de flesta hemförsäljare drömmer om en stressfri försäljning där de helt enkelt listar sitt hus, snabbt hittar en kvalificerad köpare, samlar in kontanter och överlämnar nycklarna. Verkligheten är att sälja ett hem innehåller många rörliga delar — några som du kan styra och några som är ur dina händer.till exempel kan geografi påverka hur länge ditt hus dröjer kvar på marknaden och hur mycket mark-up du kan komma undan med. Där inventering är låg, odds är du kommer att sälja snabbare och kommandot ett högre pris. Omvänt, på platser där hemförsäljningen har svalnat, kommer husägare sannolikt att behöva arbeta hårdare för att locka rätt köpare.
då finns det de faktorer inom din kontroll som har stor inverkan på bottenlinjen — saker som att anställa en riktigt bra fastighetsmäklare och maximera ditt hem online överklagande kan konvertera ansträngning till Dollar och en mer sömlös stängning.
se mer
Här är 12 steg att ta för att sälja ditt hem 2021:
- anlita en agent som känner till marknaden.
- ange en tidslinje för att sälja ditt hem.
- få en heminspektion före försäljning.
- slösa inte pengar på onödiga uppgraderingar.
- få professionella foton.
- Sätt ditt hus på marknaden.
- ange ett realistiskt pris.
- granska och förhandla erbjudanden.
- förutse säljarens stängningskostnader.
- väga skattekonsekvenserna.
- samla nödvändigt pappersarbete för att stänga.
- överväg att anställa en fastighetsadvokat.
anlita en agent som känner till marknaden
internet gör det enkelt att gräva i fastighetsmäklarnas försäljningshistorik och professionella beteckningar, så att du kan välja rätt person att arbeta med. Leta upp fastighetsmäklarnas onlineprofiler för att lära dig hur länge de har varit i branschen, hur många försäljningar de har gjort och vilka beteckningar de kan ha tjänat. Var uppmärksam på hur och var de marknadsför sina listor, och om de använder professionella foton eller inte.
” varje beteckning de har tjänat är ett stort plus, eftersom det är ett tecken på att de har tagit sig tid att lära sig om den specifika nischen”, säger Jorge Guerra, en oberoende fastighetsmäklare och 2020 ordförande för Miami Association of Realtors i Florida.
husägare kan frestas att undvika att anställa en fastighetsmäklare för att spara på att betala fastighetskommissionen och istället sälja sitt hem själva. Detta är känt som” till salu av ägaren ” eller FSBO. Beloppet de står för att spara på dessa avgifter kan vara tusentals dollar, vanligtvis 5 procent eller 6 procent av det totala försäljningspriset.
en erfaren agent tjänar avgiften, men genom att exponera ditt hus för den bredaste publiken för att få bästa möjliga erbjudanden och förhandla för din räkning. Om du går ensam måste du personligen hantera prepping ditt hem, marknadsföra det, granska köparens erbjudanden och hantera alla förhandlingar och stänga detaljer. När du arbetar med en agent och förhandlar om en provision, kom ihåg detta: fastighetsavgifterna har fallit till alla tider.
ange en tidslinje för att sälja ditt hem
att sälja ett hus är ett stort företag som kan ta två till fyra månader från början till slut — eller mycket längre beroende på lokala marknadsförhållanden.
se mer
så snart du bestämmer dig för att sälja ditt hus, hoppa rätt in i att undersöka fastighetsmäklare för att hitta någon med rätt erfarenhet för din situation. Minst två eller tre månader innan du planerar att lista, överväga att få en pre-sale hem inspektion (mer om det nedan) och identifiera eventuella problemområden, särskilt strukturella eller mekaniska problem som kan behöva ta itu med för att underlätta en försäljning. Lämna tillräckligt med tid för att schemalägga nödvändiga reparationer.
ungefär en månad innan du listar ditt hus, börja arbeta med iscensättning och djuprengöring som förberedelse för att ta bilder.
här är en checklista över saker att göra innan du listar ditt hem:
- Intervju fastighetsmäklare och kolla deras försäljningshistorik.
- Declutter, kanske flytta överflödiga möbler till en lagringsenhet.
- få en valfri heminspektion för att identifiera eventuella problem.
- planera reparationer om det behövs.
- djup ren.
- arrangera huset.
- ta professionella bilder.
få en pre-sale hem inspektion
en pre-sale hem inspektion kan vara en klok upfront investering, men det är valfritt. En detaljerad inspektionsrapport kan identifiera eventuella strukturella eller mekaniska problem innan du listar ditt hem till salu. Det kan kosta några hundra dollar, men en inspektion kommer att varna dig i förväg om problem som köpare sannolikt kommer att flagga när de gör sin egen inspektion senare i processen.
genom att vara några steg före köparen kan säljare kunna påskynda försäljningsprocessen genom att göra reparationer i kombination med annat hemförberedelsearbete. Det betyder att när huset träffar marknaden bör det vara redo att sälja, dramafritt och snabbt.
