voor mensen die van oude huizen houden — en er graag aan werken-kan het idee van het kopen van een fixer-upper onweerstaanbaar zijn. Denk maar: je kunt een vervallen plek in een goede buurt voor ver onder de marktprijs, investeren wat tijd en geld renoveren, en eindigen met een als-nieuw huis dat is de moeite waard ten minste twee keer wat je betaald voor het. Klinkt goed, toch?
vaak wel. Maar het kopen van een fixer-upper kan beladen zijn met gevaar. Dus voordat u de sprong wagen, lees onze huis restauratie tips om ervoor te zorgen dat u een realistisch idee van wat je krijgt in.
“als mensen niet bereid zijn om vooraf de kosten van renovatie, de waarde van het pand en de buurt te beoordelen, en hoeveel geld ze hebben, kunnen ze vooruit komen en meer huis kopen dan ze zich anders ooit zouden kunnen veroorloven,” zegt Bradley Inman, CEO van HomeGain.com, een onroerend goed Verkoop en informatie website.
dingen om te overwegen bij het kopen van een Fixer-Upper
met dat in gedachten, hier is wat nodig is om de aankoop van een fixer-upper af te betalen.
kostenanalyse: doe de wiskunde
uitzoeken wat u moet betalen bij het kopen van een fixer-upper begint met een eenvoudige vergelijking. Ten eerste, optellen van de kosten om het pand te renoveren op basis van een grondige beoordeling van de staat van het huis. Wees hard met deze schatting, die materialen en arbeid moet omvatten — van jou en van andere mensen.
trek dit vervolgens af van de waarschijnlijke marktwaarde van de woning na renovatie, ontleend aan vergelijkbare vastgoedprijzen in de buurt. Trek dan minstens nog eens 5 tot 10 procent af voor extra ‘ s die je besluit toe te voegen, onvoorziene problemen en ongelukken die moeten worden aangepakt, en inflatie. Wat er nog over is, zou jouw aanbod moeten zijn.
Het is van essentieel belang dat het vastgoedcontract een inspectieclausule bevat. In het beste geval zal de inspectie u verzekeren dat het huis is een goede investering; in het slechtste geval, het zal u helpen terug uit de deal.
vaak met fixer-uppers, is het iets daartussenin. De inspecteur documenteert een ernstig probleem of twee, en u kunt de bevindingen gebruiken om de verkoper te laten betalen voor reparaties of onderhandelen over de verkoopprijs naar beneden.
als het huis aanzienlijke structurele verbeteringen nodig heeft, raden veel vastgoeddeskundigen aan het helemaal te vermijden. Dat komt omdat grote reparaties-sanitair en elektrisch systeem revisies, fundering upgrades, en uitgebreide dak en muur werk — zijn meestal “onzichtbaar” en zelden verhogen de waarde van het huis genoeg om de kosten van de renovatie te compenseren.
hoe een Fixer boven te kopen: Pick-projecten die
betalen de ideale fixer-bovendeel zijn die welke meestal cosmetische verbeteringen vereisen-verf touchups, gipsplaten reparaties, vloer overspuiten — die over het algemeen veel minder kosten dan wat ze in marktwaarde opleveren. Nieuwe verlichtingsarmaturen, deuren, luiken en gevelbeplating, evenals bijgewerkte keukens en badkamers, zijn ook lucratieve verbeteringen.
vallen tussen structurele en cosmetische renovaties zijn belangrijke toevoegingen die nodig zijn om het huis in lijn te brengen met zijn buren, zoals een familiekamer of derde slaapkamer in een gemeenschap van huizen met drie slaapkamers. Dergelijke projecten kosten meestal zo veel als of meer dan ze rendement in Marktwaarde (de uitzondering hierop is het toevoegen van een badkamer, die de moeite waard twee keer zo veel als de kosten).
soms is het mogelijk om cosmetische verbeteringen te vouwen in een structurele reparatie om de waarde van een fixer-upper te verhogen. Als u bijvoorbeeld het dak vervangt, kunt u tegelijkertijd een dakraam toevoegen. Of je zou een erker kunnen installeren waar er droogrot in een muur zat.
maar je wilt ook niet overprove: Voor maximale wederverkoop waarde, remodeling Investeringen mag niet verhogen van de waarde van uw huis meer dan 10 tot 15 procent boven de mediane verkoopprijs van andere huizen in uw omgeving, volgens de Nationale Vereniging van Home Builders.
op plaatsen waar de huisvestingskosten aanzienlijk zijn gestegen en een piek naderen, kan zelfs het kopen van een fixer-upper die redelijk geprijsd lijkt te duur zijn. Een grootschalige renovatie kan vele maanden, zo niet jaren duren, om te voltooien, en als de huizenprijzen dalen of plat blijven tijdens die periode, is het mogelijk om aan het einde van het project met een huis dat is bij lange na niet de moeite waard de investering.
” Je kunt je weg uit een down market Niet verbeteren, ” zegt HomeGain.com het is Inman.
DIY waar mogelijk
welke renovatie ook vereist is, het is meestal het meest kosteneffectief wanneer huiseigenaren pitch in.
” een fixer-upper is voor mensen die bereid zijn om doe-het-zelvers te zijn, want dat kan hen veel geld besparen en ze kunnen de stijging van de waarde van het huis voor zichzelf houden, ” zegt Fernando Semiao, een makelaar bij Century 21 Semiao and Associates in Lyndhurst, New Jersey.veel van Semiao ‘ s klanten kunnen zich geen huis in goede staat veroorloven in de buitenwijken van New Jersey, maar “hebben de vaardigheden om kasten op te hangen, te schilderen, te spacken, trim te installeren, decks te bouwen, ramen te vervangen, en zelfs vinyl gevelbekleding aan te brengen”, zegt hij.
