26 maart 2021
IDX Resources for Brokers and Agents Wat is IDX:
Internet Data Display (IDX) is een beleid dat makelaars toestaat om toestemming uit te wisselen om elkaars eigendommen weer te geven op het Internet. Dit programma is bekend onder verschillende namen, waaronder Internet Data Display (IDD) en Broker Reciprocity(sm), en verschillende MLSs in het hele land doen het al jaren. Maar vanaf Jan. 1, 2002, NAR heeft de opdracht gegeven dat alle MLS moeten bieden hun deelnemers een manier om de lijsten van andere deelnemers weer te geven op hun eigen websites. Met andere woorden, makelaars kunnen nu Post vermelding informatie rechtstreeks van hun lokale MLS op hun eigen website zonder een andere lijst site frame-met een aantal beperkingen. het mandaat van NAR om de problemen, de technologie en de snel evoluerende online marktplaats zorgvuldig af te wegen, heeft de Raad van bestuur van NAR ertoe gebracht dit IDX-beleid te ontwikkelen dat sommigen de volgende evolutionaire stap voor MLSs in het elektronische tijdperk noemen. Lees het volledige beleid hier. Frequently Asked IDX Questions and Answers
Q. Hoe wordt Internet Data Exchange bereikt?
A. Aanbiedingen van andere makelaars kunnen worden weergegeven, hetzij door het downloaden van gegevens van de MLS compilatie en publiceren op uw website of door het framen van de MLS publiek toegankelijke website (als een dergelijke site bestaat). Q. moet Ik andere deelnemers toestaan mijn advertenties op hun websites weer te geven?
A. Nee, Het staat de deelnemers vrij om toestemming voor een dergelijke weergave te weigeren – hetzij op een algemene basis, hetzij op een lijst per lijst.
Q. Wat gebeurt er als ik niet toesta dat andere deelnemers Mijn advertenties op hun websites weergeven?
A. Als u het weergeven van uw advertenties door andere deelnemers verbiedt, mag u hun advertenties niet weergeven op uw website overeenkomstig het IDX-programma. Andere deelnemers kunnen u toestemming geven om hun lijsten weer te geven, maar die toestemming zou moeten worden gezocht en verkregen afzonderlijk van elke deelnemer.
Q. Wat gebeurt er als een deelnemer andere deelnemers niet zomaar verbiedt haar lijsten te tonen, maar in plaats daarvan aangeeft, elke keer dat ze een nieuwe lijst indient bij de MLS, dat haar toestemming om die lijst weer te geven wordt geweigerd. Aangezien ze niet heeft uitgegeven een “deken” verbod tegen weergave door andere deelnemers (maar is constructief doen net dat stapsgewijs), heeft ze het recht om andere deelnemer aanbiedingen weer te geven?
A. nr. Een deelnemer kan niet indirect doen wat hij niet direct kan doen. Aangezien elke deelnemer kan opt-out van IDX op een algemene basis, kan worden aangenomen dat de deelnemers die niet opt – out zijn bereid om andere deelnemers om hun aanbiedingen weer te geven-behalve in die (waarschijnlijk) zeldzame gevallen waarin een verkoper specifiek verbiedt de notering broker van het toestaan van de notering te worden weergegeven door andere deelnemers.
Dit is analoog aan de regels en het beleid van vele MLSs ‘ s die het recht van deelnemers erkennen om “office exclusive” – lijsten te accepteren in gevallen waarin een verkoper verzoekt dat hun lijsten niet in de MLS-compilatie worden opgenomen.
Q. Een deelnemer aan onze MLS heeft niet onopvallend verboden om zijn advertenties weer te geven, maar meer dan de helft van zijn nieuwe advertenties kan niet worden weergegeven door andere deelnemers. Kunnen we een regel maken dat een deelnemer de lijsten van andere deelnemers niet kan weergeven op grond van het IDX-programma, tenzij die deelnemer toestemming geeft om bijvoorbeeld 80% of 90% van zijn eigen lijsten weer te geven?
A. nr. Maar als een deelnemer niet opt-out van IDX (door het afgeven van een algemeen verbod op weergave door andere deelnemers) hij wordt verondersteld te zijn toestemming voor het weergeven van zijn aanbiedingen door andere deelnemers, behalve in die gevallen waarin een verkoper specifiek verbiedt dergelijke weergave. Indien een buitensporig aantal aanbiedingen niet door andere deelnemers kan worden weergegeven, zou een regel kunnen worden vastgesteld die notering makelaars verplicht om te verklaren dat de voordelen van het tonen van hun eigendom op de sites van andere deelnemers aan de verkoper was uitgelegd, maar dat de verkoper een dergelijke weergave had geweigerd.
