de fleste hjemmesælgere drømmer om et stressfrit salg, hvor de blot lister deres hus, hurtigt finder en kvalificeret køber, samler kontanter og overleverer nøglerne. Virkeligheden er, at sælge et hjem omfatter mange bevægelige dele — nogle, som du kan styre og nogle, der er ude af dine hænder.for eksempel kan geografi påvirke, hvor længe dit hus dvæler på markedet, og hvor meget mark-up du kan slippe af sted med. Hvor lagerbeholdningen er lav, odds er du vil sælge hurtigere og kommando en højere pris. Omvendt, på steder, hvor boligsalget er afkølet, skal husejere sandsynligvis arbejde hårdere for at tiltrække den rigtige køber.
så er der de faktorer inden for din kontrol, der har stor indflydelse på bundlinjen — ting som at ansætte en rigtig god ejendomsmægler og maksimere dit hjems online appel kan konvertere indsats til dollars og en mere problemfri lukning.
se mere
Her er 12 trin at tage for at sælge dit hjem i 2021:
- ansæt en agent, der kender markedet.
- Indstil en tidslinje for salg af dit hjem.
- få en pre-sale hjem inspektion.
- spild ikke penge på unødvendige opgraderinger.
- få professionelle billeder.
- Sæt dit hus på markedet.
- sæt en realistisk pris.
- gennemgå og forhandle tilbud.
- forvent sælger lukke omkostninger.
- Afvej de skattemæssige konsekvenser.
- saml det nødvendige papirarbejde for at lukke.
- overvej at ansætte en ejendomsadvokat.
ansæt en agent, der kender markedet
internettet gør det nemt at dykke ned i ejendomsmæglers salgshistorie og professionelle betegnelser, så du kan vælge den rigtige person at arbejde med. Slå op Ejendomsmæglere online profiler for at lære, hvor længe de har været i branchen, hvor mange salg de har gjort, og hvilke betegnelser de kan have tjent. Vær opmærksom på, hvordan og hvor de markedsfører deres lister, og om de bruger professionelle fotos eller ej.
” enhver betegnelse, de har tjent, er et stort plus, fordi det er et tegn på, at de har taget sig tid til at lære om den særlige niche,” siger Jorge Guerra, en uafhængig ejendomsmægler og 2020 formand for Miami Association of Realtors i Florida.
husejere kan blive fristet til at undgå at ansætte en ejendomsmægler for at spare på at betale ejendomskommissionen og i stedet sælge deres hjem selv. Dette er kendt som” til salg af ejer ” eller FSBO. Det beløb, de står for at spare på disse gebyrer, kan være tusinder af dollars, normalt 5 procent eller 6 procent af den samlede salgspris.
en erfaren agent tjener dog gebyret ved at udsætte dit hus for det bredeste publikum for at få de bedst mulige tilbud og forhandle på dine vegne. Hvis du går det alene, skal du personligt styre prepping dit hjem, markedsføring det, gennemgå købernes tilbud og håndtering af alle forhandlingerne og afsluttende detaljer. Når du arbejder med en agent og forhandler om en kommission, skal du huske dette: ejendomsgebyrer er faldet til laveste tid.
Indstil en tidslinje for salg af dit hjem
salg af et hus er en stor virksomhed, der kan tage to til fire måneder fra start til slut — eller meget længere afhængigt af lokale markedsforhold.
se mere
så snart du beslutter dig for at sælge dit hus, spring lige ind i at undersøge ejendomsmæglere for at finde nogen med den rigtige oplevelse for din situation. Mindst to eller tre måneder før du planlægger at liste, overveje at få en pre-sale hjem inspektion (mere om det nedenfor) og identificere eventuelle problemområder, især strukturelle eller mekaniske problemer, der måske skal adresseres for at lette et salg. Lad nok tid til at planlægge nødvendige reparationer.
ca.en måned før du noterer dit hus, skal du begynde at arbejde på iscenesættelse og dyb rengøring som forberedelse til at tage billeder.
