Demolice začíná na parkovišti v Vallco Středu Města ve městě Cupertino, Calif. října. 11, 2018. Zbourání parkovací struktury bylo předehrou k případnému demolici stárnutí a demolice začíná na parkovací struktuře v centru města Vallco v Cupertinu, Kalif. října. 11, 2018. Rabování parkování struktura byla předehra k případné demollition stárnutí a všichni-ale-volná procházka nákupní centrum, které je předmětem intenzivní společenství konflikt týkající se navrhované rekonstrukce webu.
znamení vede několik zákazníků návštěvě Vallco shopping mall, aby podniky, které zůstávají otevřené v nákupním centru ve městě Cupertino, Calif. ve středu, února. 14, 2018. Jen málo nájemníků zůstává v obchoďáku ve znamení a vede několik zákazníků navštěvujících Nákupní centrum Vallco k podnikům, které zůstávají otevřené v nákupním centru v Cupertinu, Kalif. ve středu, února. 14, 2018. Jen málo nájemníků zůstává v obchoďáku v západním údolí Santa Clara, včetně divadla AMC a několika restaurací, ale je to z velké části opuštěné.
stejně Jako Apple vzkvétala ve městě Cupertino, se stal první Americkou společností, v hodnotě $1 bilion, Vallco Shopping Mall shnilo pryč v jeho stínu.
V roce 1976 mall byl domov pro maloobchodní giganty 20. století: Macy ‚ s, Sears a J. C. Penney, které všichni zavřeli své obchody v posledních třech letech jako pěší provoz se zmenšovala a nakupující přesunula on-line. Dnes je Vallco kavernózní, většinou prázdný prostor 1.2 miliony čtverečních stop, s hrstkou přeživších, jako je Dynasty Seafood Restaurant a Bay Club. Na druhé straně Interstate 280 je nové sídlo společnosti Apple ve výši 5 miliard dolarů, které zahrnuje elegantní Návštěvnické centrum a obchod.
od roku 2014 developer Sand Hill Property Co. usilovala o přeměnu nákupního centra na téměř 2 miliony čtverečních stop kancelářských prostor, více než 2,400 bytových jednotek a 400,000 XNUMX čtverečních stop obchodního centra.
tisíce obyvatel Cupertina se bránily. V roce 2016, Sand Hill Majetku předloženy hlasování opatření, aby získat podporu pro jednu verzi projektu, zatímco soupeři měli opatření, které zakázalo kancelářských prostor a bydlení na místě a držel maloobchodní velikost stejnou. Obě opatření voliči odmítli a projekt uvrhli do zapomnění.
pojem nahradit Vallco s jiným obchoďáku zdá naprosto nereálné: čtvrtina Amerických 1,100 nákupních center se očekává, že ukončit do pěti let.
odpůrci, kteří vytvořili skupinu s názvem Better Cupertino, tvrdí, že projekt zhorší provoz, který je již po otevření Apple parku mizerný. Přidané kancelářské prostory také zhorší nerovnováhu pracovních míst v regionu-bydlení, říkají.
“ tempo růstu kanceláře je mnohem rychlejší než dříve. Je to neudržitelné, “ řekl Liang Chao, spoluzakladatel Better Cupertino a kandidát městské rady, který se zdá, že míří k volbám, přičemž některé hlasy zbývají počítat. „Když mluvíte o růstu, je to jako naše tělo. Pokud se přejídám, mám nadváhu. Mám pokračovat v jídle? Potřebujete zdravý růst.“
Vallcova potenciální transformace by měla hluboký dopad na Cupertino, příměstské město 60,000. Letitá Bitva také odráží rostoucí neklid nad prosperující ekonomikou Bay Area, kde je spousta pracovních míst, ale bydlení je vzácné, zejména pro méně bohaté obyvatele. Někteří představitelé města chtějí zpomalit růst pracovních míst, ale řvoucí technologický sektor vykazuje malé známky ochlazení.
“ nejtěžší věc, se kterou jsem se musel vypořádat, je myšlenka, že růst je nekonečný a nezastavitelný. Města se plní, “ řekl Michael Goldman, městský radní v Sunnyvale, který sousedí se sídlem společnosti Apple.mezi negativní dopady růstu patří lidé prchající z Kalifornie kvůli vysokým nákladům a obří společnosti vytlačující menší,uvedl Goldman.