Q. Als een deelnemer onophoudelijk het tonen van haar advertenties heeft verboden, kunnen wij haar dan verzoeken te verklaren dat zij de voordelen van het tonen door andere deelnemers heeft uitgelegd en dat de verkoper niettemin heeft geweigerd een dergelijke weergave toe te staan?
A. nr. Als een deelnemer kiest om niet te profiteren van IDX display, dan kunnen ze niet worden verplicht om het uit te leggen van de voordelen aan hun klanten. Een dergelijke regel zou alleen van toepassing zijn op deelnemers die hebben gekozen voor het programma voor die lijsten waarvoor weergave niet is toegestaan.
Q. Als ik niet deelneem aan IDX maar een andere Deelnemer toestemming geef om mijn vermeldingen op hun website weer te geven, kan de MLS (met mijn toestemming) mijn vermeldingen dan overdragen aan die deelnemer?
A. Ja. MLS kan, maar is niet verplicht, uw vermelding informatie te verzenden naar een bestemming die u autoriseert. De beslissingen over de vraag of een MLS deze dienst zal verlenen en of een dergelijke dienst in rekening zal worden gebracht, zijn kwesties van lokale beslissing.
Q. als ik andere deelnemers wil machtigen om mijn advertenties onder IDX weer te geven, hoe doe ik dat dan?
A. Zodra uw MLS implementeert het IDX-programma hoeft u niets te doen. De manier waarop het IDX-programma is gestructureerd, de toestemming van elke deelnemer om weergave van hun lijsten toe te staan wordt aangenomen. Als u ervoor kiest om weergave van uw advertenties door andere deelnemers niet toe te staan, stelt u de MLS gewoon op de hoogte dat uw toestemming wordt geweigerd. Er moet worden vermeld dat sommige MLSs hebben gekozen voor een “opt-in” – benadering van IDX, waarbij deelnemers hun intentie om deel te nemen aan IDX bevestigend moeten aangeven. Bepalen of een “opt-in” of “opt-out” – benadering wordt gebruikt, is een kwestie van lokale keuze.
Q. Kan de MLS weigeren Mijn advertenties te accepteren als ik andere deelnemers niet toesta deze op hun websites weer te geven?
A. nr. Deelnemers kunnen niet worden verplicht om toestemming te geven voor het weergeven van hun advertenties op de websites van andere deelnemers als voorwaarde voor deelname aan de MLS.
Q. kan de MLS weigeren mijn aanbiedingen over te dragen naar REALTOR.COM of naar een andere aggregator van onroerend goed advertenties als ik niet toestaan dat andere deelnemers om ze weer te geven op hun websites?
A. Ja. Onder het gewijzigde IDX-beleid kan MLSs, als een kwestie of lokale optie, deelname aan IDX vereisen als voorwaarde voor het hebben van aanbiedingen verzonden naar aggregators / uitgevers van onroerend goed advertenties. Q. is IDX in strijd met de licentiewetgeving of de Ethische Code?
A. de implementatie van IDX moet in overeenstemming zijn met de wetgeving van de staat. De IDX-beleidsverklaring van NAR is in overeenstemming met de Ethische Code, aangezien de lijsten van andere deelnemers niet kunnen worden weergegeven zonder hun toestemming. Toestemming kan echter worden aangenomen, tenzij de deelnemer op de lijst bevestigend weigert.
Q. Onze MLS heeft geen openbaar toegankelijke website met de lijsten van deelnemers. Betekent het IDX-beleid van NAR dat we er een moeten opzetten zodat deelnemers elkaars lijsten kunnen inlijsten?
A. nr. Framing is een IDX-optie die alleen beschikbaar is voor deelnemers als een vereniging of MLS een openbaar toegankelijke website onderhoudt. Het beleid van NAR vereist niet dat verenigingen of MLSs dergelijke websites maken om alleen maar deze optie aan haar deelnemers te bieden. Q. onze MLS is gecomputeriseerd, maar is niet gebaseerd op Internet. Moeten we een internetgebaseerd systeem opzetten om te voldoen aan het IDX-beleid van NAR?
A. Nee, maar onder het IDX-beleid, door 2002 uw MLS zal moeten toestaan dat deelnemers om vermelding informatie te extraheren, zodat vermelding informatie kan worden weergegeven op websites van andere deelnemers (tenzij, natuurlijk, toestemming wordt onthouden door notering makelaars).
Q. Kan ik sommige, maar niet alle deelnemers machtigen om mijn advertenties op het Internet weer te geven?
A. Als u akkoord gaat met de weergave van uw lijsten door andere deelnemers onder het IDX-programma, dan kan elke andere deelnemer in de MLS uw lijsten weergeven. Als u sommige, maar niet alle deelnemers de voorkeur geeft om uw advertenties weer te geven, kan dit worden bereikt – maar niet onder het IDX-programma. Afzonderlijke toestemmingen zouden moeten worden verleend aan elke deelnemer die gemachtigd is om uw advertenties weer te geven. Zoals vermeld in een eerdere vraag, kan MLSs, maar zijn niet verplicht, om uw advertenties te verzenden naar elke bestemming die u autoriseert. De beslissingen over de vraag of een MLS een dergelijke dienst zal verlenen, en de bijbehorende kosten (indien van toepassing) zijn zaken die lokaal moeten worden vastgesteld.Q. Kan MLSs een vergoeding aanrekenen voor het downloaden van informatie over de lijst van deelnemers?
