pentru cei care iubesc casele vechi — și iubesc să lucreze la ele — noțiunea de a cumpăra un fixer-superior poate fi irezistibilă. Gândește-te: poți să-ți iei un loc într-un cartier bun pentru mult sub prețul pieței, să investești ceva timp și bani renovându-l și să sfârșești cu o casă nouă, care merită cel puțin de două ori mai mult decât ai plătit pentru asta. Sună bine, nu?
de multe ori, este. Dar cumpărarea unui fixer-superior poate fi plină de pericole. Deci, înainte de a face un pas hotărâtor, citiți sfaturile noastre de restaurare a casei pentru a vă asigura că aveți o idee realistă despre ceea ce intrați.
„dacă oamenii sunt neiertători în față cu privire la evaluarea costurilor renovării, valoarea proprietății și a cartierului și câți bani au, pot ieși înainte și pot cumpăra mai multă casă decât altfel și-ar putea permite vreodată”, spune Bradley Inman, CEO al HomeGain.com, un site web de vânzări și informații imobiliare.
lucruri de luat în considerare atunci când cumpără un fixer superior
cu asta în minte, aici e ceea ce este nevoie pentru a face achiziționarea unui fixer-upper achita.
analiza costurilor: face matematica
imaginind ceea ce ar trebui să plătească atunci când cumpără un fixer-superior începe cu o ecuație simplă. În primul rând, adăugați costurile pentru renovarea proprietății pe baza unei evaluări aprofundate a stării casei. Fii dur cu această estimare, care ar trebui să includă materiale și forță de muncă — a ta și a altor persoane.
apoi, scade asta din valoarea de piață probabilă a casei după renovare, extrasă din prețurile imobiliare comparabile din cartier. Apoi deduce cel puțin un alt 5-10 la sută pentru extra vă decideți să adăugați, probleme neprevăzute și ghinioane care trebuie să fie tratate, și inflația. Ce a mai rămas ar trebui să fie oferta ta.
este esențial ca contractul imobiliar să includă o clauză de inspecție. În cel mai bun caz, inspecția vă va asigura că casa este o investiție bună; în cel mai rău caz, vă va ajuta să ieșiți din afacere.
de multe ori cu Fixer-fețe, este ceva în între. Inspectorul va documenta o problemă gravă sau două și puteți utiliza constatările pentru a determina vânzătorul să plătească pentru reparații sau să negocieze prețul de vânzare în jos.
dacă casa are nevoie de îmbunătățiri structurale semnificative, mulți experți imobiliari recomandă evitarea acesteia cu totul. Acest lucru se datorează faptului că reparațiile majore — reviziile sistemelor sanitare și electrice, modernizarea fundației și lucrările extinse de acoperiș și perete — sunt de obicei „invizibile” și nu ridică niciodată valoarea casei suficient pentru a compensa costul renovării.
cum să cumpărați un fixer superior: Alege proiecte care plătesc
ideal Fixer-fețe sunt cele care necesită cea mai mare parte îmbunătățiri cosmetice — touchups vopsea, reparații gips carton, podea de refinisare — care, în general, costa mult mai puțin decât ceea ce se întorc în valoarea de piață. Noile corpuri de iluminat, ușile, obloanele pentru ferestre și siding, precum și bucătăriile și băile actualizate, sunt, de asemenea, îmbunătățiri profitabile.
care se încadrează între renovările structurale și cosmetice sunt adăugiri majore necesare pentru a aduce casa în conformitate cu vecinii săi, cum ar fi o cameră de familie sau al treilea dormitor într-o comunitate de case cu trei dormitoare. Astfel de proiecte costă de obicei la fel de mult sau mai mult decât se întorc în valoarea de piață (excepția de la aceasta este adăugarea unei băi, care poate valora de două ori mai mult decât costul acesteia).
uneori este posibil să pliați îmbunătățirile cosmetice într-o reparație structurală pentru a crește valoarea unui fixer-superior. Dacă înlocuiți acoperișul, de exemplu, puteți adăuga un luminator în același timp. Sau ai putea instala o fereastră de golf unde era putregai uscat într-un perete.
dar, de asemenea, nu doriți să supraîmbunătăți: Pentru valoarea maximă de revânzare, investițiile de remodelare nu ar trebui să ridice valoarea casei dvs. cu mai mult de 10 până la 15% peste prețul mediu de vânzare al altor case din zona dvs., potrivit Asociației Naționale a constructorilor de case.
