26 martie 2021
resurse IDX pentru brokeri și agenți ce este IDX:
afișarea datelor pe Internet (IDX) este o politică care permite brokerilor să facă schimb de consimțământ pentru a-și afișa reciproc listările de proprietăți pe Internet. Acest program este cunoscut sub mai multe nume, inclusiv Internet Data Display (IDD) și Broker Reciprocity(sm), și mai multe MLSs din întreaga țară au făcut-o de ani de zile. Dar, ca de Jan. 1, 2002, NAR a mandatat că toate MLS trebuie să ofere participanților lor o modalitate de a afișa listele altor participanți pe propriile site-uri web. Cu alte cuvinte, brokerii pot posta acum informații de listare direct de la MLS-ul lor local pe propriul site web, fără a fi nevoie să încadreze un alt site de listare-cu unele limitări. mandatul NAR
O analiză atentă a problemelor, tehnologiei și pieței online competitive care evoluează rapid a condus Consiliul de Administrație al NAR să creeze această politică IDX pe care unii au numit-o următorul pas evolutiv pentru MLSs în era electronică. Citiți politica completă aici. întrebări și răspunsuri IDX frecvente
Î. Cum se realizează schimbul de date pe Internet?
A. Listările altor brokeri pot fi afișate fie prin descărcarea datelor din compilația MLS și publicarea acestora pe site-ul dvs. Web, fie prin încadrarea site-ului web accesibil publicului MLS (dacă există un astfel de site).
Î. trebuie să permit altor participanți să afișeze Listele mele pe site-urile lor Web?
A. Nu, participanții sunt liberi să rețină Autoritatea pentru o astfel de afișare – fie pe o pătură, fie pe o listă cu listă.
Î. Ce se întâmplă dacă nu voi permite altor participanți să afișeze înregistrările mele pe site-urile lor Web?
A. Dacă interziceți afișarea listărilor dvs. de către alți participanți, este posibil să nu afișați listele lor pe site-ul dvs. web în conformitate cu programul IDX. Alți participanți vă pot da permisiunea de a afișa listele lor, dar această permisiune ar trebui să fie solicitată și obținută separat de fiecare Participant. Q. Ce se întâmplă în cazul în care un Participant nu blanketly interzice altor participanți de la afișarea listări ei, dar în schimb indică, de fiecare dată când ea prezintă o nouă listă la MLS, că autorizația ei de a afișa că listarea este reținută. Din moment ce ea nu a emis o interdicție „pătură” împotriva afișare de către alți participanți (dar este constructiv face doar că incremental), este ea dreptul de a afișa listări altor participanți?
A. Nu. Un Participant nu poate face indirect ceea ce nu poate face direct. Deoarece orice Participant poate renunța la IDX pe bază de pătură, se poate presupune că acei participanți care nu renunță sunt dispuși să permită altor participanți să – și afișeze listele-cu excepția acelor cazuri (probabile) rare în care un vânzător interzice în mod specific brokerului de listare să permită afișarea listării de către alți participanți. acest lucru este similar cu regulile și politicile multor MLSs care recunosc dreptul participanților de a accepta listări „office exclusive” în cazurile în care un vânzător solicită ca listarea lor să nu fie inclusă în compilația MLS.
Q. Un Participant la MLS nostru nu a interzis blanketly afișarea listări sale, dar peste jumătate din noile sale listări nu pot fi afișate de către alți participanți. Putem face o regulă conform căreia un Participant nu poate afișa listele altor participanți în conformitate cu programul IDX decât dacă acel Participant autorizează afișarea a, să zicem, 80% sau 90% din propriile liste?
A. Nu. Dar dacă un Participant nu renunță la IDX (prin emiterea unei interdicții generale de afișare de către alți participanți), se presupune că autorizează afișarea listărilor sale de către alți participanți, cu excepția cazurilor în care un vânzător interzice în mod specific o astfel de afișare. Dacă un număr excesiv de listări nu poate fi afișat de alți participanți, ar putea fi stabilită o regulă care să impună brokerilor de listare să certifice că beneficiile afișării proprietății lor pe site-urile altor participanți au fost explicate vânzătorului, dar că vânzătorul a refuzat să permită o astfel de afișare.
Q. Dacă un Participant a interzis în mod evident afișarea listelor sale, îi putem solicita să certifice că a explicat beneficiile afișării de către alți participanți și că vânzătorul a refuzat totuși să permită o astfel de afișare?
