Mike e Tracy Voegtle non stanno tornando nel mercato immobiliare di Dallas in qualunque momento presto. Chi può biasimarli? Ci sono voluti mesi di costante ricerca per la coppia di trovare la loro lontano nord Dallas casa nel 2013. Quell’anno, il mercato immobiliare residenziale locale era il più caldo che fosse mai stato. Offerte di cassa sono state fatte per le case in tutta l’area. I prezzi sono saliti più in alto di giorno in giorno. L’offerta era limitata. La domanda sembrava infinita.
Ciò significava che i Voeggles dovevano trascinare i loro tre ragazzi in più case aperte nei fine settimana e affrontare la delusione mentre perdevano le prime sei case su cui offrivano. Infine, hanno atterrato un posto di quattro camere da letto, quattro bagni vicino a Brentfield Elementary.
Poiché il mercato immobiliare di Dallas è rimasto caldo negli anni successivi, la casa dei Voegtles si è apprezzata in modo significativo, anche se l’unico grande cambiamento che hanno fatto è stato mettere in una piscina. Ma qualcos’altro è cambiato nel quartiere dei Voegtles. I segni “In vendita” sono in piedi sui prati molto più a lungo di prima.
“Il mercato immobiliare intorno a noi sembra che stia rallentando un po’”, dice Mike, architetto dello studio 5G di Dallas. “Stiamo vedendo case sedute sul mercato da molto tempo, anche per mesi. Non è successo qualche anno fa.”
Infatti, i giorni medi sul mercato per una casa nel Nord del Texas è ora 53—il più alto è stato da quando i Voegtles comprato loro. Questo è solo uno dei tanti segni che il mercato immobiliare di Dallas, una volta rovente, ha finalmente iniziato a raffreddarsi.
Forza nei numeri
Niente panico. Questo non è un busto. Non è un incidente. Se sei proprietario di una casa nella zona di Dallas, non dovrete iniziare a fare la cintura di cartone. I prezzi nel complesso sono ancora in aumento. I prezzi delle case del primo trimestre nel Nord del Texas sono aumentati del 1,4% rispetto al loro livello in 2018, secondo la National Association of Realtors.
Questo è stato il più piccolo guadagno di prezzo nella zona dal 2011. Nel 2011, il prezzo medio della casa nel Nord del Texas era di $150.000. Oggi, è $254.300. Quindi, se gli aumenti dei prezzi dell’area hanno rallentato, significa che $254,300 è qualcosa come la parte superiore di quello che è stato un enorme mercato di vendita al rialzo qui?
Non secondo Zillow. È soprannominato il mercato di Dallas “cool”, ma richiede anche un aumento percentuale 7.5 del prezzo medio della casa quest’anno. Questo è solo la metà del 14,2 per cento aumento dello scorso anno. Ma significa ancora che il mercato è su una traiettoria ascendente.
La ragione è semplice. Ci sono posti di lavoro qui, e decine di migliaia di persone si stanno ancora trasferendo in questa zona cercando di atterrare quei posti di lavoro. Il Bureau of Labor Statistics dice 102,500 nuovi posti di lavoro sono stati creati qui in 2018. Ciò ha contribuito a ridurre il tasso di disoccupazione locale al 3,3% mentre questa storia stava per essere stampata, inferiore alla media nazionale del 3,9%. Ci sono 3,7 milioni di persone in questa zona che vanno a lavorare ogni giorno.
Alcune di queste persone sono nuove. Circa 130.000 persone si sono trasferite nella zona di Dallas e Fort Worth solo l’anno scorso. Alcuni esperti di figura che circa un terzo di quelle persone vogliono comprare una casa. Questa è molta nuova domanda in aggiunta a qualsiasi domanda esistesse già prima che quelle persone 40,000 cadessero in questo mercato.
La linea di fondo? ” I prezzi delle case di quest’anno sarà ancora probabilmente salire a Dallas-Fort Worth,”dice Jim Gaines, capo economista presso il Real Estate Center in Texas A&M University. “Ma non stanno salendo così velocemente. In termini economici, chiamiamo ciò che sta accadendo un ‘ritorno alla norma.’ Il mercato sta tornando al suo normale ritmo di attività. Invece di essere in uno stato di esuberanza in cui i prezzi salgono del 10% all’anno, torneranno a salire del 3 o del 4%.”
Per i proprietari di case, sembra una buona notizia che la domanda è ancora là fuori e i prezzi sono ancora in salita. Ma, allora, qual è il problema con quei persistenti cartelli “In vendita” nel quartiere di Mike Voegtle?
Fatica dei prezzi
Come ogni studente Econ 101 sa (o dovrebbe sapere), quando la domanda è alta e l’offerta è bassa—entrambe le frasi descrivono il mercato immobiliare complessivo del Nord Texas—i prezzi salgono. E, abbastanza sicuro, se chiedete a Zillow o alla National Association of Realtors o a chiunque altro, i prezzi qui continuano a salire.
Niente panico. Questo non è un busto. Non è un incidente.
Le vendite, tuttavia, non stanno realmente aumentando. Nel mese di gennaio ci sono stati circa 15.254 case in vendita in una parte della zona di Dallas che comprende Plano e molte altre comunità del nord e Irving e altre città occidentali. In aprile c’erano circa 18.012 case elencate. Che, in agente immobiliare-parlare, è di circa tre mesi di inventario, il che significa che, se non nuove case sono stati elencati per la vendita per i prossimi tre mesi, il livello esistente della domanda consumerebbe tutti gli elenchi attuali e non ci sarebbe più case a sinistra per comprare qui. Ci sono, naturalmente, nuovi annunci in arrivo on-line per tutto il tempo—sia per le nuove case e case esistenti. Dallas guida la nazione per numero di nuove case in costruzione. In 2018, la costruzione è iniziata su 34,523 nuove case qui, in crescita di quasi 3 per cento rispetto all’anno prima. Houston al secondo posto a Dallas con 30.206. Nessun’altra città ha raggiunto i 30.000 “home start”, come vengono chiamati.