slösa inte pengar på onödiga uppgraderingar
Om du ska investera pengar i kostsamma uppgraderingar, se till att de tillägg eller uppdateringar du gör har en hög avkastning på investeringen. Det är inte meningsfullt att installera nya bänkskivor i granit om du står för att bryta jämnt eller till och med förlora pengar på försäljningen.
här kan en bra fastighetsmäklare hjälpa dig. De vet ofta vad folk förväntar sig i ditt närområde och kan hjälpa dig att planera uppgraderingar därefter. Om lokala shoppare inte letar efter super takfönster eller en ångdusch, är det inte meningsfullt att lägga till dem. Ett nytt lager neutral färg, ny matta och ett spruced-up landskap är vanligtvis billiga sätt att göra ett bra första intryck.
generellt ger uppdateringar av kök och badrum Den högsta avkastningen på investeringen. Om du har gamla skåp kan du kanske helt enkelt byta ut dörrar och hårdvara för ett uppdaterat utseende. Till exempel kan du byta ut de vanliga köksskåpsdörrarna för moderna dörrar i Shaker-stil på en helg utan att bryta banken.
få professionella foton
arbeta med din fastighetsmäklare för att schemalägga en fotografering för att fånga marknadsföringsbilder av ditt hem. Högkvalitativa bilder är kritiska, eftersom maximera ditt hem online överklagande kan göra hela skillnaden mellan en snabb försäljning eller en lista som tynar bort.
vissa fastighetsmäklare bygga professionell fotografering och virtuella online-turer i sin svit av tjänster. Om de inte gör det kanske du vill söka en fotograf på egen hand. Avgiften för professionell fotografering varierar beroende på storleken på ditt hem, dess plats och hur lång tid det tar att skjuta.
en professionell fotograf, med en stark portfölj, vet hur man får rum att se större, ljusare och mer attraktiva ut. Detsamma gäller för din gräsmatta och utomhusområden. Svagt upplysta Online-bilder kan stänga av husköpare innan de ens har en chans att läsa om den vackra cykelvägen i närheten eller det nya taket du just installerat, så väl tagna bilder kan verkligen löna sig.
Sätt ditt hus på marknaden
om en snabb försäljning är ditt mål, här är tips för att få det redo för marknaden och locka köpare:
fokusera på hemets online-överklagande
Du har hört talas om curb appeal, men proffs säger att online-överklagande nu är ännu viktigare.
”ditt hems första visning är online”, säger Guerra. ”Kvaliteten på din webbpresentation avgör om någon ringer och gör ett möte eller klickar på nästa lista.”
steg det och håll det rent för visningar
fastighetsmäklare föreslår ofta att säljare arrangerar sina hem. Det betyder helt enkelt att du tar bort överflödiga möbler, personliga tillhörigheter och fula föremål från hemmet medan de finns på marknaden och ordnar rum för optimalt flöde och syfte. Om du är på en långsammare marknad eller om du säljer ett lyxigt hem, kan investeringar i en professionell stager hjälpa dig att sticka ut. Nationellt kostar professionell home staging runt i genomsnitt $1,200, enligt HomeAdvisor, men intervallet kan vara mellan ca $520 på den låga änden och på upp till $2,000.
låt någon annan visa huset
Gör dig själv knapp när potentiella köpare kommer för att se ditt hem. Låt dem föreställa sig sig i rymden, fri från distraktionen att träffas och prata med dig. Generellt, köpare åtföljs av sin egen fastighetsmäklare för att se ditt hem, eller så kan du be din egen agent att vara närvarande vid utställningar.
”att se den nuvarande husägaren lurar kan göra att köpare tvekar att uttrycka sina åsikter och hindra dem från att verkligen överväga ditt hem som ett alternativ”, säger Grant Lopez, tidigare ordförande i San Antonio Board of Realtors i Texas.
ange ett realistiskt pris
även på konkurrensutsatta marknader vill köpare inte betala mer än vad jämförelserna eller ”comps” visar, så det är viktigt att få det rätt första gången. Prissättning för högt kan slå tillbaka, medan underskattning av hemets värde kan leda till att du lämnar pengar på bordet.
för att prissätta ditt hem redan från början, lita på ditt grannskaps comps. Det här är datablad om nyligen sålda fastigheter i ett visst område. I ett ögonblick kan du få en uppfattning om vilka hem runt dig som går för.
”ett vanligt misstag som säljare gör är att prissätta ett hem för högt och sedan sänka det regelbundet”, säger Lopez. ”Vissa säljare kanske tror att denna praxis kommer att ge den högsta avkastningen, men i verkligheten är motsatsen ofta sant. Bostäder som är prissatta för högt kommer att stänga av potentiella köpare som kanske inte ens överväga att titta på fastigheten.”