Her er en tjekliste over ting at gøre, før notering dit hjem:
- samtale ejendomsmæglere og kontrollere deres salg historie.
- Declutter, måske flytte overskydende møbler til en lagerenhed.
- få en valgfri hjemmeinspektion for at identificere eventuelle problemer.
- Planlæg reparationer, hvis det er nødvendigt.
- dyb ren.
- Stage huset.
- tag professionelle billeder.
få en pre-sale home inspection
en pre-sale home inspection kan være en klog upfront investering, men det er valgfrit. En detaljeret inspektionsrapport kan identificere eventuelle strukturelle eller mekaniske problemer, før du lister dit hjem til salg. Det kan koste et par hundrede dollars, men en inspektion vil advare dig på forhånd om problemer, som købere sandsynligvis vil markere, når de foretager deres egen inspektion senere i processen.
Ved at være et par skridt foran køberen kan sælgere muligvis fremskynde salgsprocessen ved at udføre reparationer sammen med andet hjemmeforberedelsesarbejde. Dette betyder, at når huset rammer markedet, det skal være klar til at sælge, dramafrit og hurtigt.
spild ikke penge på unødvendige opgraderinger
Hvis du vil investere penge i dyre opgraderinger, skal du sørge for, at de tilføjelser eller opdateringer, du foretager, har et højt investeringsafkast. Det giver ikke mening at installere nye granit bordplader, hvis du står til at bryde selv eller endda tabe penge på salget.
Her er hvor en god ejendomsmægler kan hjælpe med at guide dig. De ved ofte, hvad folk forventer i dit nabolag og kan hjælpe dig med at planlægge opgraderinger i overensstemmelse hermed. Hvis lokale shoppere ikke leder efter super ovenlys eller et dampbruser, er det ikke fornuftigt at tilføje dem. Et frisk lag neutral maling, nyt tæppe og et spruced-up landskab er typisk billige måder at gøre et godt førsteindtryk på.
generelt giver opdateringer til køkkenet og badeværelserne det højeste investeringsafkast. Hvis du har gamle kabinet, kan du muligvis blot udskifte døre og beslag til et opdateret look. For eksempel kan du bytte disse standardudgaver køkkenskabsdøre til moderne, Shaker-stil døre i en uge uden at bryde banken.
få professionelle fotos
Arbejd med din ejendomsmægler for at planlægge en fotosession for at fange marketingbilleder af dit hjem. Fotos i høj kvalitet er kritiske, da maksimering af dit hjems online appel kan gøre hele forskellen mellem et hurtigt salg eller en fortegnelse, der forsvinder.
nogle ejendomsmæglere bygge professionel fotografering og virtuelle online ture i deres suite af tjenester. Hvis de ikke gør det, selvom, du måske ønsker at søge en fotograf ud på egen hånd. Gebyret for professionel fotografering varierer afhængigt af størrelsen på dit hjem, dets placering og hvor lang tid det tager at skyde.
en professionel fotograf med en stærk portefølje ved, hvordan man får værelser til at se større, lysere og mere attraktive ud. Det samme gælder for din græsplæne og udendørs områder. Svagt oplyste online fotos kan slukke for boligkøbere, før de endda har en chance for at læse om den dejlige cykelsti i nærheden eller det nye tag, du lige har installeret, så godt taget fotos kan virkelig betale sig.
Sæt dit hus på markedet
Hvis et hurtigt salg er dit mål, er her tip til at gøre det markedsklar og tiltrække købere:
fokus på hjemmets online appel
du har hørt om curb appeal, men fagfolk siger, at online appel nu er endnu vigtigere.
“dit hjems første visning er online,” siger Guerra. “Kvaliteten af din internetpræsentation vil afgøre, om nogen ringer og laver en aftale eller klikker på den næste fortegnelse.”
