for folk som elsker gamle hus — og elsker å jobbe med dem — kan tanken om å kjøpe en fixer-øvre være uimotståelig. Bare tenk: Du kan snag et trekksted i et godt nabolag for langt under markedspris, investere litt tid og penger på å renovere det, og ende opp med et like nytt hus som er verdt minst to ganger hva du betalte for det. Høres bra ut, ikke sant?
Ofte er det. Men å kjøpe en fixer-øvre kan være fulle av fare. Så før du tar skrittet fullt ut, les våre hjem restaurering tips for å sikre at du har en realistisk ide om hva du får inn.»hvis folk er uforgivende på forhånd om å vurdere kostnadene ved renovering, verdien av eiendommen og nabolaget, og hvor mye penger de har, kan de komme ut og kjøpe mer hus enn de ellers kunne ha råd til,» Sier Bradley Inman, ADMINISTRERENDE DIREKTØR i HomeGain.com, en eiendom salg Og informasjon Nettsted.
Ting Å Vurdere Når Du Kjøper En Fixer Øvre
Med det i tankene, her er hva det tar å gjøre kjøp av en fixer-øvre lønne seg.
Kostnadsanalyse: Gjør Regnestykket
Å Finne ut hva du bør betale når du kjøper en fixer-øvre starter med en enkel ligning. Først legger opp kostnadene for å renovere eiendommen basert på en grundig vurdering av tilstanden til huset. Vær tøff med dette estimatet, som bør inkludere materialer og arbeidskraft — din og andres.deretter trekker du det fra hjemmets sannsynlige markedsverdi etter renovering, hentet fra sammenlignbare eiendomspriser i nabolaget. Deretter trekker du minst 5 til 10 prosent for tillegg du bestemmer deg for å legge til, uforutsette problemer og uhell som må håndteres, og inflasjon. Det som er igjen bør være ditt tilbud.
det er viktig at eiendomskontrakten inkluderer en inspeksjonsklausul. I beste fall vil inspeksjonen forsikre deg om at huset er en god investering; i verste fall vil det hjelpe deg tilbake ut av avtalen.
Ofte med fixer-overdel, er det noe i mellom. Inspektøren vil dokumentere et alvorlig problem eller to, og du kan bruke funnene for å få selgeren til å betale for reparasjoner eller forhandle salgsprisen nedover.
hvis huset trenger betydelige strukturelle forbedringer, anbefaler mange eiendomseksperter å unngå det helt. Det er fordi større reparasjoner-vvs og elektriske systemoverhalinger, grunnoppgraderinger og omfattende tak — og veggarbeid-er vanligvis «usynlige» og øker nesten aldri verdien av huset nok til å kompensere for kostnadene ved renoveringen.
Hvordan Kjøpe En Fixer Øvre: Velg Prosjekter som Betaler
den ideelle fixer-overdel er de som krever det meste kosmetiske forbedringer-maling touchups, gips reparasjoner — gulv refinishing – som vanligvis koster mye mindre enn hva de kommer tilbake i markedsverdi. Nye lysarmaturer, dører, vindu skodder, og ytterkledning, samt oppdaterte kjøkken og bad, er også lukrative forbedringer.Fallende mellom strukturelle og kosmetiske renoveringer er store tillegg som trengs for å bringe huset i tråd med sine naboer, for eksempel et familierom eller tredje soverom i et fellesskap av tre-roms boliger. Slike prosjekter koster vanligvis så mye som eller mer enn de returnerer i markedsverdi(unntaket til dette er å legge til et bad, som kan være verdt dobbelt så mye som kostnaden).Noen ganger er det mulig å brette kosmetiske forbedringer i en strukturell reparasjon for å øke verdien av en fixer-øvre. Hvis du for eksempel bytter taket, kan du legge til et takvindu samtidig. Eller du kan installere et karnappvindu der det var tørrråte i en vegg.
men du vil heller ikke overimprove: For maksimal videresalgsverdi bør remodeling investeringer ikke øke verdien av huset ditt mer enn 10 til 15 prosent over median salgsprisen på andre hus i ditt område, Ifølge National Association Of Home Builders.
på steder der bokostnadene har gått opp betydelig og nærmer seg en topp, kan det være for dyrt å kjøpe en fixer-øvre som virker rimelig. En storskala renoveringsjobb kan ta mange måneder, om ikke år, å fullføre, og hvis boligprisene faller eller blir flate i den perioden, er det mulig å komme ut på slutten av prosjektet med et hus som ikke er nesten verdt investeringen.
«Du kan ikke forbedre deg ut av et down market,» sier HomeGain.com Inman.
DIY Når Det Er Mulig
uansett renovering er nødvendig, er det vanligvis mest kostnadseffektivt når huseiere legger inn.»en fixer-øvre er for folk som er villige til å være gjør-det-selv, fordi det kan spare dem mye penger, og de kan holde økningen i boligverdien for seg selv,» sier Fernando Semiao, eiendomsmegler Ved Century 21 Semiao og Associates I Lyndhurst, New Jersey.Mange Av Semiao ‘ s kunder har ikke råd til et hus i god stand I New Jerseys forsteder, men «har ferdighetene til å henge skap, male, spackle, installere trim, bygge dekk, erstatte vinduer og til og med sette på vinyl sidespor,» sier han.
hvis du ikke er hands-on typen, være forberedt på å vie en betydelig mengde tid — måneder eller år — til tett tilsyn entreprenører. Men husk at alle dine økonomiske gevinster kan bli utryddet hvis prosjektet går over budsjettet på grunn av feil eller unødvendige forsinkelser.