Om du inte använder en agent, kolla online notering webbplatser för att se hur liknande bostäder i området är prissatta. Att spåra faktiska försäljningspriser kan ge dig en bättre bild än att fråga priser. Hem med flera prissänkningar kan ge köpare intrycket att det är något fel med ditt hems skick eller att det är oönskat, så det är bäst att eliminera behovet av flera minskningar genom att prissätta ditt hem för att locka till sig den bredaste poolen av köpare från början.
granska och förhandla erbjudanden
När ditt hem officiellt träffar marknaden och köpare har sett det, kommer erbjudandena helst att börja rulla in. Det är här Din fastighetsmäklare (eller advokat) är din bästa advokat och gå till källa för råd. Om du befinner dig på en konkurrensutsatt marknad som gynnar säljare, kommer köpare sannolikt att erbjuda till eller högre pris, och du kan till och med få flera bud. Å andra sidan, om försäljningen är långsam i ditt område och du inte får många erbjudanden, kan du behöva vara mottaglig för att förhandla.
När du får ett erbjudande har du några val: acceptera erbjudandet som det är, gör ett moterbjudande eller avvisa erbjudandet.
ett moterbjudande är ett svar på ett erbjudande, där du förhandlar om villkor och pris. Moterbjudanden ska alltid göras skriftligen och ha en kort tidsram (48 timmar eller mindre) för köparen att svara. Du kan erbjuda en kredit för färg och matta, men insistera på att hålla ditt ursprungliga begärda pris på plats, till exempel, eller erbjuda att lämna vissa apparater för att sötna affären.
medan din fastighetsmäklare kan rekommendera att du tar det högsta erbjudandet, titta noga på andra aspekter av erbjudandet, till exempel:
- hur köparen betalar (kontant mot finansiering)
- typ av finansiering
- Nedbetalningsbelopp
- oförutsedda utgifter
- förslag på slutdatum
Om du har turen att få flera erbjudanden kan du bli frestad att gå med den högsta, men var uppmärksam på att om en köpare är beroende av långivarefinansiering måste fastigheten bedömas. Eventuella brister mellan inköpspriset och det uppskattade värdet måste göras någonstans, annars kan affären falla sönder.
förutse säljarens stängningskostnader
både homebuyer och säljare har stängningskostnader. Hem säljaren betalar vanligtvis fastighetsmäkarens provision, vanligtvis runt 5 procent till 6 procent av hemets försäljningspris.
några andra kostnader som vanligtvis betalas av säljaren inkluderar:
- Government transfer tax
- Inspelningsavgifter
- utestående liens
dessutom, om köparen har förhandlat fram några krediter som ska betalas vid stängning för reparationer eller stängningskostnader, betalar säljaren dem också. Din fastighetsmäklare eller stängningsagenten bör ge dig en komplett lista över kostnader som du kommer att ansvara för vid stängningsbordet. Medan köparen vanligtvis betalar en stor del av stängningskostnaderna, var som helst från 2 procent till 4 procent av försäljningspriset, vet att du kanske måste betala några avgifter också.
väga skattekonsekvenserna
den goda nyheten är att många hemförsäljare inte är skyldiga skatter på vinster från försäljningen av deras primära hem. Om du har ägt och bott i ditt hem i minst två av de senaste fem åren innan du säljer det, skulle du inte behöva betala skatt på någon vinst upp till $250,000. För gifta par ökar beloppet du kan utesluta från skatter till $ 500 000.
men om din vinst från hemförsäljningen är större än $250,000 ($500,000 för gifta par), måste du rapportera det till IRS på din avkastning som en realisationsvinst.
samla nödvändigt pappersarbete för att stänga
det finns massor av pappersarbete som behövs för att korrekt dokumentera en hemförsäljning. Organisera dina papper allt på ett ställe för att hjälpa saker att gå snabbare. Några av de viktigaste dokumenten du behöver samla inkluderar:
- ditt hem ursprungliga köpeavtal
- Property survey, intyg om beläggning och intyg om överensstämmelse med lokala koder
- Mortgage documents
- skatt poster
- bedömning från ditt hem köp
- husägare försäkring
- hem inspektionsrapport, om du gjorde en
överväga att anställa en fastighet advokat
inte alla stater kräver säljare att ta med en ansökan om att köpa en fastighet fastighetsadvokat till stängning, men det kan vara värt att ha en juridisk professionell på din sida, speciellt om du säljer ditt hem Solo. Du kan hyra en för att fylla i pappersarbete, granska kontrakt och dokument, identifiera potentiella problem och se till att försäljningen går så smidigt som möjligt. Om inte ditt tillstånd kräver det, Detta är helt frivilligt.
en advokat skulle kunna upptäcka titelproblem som kan hålla upp din försäljning i veckor eller månader-eller till och med torpedo affären-som:
- utestående panträtter eller domar
- Trust issues
- Mortgage saldon
- skattefrågor
- intrång
en fastighetsadvokat kan kosta ett par tusen dollar, men kostnaden kan vara värt att skydda en så stor finansiell transaktion.
Vad är nästa: konkreta takeaways
- hyra en erfaren fastighetsmäklare.
- maximera ditt hem online överklagande samt curb överklagande.
- överväga att investera i en pre-sale hem inspektion.
- Declutter och arrangera ditt hem.
- använd jämförelseobjekt för att prissätta ditt hus korrekt från början.
Läs mer:
- 8 enkla sätt att lägga till curb appeal till ditt hem
- överväger att skära ditt hem Listpris? Här är de bästa strategierna
- Vad är en köpare vs. en säljares marknad?
se mer