când obțineți o ipotecă, trebuie să alegeți între ipoteci cu rată reglabilă (ARMs) și împrumuturi cu rată fixă. Alegerea pe care o faceți ar putea avea un efect semnificativ asupra costului împrumutului dvs., deci este esențial să cântăriți argumentele pro și contra.
alegerea între un ARM vs.un credit ipotecar cu rată fixă se reduce la aceste caracteristici esențiale:
- armele au de obicei plăți lunare inițiale mai mici. Dar plățile se pot schimba și, dacă cresc, pot deveni inaccesibile.ipoteci cu rată fixă începe cu o rată mai mare, dar rata dobânzii și plata lunară nu se schimba pe durata de viață a împrumutului.
să explorăm cum funcționează aceste împrumuturi și cum să determinăm care este cel mai potrivit pentru dvs.
credite ipotecare cu rată fixă: ușor de înțeles
este mai ușor să începeți cu împrumuturi standard cu rată fixă și apoi să examinați modul în care împrumuturile reglabile funcționează diferit.
- Pro: ipoteci cu rată fixă sunt sigure. Știi cât de mult veți plăti, și nu riscați plata-șoc.
- potențial contra: Rata dvs. este de obicei mai mare decât rata de pornire pe un braț, astfel încât plata dvs. lunară este, de asemenea, mai mare. Dacă ratele nu se schimbă niciodată (sau dacă scad), plătiți mai mult cu un împrumut cu rată fixă.
predictibilitate: împrumuturile cu rată fixă păstrează aceeași rată a dobânzii pe durata de viață a împrumutului. Drept urmare, păstrați aceeași plată lunară (consultați Cum se calculează plățile pentru mai multe detalii). Dacă știți că vă puteți permite plata pe un împrumut cu rată fixă, nu vor exista surprize, indiferent de ratele dobânzilor.
rata dobânzii: plătiți un preț pentru această predictibilitate. Armele încep cu o rată ușor mai mică decât un împrumut cu rată fixă, toate celelalte lucruri fiind egale. Folosind ratele de la Asociația bancherilor ipotecari (MBA), rata de pornire pentru un braț de 5 ani a fost de 4%, față de 4,81% pentru creditele ipotecare medii pe 30 de ani și 4,25% pentru împrumuturile pe 15 ani.
ARMs: Împărtășește riscul cu creditorul tău
nimeni nu știe exact ce se va întâmpla cu ratele dobânzilor. Chiar dacă ghiciți corect în ce direcție se vor mișca ratele (mai mari sau mai mici), este greu să preziceți calendarul și viteza modificărilor ratei dobânzii. Credite ipotecare cu rată reglabilă vă permit să împartă riscul de această incertitudine cu creditor dumneavoastră. În schimb, plătiți mai puțin—cel puțin în primii ani.
- Pro: armele încep de obicei cu o rată a dobânzii mai mică decât împrumuturile cu rată fixă. O rată mai mică duce la o plată lunară mai mică, făcând fluxul de numerar mai ușor de gestionat. Dacă ratele scad, rata dvs. poate chiar să scadă.
- potențial contra: dacă ratele dobânzilor cresc, plata dvs. lunară poate crește. Dacă se întâmplă acest lucru, s-ar putea să nu vă puteți permite plățile necesare sau puteți ajunge să plătiți mai mult decât ați fi plătit cu o ipotecă cu rată fixă.
- o rată care se schimbă: ARMs prezintă o rată a dobânzii care se poate schimba pe măsură ce ratele din economie se schimbă.
- când ratele se schimbă: rata dvs. poate fi stabilită pentru un an, trei ani, cinci ani, șapte ani sau mai mult. După aceasta, sunt posibile modificări. De exemplu, cu un braț de 5/1, rata este fixată timp de cinci ani (primul număr enumerat) și se poate schimba anual (al doilea număr) după aceea.
- cât de mult? Creditorii de obicei baza rata pe un punct de referință populare ca LIBOR. Pe măsură ce rata se mișcă, împrumutul dvs. urmează. În cele mai multe cazuri, rata dvs. este rata de referință plus o răspândire (sau o sumă suplimentară pe lângă valoarea de referință). Dacă LIBOR este în prezent de 2,5% și spread-ul împrumutului dvs. este de 2,25%, noua dvs. rată a dobânzii s-ar ajusta la 2,75%. LIBOR începe eliminarea treptată la sfârșitul anului 2021.
- ajustări limită capace: ratele s-ar putea să nu se schimbe la fel de mult ca de referință care stau la baza în cazul în care împrumutul are capace. De exemplu, dacă împrumutul dvs. are un plafon de 2%, dar indicele crește cu 3%, veți experimenta doar o creștere de 2% a ratei dobânzii. Împrumuturile pot utiliza plafoanele inițiale pentru primii câțiva ani, plafoanele periodice (pentru fiecare ajustare anuală) și maximele pe viață.
braț vs. rată fixă: care este cel mai bun?
evaluează-ți nevoile și alege împrumutul care se potrivește cel mai bine nevoilor tale. Ambele tipuri de împrumuturi au argumente pro și contra, dar în funcție de situația dvs., alegerea poate fi clară.
nevoia de certitudine: Dacă aveți un buget strâns și orice modificări ar fi dezastruoase, un împrumut cu rată fixă este o alegere mai sigură. Deși plătiți mai mult decât o plată inițială ARM, nu veți fi luat prin surprindere.
predictii rata dobânzii: din nou, este greu pentru a prezice direcția, calendarul, și viteza de mișcările ratei (dar s-ar putea ghici una sau două dintre cele trei corect). Acestea fiind spuse, dacă credeți că ratele sunt scăzute și este probabil să crească, poate avea sens blocarea unei rate scăzute cu un împrumut cu rată fixă. În cazul în care ratele sunt ridicate și setat să scadă, un braț permite rata să scadă fără a fi nevoie să refinanțeze.
plata anticipată agresivă: cu excepția cazului în care există o creștere accentuată a ratelor dobânzii, puteți utiliza o plată lunară relativ scăzută a ARM pentru a vă plăti anticipat ipoteca și pentru a reduce soldul împrumutului. Plățile anticipate semnificative ar putea gestiona riscul unei creșteri a ratei dobânzii viitoare—cu un sold mai mic al împrumutului, rata ar putea să nu conteze la fel de mult.
cât timp veți împrumuta? Un interval scurt de timp poate face, de asemenea, brațele mai atractive. De exemplu, dacă știți că vă veți păstra împrumutul doar șase ani, s-ar putea să vă simțiți confortabil folosind un braț care se ajustează după cinci sau șapte ani.
Ipoteca cu rată fixă vs.ARM exemplu
ratele pot crește sau scădea, dar este esențial să înțelegem riscul potențial al utilizării unui ARM. Plata mai mică este atrăgătoare, dar strategia se poate întoarce dacă ratele cresc suficient.
Să presupunem că împrumuți 200.000 de dolari și alegi între un braț 5/1 sau o ipotecă cu rată fixă de 30 de ani. În acest exemplu, presupunem că ratele cresc, iar rata brațului crește cu 2% la prima ajustare (în anul 5). Ratele continuă să crească 1% pe an pentru următorii doi ani.