A. Nu. Dacă un Participant alege să nu profite de IDX display, atunci nu li se poate cere să explice clienților săi avantajele acestuia. O astfel de regulă s-ar aplica numai participanților care au optat în program pentru acele înregistrări pentru care afișarea nu este autorizată.
Q. Dacă nu particip la IDX, dar acord altui Participant permisiunea de a afișa listele mele pe site-ul lor Web, MLS (cu permisiunea mea) poate transfera înregistrările mele acelui Participant?
A. Da. MLS poate, dar nu este obligat să transmită informațiile dvs. de înregistrare către orice destinație pe care o autorizați. Deciziile cu privire la faptul dacă un MLS va furniza acest serviciu și dacă va percepe taxe pentru un astfel de serviciu sunt chestiuni de determinare locală.
Î. Dacă vreau să autorizez alți participanți să afișeze Listele mele sub IDX, cum o fac?
A. Odată ce MLS implementează programul IDX, nu trebuie să faceți nimic. Modul în care programul IDX este structurat, se presupune acordul fiecărui Participant pentru a permite afișarea listărilor lor. Dacă alegeți să nu permiteți afișarea listărilor dvs. de către alți participanți, pur și simplu notificați MLS că consimțământul dvs. este reținut. Ar trebui să se afirme că unele MLSs au ales să utilizeze o abordare „opt-in” la IDX în care participanții trebuie să semnifice afirmativ intenția lor de a participa la IDX. Determinarea utilizării unei abordări „opt-in „sau” opt-out ” este o chestiune de opțiune locală.
Q. Poate MLS să refuze să accepte listările mele dacă nu permit altor participanți să le afișeze pe site-urile lor Web?
A. Nu. Participanților nu li se poate cere să consimtă la afișarea listărilor lor pe site-urile web ale altor participanți ca o condiție de participare la MLS.
Q. poate MLS refuza să transfere listările mele la REALTOR.COM sau la un alt agregator de anunțuri imobiliare dacă nu permit altor participanți să le afișeze pe site-urile lor Web?
A. Da. În conformitate cu Politica IDX modificată, MLSs poate, ca o chestiune sau opțiune locală, să solicite participarea la IDX ca o condiție de transmitere a listărilor către agregatori/editori de anunțuri imobiliare.
î. IDX intră în conflict cu legea licenței sau cu Codul Etic?
A. punerea în aplicare a IDX trebuie să fie în concordanță cu legislația statului. Declarația de politică IDX a NAR este în concordanță cu codul de etică, deoarece nicio afișare a listărilor altor participanți nu poate avea loc fără consimțământul acestora. Consimțământul, totuși, poate fi asumat, cu excepția cazului în care este reținut afirmativ de participantul la listare.
Q. MLS-ul nostru nu are un site web accesibil publicului care să afișeze listele participanților. Politica IDX a NAR înseamnă că trebuie să stabilim una astfel încât participanții să poată încadra listele celorlalți?
A. Nu. Încadrarea este o opțiune IDX disponibilă participanților numai dacă o asociație sau MLS menține un site web accesibil publicului. Politica NAR nu impune asociațiilor sau MLSs să creeze astfel de site-uri web pur și simplu pentru a oferi această opțiune participanților săi.
Î. MLS nostru este computerizat, dar nu este bazat pe Internet. Trebuie să stabilim un sistem bazat pe Internet pentru a respecta politica IDX a NAR?
A. Nu, dar în conformitate cu Politica IDX, până în 2002 MLS-ul dvs. va trebui să permită participanților să extragă informații de listare, astfel încât informațiile de listare să poată fi afișate pe site-urile web ale altor participanți (cu excepția cazului în care, desigur, consimțământul este reținut de brokerii de listare). Î. pot autoriza unii, dar nu toți, participanții să afișeze Listele mele pe Internet?
A. Dacă sunteți de acord cu afișarea listărilor dvs. de către alți participanți în cadrul programului IDX, atunci orice alt Participant la MLS vă poate afișa listele. Dacă preferați să autorizați unii participanți, dar nu toți, să vă afișeze înregistrările, acest lucru poate fi realizat – deși nu în cadrul programului IDX. Consimțământul separat ar trebui acordat fiecărui Participant autorizat să afișeze listele dvs. După cum sa menționat într-o întrebare anterioară, MLSs poate, dar nu sunt necesare, pentru a transmite listările la orice destinație vă autoriza. Deciziile privind furnizarea unui astfel de serviciu de către un MLS, precum și tarifele aferente (dacă există) sunt aspecte care urmează să fie stabilite la nivel local.