Als u niet het hands-on type bent, wees dan bereid een aanzienlijke hoeveelheid tijd — maanden of zelfs jaren — te besteden aan nauw toezicht op contractanten. Maar vergeet niet dat al uw financiële winsten kunnen worden weggevaagd als het project gaat over de begroting als gevolg van fouten of onnodige vertragingen.
financiering: Line-Up van het geld
een van de meest uitdagende aspecten van het kopen van een fixer-upper is het betalen voor de renovatie. Begrijpelijk, de meeste mensen hebben niet veel extra geld na het maken van de aanbetaling en het betalen van sluitingskosten, dus komen met extra geld om reparaties of verbouwing te dekken kan moeilijk zijn.
voor kleine projecten is kredietkaartschuld een optie. De rente is hoog en de rente is niet fiscaal aftrekbaar, maar er zijn geen vooraf gemaakte kosten, zoals taxatie-en opstartkosten. Het is ook mogelijk om te lenen tegen de contante waarde in een 401 (k) pensioenplan, levensverzekering, of aandelenportefeuille. In elk van deze gevallen is er geen kredietcontrole en de rente is relatief laag — op gelijke voet met die van een typische hypotheek — maar nogmaals, de rente is niet fiscaal aftrekbaar.
veruit de meest populaire financieringskeuze voor een fixer-upper is een renovatielening, hetzij via een kredietlijn voor eigen vermogen, hetzij via een hypotheek. Home equity lijnen kunnen over het algemeen worden geleend tegen 90 procent van het eigen vermogen dat de huiseigenaar zal hebben in het huis na de reparaties en verbouwing zijn voltooid.
ter illustratie: Als een persoon een $250.000 fixer-upper koopt met een aanbetaling van $25.000, en het huis zal $425.000 waard zijn na de renovatie, zal de huiseigenaar $200.000 in eigen vermogen hebben. Zelfs voordat het werk is gedaan, komt de lener in aanmerking voor een $180.000 home equity lening. De rente op een woning equity lening is ongeveer hetzelfde als voor een hypotheek, maar slechts tot ongeveer $100.000 aan rente is fiscaal aftrekbaar.
nog voordeliger is een renovatielening gekoppeld aan de eerste hypotheek. Net als bij equity lines, kunnen deze leningen worden geleend tegen de waarde van het huis nadat het werk is voltooid, maar net als elke hypotheek, is de rente aftrekbaar tot $1 miljoen.Renovatieleningen worden aangeboden door bijna alle hypotheekverstrekkers, maar ook door Fannie Mae ’s HomeStyle programma en Freddie Mac’ s Home Works! product. Voor meer informatie over de financiering van uw renovatie, inclusief details over leningen verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA), zie het Geldspel.
een Fixer bovenste verhaal: In januari 2001 kochten Jesse en Marie Goff een modern huis met uitzicht op het water in Sausalito, Californië, voor $535.000-ongeveer twee derde van de marktwaarde. De prijs was zo laag omdat de inspectie vond problemen met de fundering, sanitair, en elektrisch systeem, en het huis hard nodig schilderen binnen en buiten.de aanbetaling kostte het grootste deel van het budget van het echtpaar, dus ze waren van plan om eerst cosmetisch en ontwerpwerk te doen — muren afbreken om de leefruimte te moderniseren, een nieuwe keuken in te bouwen, houten vloeren te installeren en te schilderen — voordat ze de grote structurele taken aankonden.
” we besloten om daar te wonen tijdens de renovatie en om geld te sparen voor de grote verbeteringen zoals de stichting later, ” zegt Marie Goff.
maar veel van de problemen konden niet wachten. Een nieuwe keuken, bijvoorbeeld, zou zijn beschadigd wanneer ze opgekrikt het huis om de Stichting Werk later te doen. En niet alleen waren de leidingen en fittingen door het hele huis aan reparatie toe, maar velen waren niet in staat om voldoende druk te leveren om het aanvoernetwerk uit te breiden.het gevolg was dat maanden nadat het echtpaar het pand kocht, de muren en vloeren nog steeds uit elkaar werden gescheurd, het sanitair in delen van het huis werd afgesloten, het gebouw werd geschut in afwachting van de funderingsreparatie, en ze hadden al het geld dat was gereserveerd voor het eerste cosmetische werk opgeblazen. “Dat was deprimerend”, zegt Goff. “We leefden in het midden van wat leek alsof elk probleem denkbaar.”
Goff erkent dat ze een aantal fouten hebben gemaakt. “We hebben niet berekend hoeveel geld we hadden, en hoeveel we nodig zouden hebben als de dingen erger waren dan we dachten en sneller moesten worden afgehandeld dan we hoopten.in de jaren daarna slaagden zij erin de renovatie te verminderen door het geld bij elkaar te schrapen om de dingen goed te doen, het grootste deel van het werk zelf op zich te nemen en alleen externe aannemers in te huren wanneer dat nodig was en nauw met hen samen te werken.
ondanks de tegenslagen heeft Goff geen spijt. “Het kostte meer dan we hadden verwacht en kostte veel meer tijd en werk dan we hadden verwacht”, zegt ze. “Maar als we klaar zijn, binnenkort, zal dit een huis dat we ontworpen, in perfecte vorm, de moeite waard meer dan $1 miljoen. En het is ons droomhuis.”
Op zoek naar hulp bij reparaties rond uw huis? Een thuisgarantie van een provider zoals American Home Shield kan helpen. Bekijk deze diepgaande gidsen van het Recensieteam van dit oude huis:
- Best Home warranty companies
- American Home Shield reviews
- AFC Home Club reviews
- Select Home Warranty reviews
- Choice Home Warranty reviews