în locurile în care costurile locuințelor au crescut semnificativ și se apropie de un vârf, chiar și cumpărarea unui fixer-up care pare la un preț rezonabil poate fi prea scumpă. O lucrare de renovare la scară largă poate dura mai multe luni, dacă nu chiar ani, pentru a fi finalizată, iar dacă prețurile locuințelor scad sau rămân plate în acea perioadă, este posibil să ieșiți la sfârșitul proiectului cu o casă care nu merită aproape investiția.
„nu vă puteți îmbunătăți calea de ieșire dintr-o piață în jos”, spune HomeGain.com e Inman.
DIY ori de câte ori este posibil
indiferent de renovare este necesar, este, de obicei, cel mai rentabil atunci când proprietarii de case pas în.
„un fixer-upper este pentru persoanele care sunt dispuse să fie do-it-Yourself, pentru că asta le poate economisi o mulțime de bani și pot păstra creșterea valorii casei pentru ei înșiși”, spune Fernando Semiao, agent imobiliar la Century 21 Semiao and Associates din Lyndhurst, New Jersey.
mulți dintre clienții Semiao nu își pot permite o casă în stare bună în suburbiile din New Jersey, dar „au abilitățile de a agăța dulapuri, vopsi, spackle, instala ornamente, construi punți, înlocui ferestrele și chiar pune pe siding de vinil”, spune el.
dacă nu sunteți tipul hands-on, fiți pregătiți să dedicați o perioadă considerabilă de timp — luni sau chiar ani — supravegherii strânse a contractorilor. Dar amintiți-vă că toate câștigurile dvs. financiare ar putea fi șterse dacă proiectul depășește bugetul din cauza greșelilor sau a întârzierilor inutile.
finanțare: aliniați banii
unul dintre cele mai dificile aspecte ale cumpărării unui fixer-upper este plata pentru renovare. În mod evident, majoritatea oamenilor nu au prea mulți bani în plus după efectuarea plății în avans și plata costurilor de închidere, astfel încât să vină cu bani suplimentari pentru a acoperi reparațiile sau Remodelarea poate fi dificilă.
pentru proiectele mici, datoria cardului de credit este o opțiune. Ratele dobânzilor sunt ridicate, iar dobânda nu este deductibilă fiscal, dar nu există costuri în avans, cum ar fi taxele de evaluare și de origine. De asemenea, este posibil să împrumutați împotriva valorii în numerar într-un plan de pensionare 401(k), poliță de asigurare de viață sau portofoliu de acțiuni. În fiecare dintre aceste cazuri, nu există nici o verificare de credit și ratele dobânzilor sunt relativ scăzute — pe picior de egalitate cu cea a unui credit ipotecar tipic — dar din nou, dobânda nu este deductibilă fiscal.
de departe cea mai populară alegere de finanțare pentru un fixer-upper este un împrumut de renovare, fie printr-o linie de credit de capital de origine, fie printr-o ipotecă. Linii de capital acasă, în general, pot fi împrumutate împotriva 90 la sută din capitalul propriu care calculeaza va avea în casă după reparații și remodelare sunt finalizate.
pentru a ilustra: Dacă o persoană cumpără un fixator de 250.000 USD cu o plată în avans de 25.000 USD, iar casa va valora 425.000 USD după renovare, proprietarul casei va avea 200.000 USD în capitaluri proprii. Chiar înainte de a se face munca, Împrumutatul este eligibil pentru un împrumut de capital de 180.000 de dolari. Rata dobânzii la un împrumut de capital de origine este aproximativ la fel ca pentru un credit ipotecar, dar numai până la aproximativ 100.000 dolari în interes este deductibilă fiscal.