Î. poate MLSS percepe o taxă pentru descărcarea informațiilor de listare participanților?
A. Da, Politica IDX a NAR nu afectează dreptul asociațiilor și MLSs de a evalua taxele și tarifele pentru serviciile furnizate participanților. Aceasta rămâne o chestiune de determinare locală, sub rezerva parametrilor politicii existente (a se vedea declarațiile de politică de listare multiplă 7.9, 7.45 și 7.57 din Manualul privind politica de listare multiplă).
Î. înseamnă IDX că informațiile confidențiale vor fi acum disponibile publicului?
A. Nu. IDX permite MLSs să interzică afișarea (fie prin descărcare, fie prin încadrare) a informațiilor destinate exclusiv altor profesioniști imobiliari și nu consumatorilor. Î. trebuie să fie identificată firma de listare atunci când afișez listele altor participanți pe site-ul meu web?
A. Aceasta este o chestiune lăsată la latitudinea MLSs locale. Participanții vor dori să păstreze cerința legii licenței și a Codului de etică (în special articolul 12) în minte atunci când se angajează în astfel de afișări. Î. Pot fi modificate informațiile de listare atunci când sunt afișate pe site-urile web ale altor participanți?
A. Și aceasta este o chestiune de determinare locală, deși orice modificare autorizată trebuie să respecte mandatul „imagine adevărată” al articolului 12 din Codul De etică.
Î. cumpărătorii (sau persoanele care se prezintă ca cumpărători) nu vor putea extrage întreaga bază de date MLS și să facă tot ce vor cu ea?
A. MLSs poate, ca o chestiune de determinare locală, să stabilească limite rezonabile privind cantitatea de date și/sau numărul de listări pe care consumatorii le pot prelua într-o anumită interogare a site-urilor web ale Participanților.
Q. IDX nu va permite firmelor naționale și regionale să agregeze informații de listare din mai multe MLSs și să creeze „Super-MLSs”?
A. capacitatea de a agrega informațiile de listare din mai multe MLSs rămâne supusă regulilor MLS locale. În conformitate cu IDX, MLSs poate limita strict dreptul de a afișa listele altor participanți la acele birouri care dețin drepturi participative în MLS.
Î. De ce ar trebui să lăsăm listările noastre să fie afișate pe site-ul web al concurenților noștri?
A. Permiterea altor participanți să afișeze listări pe Internet este o decizie de afaceri pe care fiecare Participant trebuie să o ia, ținând cont de datoria lor de a promova interesele clienților lor; de a coopera cu alți agenți imobiliari; și posibilitatea de a utiliza Internetul pentru a-și servi mai bine clienții și clienții.
(Notă: Aceste întrebări și răspunsuri sunt de natură consultativă, nu au fost revizuite sau aprobate de Consiliul de Administrație al Asociației Naționale a agenților imobiliari și vor fi actualizate din când în când.) articole scrise recent despre IDX (Broker reciprocitate) și mai multe resurse. Mai multe resurse pentru agenții imobiliari
detaliile din resursele de mai jos nu se aplică la fiecare MLS, deoarece legile de stat și, în unele cazuri, mandate de asociere, nu diferă. Contactați asociația locală sau MLS pentru reglementările sale IDX. Realtori membrii au opțiunea de a participa la programul lor MLS IDX sau nu.
Broker reciprocitate& tu: ce trebuie să știți despre noua politică a lui nar, de Richard Westlund. De la Asociația din California a agenților imobiliari revista de tehnologie imobiliară din California.
reciprocitatea brokerului pune traficul în joc: Politica NAR bună pentru brokeri, rea pentru agregatori? De la Asociația din California a agenților imobiliari revista de tehnologie imobiliară din California.
brokerii preia controlul de Internet conduce: Sisteme ajuta la menținerea conduce la care se încadrează prin fisuri. Din Vremuri Reale.
Ce este schimbul de date pe Internet. De la asociația agent imobiliar Executive magazine, toamna anului 2000.
reciproce Internet listarea Info din MLS Regionale de Minn. reciprocitatea brokerului, care a fost unul dintre modelele utilizate de NAR pentru a dezvolta afișarea datelor pe Internet, este de fapt numele unui termen de marcă la MLS Regional din Minnesota.