent på stedet uden offentligt tilskud er uhørt,” sagde han og tilføjede, at typiske projekter giver 10 til 15 procent.”
“Du kan forestille dig mange Apple-medarbejdere, der nu kæmper og sidder i pendulkørsler … bor i disse nye enheder, ” sagde nagraj. “Dette er en stor genbrug af et døende aktiv, som er et indkøbscenter, og konvertere det til et vækstaktiv.”
Projektkritikere er i tvivl om, at potentielle beboere i Vallco vil arbejde lokalt. Unge Apple-medarbejdere vælger allerede San Francisco, fordi det er sjovere, sagde Steven Scharf, en Cupertino-rådmand, der er “sympatisk” over for projektmodstandere.
“en enkelt person er ikke så interesseret i at bo i Cupertino,” sagde han.
bedre Cupertino-medlemmer sagde, at de støtter huset, men ikke ønsker kontorlokaler på grund af trafik.
“Jeg er en talperson, så jeg kiggede bestemt på tallene og sagde,” Dette er alt for meget, ” sagde Jim Moore, en 42-årig Cupertino-beboer og pensioneret IBM-medarbejder. “Det kommer til at ændre landskabet i byen.”
men han ville være glad for at se 2.000 enheder af boliger, især billige boliger, og et mindre indkøbscenter.Moore har ejet sit hus i årtier, og hans datter er født og opvokset i Cupertino og arbejdede for en tøjbutik i Vallco. Hun var tidligere en Cupertino public school lærer, indtil hun havde sit første barn. Hun bor i San Jose.
“hun var ikke i stand til at bo her. Det er her, hun voksede op. Det er her, vi er. Det er her hendes venner er,” sagde Moore. “Så jeg vil gerne have en god mængde overkommelige boliger, men alle niveauer, ikke kun dem, der ville tilfredsstille servicearbejdere.”
Cupertinos median hjemmeværdi er $2.3 millioner, op 16.6 procent i løbet af det sidste år, ifølge Pernille. Det er mere end 10 gange den amerikanske median, ifølge Trulia.Vallcos SB35 overkommelige boligplan inkluderer enheder med lav og meget lav indkomst, men ikke Enheder med moderat indkomst, der typisk er tilgængelige for lærere.
ikke alle ønsker overkommelige boliger. Ved en offentlig høring i September identificerede Thomas Maiello sig som en offentlig skolestudent og holdt en præsentation imod overkommelige boliger.
“ifølge salgsstigningen vil de nye boligenheder omfatte boliger med lav indkomst med høj densitet,” sagde hans præsentation. “Dette ville betyde, at vi ville have uuddannede mennesker, der bor i Cupertino. Mange andre beboere og jeg er bekymrede for, at dette ville gøre de nuværende beboere i Cupertino ubehagelige og ville opdele vores by i halvdelen.”
den fjendtlige modtagelse for Vallco står i skarp kontrast til nærliggende Apple Park, hovedkvarteret på 2,8 millioner kvadratmeter, som ikke har nogen boliger.
“jeg var virkelig glad, da jeg rejser for at få folk til at sige, da jeg sagde Cupertino,” Åh det er Apple ‘s hjem.”Det blev grundlagt her,” sagde Moore. “Min kone og jeg har iPads, og hun har en iPhone. Vi kan godt lide deres produkter.”Moore sagde, at Apples kontorprojekt er anderledes, fordi stedet allerede var kontorlokaler, der tidligere var besat af Hevlett-Packard.
projektet, der blev godkendt i 2012, kom også før meget af det tekniske boom, der har oversvømmet motorveje med trafik og ført til skyhøje boligomkostninger. I kølvandet på recessionen hjalp muligheden for, at Apple flyttede væk, med til at anspore byen til grønt lys for planen, minder Rod Sinn, Cupertinos viceborgmester.
Apple investerede 75 millioner dollars til forbedringer af infrastruktur og transit og betalte 5, 85 millioner dollars til overkommelige boliger, dobbelt så meget som det var nødvendigt. Cupertino studerer nu en potentiel skat pr.
dræn, der også har stemt for ombygning af Vallco, erkendte, at trafik er et stort problem uden nogen løsning i syne.
“Vi er en transitørken,” sagde han. “Bussystemet er så ineffektivt, det er næsten aldrig en mulighed for alle, der har et alternativ.”
men synker sætter spørgsmålstegn ved ideen om at bremse væksten.
” de fleste af os flyttede til Silicon Valley på grund af den økonomiske mulighed. Spørgsmålet Er, giver vi vores børn den samme mulighed?”han sagde. “Jeg tror, at vi begynder at ændre mening om boliger.”
Roland Li er en krønike personale forfatter. E-mail: [email protected] kvidre: @rolandlisf