și mai avantajos este un împrumut de renovare legat de prima ipotecă. Similar cu liniile de capital, aceste împrumuturi pot fi împrumutate împotriva valorii casei după terminarea lucrărilor, dar ca orice ipotecă, dobânda este deductibilă fiscal până la 1 milion de dolari.împrumuturile pentru renovare sunt oferite de aproape toți creditorii ipotecari, precum și prin Programul HomeStyle al lui Fannie Mae și lucrările de acasă ale lui Freddie Mac! produs. Pentru mai multe informații despre finanțarea renovării dvs., inclusiv detalii despre împrumuturile asigurate de Administrația Federală a locuințelor (FHA), consultați jocul cu bani.
o poveste superioară fixator: De la Nightmare la Dream House
în ianuarie 2001, Jesse și Marie Goff au cumpărat o casă contemporană de 1.400 de metri pătrați, cu vedere la apă, în Sausalito, California, pentru 535.000 de dolari-aproximativ două treimi din valoarea de piață. Prețul a fost atât de scăzut, deoarece inspecția a găsit probleme cu Fundația, instalațiile sanitare și sistemul electric, iar casa avea mare nevoie de pictură în interior și în exterior.plata în avans a epuizat cea mai mare parte a bugetului cuplului, așa că au planificat mai întâi să facă lucrări cosmetice și de proiectare — să dărâme pereții pentru a moderniza spațiul de locuit, să pună o bucătărie nouă, să instaleze podele din lemn și să vopsească — înainte de a aborda sarcinile structurale majore.
„am decis să locuim acolo în timpul renovării și să economisim bani pentru a face îmbunătățiri mari precum Fundația mai târziu”, spune Marie Goff.
dar multe dintre probleme nu au putut aștepta. O bucătărie nouă, de exemplu, ar fi fost avariată atunci când au ridicat casa pentru a face lucrările de fundație mai târziu. Și nu numai că țevile și fitingurile din toată casa aveau nevoie de reparații, dar mulți nu erau în măsură să ofere suficientă presiune pentru a extinde rețeaua de alimentare.
ca urmare, la câteva luni după ce cuplul a cumpărat proprietatea, pereții și podelele erau încă sfâșiate, instalațiile sanitare au fost oprite în anumite părți ale casei, clădirea a fost protejată până la repararea fundației și au aruncat toți banii alocați pentru lucrările cosmetice inițiale. „A fost deprimant”, spune Goff. „Trăiam în mijlocul a ceea ce părea a fi orice problemă imaginabilă.”
Goff recunoaște că au făcut unele greșeli. „Nu am calculat câți bani am avut și cât de mult am putea avea nevoie dacă lucrurile ar fi mai rele decât am crezut și ar trebui tratate mai devreme decât am sperat.”
în anii care au urmat, au reușit să reducă renovarea prin strângerea banilor pentru a face lucrurile corect, preluând ei înșiși cea mai mare parte a lucrărilor și angajând contractori externi numai atunci când este necesar și lucrând îndeaproape cu ei.
În ciuda eșecurilor, Goff nu are regrete. „A costat mai mult decât ne-am așteptat și ne-a luat mult mai mult timp și muncă decât am anticipat”, spune ea. „Dar când vom termina, în curând, aceasta va fi o casă pe care am proiectat-o, într-o formă perfectă, în valoare de peste 1 milion de dolari. Și e casa visurilor noastre.”
cauti ajutor cu reparații în jurul valorii de casa ta? O garanție la domiciliu de la un furnizor, cum ar fi American Home Shield, vă poate ajuta. Consultați aceste ghiduri detaliate de la echipa This Old House Reviews:
- cele mai bune companii de garanție pentru locuințe
- American Home Shield reviews
- AFC Home Club reviews
- Select Home Warranty reviews
- Choice Home Warranty reviews