Mike și Tracy Voegtle nu se întorc pe piața imobiliară din Dallas în curând. Cine îi poate învinovăți? A fost nevoie de luni de căutări constante pentru cuplu pentru a-și găsi casa din Dallas, în nordul îndepărtat, în 2013. În acel an, piața imobiliară rezidențială locală a fost cea mai tare care a fost vreodată. Oferte de numerar au fost făcute pentru casele din întreaga zonă. Prețurile au crescut mai mult pe zi ce trece. Oferta a fost limitată. Cererea părea nesfârșită.
asta însemna că Voegtles a trebuit să-și târască cei trei băieți la mai multe case deschise în weekend și să se confrunte cu dezamăgirea, deoarece au pierdut primele șase case pe care le-au licitat. În cele din urmă, au aterizat un loc cu patru dormitoare, cu patru băi, lângă Brentfield Elementary.pe măsură ce piața imobiliară din Dallas a rămas fierbinte în anii de atunci, casa Voegtles s-a apreciat semnificativ, chiar dacă singura schimbare majoră pe care au făcut-o a fost punerea într-o piscină. Dar altceva s-a schimbat în cartierul Voegtles. Semnele „de Vânzare” stau pe peluze mult mai mult decât obișnuiau.
„piața imobiliară din jurul nostru se simte ca și cum ar încetini un pic”, spune Mike, arhitect cu studioul 5G din Dallas. „Vedem case care stau pe piață de mult timp, chiar de luni de zile. Asta nu s-a întâmplat acum câțiva ani.”
de fapt, media de zile pe piață pentru o casă în nordul Texasului este acum 53—cea mai mare a fost de când Voegtles a cumpărat-o pe a lor. Acesta este doar unul dintre numeroasele semne că piața imobiliară din Dallas, odată alb-fierbinte, a început în cele din urmă să se răcească.
puterea numerelor
nu intrați în panică. Acesta nu este un bust. Nu este un accident. Dacă sunteți un proprietar în zona Dallas, nu va trebui să înceapă a face centura din carton. Prețurile în general sunt încă în creștere. Prețurile locuințelor din primul trimestru din nordul Texasului au crescut cu 1,4% față de nivelul lor în 2018, potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari.
acesta a fost cel mai mic câștig de preț din zonă din 2011. În 2011, prețul median al locuinței în nordul Texasului a fost de 150.000 de dolari. Astăzi, este $254,300. Deci, dacă creșterea prețurilor zonei a încetinit, înseamnă că 254.300 USD este ceva de genul vârfului a ceea ce a fost o piață uriașă de vânzări ascendente aici?
Nu conform lui Zillow. Este numit Piața Dallas „cool”, dar este, de asemenea, de asteptare pentru o creștere de 7.5 la sută în prețul median acasă în acest an. Aceasta este doar jumătate din creșterea de 14, 2 la sută anul trecut. Dar înseamnă că piața se află pe o traiectorie ascendentă.
motivul pentru care este simplu. Există locuri de muncă aici, și zeci de mii de oameni sunt încă în mișcare în această zonă în căutarea de a ateriza aceste locuri de muncă. Biroul de Statistică a muncii spune că 102.500 de noi locuri de muncă au fost create aici în 2018. Acest lucru a ajutat la reducerea ratei șomajului local la 3,3% pe măsură ce această poveste urma să fie tipărită—mai mică decât media națională de 3,9%. Există 3,7 milioane de oameni în acest domeniu care merg la muncă în fiecare zi acum.
unele dintre aceste persoane sunt noi. Aproximativ 130.000 de oameni s-au mutat în zona Dallas și Fort Worth doar anul trecut. Unii experți figura că aproximativ o treime din aceste persoane doresc să cumpere o casă. Aceasta este o mulțime de cerere nouă pe lângă orice cerere exista deja înainte ca acei 40.000 de oameni să cadă pe această piață.