Stage det og holde det rent for fremvisninger
ejendomsmæglere vil ofte foreslå, at sælgere iscenesætte deres hjem. Det betyder simpelthen, at du fjerner overskydende møbler, personlige ejendele og grimme genstande fra hjemmet, mens det er på markedet, og arrangerer værelser til optimal strømning og formål. Hvis du er i et langsommere marked, eller du sælger et luksushjem, kan investering i en professionel stager hjælpe dig med at skille dig ud. Nationalt koster professionel hjemmeopstilling omkring et gennemsnit på $1.200, ifølge HomeAdvisor, men intervallet kan være mellem omkring $520 i den lave ende og på op til $2.000.
Lad en anden vise huset
gør dig selv knap, når potentielle købere kommer for at se dit hjem. Lad dem forestille sig sig selv i rummet, fri for distraktion af møde og tale med dig. Generelt ledsages købere af deres egen Ejendomsmægler for at se dit hjem, eller du kan bede din egen agent om at være til stede ved fremvisninger.”at se den nuværende boligejer, der lurer, kan få købere til at tøve med at udtrykke deres meninger og forhindre dem i virkelig at overveje dit hjem som en mulighed,” siger Grant Lopes, tidligere formand for San Antonio Board of Realtors.
Indstil en realistisk pris
selv på konkurrencedygtige markeder ønsker købere ikke at betale mere end hvad sammenligningerne eller “comps” viser, så det er afgørende at få det rigtigt første gang. Prisfastsættelse for højt kan slå tilbage, mens undervurdering af hjemmets værdi kan få dig til at forlade penge på bordet.
for at prissætte dit hjem lige fra starten skal du stole på dit kvarters comps. Disse er datablade om nyligt solgte ejendomme i et bestemt område. Et overblik kan du få en ide om, hvilke boliger omkring dig går til.”en hyppig fejl, som sælgere gør, er at prissætte et hjem for højt og derefter sænke det med jævne mellemrum,” siger Lopes. “Nogle sælgere tror måske, at denne praksis vil give det højeste afkast, men i virkeligheden er det modsatte ofte sandt. Boliger, der er prissat for højt vil slukke potentielle købere, der måske ikke engang overveje at kigge på ejendommen.”
Hvis du ikke bruger en agent, tjek online notering hjemmesider for at se, hvordan lignende boliger i området er prissat. Sporing faktiske salgspriser kan give dig et bedre billede end at spørge priser. Hjem med flere prisnedsættelser kan give købere indtryk af, at der er noget galt med dit hjems tilstand, eller at det er uønsket, så det er bedst at eliminere behovet for flere reduktioner ved at prissætte dit hjem for at tiltrække den bredeste pulje af købere fra starten.
gennemgå og forhandle tilbud
når dit hjem officielt rammer markedet, og købere har set det, vil tilbudene ideelt set begynde at rulle ind. Det er her din ejendomsmægler (eller advokat) er din bedste advokat og gå til kilde til rådgivning. Hvis du er i et konkurrencepræget marked, der favoriserer sælgere, vil købere sandsynligvis tilbyde til eller over prisforlangende, og du kan endda få flere bud. På den anden side, hvis salget er langsomt i dit område, og du ikke får mange tilbud, skal du muligvis være berettiget til at forhandle.
Når du modtager et tilbud, har du et par valgmuligheder: accepter tilbuddet som det er, lav et modtilbud eller afvis tilbuddet.
et modtilbud er et svar på et tilbud, hvor du forhandler om vilkår og pris. Modtilbud skal altid ske skriftligt og have en kort tidsramme (48 timer eller mindre) for køberen at svare. Du kan tilbyde en kredit for maling og tæppe, men insistere på at holde din oprindelige prisforlangende på plads, for eksempel, eller tilbyde at efterlade visse apparater til at forsøde handlen.