Anche così, Dallas ha ancora solo circa tre mesi di inventario a portata di mano, ben al di sotto dei livelli visti all’inizio di questo decennio. Detto in meno parole: l’offerta è stretta. La domanda è alta. Quindi, perché le vendite sono piatte e perché gli aumenti dei prezzi rallentano? Molti esperti offrono la stessa spiegazione: i prezzi sono troppo dannatamente alti.
” C’è stata una certa stanchezza dei prezzi”, dice Gaines. “Le persone stanno guardando ciò che viene loro chiesto di pagare e c’è un po’ più di resistenza da parte degli acquirenti. Se non ottengono esattamente quello che vogliono, non lo comprano affatto.”
Non c’è da meravigliarsi, quindi, che il 61 per cento dei residenti di Dallas-area (un numero crescente dei quali sono giovani nelle prime fasi della loro carriera) sono ora affittuari e non proprietari.
Jeff Duffey, che gestisce Jeff Duffey & Associates, una società immobiliare che gestisce sia le vendite di case esistenti e nuove a Dallas, pensa che troppi venditori credono Dallas sta vivendo un mercato boom che dà loro il controllo totale sui prezzi. “Ad esempio”, dice, ” due o tre anni fa, era difficile trovare molte case a North Dallas che erano elencate tra $400.000 e $600.000. Ora posso mostrare a qualcuno case per cinque weekend consecutivi e ancora non passare attraverso tutti gli elenchi attivi in quella fascia di prezzo. I venditori che hanno troppo caro le loro case o che pensano che non hanno bisogno di passare attraverso la briga di sistemare le loro case in vendita stanno guardando le loro proprietà sedersi sul mercato. Gli acquirenti non vogliono quelle case e non ne hanno bisogno.”
Ma alcuni potenziali acquirenti potrebbero anche semplicemente non essere in grado di permettersi ciò che è sul mercato in molti quartieri. Dal 2012, i prezzi nel mercato di Dallas sono oltre il 60 per cento. Fitch Ratings, una società di analisi del credito, dice che il mercato di Dallas è uno dei più sopravvalutati nel paese e che i prezzi sono 15 per cento superiore a quello che dovrebbero essere basati sulla crescita della popolazione della zona, reddito, e prezzi medi di noleggio. Il reddito medio nel Nord del Texas è salito molto negli ultimi 10 anni, saltando da $58.025 a $67.382. E ‘ il 16 percento. Mediani prezzi delle case nello stesso periodo di tempo sono fino 70 per cento.
“Ora ci sono un sacco di case che hanno un prezzo più alto—punti di prezzo che molte persone non possono permettersi”, afferma Paige Shipp, direttore regionale a Dallas-Fort Worth per Metrostudy, una società di ricerca immobiliare.
L’Associazione Nazionale dei costruttori di casa ha scricchiolato numeri che raccontano la stessa storia sulla convenienza qui. Il NAHB mette insieme un trimestrale Housing Opportunity Index-una classifica della percentuale di case totali in vendita che sono considerati accessibili per la famiglia tipica. A Dallas un decennio fa, l’indice del NAHB ha rilevato che il 75,7% delle case erano accessibili. Quel rating è aumentato un anno dopo, con un picco al 79,9 per cento nel primo trimestre del 2010. Ma è sceso bruscamente negli ultimi anni, affondando a solo 45.2 per cento nel secondo trimestre di 2018, poi rimbalzando leggermente a 52.4 per cento nel primo trimestre di quest’anno.
L’accessibilità non è solo un problema a Dallas. È un problema importante in molti grandi mercati oggi, come San Francisco. Tuttavia, la media dell’indice di accessibilità nazionale è del 61%, superiore alla convenienza complessiva di Dallas.
Costruttori hanno iniziato ad affrontare le preoccupazioni del compratore circa l’accessibilità da appendere muro a secco su migliaia di nuove case al prezzo tra $250.000 e $350.000. Metrostudy dice un quarto di tutta la nuova costruzione di casa nella zona è in quella fascia di prezzo. Una manciata di quelle case sono case a schiera situate a Dallas. Ma la maggior parte sono più tradizionali case unifamiliari in comunità lontane dal centro della città, con punti di prezzo nella gamma $250.000 a range 350.000.
Esempi includono Sandbrock Ranch a Aubrey e Union Park a Little Elm—nuovi sviluppi spuntando intorno agli Stati Uniti 380 nella contea di Denton. ” L’autostrada 380 è calda come un petardo”, afferma Bill Shaddock, partner di Shaddock Development Co. e CEO / proprietario del titolo di capitale del Texas.
Per coloro che non sono interessati a vedere il pop di quel petardo economico ed esurbano—e tutti i problemi di sprawl che ne derivano—l’area di Dallas ha ancora molto da offrire a acquirenti e venditori, anche se il mercato ritorna ad alcune delle sue precedenti norme. ” Questa è la prima volta nella mia carriera che sono stato in grado di dire ai miei venditori che se fanno certe cose nelle loro case e sono attenti a come lo prezzano, venderanno assolutamente la casa in una settimana”, dice Duffey. “Questa non è una garanzia agenti immobiliari sono normalmente disposti a fare, ma so che gli acquirenti sono ancora là fuori, e sono pronti a fare un accordo.”
VENDUTO!
Ecco i posti più caldi e nottest nel Nord del Texas, in base alla variazione dei prezzi medi.