„budeme mít tři velké společnosti,“ řekl Goldman s odkazem na Apple, Google a Facebook. „Víte, kde jinde měli tři velké společnosti? Detroit.“
města v regionu mají jen málo možností, jak brzdit růst pracovních míst, ale mají silnou kontrolu nad využíváním půdy. Projekty mohou být zastaveny po celá léta prostřednictvím schvalovacích procesů města, hlasovací opatření a soudní spory.
tváří V tvář zničující opozice, vývojáři obvykle dohodu, přidání výhody společenství nebo škálování projektů.
Developer Sand Hill udělal ve Vallcu opak: jeho nedávný plán nezahrnuje více než 35 milionů dolarů na městských poplatcích ve srovnání s alternativním projektem. Nemá plán zmírnění dopravy a požaduje vyšší budovy, až 240 Stop, blízko výšky nejvyšších věží San Jose.
Cupertino ji schválilo v září.
důvod, proč byl SB35, nový Kalifornský zákon, který vyžaduje, aby města, která se nesetkali bydlení cíle — a nejvíce v Bay Area není — fast-track projektů, které zahrnují dostupné bydlení. Jedná se o silný růstový nástroj, který osvobozuje projekty od letitých překážek, včetně hodnocení životního prostředí a veřejných slyšení.
Sand Hill je schválený plán zahrnuje 2,402 bytových jednotek, a jeho největší ústupek je, že 50 procent bude cenově dostupné, který se kvalifikuje pro SB35. Cupertino plánuje přidat 1,064 bytových jednotek celoměstské v letech 2014 až 2022.
autor SB35, státní senátor Scott Wiener, D-San Francisco, řekl, že plně podporuje projekt Vallco. Státní zákony tlačí na bydlení jsou rozhodující, když tam jsou oponenti, kteří „chtějí zmrazit Cupertino v jantaru a kdo se nezajímá o to, zda někdo může skutečně dovolit žít v Cupertino,“ Wiener uvedl v prohlášení minulý měsíc.
bitva ještě neskončila, ale developer se chopil iniciativy. V říjnu zbourala parkovací budovu a demolice obchodního centra by měla podle mluvčího města začít začátkem příštího roku.
nezisková organizace Friends of Better Cupertino, pobočka Better Cupertino, podala na město žalobu s tím, že projekt není v souladu s SB35. Tvrdí, že projekt není dvoutřetinový, protože zahrnuje rezidenční parkovací místa, že je postaven na místě s nebezpečným odpadem a že nemá dostatek zeleně. (Na seznam odpovědí na často kladené otázky na svých internetových stránkách města popírá, tam je nebezpečných odpadů v Vallco.)
pro rok 2020 bylo také předloženo samostatné referendum o zablokování plánu alternativního rozvoje města, což přimělo Sand Hill místo toho vybrat plán SB35.
„jsme na cestě a jdeme, a nemohli jsme být více nadšeni,“ řekl Reed formy, generální ředitel Sand Hill Property. „Nebudeme se odradit.“projekt ve výši 4 miliard dolarů má plné financování, aby se posunul kupředu, a na výstavbu dostupného bydlení nejsou potřeba žádné veřejné prostředky,“ řekl formy. Akciovým partnerem Sand Hill je Abu Dhabi Investment Authority, suverénní investiční fond s odhadovanými aktivy přes 800 miliard dolarů. Projekt by měl být otevřen v roce 2021 nebo 2022.
Více zpoždění by bylo nákladné; náklady na výstavbu nadále rostou, protože pracovníků je nedostatek, uvedla plíseň. „U projektu této velikosti odhadujeme, že naše míra eskalace je 700 000 dolarů denně,“ řekl.
Formy řekl, že kancelářských prostor pomůže platit za cenově dostupného bydlení, zatímco bydlení pomůže podpořit obchody a kanceláře, poskytování pěší provoz a dává pracovníkům místa k životu.
„všechny tyto kusy spolupracují, aby vytvořily životaschopný projekt,“ řekl. „V Cupertinu máme další maloobchodní projekty, které se snaží udržet světla, ne proto, že podnikání je špatné, ale proto, že nemohou přimět lidi, aby se ukázali do práce, protože jejich bydlení je nestabilní.“
Vallco je cenově dostupné úrovně bydlení jsou bezprecedentní, řekl Adhi Nagraj, San Francisco ředitel SPUR, územního plánování neziskové think tank.“postavit 50 procent na místě bez veřejné dotace je neslýchané,“ řekl s tím, že typické projekty poskytují 10 až 15 procent.“
“ můžete si představit spoustu zaměstnanců Apple, kteří nyní bojují a sedí v raketoplánech … žije v těchto nových jednotkách, “ řekl Nagraj. „Je to skvělé opětovné použití umírajícího aktiva, což je nákupní centrum, a jeho přeměna na růstové aktivum.“
kritici projektu pochybují, že Potenciální Obyvatelé Vallca budou pracovat místně. Mladí zaměstnanci Apple si již vybírají San Francisco, protože je to zábavnější, řekl Steven Scharf, Radní Cupertina, který je „sympatický“ vůči odpůrcům projektu.