mens din ejendomsmægler kan anbefale dig at tage det højeste tilbud, skal du se nøje på andre aspekter af tilbuddet, såsom:
- hvordan køberen betaler (kontant versus finansiering)
- type finansiering
- Nedbetalingsbeløb
- uforudsete
- anmodninger om kreditter eller personlig ejendom
- foreslået slutdato
Hvis du er heldig nok til at få flere tilbud, kan du blive fristet til at gå med den højeste, men vær opmærksom på, at hvis en køber er afhængig af långiverfinansiering, skal ejendommen vurderet. Enhver mangel mellem købsprisen og vurderet værdi skal gøres op et eller andet sted, eller handlen kan falde fra hinanden.
forvent sælgers lukningsomkostninger
både homebuyer og sælger har lukningsomkostninger. Boligsælgeren betaler typisk ejendomsmæglerens provision, normalt omkring 5 procent til 6 procent af boligens salgspris.
nogle andre omkostninger, der ofte betales af sælgeren, inkluderer:
- regeringsoverførselsskat
- Optagelsesgebyrer
- udestående panterettigheder
hvis køberen har forhandlet nogen kreditter, der skal betales ved lukning for reparationer eller lukningsomkostninger, betaler sælgeren dem også. Din ejendomsmægler eller den afsluttende agent skal give dig en komplet liste over omkostninger, du er ansvarlig for ved lukkebordet. Mens køberen typisk betaler en stor del af lukningsomkostningerne, hvor som helst fra 2 procent til 4 procent af salgsprisen, skal du vide, at du muligvis også skal betale nogle gebyrer.
Afvej de skattemæssige konsekvenser
den gode nyhed er, at mange hjemmesælgere ikke skylder skat på overskud fra salget af deres primære hjem. Hvis du har ejet og boet i dit hjem i mindst to ud af de foregående fem år, før du sælger det, behøver du ikke betale skat på noget overskud på op til $250.000. For ægtepar øges det beløb, du kan udelukke fra skatter, til $500.000.
men hvis din fortjeneste fra boligsalget er større end $250.000 ($500.000 for ægtepar), skal du rapportere det til IRS på din selvangivelse som en kapitalgevinst.
saml det nødvendige papirarbejde for at lukke
der er masser af papirarbejde, der er nødvendigt for korrekt at dokumentere et boligsalg. Organiser dine papirer alle på et sted for at hjælpe tingene med at gå hurtigere. Nogle af de vigtigste dokumenter, du skal samle, inkluderer:
- dit hjem oprindelige købskontrakt
- ejendomsundersøgelse, certifikat for belægning og certifikater for overholdelse af lokale koder
- Mortgage documents
- skattejournaler
- vurdering fra dit boligkøb
- Husejerforsikring
- hjeminspektionsrapport, hvis du gjorde en
overvej at ansætte en ejendomsadvokat
ikke alle stater kræver, at sælgere medbringer en ejendomsadvokat
en ejendomsadvokat til lukningen, men det kan være det værd at have en juridisk professionel på din side, især hvis du sælger dit hjem solo. Du kan ansætte en til at hjælpe med at udfylde papirarbejde, gennemgå kontrakter og dokumenter, identificere potentielle problemer og sikre, at salget går så glat som muligt. Medmindre din stat kræver det, er dette helt valgfrit.
en advokat ville være i stand til at få øje på titelproblemer, der kunne holde dit salg i uger eller måneder — eller endda torpedere aftalen-såsom:
- udestående tilbageholdsret eller domme
- Trust issues
- Mortgage saldi
- Skat Issues
- indgreb
en ejendomsadvokat kan koste et par tusind dollars, men udgiften kan være det værd at beskytte en så stor finansiel transaktion.
Hvad er det næste: håndgribelige grillbarer
- ansæt en erfaren ejendomsmægler.
- Maksimer dit hjem online appel samt bremse appel.
- overveje at investere i en pre-sale hjem inspektion.
- Declutter og iscenesætte dit hjem.
- brug sammenligninger til at prissætte dit hus korrekt fra starten.
Lær mere:
- 8 enkle måder at tilføje curb appel til dit hjem
- overvejer at skære dit hjem listepris? Her er de bedste strategier
- hvad er en købers vs En sælgers marked?
se mere