Finansiering: Linje Opp Pengene
En av de mest utfordrende aspektene ved å kjøpe en fixer-øvre betaler for renovering. Forståelig nok har de fleste ikke mye ekstra penger etter å ha betalt forskuddsbetaling og betale avsluttende kostnader, så det kan være vanskelig å komme opp med ekstra penger for å dekke reparasjoner eller ombygging.
for små prosjekter er kredittkortgjeld et alternativ. Rentene er høye og renten er ikke fradragsberettiget, men det er ingen up-front kostnader, for eksempel vurdering og opprinnelse avgifter. Det er også mulig å låne mot kontantverdien i en 401 (k) pensjonsplan, livsforsikring eller aksjeportefølje. I hvert av disse tilfellene er det ingen kredittsjekk, og rentene er relativt lave-på nivå med et typisk boliglån – men igjen er renten ikke fradragsberettiget.Den desidert mest populære finansiering valg for en fixer-øvre er en renovering lån, enten gjennom et hjem egenkapital linje av kreditt eller et boliglån. Hjem egenkapital linjer kan generelt lånes mot 90 prosent av egenkapitalen som hus vil ha i huset etter reparasjoner og remodeling er fullført.
for å illustrere: Hvis en person kjøper en $ 250 000 fixer-øvre med en forskuddsbetaling på $25 000, og huset vil være verdt $425 000 etter renovering, vil huseieren ha $200 000 i egenkapital. Selv før arbeidet er gjort, er låntaker kvalifisert for en $ 180.000 hjem egenkapital lån. Renten på et hjem egenkapital lån er omtrent det samme som for et boliglån, men bare opp til ca $100.000 i renter er fradragsberettiget.
Enda mer fordelaktig er et renoveringslån knyttet til det første boliglånet. I likhet med egenkapitallinjer kan disse lånene lånes mot husets verdi etter at arbeidet er ferdig, men som alle boliglån er renten fradragsberettiget opp til $1 million.Renovering lån tilbys av nesten alle boliglån långivere samt Gjennom Fannie Mae HomeStyle program Og Freddie Mac Hjem Fungerer! produkt. For mer informasjon om finansiering av renoveringen din, inkludert detaljer om lån forsikret Av Federal Housing Administration (FHA), se Money Game.
En Fixer Øvre Historie: Fra Mareritt Til Drømmehus
I januar 2001 kjøpte Jesse Og Marie Goff et 1400 kvadratmeter moderne hus med utsikt over vannet I Sausalito, California, for $535 000 — omtrent to tredjedeler av markedsverdien. Prisen var så lav fordi inspeksjonen funnet problemer med stiftelsen, vvs, og elektrisk system, og huset sårt trengte maleri innvendig og utvendig.nedbetalingen utmattet det meste av parets budsjett, så de planla først å gjøre kosmetisk og designarbeid-rive ned vegger for å modernisere boarealet — sette inn et nytt kjøkken, installere tregulv og maling — før de takler de store strukturelle oppgavene.»Vi bestemte oss for å bo der under renoveringen og for å spare penger for å gjøre de store forbedringene som stiftelsen senere,» Sier Marie Goff.
men mange av problemene kunne ikke vente. Et nytt kjøkken, for eksempel, ville ha blitt skadet når de jekket opp huset for å gjøre grunnarbeidet senere. Og ikke bare var rørene og beslagene i hele huset behov for reparasjon, men mange var ikke opp til å gi nok press for å utvide forsyningsnettet.som et resultat, måneder etter at paret kjøpte eiendommen, ble veggene og gulvene fortsatt revet fra hverandre, rørleggerarbeidet ble slått av i deler av huset, bygningen ble shored opp i påvente av fundamentreparasjon, og de hadde blåst alle pengene øremerket for det første kosmetiske arbeidet. «Det var deprimerende,» Sier Goff. «Vi levde midt i det som virket som alle tenkelige problemer.»
Goff erkjenner at de har gjort noen feil. «Vi regnet ikke ut hvor mye penger vi hadde, og hvor mye vi måtte trenge hvis ting var verre enn vi trodde og måtte håndteres raskere enn vi håpet.»
i årene siden klarte de å hakke bort på renoveringen ved å skrape sammen kontanter for å gjøre ting riktig, ta på seg det meste av arbeidet selv, og ansette eksterne entreprenører bare når det var nødvendig og jobbe tett med dem.
Til Tross For tilbakeslagene, Har Goff ingen angrer. «Det kostet mer enn vi forventet og tok mye mer av vår tid og arbeid enn vi hadde forventet,» sier hun. «Men når vi er ferdige, snart, vil dette være et hus som vi designet, i perfekt form, verdt godt over $ 1 million. Og det er drømmehuset vårt.»
leter du etter hjelp med reparasjoner i hjemmet ditt? En hjemmegaranti fra en leverandør som American Home Shield kan hjelpe. Sjekk ut disse dyptgående guider Fra Dette Gamle Huset Anmeldelser Team:
- Beste hjem garanti selskaper
- American Home Shield anmeldelser
- AFC Home Club anmeldelser
- Velg Hjem Garanti anmeldelser
- Valg Hjem Garanti anmeldelser