linia de jos? „Prețurile locuințelor din acest an vor crește probabil în Dallas-Fort Worth”, spune Jim Gaines, economist șef la Centrul imobiliar din Texas a&M University. „Dar nu urcă atât de repede. În termeni economici, numim ceea ce se întâmplă o revenire la normă. Piața revine la ritmul normal de activitate. În loc să fie într-o stare de exuberanță în care prețurile cresc cu 10% anual, vor reveni la creșterea cu 3 sau 4%.”
pentru proprietarii de case, se pare ca o veste bună că cererea este încă acolo și prețurile sunt încă alpinism. Dar, atunci, care este treaba cu acele semne persistente „de vânzare” din cartierul lui Mike Voegtle?
oboseala prețurilor
după cum știe fiecare student Econ 101 (sau ar trebui să știe), atunci când cererea este mare și oferta este scăzută—ambele fraze descriu piața generală a locuințelor din nordul Texasului—prețurile cresc. Și, destul de sigur, dacă vă întreb Zillow sau National Association of Realtors sau doar despre oricine altcineva, prețurile de aici continuă să crească.
nu intrați în panică. Acesta nu este un bust. Nu este un accident.
vânzările, cu toate acestea, nu sunt într-adevăr merge în sus. În ianuarie, au existat aproximativ 15.254 de case listate pentru vânzare într-o parte din zona Dallas, care include Plano și multe alte comunități nordice și Irving și alte orașe occidentale. În aprilie erau listate aproximativ 18.012 case. Asta, în Real estate Agent-vorbesc, este de aproximativ trei luni de inventar, ceea ce înseamnă că, în cazul în care nu case noi au fost listate de vânzare pentru următoarele trei luni, nivelul existent al cererii ar consuma toate listările curente și nu ar fi nici mai multe case stânga pentru a cumpara aici. Există, desigur, noi listări vin on—line tot timpul-atât pentru case noi și case existente. Dallas conduce națiunea în număr de case noi în construcție. În 2018, construcția a început pe 34.523 de case noi aici, în creștere cu aproape 3% față de anul precedent. Houston s-a clasat pe locul doi în Dallas cu 30.206. Niciun alt oraș nu a ajuns la 30.000 de „starturi de acasă”, așa cum sunt numite.
chiar și așa, Dallas are încă doar aproximativ trei luni de inventar la îndemână, cu mult în jos de la nivelurile observate la începutul acestui deceniu. A spus în mai puține cuvinte: aprovizionare este strâns. Cererea este mare. Deci, de ce vânzările sunt plate și de ce încetinesc creșterea prețurilor? Mulți experți oferă aceeași explicație: prețurile sunt prea mari.
„a existat o oarecare oboseală a prețurilor”, spune Gaines. „Oamenii se uită la ceea ce li se cere să plătească și există o rezistență puțin mai mare din partea cumpărătorilor. Dacă nu primesc exact ceea ce vor, nu cumpără deloc.”
nu e de mirare, atunci, că 61 la sută din Dallas-zona rezidenți (un număr tot mai mare de care sunt tineri în fazele timpurii ale carierei lor) sunt acum chiriași și nu proprietarii.
Jeff Duffey, care conduce Jeff Duffey & Associates, o firmă imobiliară care se ocupă atât de vânzările de case existente, cât și de cele noi din Dallas, crede că prea mulți vânzători cred că Dallas se confruntă cu o piață de boom care le oferă control total asupra prețurilor. „De exemplu,” spune el, „în urmă cu doi-trei ani, a fost greu să găsești multe case în North Dallas care erau listate între 400.000 și 600.000 de dolari. Acum pot arăta pe cineva case pentru cinci weekend-uri drepte și încă nu trec prin toate listările active din acea gamă de prețuri. Vânzătorii care au overpriced casele lor sau care cred că nu au nevoie pentru a merge prin probleme pentru a repara casele lor de vânzare sunt uitam proprietățile lor stau pe piață. Cumpărătorii nu doresc aceste case și nu au nevoie de ele.”