„jediný člověk nemá zájem žít v Cupertinu,“ řekl.
lepší členové Cupertina řekli, že podporují bydlení, ale nechtějí kancelářské prostory kvůli provozu.
„jsem člověk s čísly, takže jsem se určitě podíval na čísla a řekl:“ To je příliš mnoho, “ řekl Jim Moore, 42letý obyvatel Cupertina a zaměstnanec IBM v důchodu. „To změní krajinu města.“
ale byl by rád, kdyby viděl 2000 bytových jednotek, zejména cenově dostupné bydlení, a menší Nákupní centrum.
Moore vlastní svůj dům po celá desetiletí a jeho dcera se narodila a vyrostla v Cupertinu a pracovala pro obchod s oblečením ve Vallcu. Předtím byla učitelkou veřejné školy Cupertino, dokud neměla své první dítě. Žije v San Jose.
“ nemohla tu žít. Tady vyrostla. Tady jsme. Tady jsou její přátelé, “ řekl Moore. „Chtěl bych tedy dobré množství dostupného bydlení, ale všechny úrovně, nejen ty, které by uspokojily servisní pracovníky.“
Cupertino střední hodnota domů je 2,3 milionu dolarů, up 16.6 procent během minulého roku, podle Zillow. To je podle Trulia více než 10násobek amerického mediánu.
Vallco SB35 cenově dostupné bydlení plán zahrnuje nízké a velmi nízkopříjmové jednotky, ale ne středně příjmové jednotky, které jsou obvykle k dispozici pro učitele.
ne každý chce dostupné bydlení. Na zářijovém veřejném slyšení, Thomas Maiello se identifikoval jako student veřejné školy a přednesl prezentaci proti dostupnému bydlení.
„podle prodejního hřiště by nové bytové jednotky zahrnovaly byty s nízkými příjmy s vysokou hustotou bydlení,“ uvedla jeho prezentace. „To by znamenalo, že bychom v Cupertinu žili nevzdělaní lidé. Mnoho dalších obyvatel a já se obávají, že by se stávající obyvatelé Cupertino nepříjemné, a rozdělit naše města na polovinu.“
nepřátelské přijetí pro Vallco stojí v ostrém kontrastu k nedaleké Apple Park, 2,8 milionů čtverečních stop sídlo, které nemá žádné bydlení.
„byl jsem opravdu potěšen, když jsem cestoval, aby lidé řekli, když jsem řekl Cupertino,“ Ach, to je domov Apple. Byla založena tady, “ řekl Moore. „Moje žena a já máme iPady a má iPhone. Líbí se nám jejich výrobky.“
Moore řekl, že kancelářský projekt společnosti Apple je jiný, protože místo bylo již kancelářské prostory, dříve obsazené společností Hewlett-Packard.
projekt, který byl schválen v roce 2012, také přišel před mnohem tech boom, který má zatopené silnice s provozem a vedl k rostoucí náklady na bydlení. V důsledku recese, možnost Apple odstěhovat pomohl podnítit město k zelené světlo plán, připomíná Rod Sinks, Cupertino místostarosta.
Apple investoval 75 milionů dolarů do vylepšení infrastruktury a tranzitu a zaplatil 5,85 milionu dolarů za dostupné bydlení, což je dvojnásobek toho, co bylo požadováno. Cupertino nyní studuje potenciální daň na zaměstnance, která by do značné míry ovlivnila Apple.
Sinks, který také hlasoval pro přestavbu Vallca, uznal, že doprava je velkým problémem, bez řešení v dohledu.
„jsme tranzitní poušť,“ řekl. „Systém sběrnice je tak neúčinný, že téměř nikdy není volbou pro každého, kdo má alternativu.“
ale dřezy zpochybňují myšlenku zpomalení růstu.
“ většina z nás se přestěhovala do Silicon Valley kvůli ekonomické příležitosti. Otázkou je, zda dáváme našim dětem stejnou příležitost?“řekl. „Myslím, že začínáme mít změnu názoru na bydlení.“
Roland Li je spisovatelem kroniky. E-mail: [email protected] Cvrlikání: @rolandlisf