A. Ja, het IDX-beleid van NAR heeft geen invloed op het recht van verenigingen en MLSs om Vergoedingen en kosten voor aan deelnemers geleverde diensten te beoordelen. Dit blijft een kwestie van lokale vastberadenheid, afhankelijk van de parameters van het bestaande beleid (zie beleidsverklaringen voor meervoudige lijsten 7.9, 7.45 en 7.57 in het handboek inzake het beleid voor meervoudige lijsten). Q. betekent IDX dat vertrouwelijke informatie nu beschikbaar zal zijn voor het publiek?
A. nr. IDX staat MLSs toe om weergave (Door downloaden of door framing) van informatie die uitsluitend bestemd is voor andere vastgoedprofessionals en niet voor consumenten te verbieden. Q. moet de beursgenoteerde onderneming worden geïdentificeerd wanneer ik de lijsten van andere deelnemers op mijn website weergeeft?
A. Dit wordt overgelaten aan het oordeel van lokale MLSs. De deelnemers zullen de vereisten van het licentierecht en de ethische Code (met name artikel 12) in gedachten willen houden wanneer zij deelnemen aan dergelijke displays. Q. Kan informatie over een lijst worden gewijzigd wanneer deze op de websites van andere deelnemers wordt weergegeven?
A. Ook dit is een kwestie van lokale vastberadenheid, hoewel elke toegestane wijziging moet voldoen aan het “getrouwe beeld” mandaat van artikel 12 van de Ethische Code. Q. zullen kopers (of individuen die zich voordoen als kopers) niet in staat zijn om de volledige MLS-database te extraheren en ermee te doen wat ze willen?
A. MLSs kan ter plaatse redelijke limieten vaststellen voor de hoeveelheid gegevens en / of het aantal aanbiedingen dat consumenten kunnen opvragen in een bepaalde vraag naar de websites van deelnemers.
Q. Zal IDX nationale en regionale bedrijven niet in staat stellen om noteringsinformatie van vele MLSs samen te voegen en “super-MLSs”te creëren?
A. de mogelijkheid om informatie over lijsten van verschillende MLSs ‘ s samen te voegen blijft onderworpen aan lokale MLS-regels. Onder IDX, MLSs kan strikt beperken het recht om de lijsten van andere deelnemers te tonen aan die kantoren die participatieve rechten in die MLS.Q. Waarom zouden we onze advertenties op de website van onze concurrenten moeten laten zien?
A. Het is een zakelijke beslissing die elke deelnemer moet nemen om andere deelnemers aanbiedingen op het Internet te laten zien, rekening houdend met hun plicht om de belangen van hun klanten te behartigen; samen te werken met andere makelaars; en de mogelijkheid om het Internet te gebruiken om hun klanten en klanten beter van dienst te zijn.
(Opmerking: deze vragen en antwoorden zijn van adviserende aard, zijn niet herzien of goedgekeurd door de Raad van bestuur van de Nationale Vereniging van makelaars, en zullen van tijd tot tijd worden bijgewerkt.) artikelen die onlangs zijn geschreven over IDX (Broker Reciprocity) en meer bronnen. Meer bronnen voor makelaars
De details in de onderstaande bronnen zijn niet van toepassing op elke MLS omdat staatswetten en in sommige gevallen associatiemandaten verschillen. Neem contact op met uw lokale vereniging of MLS voor de IDX regelgeving. Makelaars hebben de mogelijkheid om deel te nemen aan hun MLS ‘ s IDX programma of niet.
Broker Reciprocity & U: wat u moet weten over Nar ‘ s nieuwe beleid, door Richard Westlund. Van het tijdschrift Real Estate Technology van de California Association of REALTORS®. Broker Reciprocity zet verkeer in het spel: nar beleid goed voor makelaars, slecht voor aggregators? Van het tijdschrift Real Estate Technology van de California Association of REALTORS®. makelaars nemen de controle over internet Leads: systemen helpen ervoor te zorgen dat leads niet door de mazen vallen. Van Realty Times.
Wat is Internet Data-uitwisseling. Van Makelaarsvereniging Executive magazine, Herfst 2000.
wederkerige Internet Listing Info van regionale MLS van Minn. Broker Reciprocity, een van de modellen die NAR gebruikte om Internet dataweergave te ontwikkelen, is eigenlijk de naam van een branded term op de regionale MLS van Minnesota.