dar unii cumpărători potențiali pot, de asemenea, pur și simplu să nu-și poată permite ceea ce este pe piață în multe cartiere. Din 2012, prețurile de pe piața Dallas sunt mai mult de 60 la sută. Fitch Ratings, o firmă de analiză a creditelor, spune că piața din Dallas este una dintre cele mai supraevaluate din țară și că prețurile sunt cu 15% mai mari decât ceea ce ar trebui să se bazeze pe creșterea populației zonei, a veniturilor și a prețurilor medii de închiriere. Venitul mediu din nordul Texasului a crescut foarte mult în ultimii 10 ani, sărind de la 58.025 dolari la 67.382 dolari. Asta înseamnă 16%. Prețurile medii ale locuințelor în aceeași perioadă de timp au crescut cu 70%.
„există o grămadă de case acum, care au prețuri în puncte de preț mai mari—puncte de preț pe care mulți oameni nu și le pot permite”, spune Paige Shipp, director regional în Dallas-Fort Worth pentru Metrostudy, o firmă de cercetare imobiliară.
Asociația Națională a constructorilor de case a ronțăit numere care spun aceeași poveste cu privire la accesibilitatea aici. NAHB pune împreună un index trimestrial oportunitate de locuințe—un clasament al procentului din totalul caselor de vânzare, care sunt considerate accesibile pentru familie tipic. În Dallas Un deceniu în urmă, indicele NAHB a constatat că 75.7 la sută din casele au fost accesibile. Acest rating a crescut un an mai târziu, ajungând la 79, 9 la sută în primul trimestru al anului 2010. Dar a scăzut brusc în ultimii ani, scăzând la doar 45,2% în al doilea trimestru al anului 2018, apoi a revenit ușor la 52,4% în primul trimestru al acestui an.
accesibilitatea nu este doar o problemă în Dallas. Este o problemă majoră în multe piețe mari astăzi, cum ar fi San Francisco. Totuși, media indicelui Național de accesibilitate este de 61%—mai mare decât accesibilitatea generală din Dallas.
Constructorii au început să abordeze preocupările cumpărătorului cu privire la accesibilitate prin agățarea gips-cartonului pe mii de case noi la prețuri cuprinse între 250.000 și 350.000 de dolari. Metrostudy spune că un sfert din toate construcțiile de locuințe noi din zonă se află în această gamă de prețuri. O mână de aceste case sunt case situate în Dallas. Dar cele mai multe sunt case unifamiliale mai tradiționale în comunități departe de centrul orașului, cu puncte de preț în intervalul de la 250.000 la 350.000 de dolari.Exemplele includ Sandbrock Ranch din Aubrey și Union Park din Little Elm—noi dezvoltări care apar în jurul SUA 380 în județul Denton. „Autostrada 380 este fierbinte ca o petardă”, spune Bill Shaddock, partener în Shaddock Development Co. și CEO / proprietar al titlului de capital din Texas.
pentru cei care nu sunt interesați să vadă pop—ul acelui petard accesibil, exurban—și toate problemele de extindere care merg cu el-zona Dallas are încă multe de oferit cumpărătorilor și vânzătorilor, chiar dacă piața revine la unele dintre normele sale anterioare. „Aceasta este prima dată în cariera mea când am putut să le spun vânzătorilor mei că, dacă fac anumite lucruri la casele lor și sunt atenți la modul în care o prețuiesc, vor vinde absolut casa într-o săptămână”, spune Duffey. „Aceasta nu este o garanție că agenții imobiliari sunt în mod normal dispuși să facă, dar știu că cumpărătorii sunt încă acolo și sunt gata să facă o afacere.”
vândut!
aici sunt cele mai fierbinți și nottest locuri din nordul Texasului, pe baza modificării prețurilor medii.